На асфальте: На грани нервного срыва

Многие частные инвесторы решили выставить свои квартиры на продажу, что, по мнению ряда аналитиков, ведет к резкому росту предложения на вторичном рынке. Увеличение предложения одновременно с падением спроса, вызванным кризисом доверия, приводит к коррекции цен. Испугавшиеся инвесторы толкают цены на квартиры вниз.

Эффект поршня

По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002», появление инвестиционных квартир на рынке вычислить довольно просто – по сроку повторного выхода квартиры на продажу. «В сегменте экономкласса примерно 57% квартир вторичного рынка, выставленных на продажу в Москве в сентябре, были приобретены меньше года назад», – утверждает директор по продажам «Агент 002» Валерий Барнинец. Из этого числа, по его словам, 68% квартир было куплено с сентября 2007 г. по март 2008 г., 20% – это квартиры, приобретенные с апреля по июнь 2008 г., а еще 10% выставленного на продажу жилья перешло в собственность нынешних владельцев менее трех месяцев назад. Незначительную долю в общем объеме предложения составляют объекты, которые были куплены менее двух месяцев назад, – на них приходится 1,8% инвестиционных квартир. «Между тем средний срок выхода объекта на повторную продажу в Москве составляет 8,6 года», – говорит эксперт.

По его словам, увеличение доли выставленных на продажу инвестиционных квартир, в свою очередь, оказывает давление на стоимость квадратного метра. «Подобный процесс неминуемо приводит к снижению цен. По самым скромным подсчетам, около 30% жилья в столице находится в руках инвесторов. Резкие перепады в рыночной конъюнктуре могут привести к массовому сбросу квартир, что в условиях низкого уровня спроса приведет к увеличению сроков экспозиции и снижению стоимости в дальнейшем», – говорит Барнинец. По его словам, в настоящий момент предложение на вторичном рынке увеличивается на 2–2,5% в неделю в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости в основном за счет инвестиционных квартир, а в структуре предложения экономкласса инвестиционные квартиры уже занимают около 50%.

«В последнее время все чаще появляются различные прогнозы о предстоящем массовом падении цен на недвижимость. Данное обстоятельство и вызвало недавно прошедшую волну выброса инвестиционных квартир на рынок – в среднем объем предложения вырос на 30%», – говорит заместитель генерального директора Vesco Group Олег Разин. По его оценке, доходность инвестиционного жилья снижается в среднем на 0,5% в неделю и, соответственно, на 2% в месяц. «По сравнению с недавними показателями доходности новостроек в 30% это крайне мало. Получается, что инвестиционная привлекательность квартир изживет себя всего через год», – говорит эксперт.

По словам гендиректора МИАН Нины Кузнецовой, доля инвестиционных покупок, напротив, сократилась с 30–40% в 2006 г. до 6% в 2008 г. «С окончанием галопирующего роста цен частный инвестор потерял возможность зарабатывать деньги «на пустом месте», и сейчас в недвижимость инвестируют преимущественно профессионалы», – говорит Кузнецова.

Коррекцию цен в том или ином виде, несмотря на различные оценки стоимости квадратного метра, признают большинство участников рынка. По данным «Агент 002», только за первую неделю сентября квадратный метр в сегменте экономкласса потерял 1,7%. По подсчетам аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», в середине сентября цена 1 кв. м московского жилья в среднем стояла на уровне $6110. По данным «Инком-Недвижимости», – $8360, в компании также зафиксировали снижение цены – 0,9% за первую неделю сентября. С учетом снизившегося за неделю на 0,4% курса доллара в рублях падение составило 1,3% до уровня 213 000 руб. за 1 кв. м.

«Усугубляет положение то, что крупнейшие игроки в сфере девелопмента, такие как Mirax Group, «Интеко», ПИК и др., либо заморозили свои проекты, либо серьезно пересматривают их. Такая неопределенность в дальнейшей стратегии девелоперских компаний пугает частных инвесторов», – отмечает руководителя девелоперского направления группы THOR Елена Ферафонтова.

