Технологии рынка: Ингредиенты для цены

На арендную ставку влияет несколько факторов. Они работают на карман владельца офисной недвижимости в разной степени.

Традиционно средние арендные ставки по рынку офисных помещений высчитываются на основе их классификации. Сама принадлежность здания к тому или иному классу указывает, в какой ценовой диапазон попадут потенциальные арендаторы. В свою очередь, за понятием класса стоит набор параметров, которые определяют, куда отнести каждый конкретный офисный комплекс.

«Ставка аренды офисных площадей в первую очередь зависит от класса здания, а класс здания, в свою очередь, зависит от множества факторов, таких как инженерные системы, конструктивные особенности, транспортная доступность и местоположение, парковка, структура собственности, управление помещением», – перечисляет региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько. Все эти факторы в разной степени влияют на размер арендной ставки на офисное помещение и участвуют в ее формировании.

К этому перечню участники рынка прибавляют макроэкономические показатели. «Большое влияние оказывает конъюнктура рынка, а также соотношение спроса и предложения. После кризиса 1998 г. здания класса А на Тверской улице сдавались по $450 за 1 кв. м год, несмотря на технические характеристики и центральное местоположение», – говорит начальник отдела офисных помещений DTZ Анастасия Хоменчук.

Навязчивый location

До последнего времени местоположение определяло принадлежность офисного здания к тому или иному классу. Участники рынка так часто повторяли высказывание Дональда Трампа про location, location, location, что оно превратилось в навязчивый штамп. Когда в 2003 г. Moscow Research Forum разрабатывал классификацию офисной недвижимости, к классу А оказались отнесены здания, расположенные внутри Садового кольца. Однако к 2006 г., когда появилась новая версия этой классификации, критерия местоположения среди основных факторов уже не было, зато были повышены требования к инженерным системам.

«Заблуждение считать, что в центре города любое здание может сдаваться по высоким ставкам. Арендаторы, готовые много платить, требуют определенного качества. Центральное месторасположение принципиально только для компаний, имидж которых самым непосредственным образом влияет на бизнес, например консультантов или юристов», – утверждает Анастасия Хоменчук.

Для того чтобы определить, насколько влияет местоположение объекта на его арендную ставку, необходимо сравнить два идентичных комплекса, расположенных в разных местах, – задача отнюдь не простая. «У каждого здания есть свои уникальные отличительные особенности, которые выделяют его независимо от местоположения. Говорить, что здания абсолютно идентичны по всем параметрам, кроме, например, расположения, будет не совсем корректно», – говорит Ольга Ясько. По ее словам, на рынке можно найти примеры, когда здания, расположенные далеко и неудобно, могут сдаваться по более высокой ставке, чем здания, месторасположение которых на первый взгляд безупречно.

«Тем не менее уровень ставок в периферийных районах достаточно сильно отличается от центральных. Разница может достигать 30%», – говорит Ясько.

По словам Анастасии Хоменчук, «разумный девелопер изучает необходимость объекта того или иного класса на конкретном участке». «Определяя необходимые суммы вложений в строительство или реконструкцию, девелопер отталкивается от достижимой арендной ставки и потенциальной аудитории объекта. Нет смысла копировать в Котельниках здания, строящиеся на первой линии Тверской улицы, – затраты на строительство не окупятся, так как у проекта другая целевая аудитория», – объясняет она.

Однако некоторые закономерности проследить все-таки можно. По словам президента компании CMI Development Бориса Кипермана, достаточно проанализировать арендные ставки на офисы класса А в пределах Садового кольца и находящиеся в непосредственной близости от МКАД. Это $1300–2000 и $450–700 за 1 кв. м в год соответственно. По мнению руководителя отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Киры Смирновой, разница действительно может доходить до 100% в зависимости от местоположения не только в классе А, но и в классе B. «К примеру, аренда офиса в бизнес-центре класса В в районе Тушино обойдется в среднем в $550 за 1 кв. м в год, аренда аналогичного помещения на Тверской – уже в среднем в $1300 за 1 кв. м в год», – говорит она.

