Доходное место: Заройте ваши денежки

Но земельный рынок в России до сих пор не слишком цивилизован. В Подмосковье почти за половиной участков, выставляемых на вторичном рынке или законсервированных латифундистами до лучших времен, тянется длинный шлейф уголовных дел или претензий. Перед собственниками наделов стоит нелегкая задача – максимально повысить привлекательность своих участков для инвесторов и продать их подороже.

Сделать это своими силами могут далеко не все латифундисты, не привыкшие «ковыряться в земле». Зато на рынке уже работает ряд компаний, готовых за разумную плату помочь собственникам участков повысить капитализацию их земель. Однако для новой на российском рынке услуги – ленд-девелопмента – час еще не настал.

К стройке готов

До сих пор схема работы многих землевладельцев со своими участками выглядит следующим образом: скупившие тысячи гектаров колхозной земли инвесторы сами выделяли из всего массива самые прибыльные, на их взгляд, наделы, затем некоторые переводили землю в наиболее подходящую категорию, предпринимали ряд действий, направленных на повышение стоимости земли, после этого участок выставлялся на продажу.

Впрочем, многие обходились даже без перевода: когда земля досталась за три копейки, а продать ее можно за миллион даже в «сельхозе», нет смысла вкладывать дополнительные средства и силы в ее развитие.

Но со временем латифундисты, особенно пришедшие на этот рынок после первого передела, поняли, что земля – не тот актив, которым стоит разбрасываться и продавать в первозданном виде. Если вложить в развитие каждого участка небольшую сумму денег, то продать его можно будет значительно дороже. Так начал зарождаться в России ленд-девелопмент.

Под этим термином понимается «процесс увеличения стоимости земли, связанный не со спекулятивным ростом цен, а с рядом услуг, которые включают перевод участка из одной категории земель в другую, подведение коммуникаций, разработку концепции участка, разработку архитектурного плана и проч.», рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая. Сюда же входит, например, консолидация небольших земельных наделов в один крупный участок или, наоборот, дробление крупного участка на более мелкие. А также создание концепции использования участка, инженерная подготовка и юридическое оформление земли, перечисляет составные части ленд-девелопмента директор департамента загородной недвижимости корпорации «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. По словам заместителя генерального директора Vesco Consulting Олега Разина, конечным результатом ленд-девелопмента является земельный участок, полностью подготовленный под строительство недвижимого объекта или под любые другие цели.

По мнению Андрея Кройтора, набор услуг в сфере ленд-девелопмента разнообразен: «Минимум – это вариант, когда землевладелец, у которого в собственности, скажем, 100 га земли сельхозназначения, нарезает эту территорию на пять участков по 20 га и продает. Ленд-девелопмент под ключ включает разработку концепции использования земельного участка, оформление его юридического статуса, подведение коммуникаций, подключение к электросетям, строительство подъездных дорог. В этом случае застройщик получает полностью готовый к реализации проекта земельный участок и может в любой день начинать строительство».

Без подобной подготовительной работы никакое строительство вообще невозможно. «Проект строительства коттеджного поселка или административного, торгового, промышленного комплекса имеет несколько стадий развития, на каждой из которых формируется своя стоимость», – говорит генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев. Ленд-девелопмент – первая стадия, от правильности работы на которой во многом зависит успех или неуспех будущего проекта.

Особенности земли русской

Увы, в России до недавних пор к этой части подготовки проекта относились во многом наплевательски. Рынок постоянно рос, а спрос почти во всех сегментах уступал предложению, что и позволяло застройщикам избегать проблем, связанных с предпроектной подготовкой участка, которые обязательно бы возникли, работай они где-нибудь на европейском рынке. Отсюда неразвитость и перекосы самого рынка ленд-девелопмента в России. «В западных странах иной подход к ленд-девелопменту из-за иной правовой системы и высокой развитости ипотечного кредитования», – комментирует Максим Лещев.

