Технологии рынка: Золушка долевого строительства

Этим ценным бумагам не повезло: появились они невовремя и не смогли занять своего места на рынке. Жилищные облигации (ЖС) путают с жилищными сертификатами, облигациями АИЖК, о них не знают толком большинство риэлторов и девелоперов. Тем не менее в апреле на рынке появились первые ценные бумаги от частного застройщика. Могут ли они быть полезны при решении квартирного вопроса?

С чем их едят

Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании «Миэль-Новостройки», объясняет, что правовым основанием для использования в строительстве жилищных облигаций особого вида – ЖС – послужили указ президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» и федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве...». Таким образом, сейчас законодательно разрешено привлекать денежные средства физических лиц для строительства двумя способами: путем заключения договора долевого участия в строительстве и путем выпуска жилищных сертификатов.

Финансовый словарь дает такое определение: «Любые ценные бумаги или обязательства, номинированные в единицах общей площади жилья и имеющие также индексируемую номинальную стоимость в денежном выражении, размещаемые среди граждан и юридических лиц, дающие право их владельцам при соблюдении определяемых в проспекте эмиссии условий требовать от эмитента их погашения путем предоставления в собственность помещений, строительство (реконструкция) которых финансировалось за счет средств, полученных от размещения указанных ценных бумаг или обязательств.

Жилищный сертификат является именной ценной бумагой и может выпускаться в документарной или бездокументарной форме. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается в проспекте эмиссии и остается неизменной в течение срока действия жилищного сертификата. Она представляет собой однозначно определяемый порядок изменения цены выкупа жилищного сертификата эмитентом, включающий формулы индексации, основанные на объективных показателях, и процедуру расчета. Индексация должна производиться не реже одного раза в три месяца.

Жилищные сертификаты не дают права голоса на общем собрании акционеров эмитента, права на долю в доходах или общей сумме активов эмитента, за исключением случая его несостоятельности (банкротства)».

Девелопер вправе выпустить ЖС, распродавая еще не построенный дом куда более мелкими кусочками, чем квартиры, – по квадратным метрам. Природа этих бумаг облигационная, фактически застройщик занимает у частных граждан средства на строительство. Однако номинал этих бумаг привязывается к цене 1 кв. м. Данное безусловное преимущество этих ценных бумаг могло бы помочь решить квартирный вопрос многим российским гражданам в условиях резкого роста цен.

Однако, увы, застройщики и девелоперы не спешат регистрировать эмиссию ЖС. И дело тут как минимум в двух факторах – негативной истории вопроса и неясности законодательства. Причина третья, как притча во языцех, – пока недострой покупают за живые или ипотечные деньги, нет смысла отрабатывать более сложные финансовые схемы, в частности с ЖС. Николай Вопиловский считает, что на данный момент идея применения жилищных облигаций недостаточно проработана и изучена и в Москве нет использующих ее застройщиков. Однако в некоторых регионах России данный способ привлечения денежных средств граждан в строительство уже применяется.

Копите сантиметры

История ЖС уходит корнями в постперестроечные времена. В Москве выпускались муниципальные жилищные облигации, первые выпуски которых пришлись на 1995–1997 гг. Облигации имели номинал в 0,1 кв. м общей площади, что по тогдашним ценам составляло $60–70. Власти исходили из среднего заработка москвича, предполагая, что 1-комнатная квартира будет выкуплена за 10 лет. Увы, этот срок для России слишком долог, и большинство граждан всего лишь получили свои деньги назад с небольшой прибылью. Тем не менее тогда свыше 1000 москвичей (не растягивающих выкуп на годы, а купивших сразу нужное количество облигаций) получили квартиры благодаря этой акции, остальным вернули деньги после августовского кризиса 1998 г., тем самым сохранив отчасти средства граждан от обесценивания (цены на квартиры тогда упали практически в 2 раза).

Следующий выпуск муниципальных облигаций в столице пришелся на 1999 г., однако в 2002 г. их выпуск был прекращен. В этот раз жилье досталось 1500 семьям. Причиной прекращения выпуска облигаций власти назвали сложившуюся правовую коллизию, которая не позволяла им продолжать «раздавать» жилье таким образом.

Проблема была еще в том, что время выпуска первой серии облигаций пришлось на время всевозможных МММ, и граждане с большим недоверием отнеслись к муниципальным облигациям. Опять же московское правительство тогда начинало каждое заседание с вопроса «Где взять деньги?», и доверие к нему было у граждан на весьма низком уровне.

Еще была попытка скрестить ЖС с системой строительно-сберегательных касс: накопившие таким образом 50% и более стоимости желаемой квартиры могли получить кредит на льготных условиях – 8–10% годовых – и купить квартиру в домах, возводившихся ССК. Схема была сложная и в народ не пошла.