Более того, по мнению экспертов, есть предпосылки и для дальнейшего снижения цен в конце года. Снижение цен на недвижимость, по мнению большинства экспертов, приведет к еще большему выбросу инвестиционных квартир на рынок, т. е. закрутит маховик еще больше.

Число инвесторов

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood (компания работает в основном на рынке дорогого жилья), доля инвестиционных квартир в общем объеме предложения составляет 7–10%. «Как показывает практика, при снижении темпов роста цен эта доля возрастает до 20%», – говорит эксперт. По словам Олега Разина, общий объем экспонируемых квартир в среднем уже увеличился на 30%.

Более того, число потенциальных инвесторов на рынке жилья не растет в последнее время за счет новых покупателей. Массового притока частных инвесторов с фондового рынка на рынок недвижимости, по мнению экспертов, также не произошло. «Инвесторы, участвующие в торгах на фондовом рынке, не готовы по первому же дуновению ветра «перебрасываться» между рынками. Скорее они будут вкладываться в бизнес, чем переводить деньги в такой долгоиграющий инвестиционный инструмент, как недвижимость. Это касается крупных инвесторов, а для мелких игроков вход на рынок недвижимости слишком дорог», – считает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов.

«Для краткосрочных спекуляций этот рынок уже давно не подходит, поэтому правильнее говорить не о сокращении инвесторов в недвижимость, а о сокращении краткосрочных спекулянтов на этом рынке. И теперь едва ли такие краткосрочные спекулянты вернутся на рынок», – говорит Таганов. Долгосрочные инвесторы, наоборот, предпочитают придержать свои активы. «Это люди, опасающиеся колебаний валют и прочих неожиданностей, которые купили недвижимость с целью сохранить деньги в долгосрочной перспективе на 5–10 лет, но таких единицы», – говорит гендиректор National Realty Group Аркадий Литовский.

«Но в условиях, когда рынок находится в состоянии «гнетущей неопределенности», аналитики предсказывают в лучшем случае стагнацию, а в худшем – полномасштабный кризис, и в свете общего тяжелого положения на мировых финансовых рынках многие инвесторы заняли выжидательную позицию», – считает он.

Слово скептикам

Среди экспертов есть и такие, кто не видит серьезных причин для беспокойства в выбросе на рынок большого числа инвестиционных квартир. По словам Константина Ковалева, это, возможно, приведет к некоторой корректировке цен в краткосрочной перспективе. «Однако затем мировой финансовый кризис может сузить возможности девелоперов и, соответственно, привести к снижению объемов нового строительства, что даже при неизменном уровне спроса на жилье будет стимулировать дальнейший рост цен», – говорит Ковалев.

С такой точкой зрения согласен и Аркадий Литовский. По его оценке, «инвестквартир насчитывается примерно 10–15%, в основном в домах бизнес-класса, премиум-класса, а также de luxe». «Многие инвесторы предпочитают переждать период неопределенности, другие начинают делать в этих квартирах ремонт с целью сдачи в аренду, – рассказывает Литовский. – Отказавшись от идеи заработать в ближайшее время, люди планируют отбить свои инвестиции в средне- и долгосрочной перспективе, через 5–10 лет, когда ситуация, по их мнению, стабилизируется и значительно улучшится. А пока они надеются получать доход с квартир, сдавая их в аренду».

«Рынок квартир более чем на две трети состоит из альтернативных сделок. Даже гипотетический «уход частных инвесторов» может отразиться лишь на небольшой доле рынка», – соглашается Дмитрий Таганов.

Совет инвестору

Аркадий Литовский дает два совета потенциальным инвесторам на московском рынке жилья: «Либо сделать в инвестиционной квартире ремонт и сдавать ее в аренду в ожидании «лучших времен». Либо продавать и вкладываться в строящиеся подмосковные поселки экономкласса, подходящие для постоянного проживания, не далее чем в 40 км от МКАД. Это фактически единственный сегмент рынка, доступный для среднестатистического частного инвестора, потенциал которого очевиден. По разным оценкам, спрос на подобную недвижимость превышает предложение в 1,7–1,8 раза».

