Доходное место: Офисы особого класса

Арендовать под офис особняки предпочитают те, кому важна камерность в ведении бизнеса: частные инвестиционные фирмы, банки, холдинговые компании крупных олигархических структур. Несмотря на уникальность предложения особняков в центре Москвы, эксперты не спешат относить их к офисным проектам класса А. Таким зданиям обычно недостает необходимой инженерной начинки и подземного паркинга. Однако потенциальные арендаторы устраивают едва ли не аукционы за право разместить свой офис в особняке. С каждым годом предложение становится все меньше, а спрос – все больше.

«Все старинные особняки находятся в историческом центре – это одно из самых важных преимуществ на рынке аренды. По этой же причине число офисов-особняков ограниченно, и размещаться в них – привилегия в некотором смысле. Поэтому такие площади всегда пользуются спросом по сравнительно более высоким ставкам», – описывает специфику этого сегмента региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько.

Сложность дефиниций

«Рынок особняков достаточно закрытый. В год в открытую продажу выходит не более 10 зданий, в основном после реконструкции», – рассказывает консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokoboylko Даниил Массальский. По оценке руководителя отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Киры Смирновой, в Москве сейчас насчитывается около 100 особняков офисного назначения.

«Бум спроса на офисные особняки был в 2001–2002 гг., сегодня он поутих, но расположить офис в обособленном старинном здании всегда считалось престижным. Как правило, у подобных зданий есть внутренняя зона парковки и собственная огороженная территория. И следить за безопасностью в нем гораздо проще, чем в крупном бизнес-центре, заполненном посторонними арендаторами», – говорит эксперт.

По словам Смирновой, особняки офисного назначения составляют самостоятельный сегмент рынка коммерческой недвижимости и не поддаются стандартной классификации. «Каждое предложение данного сегмента сугубо индивидуально», – добавляет она. «Существующая классификация не отражает специфику сегмента офисных особняков», – согласен президент компании CMI Development Борис Киперман. Так, по его словам, чтобы небольшой особняк соответствовал классу А, он должен управляться крупной профессиональной компанией, а в одноэтажном здании должен быть лифт, что противоречит логике. «Поэтому многие консультанты сейчас выделяют особняки в отдельный сегмент и стараются их не классифицировать, дабы не занижать их класс», – объясняет он.

Представители пяти ведущих консалтинговых агентств рынка коммерческой недвижимости подтверждают эту точку зрения. «Чтобы особняк соответствовал классу А, его площадь должна быть не менее 7000 кв. м, он должен управляться профессиональной эксплуатационной компанией, иметь парковку и наиболее благоприятные условия для арендаторов», – говорит руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости CB Richard Ellis Олег Трофименко. По его словам, сейчас рынок предлагает совсем немного зданий, отвечающих этому требованию. Эксперты часто сталкиваются с особняками, где не хватает либо профессиональной управляющей компании, либо парковки, либо другого атрибута класса А, а цены на 10–15% выше среднего показателя для этого класса. Для тех особняков в ЦАО, реконструкция которых завершается, в 99% цена завышена на 10–15%.

«В большинстве случаев особняки, выходящие на рынок, – это исторические здания, которые по международным стандартам оценки относятся к отдельной категории H (Historical Buildings)», – соглашается директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. По словам Максима Жуликова, ведущего специалиста департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty, «местоположение и историческая ценность дают таким объектам большее преимущество и тем самым увеличивают их стоимость в глазах арендаторов».

«Рынок офисных особняков характеризуется серьезным дефицитом предложения, поэтому период экспозиции для этих площадей не превышает обычно 4–6 месяцев. Хотя на рынке присутствуют предложения, которые предлагаются год и более. Обычно это объекты с серьезными конструктивными, юридическими и другими проблемами», – утверждает Борис Киперман.

Спрос и предложение

По данным Ольги Ясько, на московском офисном рынке общая площадь качественных особняков классов А и В, предоставляемых под офисы, составляет около 500 000 кв. м. «На рынке также присутствуют еще не реконструированные особняки, еще около 200 000 кв. м, – их класс можно повысить», – говорит она.

«Рост объема предложения в этом сегменте происходит только за счет реконструкции», – считает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. А возможность выхода на рынок новых объектов после реконструкции ограничивается этими 200 000 кв. м. Ограничение на точечную застройку и на девелопмент офисных зданий в центре касается и создания новых офисов-особняков.

