Брали и будут брать

Пока арендодатели крайне неохотно идут на снижение цен. «Наоборот, ожидая замедления активности арендаторов, пытаются выжать максимум», – признает Елена Колесникова из DTZ.

Песни о дефиците

По данным DTZ, в начале июля ставки аренды офисных помещений класса А в пределах Садового и Третьего транспортного кольца были равны $1000–1800 за 1 кв. м в год, класса В – $700–1500. К началу сентября они составили для класса А $1000–2000 за 1 кв. м в год, для класса В – $700–1600.

«Ставки аренды в офисах класса А будут оставаться на прежнем уровне. Возможно, что в 2009 г. их рост замедлится», – признает Константин Лосюков из Knight Frank. «Падение ставок может произойти, если бизнес вообще перестанет развиваться, а пока рынок живет, спрос остается высоким», – утверждает аналитик Cushman & Wakefield / Styles & Ryabokobylko Лада Белайчук.

Чтобы оправдать прогнозы о росте ставок, консультанты тянут привычную песню о дефиците качественных площадей. «Объем предложения на московском рынке гораздо меньше, чем в большинстве европейских столиц. Это приводит к дальнейшему росту ставок. К концу 2008 г. максимальные базовые ставки достигнут $2100 за 1 кв. м в год», – говорится в отчете Jones Lang LaSalle (JLL).

По данным «большой четверки» консалтинговых агентств Москвы, сейчас общий парк качественных офисов (классов А и В) составляет около 8,2 млн кв. м. С января по сентябрь было введено около 0,8 млн кв. м, утверждают аналитики Knight Frank, или даже 1,2 млн кв. м, уточняют эксперты из JLL. До конца года заявлено к вводу, по разным оценкам, еще более 1 млн кв. м. Но финансовый кризис корректирует планы как девелоперов, так и потенциальных арендаторов.

Ольга Ясько из Colliers International ожидает, что к концу 2008 г. общий объем зданий классов А и В составит 8,65 млн кв. м. Ранее в отчете компании за первое полугодие прогнозировалось, что он достигнет 9,1 млн кв. м.

Кто кого

По словам Ясько, сейчас на рынке столкнулись две тенденции. С одной стороны, из-за недостатка финансов девелоперы будут меньше строить, а собственники офисов повышать ставки аренды и цены продажи. С другой стороны, «резко возросшая неопределенность перспектив развития экономики России» может привести к массовому пересмотру планов развития компаний-арендаторов и переоценке ими потребностей в площадях либо отказу от уже занимаемых. Если последняя тенденция окажется сильнее, то офисы, наоборот, подешевеют. Андрей Лунтовский, гендиректор «Рубин девелопмент», считает, что, скорее всего, эти тенденции друг друга уравновесят: «Спрос на новые офисы упадет, но и предложение тоже упадет». Таким образом, статус-кво (т. е. дефицит качественных офисов) сохранится, подытоживает эксперт.

«За последние месяцы процент вакантных площадей впервые за прошлые годы несколько увеличился», – отмечает Колесникова. На 3–4% во всех классах в среднем по сравнению с декабрем 2007 г., уточняют аналитики Knight Frank. Эксперты объясняют это «выходом на рынок площадей, не удовлетворявших арендаторов по тем или иным причинам (местоположение, планировка, парковка, высокие ставки)».

По словам Колесниковой, есть примеры, когда арендаторы отказываются от сделок, занимая выжидательную позицию. Так, ADG Group, планировавшая занять более 1000 кв. м в новом многофункциональном комплексе класса А Metropolis, от переезда отказалась, сообщил ее директор по маркетингу Вадим Васильев. Компания осталась в перепрофилированных под офисы помещениях мебельной фабрики «Москва» за пределами Третьего транспортного кольца: они обходятся в несколько раз дешевле.

По словам Павла Федюнина из KR Properties, поведение клиентов изменилось. «Раньше они легче соглашались на повышенные расценки, так как цена аренды увеличивалась на 25–30% в год. Сейчас клиенты не ожидают роста ставок выше уровня инфляции. Арендодатели же заинтересованы в привлечении долгосрочных крупных арендаторов, поэтому реальные цены сделок могут быть на 20% ниже, чем первоначально запрошенная цена», – рассказывает он. Андрей Астахов, гендиректор «Московского бизнес-инкубатора», поделился, что в строящемся технопарке Nagatino-iland ставки пока установлены «на нижнем уровне рыночного коридора», хотя ранее компания рассчитывала на «премиальный уровень».

За того парня

Колесникова добавляет: «Если влияние кризиса будет усиливаться, то арендодатели вынуждены будут идти на дополнительные уступки». По ее мнению, возрастет число предложений по субаренде кабинетов. Сейчас, признает Лосюков, сдавать в субаренду лишние метры проблематично: «ставки слишком высокие». Можно ожидать, что предлагать такие запасливые арендаторы будут кабинеты, полностью готовые к въезду новых офисных жильцов. Такие примеры на рынке уже есть. Например, Ситибанк, как заявил его представитель, выставил на рынок снятые им ранее помещения в здании Ducat III, «полностью укомплектованные в соответствии со стандартами класса А». Предлагаемые ставки аренды не раскрывают ни банк, ни его брокер CB Richard Ellis, отмечая лишь, что, когда они говорят о цене, речь идет о премии за полную готовность и экономию времени.