В чем именно состоят отличия, объясняет Андрей Кройтор: «Во всех развитых странах подготовкой участка к застройке занимаются государственные структуры. Застройщики приходят на участок с уже оформленным юридическим статусом, подведенными коммуникациями и дорогами, подключенным электричеством. Такой подход во много раз, иногда на порядок ускоряет реализацию проекта: строительство пригородного жилого комплекса займет 1,5–2 года. Для сравнения: в Московском регионе только подготовка участка к строительству и получение всех необходимых согласований и разрешений на строительство коттеджного поселка займут в лучшем случае те же 1,5–2 года».

Но даже при покупке участка на вторичном рынке западный застройщик никогда не будет сам получать документацию на землю, переводить ее в нужную категорию и заниматься прочими работами с землей. Он строит и финансирует проект, а землю ему для этого подготовят специальные компании – ленд-девелоперы, бизнес которых неплохо развит в США и Западной Европе.

Российские девелоперы стараются проводить весь цикл работ с участком самостоятельно. В целях экономии, считает гендиректор компании Tweed Ирина Могилатова. По ее словам, в Подмосковье были попытки реализовать несколько крупных проектов ленд-девелопмента, однако они не нашли отклика среди участников рынка, которые считали подготовленную землю слишком дорогой, предпочитая покупать дешевые участки сельхозназначения и уже дальше «решать вопросы». «У нас застройщик и швец, и жнец, и на дуде игрец, – сердится Могилатова. – Как правило, у него есть собственный административный ресурс для изменения целевого назначения землеотвода и получения необходимых техусловия и согласований. И это ему обходится дешевле, чем такая же услуга со стороны ленд-девелопера».

Да и латифундисты не горят желанием делиться с ленд-девелоперами частью прибыли. Как правило, они сами дробят свою землю на участки, каждый из которых своими же силами готовят к продаже. Для этого в земельных компаниях нанимаются целые отделы специалистов и подключается весь доступный латифундисту административный ресурс. В итоге, если дело выгорит, «облагороженный» участок будет продан по цене, в несколько раз превышающей стартовую. «Если земля была переведена в категорию земель населенных пунктов под ИЖС, то стоить она будет примерно в 3,5–4 раза дороже, чем в «сельхозе». Примерно на столько же возрастет стоимость земли, переведенной в категорию земель промышленности», – подсчитывает Андрей Кройтор.

Ближе к теме

Но постепенно менталитет российских участников рынка меняется. В частности, приходит понимание того, что самостоятельно заниматься развитием земельных участков означает в том числе держать раздутый штат не самых компетентных специалистов, нести риски убытков и т. д. На рынке уже появились компании, готовые помочь землевладельцам с проведением предпродажной подготовки земли.

Ленд-девелоперские компании можно условно разделить на два типа. Первые – это, по сути, те же землевладельцы, только поменьше, победнее или же опоздавшие к переделу подмосковной земли. Они сами скупают у латифундистов участки в «сельхозе», затем проводят все необходимые улучшения и продают участок конечному пользователю с прибылью. Вторые сами ничего не покупают, а лишь оказывают владельцу участка услугу по его улучшению и повышению капитализации земли. И если первый тип – это все-таки гибридная форма между собственником земли и ленд-девелопером, то компании второго типа являются полноценными ленд-девелоперами.

Большинство заявленных мегапроектов являются, по сути, хорошими примерами ленд-девелопмента первого типа. Так, компания «Нафта-Москва», подконтрольная Сулейману Керимову, в начале 2008 г. продала свой проект «Рублево-Архангельское» структурам, близким к владельцу Бинбанка Михаилу Шишханову, за $530 млн (оценки экспертов). Часть земель на территории проекта «А-101» продает и УК «Масштаб», владеющая совхозом «Коммунарка». «Продажа земли – не наш бизнес, но есть участки, которые нам не нужны, и мы можем оптимизировать портфель», – заявил «Ведомостям» Михаил Маликов, председатель правления компании «Масштаб» и председатель совета директоров «Авгур-Эстейт». Некоторое время назад ходили слухи, что соинвесторов к реализации проекта «Большое Домодедово» может привлечь и компания Coalco, но пока эта информация так и не подтвердилась.

