Технологии рынка: Защита от соседа

Жизнь в загородном доме представляется зажатому горожанину некоей вольницей: можно устраивать барбекю и поздние громкие вечеринки на собственном участке, держать домашних животных. Но почти в каждом организованном коттеджном поселке есть свод правил, порой довольно жестко регламентирующих поведение его обитателей. Юридической силы поселковые «уставы», как правило, не имеют, однако большая часть жильцов предпочитает все-таки их соблюдать.

«Правила существуют практически во всех коттеджных поселках. В основном они касаются шума, вывоза мусора и содержания домашних животных, т. е. они защищают соседей от возможных неудобств», – говорит управляющий партнер «Миэль – Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов. По его словам, в поселках могут действовать и специфические правила, к примеру ограничения на проведение празднеств и мероприятий на общественной территории, на въезд гостей после определенного времени или ограничения числа машин, которые могут парковаться на общественной территории. Свод правил может оформляться по-разному, хотя юридически застройщик не может принудить жильцов их соблюдать, отмечает директор департамента загородной недвижимости Vesco Group Наталья Картавцева. Обычно подобные вещи оговариваются с клиентами на самом раннем этапе и заключается так называемый «договор совести».

Почему правила выполняются? Отчасти потому, что зачастую «вся остальная территория поселка, кроме участков земли в собственности жителей, – это владения иных физических и юридических лиц, находящихся в ведении управляющей компании» – так, например, говорится в «Единых правилах поведения и проживания в поселке «Княжье озеро» (Договор совести)».

На все случаи жизни

По словам управляющего партнера компании Tweed Елены Перваковой, внутренние правила могут по-разному оформляться (договор совести, кодекс, правила поведения и проживания в поселке), но без них поселок функционировать не может. Они есть в таких поселках, как «Резиденции Бенилюкс», «Николино», «Довиль», «Павлово».

В коттеджном поселке «Барвиха Club» это приложение к договору, в котором, в частности, оговариваются возможности разрешения ситуаций, когда один жилец причиняет вред другому. В таких случаях создается комиссия из представителей управляющей компании и пострадавших. Решению такой комиссии виновный обязан подчиниться. В остальных случаях по большей части решение остается за управляющей компанией.

Особый набор требований предъявляется к внешнему виду домов. В «Барвиха Club» необходимо содержать «в чистоте и порядке» кровлю, балконы, гараж, крыльцо, прилегающую к дому территорию и газоны. Запрещается чистить ковры, мыть автомобили и сливать бензин на территории поселка. Раз в пять лет житель «Барвиха Club» должен красить фасады и ни при каких условиях не вырубать деревья и кустарники на территории поселка.

Существуют ограничения на ремонт и перепланировку дома. В «Барвиха Club» до начала таких работ владелец обязан выписать у управляющей компании разрешение на допуск ремонтной бригады, которая должна пройти инструктаж по правилам провоза грузов, возможного времени работы и даже организации обеденного перерыва ровно с 13.00 до 14.00. Запрещается устанавливать кондиционеры на фасадах, перестраивать заборы, перекрашивать ворота, окна и фасады в другой цвет, менять входные двери.

Ограничения касаются и ремонтных рабочих. В «Барвиха Club» у всех строителей должны быть спецодежда и все необходимые документы: владелец несет ответственность за соблюдение рабочими паспортного режима. Более того, рабочим запрещается появляться в местах общего пользования поселка, а с 20.00 до 9.00 в выходные и праздничные дни им нельзя вообще находиться на его территории.

«Запрещается проведение шумных ремонтных работ в выходные и/или праздничные дни. Такие работы могут проводиться квартировладельцами только в рабочие дни с 9.00 часов утра и до 18.00 часов вечера» – это уже в поселке «Павлово». Ремонтным рабочим разрешено в нем проживать, однако «квартировладелец обязан довести до сведения рабочих настоящие правила проживания и обеспечить достойное поведение рабочих на территории поселка».

Сроки ремонта, например, в «Барвиха Club» ограничены годом со времени окончания основных строительных работ или полугодом с момента покупки дома новым владельцем. В «Княжьем озере» запрещается без согласования с соседями и управляющей компанией вести новое строительство или реконструкцию, а также развивать сети инженерных коммуникаций в пределах участков. В поселке «Прибрежный» рабочий день у строительных бригад с 8.00 до 19.50. «В остальное время передвижение через КПП рабочих и иных лиц, кроме жителей поселка, не допускается. В воскресные и праздничные дни передвижение рабочих по территории поселка запрещено», – сказано в правилах «Прибрежного».

Регламентируется так или иначе и поведение жителей в поселке. Например, в «Барвиха Club» нельзя находиться в состоянии алкогольного или наркотического опьянения на территории мест общего пользования, вести агитационную деятельность, использовать дома для ведения предпринимательской деятельности, проводить на территории увеселительные мероприятия, гуляния, пикники с использованием громкой музыки после 22 часов.

В «Павлово» «каждый квартировладелец несет ответственность за исправное техническое состояние своего гриля-барбекю и жаровни». «Управляющая компания рекомендует всем, кто будет пользоваться газовыми грилями-барбекю или жаровнями, проверять их в начале каждого сезона на предмет износа», сказано в правилах проживания. В «Барвиха Club» запрещено взрывать хлопушки, зажигать фейерверки, пользоваться автомобильными клаксонами.