В других городах тоже были попытки работать с муниципальными жилищными облигациями. Выпускали их, например, в 2003 г. в Красноярске, где муниципалитет организовывал на полученные средства целевое финансирование строительных организаций, а владельцам облигаций жилье предоставляли на 10–15% дешевле его рыночной стоимости.

Интересен опыт Екатеринбурга, где каждый желающий может купить ценную бумагу, соответствующую 0,1 кв. м в муниципальных новостройках. Правда, говорят, что сделать это непросто, едва ли не ночью приходится занимать очередь у нужного кабинета мэрии, но на всех облигаций не хватает.

В 2004 г. ЖС не повезло еще раз: массовая истерия застройщиков по поводу строгости закона о долевом строительстве вынудила законодателей оставить официальный теневой путь.

Впервые в истории России выпуск корпоративных ЖС был зарегистрирован в апреле 2008 г., т. е. спустя четыре года после выхода 214-ФЗ, где они разрешены к обращению. Как сообщает юридический консультант этого выпуска – компания «Аврора Консалтинг», впервые Федеральная служба по финансовым рынкам России (ФСФР) зарегистрировала четыре выпуска ЖС компаний ООО «Концерн «ЛЭК Истейт» (Санкт-Петербург) и ООО «ЛЭК Истейт» (Санкт-Петербург). Это неконвертируемые процентные документарные облигации на предъявителя серии 01 и серии 02, размещаемые путем закрытой подписки, на общую сумму 3 771 095 985 руб. 00 коп. Компания ведет строительство 28 жилых комплексов в Петербурге, среди них такие элитные, как «Граф Орлов», «Премьер Палас», «Лондон Парк», «Империал» и др.

По слухам, к аналогичному выпуску готовятся еще несколько крупных региональных застройщиков, по которым ударил кризис ликвидности. Банки отказывают застройщикам в кредитах, однако поручительства еще готовы предоставлять.

Легальная схема

Как сообщают представители компании «Аврора Консалтинг», выпуск ЖС стал возможен в связи с вступлением в силу поправок к «Стандартам эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг», утвержденных приказом ФСФР России № 07-4/пз-н, в котором регламентируются правила выпуска и обращения ЖС.

Что стоит знать покупателю таких ценных бумаг? Во-первых, эти облигации – законный и максимально безопасный для покупателя способ приобрести квартиру не по договору долевого инвестирования. К тому же удобен именно для извлечения дохода на рынке новостроек – по таким бумагам выплачиваются проценты, однако за инвестором сохраняется право на получение жилой площади. «Плюс жилищной облигации в том, что в случае неисполнения обязательства по постройке дома денежные средства возвращаются кредитору с учетом процентов, указанных при выпуске облигационного займа, – говорит Юлия Кондратенко, гендиректор юридической компании «Бергер и партнеры». – Их можно продать в любой момент с учетом процентов, эмиссия жилищных облигаций всегда имеет обеспечение в виде поручения, например, банка – это требование закона».

Правом выпуска облигаций обладают только инвесторы-застройщики, имеющие право на строительство, обладающие правами на земельный участок, опубликовавшие утвержденную проектную декларацию и получившие разрешение на строительство. «ЖС выпускаются под конкретный проект и определенные квадратные метры в нем», – рассказывает Вопиловский.

Кроме того, инвестор-застройщик обязан заключить с банком или страховой компанией договор поручительства, который гарантирует, что в случае банкротства застройщика по его долгам будет отвечать банк или страховая компания.

В целом подобные ценные бумаги защищены законодательством о ценных бумагах, и их оборот контролируется на государственном уровне ФСФР, где порядка побольше, чем на рынке недвижимости.

Еще один момент: это ценные бумаги с фиксированной доходностью, что позволяет использовать их как залог при получении любого кредита в банке, к примеру. Под договор же банки дают только ипотечный кредит – т. е. с залогом самого жилья, что намного дороже, сложнее и далеко не всегда доступно гражданам.

Адресная привязка

В ЖС указывают как единицы общей площади жилья, так и ее индексированную номинальную стоимость в денежном выражении. Адрес дома и уж тем более квартиры не указывается, бумаги выпускаются эмитентом на все свои объекты строительства. Главный риск на этом этапе – распыление средства на множество объектов. Хорошо бы убедиться, что у нее хватит средств завершить все начатые объекты строительства. Если же объект всего один, то риск становится выше: инвестор получает в нагрузку и риски некачественного строительства, и возможные протесты горожан, живущих поблизости, да и просто риск произвола властей.

Индексировать стоимость сертификатов застройщик обязан раз в квартал. Однако по закону после приобретения сертификатов не менее чем на 30% общей площади квартиры покупатель может заключить с застройщиком договор на приобретение уже конкретной квартиры в конкретном доме. На этом этапе фиксируются характеристики квартиры, сроки и условия строительства, а также условия и график внесения оставшейся суммы в счет оплаты покупки. К тому же публикуются данные о финансовой ситуации в компании.