Анастасия Хоменчук приводит в качестве примера случаи, когда объекты одной компании расположены в разных частях города: «Офисные проекты компании Horus Capital, «Буревестник» на 3-й Рыбинской улице и «Луч» на Большой Пироговской представляют собой реконструкцию и в целом похожи друг на друга. Оба предлагают примерно по 30 000 кв. м офисных помещений. Однако ставки в первом случае составляют 560 евро за 1 кв. м в год, а во втором – 1150 евро за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов». Интересно, что в рекламе обоих проектов используется фактор местоположения. Только в одном случае подчеркивается близость Кремля – 3 км, а в другом – Лосиноостровского парка.

Аналогичная зависимость арендной ставки от местоположения сложилась на петербургском рынке недвижимости, однако расхождения из-за места в цене не столь велики, как в Москве. По словам директора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb Алексея Лазутина, в частности, в бизнес-центре Renaissanse Plaza на ул. Марата (недалеко от Невского проспекта и Московского вокзала) арендная ставка составляет $840 за 1 кв. м год, включая эксплуатационные расходы, а в бизнес-центре «Бенуа» на Свердловской набережной (довольно далеко от центра города, в районе Парка им. 50-летия Октября – от $770 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы.

Правильная начинка

«Технические характеристики здания также важны при выборе помещения. Если брать в расчет аналогичное месторасположение и другие составляющие, то офис с менее привлекательным инженерным оснащением просто перейдет по уровню на класс ниже», – рассказывает Кира Смирнова. По словам Ольги Ясько, от инженерной начинки здания напрямую зависит его класс. По классификации офисных зданий, принятой Moscow Research Forum, все критерии, относящиеся к инженерии здания, являются обязательными для соответствия классу А. Если речь идет о ЦАО, то без достаточного количества технических показателей из класса А здание перейдет в класс В, добавляет Смирнова.

Аренда высокотехнологичного офиса класса А на Маяковской в 5 минутах от метро будет стоить около $1500 за 1 кв. м в год, аренда в соседнем бизнес-центре с менее современной технической начинкой класса В обойдется примерно в $1000 за 1 кв. м в год. Однако у владельца офисного здания всегда сохраняется возможность «проапгрейдить» инженерию. «После модернизации офисного здания арендные ставки возрастают в зависимости от уровня и количества нововведений. Ставки в модернизированном бизнес-центре класса В могут вырасти на 15–20%, – приводит пример Кира Смирнова.

«Upgrade, как правило, касается не только инженерных систем, но и внутренней планировки, а также конструктивных особенностей здания, таких как высота потолков, коэффициент потери площадей, наличие фальшпола и подвесного потолка. В результате собственник улучшает качество и класс объекта и повышает арендную ставку», – объясняет Ясько. По словам замруководителя отдела по работе с корпоративными клиентами Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko Натальи Игнатовой, получается, что к одному классу принадлежат здания с идентичными инженерными системами.

Однако, по мнению Анастасии Хоменчук, нельзя отделить инженерию комплекса от его архитектуры и планировок. «Никому не нужен «умный» дом, если площадь этажа там 300 кв. м, а высота потолка – 2 м. Инженерная начинка может существенно повлиять на цены в крупном проекте нового строительства, но не на ставки в объекте после реконструкции. Стоимость особняка в тихом центре не так существенно от этого зависит. Например, бизнес-парки за рубежом давно конкурируют «зеленостью» своих инженерно-архитектурных решений, а небоскребы – скоростью лифтов. Превосходство технических характеристик в таких проектах способно привлечь арендаторов, готовых платить за технические новшества», – говорит она.

В ожидании шаттла

Фактор транспортной доступности, некогда крайне важный для успешных офисных проектов, участники рынка оценивают по-разному. «Значимость транспортной доступности постепенно начинает отходить на второй план. Если то или иное офисное здание обеспечит хороший вид на Кремль, то одностороннее движение или паркинг с недостаточным количеством машино-мест не уменьшит его рентабельности», – уверена Кира Смирнова. По ее словам, сложность поворота или узкополосная дорога к бизнес-центру могут снизить арендные ставки максимум на 10%.

