Где жить хорошо: Музеи вместо хлеба

Соседство с достопримечательностями не отменяет потребности решать более прозаические задачи: делать покупки, посещать школы и детские сады, заниматься спортом и проч. Как раз объектов социальной инфраструктуры в районе немного. Возможно, это объясняется и тем, что жилых домов в исследуемой зоне мало. В основном старинные особняки после реконструкции занимают представительства банков, центральные офисы компаний. Например, на Якиманской набережной, 2, располагается представительство банка Societe Generale S.A; на ул. Б. Якиманке, 19, стр. 1, – офис Альфа-банка, а на ул. Б. Якиманке, 52, стр. 1, – банка «Авангард» и др. Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество», также отметил офисный центр «Балчуг Плаза», бизнес-центры «Аркадия» и Central City Tower, офисные здания «Росно» и «Лукойла».

Расположение в центре столицы – важное преимущество в глазах покупателей недешевого жилья. Но современное Замоскворечье больше напоминает деловую зону, чем жилой район. Наиболее, пожалуй, комфортной признается зона между Садовым кольцом, Якиманской набережной, ул. Большой Якиманкой и Большим Каменным мостом. Это немного не то Замоскворечье, что представляется поклонникам московской старины. Но другого у столицы больше нет.

Участок, выделенный экспертами как место комфортного проживания, довольно обширен для центра Москвы. Значительная его часть проходит вдоль Москвы-реки, граничит с зоной отдыха «Парк искусств». Не так далеко и ЦПКиО им. Горького. «Парк искусств» соседствует с отдельными домами в Мароновском и 3-м Голутвинском переулках – это любимое место отдыха жителей района. Дойти до Центрального парка в зависимости от места расположения дома можно за 10–20 минут.

Преимущество района – развитость транспортной сети. Самые крупные магистрали – Садовое кольцо (Крымский Вал), ул. Б. Якиманка и ул. Б. Полянка. Правда, как и большинство улиц в центре Москвы, все они перегружены. Да и близость Кремля – сомнительное достоинство с точки зрения транспортной доступности, дороги часто перекрываются. Но сообщение общественным транспортом хорошее. Только по ул. Б. Якиманке проходят три троллейбусных маршрута (4, 33 и 62), соединяющие район с юго-западной частью города. Добраться до жилых кварталов можно и на метро (ближайшие станции – «Октябрьская» и «Полянка»).

Исторические кружева

Район находится в излучине Москвы-реки, на правом берегу от Кремля. В древности Замоскворечье делилось на две части: Пятницкую и Якиманскую. В настоящее время это районы Замоскворечье и Якиманка, входящие в состав ЦАО.

История Замоскворечья, или, как его раньше называли, Заречья, ведет свое начало с XIII в. Тогда местность получила известность как поселение вдоль дороги, ведущей от Кремля в Золотую Орду. Там находились заливные луга, болота, перелески и несколько небольших озер, о существовании которых сейчас напоминают Озерковская набережная и Озерковский переулок. Со времен великого князя Василия Дмитриевича, сына Дмитрия Донского, на территории Заречья располагались княжеские, а затем царские сады, давшие этой территории имя Садовники. На близлежащих землях селились казанские и ногайские торговцы, поставляющие товары местным вельможам. Впоследствии они образовали Татарскую слободу (позднее Татарские улица и переулок; а сейчас, соответственно, Большая Татарская и восточная часть Климентовского переулка).

До XVII в. замоскворецкие строения были только деревянными. Исключение составляли церковь Иоанна Предтечи и несколько других культовых сооружений. Но уже в XVII в. разоренное и выгоревшее Замоскворечье стало застраиваться заново, появилось много каменных зданий. Поселение заявило о себе как густонаселенный торгово-ремесленный район Москвы, тесно связанный с государевым двором. Но в начале XVIII в., когда царский двор переехал в Петербург, ремесленники оказались не у дел и Замоскворечье приобрело черты захолустья.

