Доходное место: На поклон к государству

В связи с развитием в России финансового кризиса многие девелоперские и риэлторские компании оказались на грани банкротства. Некоторые свернули деятельность на время или заморозили часть проектов.

Перед властью замаячила вполне реальная угроза массового срыва сроков строительства жилья, реализации нацпроекта, переселения очередников и освоения новых территорий. В связи с этим федеральные и московские власти пообещали помочь участникам рынка недвижимости, однако те, в свою очередь, считают, что поддержка недостаточна и могла бы быть более масштабной.

Многие участники рынка уже открыто заявили о недостатке финансовых ресурсов. Строительство неначатых проектов отложили Mirax Group, ГК «Корстон», Midland Development, Russian Land Шалвы Чигиринского продала британской нефтяной компании Sibir Energy гостиницу «Советская», а затем принадлежащая тому же предпринимателю Московская девелоперская компания отказалась от создания «Хрустального острова» по проекту Нормана Фостера на юге Москвы. В свою очередь, компания «Интеко» заморозила большую часть зарубежных проектов, в том числе строительство курорта в Марокко. «Новая площадь» решила объединиться с компанией Simargl Capital, а компания MR Group приглашает инвесторов для достройки бизнес-центра на Складочной улице в Москве. Список изменений на московском рынке недвижимости можно продолжать бесконечно, при этом многие игроки надеются только на помощь государства. «Именно перед государством стоит сейчас задача придать уверенности участникам рынка, – полагает председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов. – В целом год предстоит тяжелый; выйдет ли техника на строительные площадки, зависит от властей и, как следствие, от финансовых институтов».

Инициативы власти

Поддержку строительному сектору пообещали оказать как представители региональных властей, так и федеральный центр. Первым на развитие ситуации отреагировало московское правительство. В начале октября ГК «ПИК» обнародовала свои финансовые показатели, в которых, в частности, сообщалось о кратковременной задолженности в $1,2 млрд. А уже в середине октября «ПИК-Регион», по данным пресс-службы компании, «получил право на заключение госконтрактов по долевому участию Москвы в финансировании за счет средств городского бюджета проектов строительства жилья» в химкинских проектах «Новокуркино» и «Левый берег», в районе «Красная горка» в Люберцах, проекте «Ярославский» в Мытищах. В действительности речь идет о выкупе городом у ГК «ПИК» построенного жилья общей площадью около 320 000 кв. м. Стоимость выкупа составила 80 000 руб. за 1 кв. м, т. е. ГК «ПИК» в итоге получит от города около $1 млрд. Аналогичный контракт городские власти заключили с «Главстроем», выкупив у него за 8,9 млрд руб. 10 домов в Подольске общей площадью 126 700 кв. м. Такие же договоры, правда менее масштабные, были заключены с «СУ-155» и ДСК-1.

Позже появились сообщения о том, что столичные власти пересматривают условия выкупа жилья в сторону снижения цены.

Алексей Шепель, глава «С.-Холдинга», предлагает за счет городского бюджета построить около 2,5 млн кв. м жилья на землях подмосковных лендлордов. Принадлежащая ему структура уже заключила соответствующее соглашение с городским департаментом жилищной политики и жилищного фонда. «Департамент жилищной политики действительно активно ищет земельный ресурс в Подмосковье для предоставления жилья очередникам. Шепель фактически готов выполнить функцию посредника между правительством Москвы и лендлордами, которые сами не занимаются активной застройкой на своих участках», – говорит руководитель департамента проектного планирования «Московских информационных технологий» Александр Пожалов. По его словам, есть целый пул лендлордов, которые хотели бы сейчас ввести свои земли в оборот и получить наличную прибыль.

По данным Пожалова, «на уровне мэра были заявлены некоторые дополнительные модели, в том числе возможность выкупа акций ряда строительных компаний. В данном случае речь не идет о девелоперах уровня ГК «ПИК» или «Дон-Строя». По словам эксперта, единственный тип компаний, в которых город в исключительном случае может выкупить долю, – это крупные строительно-производственные комбинаты, которые когда-то принадлежали городу или управлялись с его участием, такие как «Моспромстрой», «Главмосстрой» или «Мосинжстрой», которые выполняют львиную долю городского заказа в жилье, социальных объектах, инфраструктуре. Но только в том случае, если их нынешние владельцы решат полностью выйти из бизнеса, чего пока не происходит.