Однако не все эксперты придерживаются такой точки зрения. «Транспортная доступность офисного здания достаточно сильно может отразиться на ставке аренды. Здания с неудобным расположением как для пешеходов, так и для автомобилистов могут проигрывать в конкурентной борьбе. Аренда офисов, расположенных далее чем в 10 минут пешком от метро, может быть дешевле процентов на 20», – говорит Ольга Ясько.

В первую очередь это влияет на офисы, расположенные за пределами центра. По словам эксперта-аналитика по маркетингу GVA Sawyer Елены Герасимовой, для бизнес-центров за МКАД коммерческие условия зависят от удаленности от автодороги, престижности направления для офисного размещения и наличия шаттлов. Для объектов, расположенных в пределах МКАД, но за границей Третьего транспортного кольца (ТТК), транспортная доступность, как отмечает эксперт, становится ключевым фактором.

Елена Герасимова приводит в пример два объекта компании Placon: комплекс «Барклай Плаза» общей площадью 16 000 кв. м (ул. Барклая, 6, стр. 3) и комплекс «Березовая аллея» площадью 20 000 кв. м (Березовая аллея, 5а). Оба комплекса предлагают идентичные условия арендаторам: шаг колонн – 6 и 9 м, открытая планировка, состояние помещений shell & сorе, паркинг в расчете 1 машино-место на 150 кв. м офисных помещений и даже одинаковые лифты LG вместимостью по 1000 кг. Однако в первом случае, по данным GVA Sawyer, арендная ставка составляет $1000 за 1 кв. м в год, а во втором – $570 за 1 кв. м в год.

Дело в том, что в первом случае офисный комплекс находится всего в 5 минутах ходьбы от метро, а во втором – примерно в 15 минутах транспортом. Более того, в первом случае поблизости расположены транспортные развязки, а во втором до них нужно еще добраться.

«В зависимости от месторасположения проекта и целевой аудитории транспортная доступность будет иметь разное влияние на ставку. Если проект в центре, он в любом случае близок к городской инфраструктуре, 5 или 7 минут надо потратить на путь до метро – это на ставке не отразится. Комплексы за пределами ТТК, где существенно меньше станций метро и увеличены перегоны между ними, больше зависят от транспортной доступности, так как большинство арендаторов не устраивает «шаттл бас» как единственное средство сообщения с городом», – объясняет Анастасия Хоменчук.

Слагаемые будущего

Перспективы различных факторов, определяющих размер арендной ставки на офисное помещение, участниками рынка оцениваются по-разному. «Как и прежде, класс объекта и местоположение будут играть ключевую роль для определения величины арендной платы. Изменение их влияния будет скорее всего незначительным», – говорит Борис Киперман. По его словам, на протяжении всего существования рынка коммерческой недвижимости основными характеристиками офисных зданий являлись выгодное местоположение, уровень технического оснащения и отделки, а также наличие парковки. «Но уже сейчас в связи с транспортными и экологическими проблемами начинает развиваться тенденция ухода арендаторов за пределы Садового кольца. Поэтому в будущем наибольшей ценностью будут обладать инженерная и технические характеристики, уровень отделки, удобств и общего состояния офиса», – объясняет он. Постепенное снижение значимости местоположения участникам рынка представляется вполне оформившейся тенденцией.

«Все параметры достаточно важны при формировании ставки аренды и учитываются, несмотря на то, сколько времени прошло с момента выхода здания на рынок. Естественно, что со временем инженерные системы любого здания устаревают, тем самым снижая ставку, а может быть, и понижая класс. Кроме того, в процессе «взросления» рынка и ужесточения конкуренции ужесточаются требования, предъявляемые к качеству здания, его инженерных систем, управлению. Понятно, что местоположение не подлежит улучшению, а транспортная доступность и окружение здания могут подлежать улучшению незначительно, поэтому важность данных параметров остается неизменной», – считает Ясько.

В связи с возможным появлением на российском офисном рынке новых форматов, таких как бизнес-парки за городом, одним из ключевых факторов, определяющих размер арендной ставки, может стать экологическая составляющая. «Важно увеличение парковочных мест и многоэтажных паркингов при бизнес-центрах», – добавляет Алексей Лазутин. Таким образом, по мнению экспертов, российский рынок офисной недвижимости все больше приближается к западным стандартам.