Однако постепенно вместо ремесленников Замоскворечье заселяется купечеством, а со второй половины XIX в. – еще и интеллигенцией. О качестве особняков можно судить, например, по знаменитому дому Игумнова, построенному в 1889–1893 гг. на ул. Б. Якиманке, 43. В настоящее время в нем располагается посольство Франции.

На Малой Ордынке в 1823 г. родился Александр Островский. В 1954 г. перед домом, где он провел детские годы, поставлен бюст писателя, а в самом доме открыт мемориальный музей. На Пятницкой улице во флигеле купеческого дома в 1854–1855 гг. снимал квартиру молодой Лев Толстой. В доме на Большой Ордынке, известном как Куманинское подворье, у своей тетки часто бывал Федор Достоевский.

Территория интеллектуалов

В этой части Москвы много музеев: Театральный музей им. А. А. Бахрушина, Дом-музей С. А. Есенина, Дом-музей А. Н. Островского, Краеведческий музей «Дом на Набережной» и др. Район также богат картинными галереями. Самые известные – Государственная Третьяковская галерея в Лаврушинском переулке и Центральный дом художника на Крымском валу. Не менее популярны галерея Марата Гельмана на Малой Полянке, 7/7, стр. 5, галерея «Искусство жить» на Большой Якиманке, 21, «Арт медиа центр ТВ» там же, на Большой Якиманке, 6, картинная галерея «Крокин» на Большой Полянке, 26. Ближайший кинотеатр – «Ударник» на ул. Серафимовича.

На территории Замоскворечья множество культовых сооружений. Например, храм Святого Мученика Иоанна Воина на Якиманке (ул. Б. Якиманка, 46), храм Святителя Николая Чудотворца в Голутвине (1-й Голутвинский переулок, 14), храм Святой Великомученицы Екатерины на Всполье (ул. Б. Ордынка, 60/2) и др.

Социалка не в приоритете

Зато ближайший детский сад (№ 732) располагается практически в центре микрорайона, в Мароновском переулке, 15, стр. 1, два других – № 1420 на ул. Б. Полянке, 30, и № 940, что в 1-м Спасоналивковском переулке, 15-А, стр. 1. Ближайшая школа – НОУ «Средняя общеобразовательная «Пироговская школа» находится в середине жилой застройки (1-й Бабьегородский переулок, 5/7). До двух других – № 19 им. В. Г. Белинского с углубленным изучением английского языка (1-й Кадашевский переулок, 3) и № 1262 им. А. Н. Островского, также с углубленным изучением английского языка (ул. Житная, 6), нужно добираться соответственно 10–20 минут пешком. Всего несколько минут пешком потребуется, чтобы попасть в царство музыки. Детская музыкальная школа № 7 им. Глиэра находится в доме № 29 на ул. Б. Якиманке.

На территории района работает несколько известных медицинских центров, таких как Центр сердечно-сосудистой хирургии им. А. Н. Бакулева, Национальный медико-хирургический центр им. Н. И. Пирогова, НИИ неотложной детской хирургии и травматологии. Население микрорайона, включая детей, обслуживает крупнейшая на территории ЦАО городская поликлиника № 68, расположенная на Малой Якиманке, 22.

Но запасаться продуктами питания жителям микрорайона приходится около метро. Например, вблизи ст. м. «Полянка» на ул. Б. Полянке, 28/2, находится полноформатный универсам «Перекресток». Небольшой продуктовый магазин есть на Малой Якиманке. Универсам «Глобус Гурмэ» (Б. Якиманка, 22), разместившийся в крупнейшем в микрорайоне ТЦ «Гименей», рассчитан только на состоятельного покупателя.