Как бы то ни было, но девелоперы таких проектов поступили грамотно: получив контроль над большим участком земли, они не раздробили его на несколько десятков мелких наделов и не распродали по частям, а провели их комплексное развитие и повысили стоимость участков в рамках проектов в разы. Теперь они могут пойти по пути самостоятельного освоения этих территорий, а могут продавать участки внутри проекта другим девелоперам (как поступает «Масштаб») или же продать весь земельный массив целиком с хорошей прибылью, как поступил Керимов.

Ленд-девелопмент второго типа встречается крайне редко. Как рассказывает Максим Лещев, в большинстве случаев землевладельцы самостоятельно делают качественные улучшения: «Только недавно новые латифундисты стали привлекать организации, подобные нашей, для улучшения качественных характеристик земельного участка с целью увеличения его стоимости и ликвидности». «Рынок классического ленд-девелопмента в России находится на стадии формирования, и его развитие происходит с трудом, – добавляет Мария Литинецкая. – Это связано с непрозрачностью рынка земли, административными барьерами, большими временными затратами на изменение категории земли и получение необходимых разрешений».

Между тем заказчиками услуг ленд-девелоперских компаний могли бы стать как землевладельцы, так и девелоперы. Первые заинтересованы в такой услуге в том случае, когда им надо максимально выгодно продать участок, а вторые – после приобретения «сырого» участка земли. Но пока девелоперы прибегают к услугам сторонних компаний только в особых случаях. «Ленд-девелопмент особо востребован при комплексной застройке крупных территорий, – говорит гендиректор компании Smart Property Константин Королев. – Это могут быть производственно-складские комплексы, логистические хабы, жилые кварталы с инфраструктурой. Это связано с необходимостью в максимально продуманной логистике и строгих логичных взаимосвязях различных функциональных зон территории».

Впрочем, опрошенные эксперты уверены, что развитие рынка ленд-девелопмента в России, безусловно, будет происходить. «Рынок постоянно развивается, и успех компаний, на нем работающих, теперь возможен, но только при профессиональном подходе к этому бизнесу», – говорит Лещев. «Данная услуга будет развиваться, так как международный опыт освоения земельных активов рано или поздно придет на российский рынок, – утверждает Ирина Могилатова. – В любом случае если эта услуга будет оказываться грамотно и стоить адекватно, то найдутся и потребители данного продукта».

«Рынок ленд-девелопмента (первого типа), безусловно, будет развиваться, особенно в условиях финансового кризиса, когда земля дешевеет и становится нагрузкой для владельца, – утверждает коммерческий директор «Миэль – Загородная недвижимость» Дмитрий Цветков. – В этой ситуации более сильные девелоперы и инвестиционно-девелоперские структуры будут скупать земельные участки с целью последующего их использования под реализацию крупных проектов».

Доходность такого типа ленд-девелопмента традиционно более высока, поскольку помимо качественных улучшений участка, повышающих его стоимость, компания зарабатывает еще и на росте цен на землю, который до недавних пор был довольно впечатляющим. «Доходность проектов ленд-девелопмента формируется в первую очередь за счет роста цен на землю», – утверждает Дмитрий Цветков.

«Наши землевладельцы в некоторых проектах зарабатывали и 3000% на вложенный капитал; чем больше в купленном участке было проблем, тем больше на нем можно заработать. Сейчас вряд ли остались такие возможности. На данный момент актуальный заработок с оптимальным уровнем рисков – 50–100% годовых», – констатирует Максим Лещев. Что тоже очень и очень неплохо.

В краткосрочной перспективе развитие рынка ленд-девелопмента несколько замедлится. «В условиях финансового кризиса услуга уже практически не востребована, поскольку многие девелоперы предпочитают замораживать свои уже существующие проекты и не вводить новые, – объясняет Олег Разин. – Сейчас в основном ленд-девелопмент осуществляется по старым договоренностям, достигнутым еще до кризиса». Однако, когда ситуация нормализуется, услуга снова станет крайне востребованной.

«В последнее время размеры девелоперских проектов растут и нередко занимают более 0,5 млн кв. м. Безусловно, в таких проектах стадия ленд-девелопмента должна включать максимально подробную проработку мастер-плана и подготовку участка», – говорит Константин Королев.