Николай Вопиловский напоминает, что государственные сертификаты подлежат госрегистрации, тем самым исключается возможность их двойных продаж.

Проверка на надежность

По российскому рынку ходит несколько якобы ценных бумаг, называемых ЖС, которые служат разменной монетой для «строителей» пирамид. Поэтому обязательно надо убедиться, что установленная законодательством РФ процедура эмиссии облигаций соблюдена. Как правило, информация о выпуске публикуется на сайте ФСФР www.fcsm.ru. Дополнительно независимый юрист может проверить эмиссионную документацию.

По мнению Елены Комовой, директора по маркетингу компании «Миэль-Новостройки», ЖС – это всего лишь один из способов борьбы с мошенничеством и отнюдь не панацея хотя бы потому, что закон не делает такую форму привлечения денег в строительство жилья обязательной. Комова также обращает внимание на юридическую базу сертификатов, которую, по ее оценке, нельзя назвать исчерпывающей: «В этой связи можно вспомнить указ президента от 10.06.1994 № 1182, ст. 816 Гражданского кодекса РФ, федеральный закон от 22.04.1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и приказ ФСФР от 25 января 2007 г. № 07-4 «Об утверждении Стандартов эмиссии ценных бумаг и регистрации проспектов ценных бумаг». Конечно, детальность регулирования не находится в прямой зависимости от количества документов, но все-таки количество регулирующих документов невелико. К примеру, большое количество статей упомянутого указа уже не действует, да и издавался он задолго до появления идеи решить проблему жилья с помощью именно таких сертификатов. А вот для махинаторов от строительства «развернуть способности» определенного плана можно на любой базе, в том числе и детально проработанной».

Еще одно препятствие для экспансии ЖС на рынок – ценовая ситуация. В этом году эксперты прогнозируют коррекцию рынка и снижение цен на 10–20%. К примеру, этого ожидает руководитель аналитического центра IRN.ru Олег Репченко. Снижение стоимости 1 кв. м, безусловно, отразится на стоимости ЖС, обещая отрицательную доходность их покупателям. Не исключено, что в таком случае пострадает и застройщик, которому частные инвесторы постараются вернуть ценные бумаги в момент, когда падение цен только начинается.

По мнению экспертов, шансы на развитие системы сертификатов появятся в случае ожидания резких скачков цен на рынке недвижимости и одновременно недоступности для граждан покупки квартиры в кредит (в силу ли высоких цен, в силу ли свертывания ипотечных программ).

«Застройщики Москвы в настоящий момент с опаской относятся к данному методу, так как он приводит к дополнительным издержкам, таким как расходы на выпуск ЖС и затраты на поручительство банков. К тому же застройщиков смущает то обстоятельство, что инвесторы вправе в любое время вернуть ценные бумаги, и в этом случае они будут обязаны в короткий срок вернуть денежные средства, т. е. застройщику на этот случай необходимо будет иметь резервный фонд», – объясняет Вопиловский.

Сертификаты или паи?

Михаил Викторов, гендиректор Российского союза строителей, сравнивает доступность инструментов для инвесторов: «Благодаря ЖС появляется возможность привлечь широкий круг инвесторов, каковых может быть на порядок больше, чем желающих просто купить квартиру. Достаточно денег на полноценное жилье имеет ограниченное количество граждан, однако у многих есть накопления, которые можно удачно вложить, купив 5–10–50 ЖС. Данный механизм может быть привлекательным для широкого круга россиян. В этом существенное отличие новых бумаг от вложений в ПИФы. ПИФы работают с крупными инвесторами, и цена входа в ПИФ достаточно высока для рядового гражданина. С учетом того что ипотека в России пока не приняла желаемый массовый и доступный характер, Россия крайне нуждается в развитии накопительных схем, и схема с применением ЖС может выступить такой альтернативой».

«Будут ли инвестиции в ЖС для потенциальных инвесторов привлекательнее вложений в ПИФы? – задается, в свою очередь, вопросом Елена Комова. – Отличие от инвестиций в ПИФы в данном случае следующее. Инвестиции в ПИФы изначально рассчитаны на получение прибыли. Особенно это характерно для открытых и интервальных фондов. Покупая пай, человек, как правило (все зависит от правил доверительного управления фондом), не вносит деньги на строительство конкретного дома, решение о направлении инвестиций принимает управляющая компания (в пределах тех самых правил). А ЖС подтверждает вложение денег в конкретный дом и не подразумевает получения каких-то доходов. Поэтому сравнивать эти два типа вложений не стоит из-за их различной экономической направленности».