Указ из центра

В конце октября правительство России объявило о плане по поддержке реального сектора экономики. Как сообщил премьер-министр Владимир Путин, «этот план станет основой для согласованной работы правительства, Центрального банка по преодолению негативных последствий в мировой финансовой системе».

В плане три главных блока. Во-первых, предполагается развитие нормативно-правовой базы по защите законных интересов инвесторов и кредиторов, цель которого – поддержать инвестпроекты в экономике. Во-вторых, планируется оказать поддержку предприятиям различных секторов экономики, в первую очередь строительному, машиностроительному, ОПК, сырьевому сектору, розничной торговле и сельскому хозяйству. Третий блок касается поддержки малого и среднего бизнеса.

В качестве меры по поддержанию строительной отрасли премьер назвал выкуп жилья государством. «Выкупая недостроенные типовые дома, государство окажет финансовую поддержку строительному сектору. Одновременно появляется надежная гарантия, что граждане, купившие квартиры на стадии строительства, получат свое жилье», – сказал премьер.

Ранее Владимир Путин предлагал выделить из ЖКХ регионам двухгодичный лимит в 50 млрд руб. на расселение аварийного фонда (по плану до 2011 г. фонд должен направить на расселение аварийного жилья 95 млрд руб.). Таким образом, фонд мог бы стать еще одним источником финансирования строителей. Кроме того, премьер сообщил, что государство готово выкупить строящееся и готовое жилье для военных на 21 млрд руб.

Ипотека всем поможет

Участники рынка недвижимости по-разному оценивают государственные инициативы, многие из них предлагают иные способы решения проблемы, на которые могли бы пойти власти. По мнению председателя совета директоров корпорации «Инком» Константина Попова, основная задача государства – поддерживать экономику в целом и ликвидность банковской системы. «Сложилась ситуация, когда банки не выдают кредиты и отказывают в ипотеке покупателям. Естественно, это не добавляет энтузиазма на рынке. Как только эта ситуация будет преодолена, рынок вздохнет свободно – покупатели смогут брать недостающие для покупки квартир деньги, девелоперы получат доступ к кредитным линиям», – считает он.

Вытянуть рынок из кризиса, по мнению Гарегина Тосуняна, президента Ассоциации российских банков, сможет ипотека. «Мы и раньше говорили о необходимости расширения кредитования, в нынешних условиях нас наконец-то услышали. Систему кредитования надо поддерживать из госрезервов», – говорил он. На цели развития ипотечного кредитования государством уже выделено $60 млрд. По его мнению, эту сумму надо увеличивать в разы: «Сейчас мы запрашиваем $200–300 млрд».

По мнению генерального директора Национальной риэлторской группы Аркадия Литовского, может быть, стоит разработать стандартную программу для населения, которая позволила бы снизить процентные ставки по кредитам до 11–12% годовых в рублях. «Это позволит оживить рынок, стимулировать спрос, поможет тому же государству быстро реализовать квартиры, выкупленные у застройщиков», – говорит он. С такой точкой зрения согласен и заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании «Сити – XXI век» Дмитрий Дементьев. «Любые факторы, поддерживающие развитие ипотечных программ, окажут положительное воздействие на стабилизацию рынка недвижимости. У некоторых девелоперов реализация квартир в новостройках до 50% происходит с использованием ипотечных кредитов», – говорит он.

По мнению вице-президента ADG Group Григория Печерского, «наиболее эффективной мерой со стороны государства, которая могла бы в значительной степени облегчить жизнь девелоперов в период кризиса, является поддержка российской банковской системы». «Это, в свою очередь, привело бы к долгожданной активизации рынка заемного финансирования – ведь не секрет, что основные проблемы сейчас испытывают именно те компании, которые в наибольшей степени зависят от кредитных средств и имеют высокий уровень долговой нагрузки», – говорит он.

Но поддержка банков и укрепление ипотеки – не единственные способы реабилитации рынка недвижимости. «Одним из решений может стать ускоренное оформление и продвижение земельных участков под массовую жилую застройку, а также дотирование государством строительства инфраструктуры, прокладки коммуникаций. Потому что сегодня девелоперы вряд ли смогут самостоятельно профинансировать инфраструктурные решения, особенно в крупных проектах», – говорит Куликов. По его словам, с другой стороны, в каких-то случаях уместным будет нормирование рентабельности прибыли, если жилье выкупается местными администрациями.