Крупных спортивных сооружений в округе нет. Видимо, предполагается, что население далеко не бедного района удовлетворяет свою потребность в физической активности за счет фитнес-клубов. Ближайший – «TerraSport Коперник» в ЖК «Коперник» на ул. Якиманке, 22, – это не более 5–8 минут пешком. Чтобы дойти до другого фитнес-клуба – «Онегин» (в ЖК «Онегин») на ул. Малой Полянке, 2/3, потребуется примерно 10–15 минут. В районе ст. м. «Октябрьская» располагаются престижный Word Class (ул. Житная, 14, стр. 2), Orange Fitness (Конный переулок, 4) и «Республика» (Калужская площадь, 1). Для любителей шахмат и шашек в районе открыт Шахматный клуб «Октябрьский» (ул. Б. Якиманка, 35, стр. 2), а также Центр йоги Айенгара (ул. Пятницкая, 43, стр. 3). В каждом фитнес-клубе работает салон красоты. Салоны красоты есть также в ТЦ «Гименей», на ул. Б. Полянке, 51а/9, и Б. Полянке, 19.

Чего в районе много, так это кафе и ресторанов. В административном районе Якиманка их около 70. Например, только на ул. Б. Якиманке находятся рестораны In Vino, «Гин-Но-Таки», «Панчо Вилья» кофейни «Кофе Хауз» и «Шоколадница», кафе «Царицын луг» и «Якиманка» и др.

Старое и новое

В районе много интересных архитектурных ансамблей и домов с необычной историей. Самый известный – «Дом на Набережной» на ул. Серафимовича, 2. Любопытное здание расположено по адресу: Б. Якиманка, 25–27. Как рассказала Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «Пересвет-Недвижимость», в 20–30-е гг. прошлого века два дома подвергли реконструкции и объединили в один и находящиеся в двух подъездах квартиры повторяют номера друг друга.

По данным экспертов, квартиры, расположенные в «домах с историей», выставляются на продажу редко и находят своего покупателя в кратчайшие сроки, не попадая в открытые базы данных.

По словам Алексея Кудрявцева, руководителя аналитической службы агентства недвижимости МИАН, основную часть предложения вторичного рынка жилья (около 60%) в настоящее время формируют 5–8-этажные кирпичные дома дореволюционной и сталинской застройки, инженерная инфраструктура большинства из которых изношена и нуждается в капитальном ремонте. В августе 2008 г. на вторичном рынке жилья района Замоскворечье было выставлено на продажу около 380 квартир (1,7% от общего предложения квартир и комнат в Москве). «По сравнению с началом года количество предложений в исследуемом районе сократилось почти на 10%», – отмечает он. Вторичные квартиры в Замоскворечье площадью в среднем 86,3 кв. м, что почти на четверть выше аналогичного показателя в целом по Москве (69,1 кв. м). По словам Андрея Уфимцева, основная доля спроса в данном районе приходится на квартиры общей площадью 120–150 кв. м.

По данным аналитической службы МИАН, средняя цена 1 кв. м вторичного жилья в Замоскворечье в августе 2008 г. составила 270 900 руб., что примерно соответствует среднему уровню цен на квартиры и комнаты в ЦАО, но пока еще на 10–15% ниже, чем в сложившихся элитных районах (Остоженка, Арбат, Тверской). Более того, по сравнению с началом года 1 кв. м жилья в Замоскворечье подорожал на 27,4%, что на 6,5% меньше, чем в среднем по Центральному округу (33,9%).

На сегодняшний день интерес к жилой недвижимости в исследуемой зоне невелик. Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что спрос на подобные районы Москвы обычно предъявляют коренные москвичи, которые ценят историческую значимость района, деятели культуры и искусства, а также иностранные граждане, желающие жить в центральном и престижном месте. Но у многих из них недостаточно средств для этого.