Не любимцы

Животным уделяется особое внимание. В частности, в «Барвиха Club» запрещается содержать и разводить собак бойцовых пород, крупный рогатый скот, хищных, ядовитых животных, змей, пауков, «представителей отряда непарнокопытных, а также разводить животных для получения шкур и мяса». Дети до 14 лет не могут выгуливать животных. Выгуливать – только на поводке и в наморднике, к ошейнику должен быть прикреплен жетон, на котором указываются кличка животного, адрес владельца и его телефон. «Если животное оставило экскременты в местах общественного пользования, они должны быть убраны владельцем немедленно», – категоричны правила «Барвихи Club».

«За пределами личных участков на территории поселка для собак необходимо использовать поводок, а для крупных, бойцовых пород – намордник», – сказано в «договоре совести» «Княжьего озера». В некоторых поселках правила по отношению к животным еще суровее. По словам директора департамента регионального развития и проектного управления Rodex Group Валерия Лукинова, выгул собак на территории поселка «Маяк» категорически запрещен, а если собака находится на территории коттеджа, то калитки и ворота должны быть закрытыми на замки, чтобы собака не могла выйти за пределы участка.

Чужие здесь не ходят

Оговаривается порядок доступа гостей и курьеров службы доставки. «Квартировладельцы, которые осуществляют заказы курьерами по телефону/интернету, должны заблаговременно сообщать о времени доставки заказа на пост охраны поселка», – сказано в «договоре совести» «Павлово».

В «Прибрежном» не допускается проезд автомобилей, не принадлежащих жителям, после 19.30, однако в правилах есть оговорка, что оно не распространяется на гостей жителей. «Для прохода на территорию пеших посетителей (рабочие, строители, другие специалисты, иные посетители) существует «калитка». «Калитка» должна находиться с постоянно включенным электрическим замком. Основанием для входа людей, работающих на территории ДПК, является ламинированный пропуск белого цвета с фото, ФИО, номером участка, заверенный печатью», – сказано в правилах проживания в «Прибрежном».

Если к одному жителю «Барвиха Club» приехало больше трех машин, то на проезд каждого следующего автомобиля нужно получать разрешение у управляющей компании. В любом случае скорость движения автотранспорта не должна превышать 20 км/ч. Аналогичное ограничение по скорости установлено и в «Княжьем озере». Особо оговаривается случай длительного отсутствия владельца дома на своем участке.

Услуги и штрафы

В финансовые отношения с управляющей компанией житель поселка вступает, чтобы внести плату за эксплуатационные расходы или уплатить штраф.

«Стоимость проживания зависит от класса поселка, уровня развитости инфраструктуры и коммуникаций. Например, в поселке экономкласса «Маяк» проживание обойдется в $180–200 в месяц. В поселке бизнес-класса «Звенигорье» – в $200–300, а в поселке элитного уровня «Истринские усадьбы» – в $500–600», – рассказывает Лукинов.

«В поселке экономкласса «Мансурово» за $100 в месяц предоставляются охрана при въезде в поселок, вывоз мусора, уборка снега зимой, а также услуги электрика и сантехника. В поселке «Домик в лесу» по Дмитровскому шоссе примерно за $200 в месяц жителям коттеджных поселков оказывается такой же перечень услуг», – говорит коммерческий директор АН Doki Валерий Барнинец. По словам Перваковой, в «Павлово» ежемесячный коммунальный платeж составляет в настоящее время 24 000 руб., а в строящемся «Павлово-2» он будет 35 000 руб. за коттедж или 7500 руб. за таунхаус.

Что касается штрафов, то в поселке «Резиденции Бенилюкс», например, они могут достигать $100 000–200 000 за то, что житель поселка приступил к строительству без предварительного согласования с администрацией поселка. «Если житель дальше продолжает нарушать, то штрафы возрастают», – рассказывает Первакова.

Способы давления

«Жильцы в основном соблюдают правила, за редким исключением», – отмечает Лукинов. Но формально управляющая компания никак не может надавить на жильца, если он эти правила не исполняет. Даже уплата штрафа оформляется как личное желание жителя. «Жители поселка «Княжье озеро» во имя обеспечения принципов цивилизованного общежития добровольно принимают на себя ограничения, связанные с выполнением настоящих Единых правил поведения и проживания в поселке «Княжье озеро», оставаясь при этом свободными в исполнении любых действий, не противоречащих вышеприведенным правилам», – сказано в правилах проживания этого поселка.

Чтобы наказать «непослушного» жильца, управляющая компания должна придумать какой-то обходной маневр. Владимиру Яхонтову известны примеры, когда должников за неуплату за эксплуатационные услуги отключали от электричества, а учитывая то, что в поселке водные насосы работают от электроэнергии, такие жильцы оказывались без света и воды. Кроме того, по словам Яхонтова, иногда прекращались вывоз мусора, уборка территории от снега.

«Как правило, жители предпочитают договариваться с управляющей компанией. Нарушителям канализацию обычно не отключают, просто, например, к тому, кто не платит, сантехники или электрики могут прийти не так скоро», – описывает еще одну меру воздействия Первакова. «На должников налагается пеня, и это действует – никто не допускает повтора пени или лишения услуг», – говорит Лукинов.

«Когда в поселке отсутствует эксплуатирующая или управляющая компания, балансодержателем всей инфраструктуры является сообщество жильцов в виде некоммерческого партнерства, ЗАО и др. В этом случае за соблюдение правил, о которых сами же договорились, собственники отвечают только друг перед другом», – говорит руководитель девелоперского направления группы THOR Елена Ферафонтова.