Более того, по словам руководителя девелоперского направления группы Thor Елены Ферафонтовой, предложение ограничено тем, что в 80% случаев компании покупают и реконструируют особняки для собственных нужд и лишь в 20% случаев продают их или сдают в аренду. «Занимаются этим компании двух категорий: либо это крупные организации, в которых работа с офисами-особняками является некой побочной деятельностью, либо мелкие, которые по объективным причинам не могут замахнуться на более капиталоемкие проекты», – объясняет она.

Если новый особняк и попадает на рынок, то, по мнению эксперта-аналитика по маркетингу компании GVA Sawyer Елены Герасимовой, он становится добычей одного-единственного арендатора. Дробить такое небольшое здание не имеет смысла из-за высокого коэффициента потерь здания – «относительной разницы между арендуемой и полезной площадью».

Спрос на офисные особняки остается стабильно высоким и превышает предложение. «Основная целевая аудитория – банковские структуры, страховые компании, посольства и консульские отделы, представительства иностранных региональных российских компаний», – говорит Даниил Массальский. По мнению Ильи Шершнева, в большинстве случаев это крупные российские компании, которые планируют разместить в особняке штаб-квартиру. «За последние годы многие компании пересмотрели свою стратегию и переезжают в бизнес-центры, но спрос на особняки остается», – говорит он.

«Как правило, офисные особняки арендуют для представительских целей. Небольшое здание с уникальной архитектурой, с историей подчеркивает индивидуальность компании», – добавляет Ольга Широкова. По словам Максима Жуликова, в большинстве своем это российские компании: «Иностранные игроки предпочитают работать с управляющими компаниями и привыкли размещаться в бизнес-центрах».

Некоторый ресурс предоставляет вторичный рынок. Олег Трофименко отмечает увеличение количества вторичных предложений особняков. «Собственники увеличивают стоимость аренды, мотивируя рост ставок расположением в ЦАО, в результате цена идет вверх, и некоторые арендаторы покидают свои особняки. Зачастую собственник – непрофессиональный девелопер, скорее всего российская промышленная компания, получившая особняк в процессе передела активов. Для нее здание – это второй бизнес», – объясняет эксперт.

Кроме того, по его словам, в данном сегменте наблюдается тенденция заключения краткосрочных договоров аренды до 11 месяцев. «Это может быть выгодно как собственнику, так и арендатору. Собственник при краткосрочном договоре аренды может пересматривать стоимость 1 кв. м, а арендаторы небольших площадей, как правило, в самом начале своего развития имеют шанс подрасти через год, поэтому они не привязываются к этому помещению и могут переехать в новое уже на других, более выгодных для себя условиях», – говорит Олег Трофименко.

Особняк и его обитатели

По словам Ольги Ясько, «офисные особняки – это чаще всего собственность компании, которая сама же его занимает и является инвестором одновременно». «Классический пример – банковские здания, которые являются инвестиционным проектом самого банка», – говорит она. В частности, по ее словам, банк «София» арендует особняк на Кадашевской набережной, 32/2, стр. 1, McCann-Erickson – особняк в Большом Каретном, 11, «Консалтинг МБХ» достался особняк на Б. Коммунистической улице, 30, стр. 2, а Русская инвестиционная группа владеет особняком в Нащокинском переулке, 14.

«Зачастую особняки «под себя» строят компании, сами занимающиеся девелоперским или риэлторским бизнесом. К примеру, главный офис группы компаний Vesco размещается в 4-этажном особняке в историческом центре Москвы в пределах Садового кольца», – говорит Кира Смирнова.

Такой вид офисной недвижимости, как особняки, пользуется популярностью у различных посольств, юридических или финансовых компаний. По словам Бориса Кипермана, офис Внешторгбанка расположен в особняке в Погорельском переулке, а компании «Байер» – в особняке в Большом Трехгорном переулке. «ГК «Открытие» арендует комплекс особняков в Потаповском переулке, а также отдельно стоящее здание на Каланчевской», – добавляет Максим Жуликов. Кроме того, по его данным, МРСК «Центр» является арендатором особняка в Глухаревом переулке, а «Трансмашхолдинг» снимает особняк в Рюмином переулке.