«Очевидно, что в краткосрочной перспективе при ожидаемой коррекции цен получить доход не удастся. В долгосрочной же перспективе можно ожидать продолжения роста цен и, соответственно, получения дохода», – утверждает Константин Ковалев.

«Пока владельцам инвестиционных квартир не стоит продавать имеющиеся у них в собственности площади. Это в первую очередь касается жилья дорогих сегментов, расположенного в объектах, находящихся на высокой стадии готовности», – говорит управляющий партнер компании «Миэль-Новостройки» Оксана Каарма. По словам Дмитрия Таганова, «стоит подождать пару месяцев, до наступления определенности на рынке». «Главное – не надо паниковать и принимать поспешные необдуманные решения. Если намечена определенная цель, лучше ей и следовать. Чрезмерные панические настроения на рынках и раздули кризис. Наиболее разумное решение – сдать в аренду имеющиеся жилплощади, ведь спрос просто огромнейший, и получать гарантированную прибыль, пока вся экономическая ситуация полностью не стабилизируется», – говорит Олег Разин.

С другой стороны, тактика действий зависит от того, сколько времени квартира находится в собственности инвестора. «Тем инвесторам, которые приобрели квартиры в начале года, переживать нет смысла. Дело в том, что с того момента стоимость ликвидных объектов выросла до 45%, а возможная коррекция принесет незначительное снижение в пределах 15%. У этой категории сейчас есть возможность спокойно заниматься продажей, и я уверен, что срок продажи не превысит 2–3 месяцев», – говорит Валерий Барнинец. Что же касается тех частных инвесторов, которые приобрели квартиры гораздо позже, то доходность данных вложений, по его словам, может быть поставлена под сомнение: «Рост цен с апреля не превышает 10%, и поэтому поздние покупки могут стать убыточными».

Решение инвестора во многом зависит и от сегмента, в котором он работает. «Что касается элитного жилья, то сильных опасений у инвесторов в данном сегменте быть не должно. Рынок элитной недвижимости, равно как рынок любых товаров и услуг не первой необходимости, традиционно значительно более устойчив к кризисным проявлениям», – утверждает Константин Ковалев. По его словам, наименее стабильным может оказаться в этом случае бизнес-класс. «Он наиболее чувствителен к финансовым потрясениям в силу своей зависимости от кредитных ресурсов. Финансирование и развитие в этом сегменте осуществляются за счет кредитных ресурсов – в условиях ужесточения правил ипотечного кредитования возможен значительный отток покупателей в сегмент экономкласса», – считает эксперт.

«В дорогом сегменте инвестору нужно вести себя так, как он запланировал при покупке квартиры. Стоит дождаться того процента доходности, который был заложен, и на этом этапе выставлять квартиры на продажу. Никаких серьезных колебаний в данном сегменте рынка не будет, так как спрос равен предложению», – соглашается генеральный директор Tweed Ирина Могилатова. По словам Константина Ковалева, наибольшую опасность в настоящий момент представляют объекты, находящиеся на начальных стадиях строительства, – риск долгостроя в рамках сегодняшнего финансового кризиса и ограниченных финансовых возможностей девелоперов значительно повышается.

Однако, по словам Валерия Барнинца, для недвижимости элитного и бизнес-класса уже характерны избыточный объем предложения и весьма низкий уровень спроса, что подталкивает цены вниз. «Если говорить о долгосрочной перспективе, то последствия произошедшего кризиса на фондовом рынке и сокращение доступа к дешевым кредитам могут привести к более серьезным последствиям для всех игроков на рынке жилья, чем это предполагается сейчас. Можно с уверенностью сказать, что сброс дорогих объектов для пополнения денежного дефицита приведет к снижению цен в ближайшее время», – говорит эксперт.