По оценке Алексея Кудрявцева, на Замоскворечье приходится не более 5–6% в общей структуре спроса на жилье в ЦАО. Эксперт объясняет это тем, что Замоскворечье в значительной степени обособлено от других районов центра Москвы – отделено излучиной реки и Водоотводным каналом, это ограничивает транспортную доступность относительно центра, находящегося в пределах Бульварного кольца. А также конъюнктурой локального рынка недвижимости, значительную часть которого формируют бизнес-центры, административные здания и многофункциональные комплексы, но не жилые дома.

Современной элитной недвижимости в Замоскворечье мало. Самые известные реализованные проекты – жилые комплексы «Коперник» на ул. Б. Якиманке (от $36 000 за 1 кв. м), «Онегин» на ул. М. Полянке (от $20 000 за 1 кв. м), «Времена года» в Старомонетном переулке (от $30 000 за 1 кв. м), «Торрис Хаус» в Спасоналивковском переулке (от $27 000 за 1 кв. м). Жилплощадь в них, за исключением «Коперника», продается только на вторичном рынке.

Каждый проект имеет свои сильные стороны. Например, по словам Александра Зиминского, директора департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty, визуальной отличительной особенностью комплекса «Коперник» является архитектурное оформление верхних этажей. Два больших круглых окна-солнца обрамлены мозаичным панно. Объект также обеспечен собственной инфраструктурой и сервисным обслуживанием по стандартам лучших отелей. Из окон «Коперника» открываются виды на Кремль, храм Христа Спасителя, набережную.

Архитектура ЖК «Онегин» передает образ старого Замоскворечья. Фасады деловой части комплекса точно воспроизводят архитектуру района XIX в. Жилые корпуса отступают вглубь от первой линии застройки и защищены от шума. Комплекс внутри образует уютный двор.

ЖК «Торрис Хаус» входит в десятку самых фешенебельных в столице. С верхних этажей дома открывается вид на Кремль и центр старой Москвы. Инфраструктура дома включает тренажерный зал, четыре сауны, кладовые, теннисный корт на крыше здания, французский косметический салон.

Клубный дом «Времена года» – первое жилое здание в Москве, где в общедомовую многофункциональную сетевую инфраструктуру сведены все системы жизнеобеспечения, включая локальные системы квартир. Фасады дома также оригинальны: они облицованы натуральным гранитом и декорированы майоликой, сюжеты символизируют четыре времени года.

Самые яркие новые проекты – ЖК «Имперский дом» в Якиманском переулке, 6, Sky House на ул. Мытной, вл. 40–44, от «Капитал Груп», а также ЖК «Аквамарин» («Стройинком-К») на Озерковской набережной – должны завершить в 2009–2011 гг. В настоящее время жилплощадь реализуется на первичном рынке.

Многофункциональный комплекс «Имперский дом» представляет собой трехсекционный клубный дом переменной этажности с квартирами площадью от 184 до 336 кв. м. Цена предложения – от $25 000 за 1 кв. м. ЖК «Аквамарин» состоит из трех корпусов, которые расположены по периметру участка, образуя внутренний благоустроенный двор. Центр композиции двора – искусственный пруд, вокруг которого разбит сквер с детской площадкой и зоной отдыха. Площадь квартир в «Аквамарине» – от 79 до 350 кв. м. Цена – от $14 000 до $28 000 за 1 кв. м.

Проект Sky House – это четыре башни (две по 29 и две по 21 этажу) на общем стилобате с квартирами от 57 до 145 кв. м по цене от $7000 за 1 кв. м. Инфраструктура комплекса включает спорткомплекс с бассейном, торговые галереи, отдельно стоящее офисное здание и др.

В отличие от других районов ЦАО, где на протяжении последнего десятилетия велось активное новое строительство, территория Замоскворечья осваивалась мало. По словам Алексея Кудрявцева, существующая малоэтажная застройка вкупе с ветхостью зданий открывают перспективы для нового строительства и реконструкции, а также для последующего роста цен. «Покупка квартиры в Замоскворечье является статусным приобретением», – подчеркивает Константин Ковалев.