Периодически на рынке происходят сделки по продаже офисных особняков, однако, по данным экспертов, они заключаются в основном между компаниями-партнерами. Примером может служить «Петровский дом» площадью 6000 кв. м на Красноармейской улице. Компания Coalco Василия Анисимова приобрела этот бизнес-центр в 2005 г., по оценкам участников рынка, примерно за $20 млн. После реконструкции она продала его металлургической компании «Мечел» почти вдвое дороже.

«Большинство компаний готовы не только арендовать особняки, но и стать их собственниками. Однако играет роль культурно-историческая значимость того или иного объекта. К примеру, если особняку присвоен статус памятника федерального значения, предусмотрена только долгосрочная аренда на 49 лет», – говорит директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.

Мал и дорог

«Арендные ставки в особняках всегда выше по сравнению со ставками в обычных офисных центрах с аналогичным расположением. Например, аренда особняка класса В-, расположенного даже не в историческом центре, а в районе ст. м. «Бауманская», будет стоить около $800–850 за 1 кв. м в год. В зданиях класса В+ в районе ст. м. «Кропоткинская» ставка будет составлять уже около $1850–1900. В некоторых случаях она может доходить и до $2500», – говорит Ольга Ясько. По мнению Даниила Массальского, средний уровень арендной ставки – $2000–2500 за 1 кв. м в год. «Ставки зависят от качества помещений и ожиданий собственника по уровню прибыльности», – говорит он.

В целом уровень арендных ставок может значительно различаться. По словам Олега Трофименко, в новом офисном особняке в ЦАО с хорошим расположением чистая базовая ставка составит $1500–2300 за 1 кв. м. «Ставки находятся в пределах ставки аренды для других сравнимых помещений с поправкой на то, что площади в особняках используются намного менее эффективно, что равносильно более высоким ставкам аренды на 1 кв. м чистой площади», – говорит Илья Шершнев.

По словам Бориса Кипермана, «при прочих равных условиях арендная ставка для особняка выше, чем для офиса аналогичной площади в бизнес-центре». «В частности, при возможности организации хранилища в подвальном помещении подобные объекты могут использоваться в качестве банковских особняков, что является дополнительным фактором увеличения их рыночной стоимости», – говорит эксперт. Однако, по его данным, характерной особенностью этого вида недвижимости являются высокие эксплуатационные расходы, которые складываются из необходимости создания собственной службы охраны и эксплуатации. «Цены продажи таких зданий также выше среднерыночных и составляют $10 000–12 000 за 1 кв. м, но в некоторых случаях доходят и до $15 000–20 000», – утверждает Елена Герасимова.

Однако встречается и другое мнение. «Цена аренды на подобные офисные площади ниже, чем в аналогичных по характеристикам помещениях, предлагаемых в бизнес-центрах класса А», – считает Кира Смирнова. По ее словам, несмотря на свой элитарный статус, подобные офисы имеют ряд весомых и порой критичных недостатков. «Например, как правило, полезная площадь такого особняка составляет в среднем всего 65–80% от общей площади здания», – говорит эксперт.

Придет очарованье

По мнению экспертов, в ближайшем будущем спрос на офисные особняки вряд ли сойдет на нет. «Этот сегмент, безусловно, перспективен, если мы говорим об особняках, не требующих значительного ремонта. В Москве все меньше и меньше остается земельных участков, а компании все чаще хотят перебраться в собственный особняк», – отмечает Олег Трофименко. По словам Юрия Синяева, «аренда особняков на сегодняшний день остается престижной – это некий символ респектабельности, надежности и успеха».

Перспективы удовлетворения существующего спроса не столь велики. По данным Ольги Ясько, на данный момент в Москве идет реконструкция и новое строительство примерно 50 000 кв. м особняков. «Это немного, учитывая общие масштабы офисного строительства в столице. Также в свое время были заявлены проекты на более отдаленные сроки – вплоть до 2012 г.», – отмечает она. В целом, по ее словам, основные перспективы выхода на рынок новых офисов-особняков связаны с реконструкцией уже существующих особняков более низкого класса.

Правда, некоторые эксперты видят ресурс для насыщения сегмента. «В Москве много особняков, которые в свое время были забыты как властями, так и бизнесом, потому что заниматься этим направлением девелопмента было нерентабельно. Сейчас ситуация изменилась: вложив $1,5–2 млн, особняк можно продать уже за $15 млн. Спрос на такую недвижимость будет устойчивым», – говорит Елена Ферафонтова. «Все насытятся неуютными хайтековскими небоскребами, и снова придет очарование центром», – надеется эксперт.