Доходное место: Парковое настроение

Если опыт первопроходцев окажется успешным хотя бы наполовину, то желающих поучаствовать в развитии этого формата, пришедшего в Россию из Северной Америки, будет предостаточно. В настоящий момент в России уже реализуются проекты ритейл-парка на Бердском шоссе в Новосибирске (60 000 GLA), ритейл-парка в Санкт-Петербурге в составе проекта «Уткина Заводь» (60 000–100 000 GLA), проект «Уфимский тракт» в Челябинске (80 000 GLA), рассказывает директор по развитию компании «Магазин магазинов» Игорь Чаплинский. А президент компании «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб вспомнил еще о трех проектах, соответствие которых заявленному формату, впрочем, предстоит доказать: «Северный молл» в Санкт-Петербурге, Big-Box на Новорижском шоссе и «Самолет» на Киевском под Москвой. В свою очередь, Ольга Широкова приводит в пример заявленный объект ритейл-парка в Воронеже на трассе «Дон».

В классическом понимании ритейл-парки (или пауэр-центры) – это торговые комплексы, размещающиеся на окраинах городов или за городом и состоящие из нескольких «коробок», каждая из которых занята определенным оператором крупной розничной торговли. В России существующих примеров ритейл-парков, полностью соответствующих определению, пока нет. Большая часть проектов, заявленных в этом формате, скорее напоминают торговые центры с элементами ритейл-парка.

Тем временем развитие этого формата выгодно всем: и девелоперам, и операторам розничной торговли, и потребителям. Первые получают возможность застроить не самые привлекательные участки, не подходящие для строительства ТРЦ, да еще и сэкономить на себестоимости строительства, которая у ритейл-парка куда ниже, чем у классического торгового центра. Вторые могут арендовать огромные «коробки» по невысокой ставке и тем самым нарастить свои обороты и присутствие на рынке. Ну а третьи – приобретать товары по более низким ценам, которые смогут выставить продавцы. Вот только есть ли у этого формата будущее на российском рынке, где торговый центр воспринимается не как место для шопинга, а как пространство для проведения досуга?

Первые ласточки

Когда компания «Гарант Инвест» начала строить на Варшавском шоссе свой «Ритейл-парк», аналитики всерьез начали обсуждать перспективы этого сегмента рынка торговой недвижимости, а представители компании-девелопера уверяли, что именно их проект станет первым настоящим пауэр-центром в России. Впрочем, когда комплекс был построен, стало ясно, что ритейл-парком этот проект является лишь отчасти.

В целях повышения рентабельности и сокращения сроков окупаемости помимо стандартных «биг-боксов» в объекте открылась еще торговая галерея. «Среди факторов, не позволяющих причислить данный объект к ритейл-паркам, можно выделить наличие торговой галереи и большого количества объектов общественного питания», – разводит руками руководитель департамента консалтинга компании Blackwood Ольга Широкова.

Впрочем, даже такое начало – это уже неплохо. Сейчас по России заявлено около десятка проектов ритейл-парков. А будет еще больше! Как рассказал недавно «Ведомостям» президент «Гарант Инвест» (девелопер проекта «Ритейл-парк» на Варшавке) Алексей Панфилов, его компания планирует продолжать строительство ритейл-парков, в том числе и в регионах, так как видит перспективу развития формата на российском рынке.

Пытается позиционировать свой объект как ритейл-парк и группа компаний «Ташир», которая строит на Дмитровском шоссе огромный торговый центр «Рио» (более 200 000 кв. м) в составе столичного «Сити-Парка» (комплексные проекты развития больших участков земли). По словам вице-президента «Ташира» Виталия Ефимкина, строящийся объект на Дмитровском шоссе заявлен его компанией именно как ритейл-парк. «Он по всем параметрам подходит под это определение. Там будет и офисный центр, и гостиничный комплекс, и автосалон с автомойкой, и логистический центр», – не устает нахваливать концепцию проекта своей компании Ефимкин. Вот только, похоже, в рекламной суете он подзабыл: офисы, гостиницы и автомойки – не просто необязательные, а скорее даже нежелательные элементы классического ритейл-парка или пауэр-центра.

Похоже, что не только Ефимкин и Панфилов слишком вольно трактуют определение ритейл-парка. Скорее всего на выходе из многих региональных проектов, позиционируемых сегодня в этом формате, минимум половина будет представлять то же, что и первые проекты «Ташира» и «Гарант Инвест».

Просто коробки

«Впервые ритейл-парки появились в 60-х гг. ХХ в. в США, а затем эта мода перекинулась на Европу, – вспоминает директор по России и СНГ, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle Максим Карбасникофф. – В 1970-х гг. такие проекты появились во Франции, в 1970–1980-х гг. – в Англии. Основной же бум в сегменте ритейл-парков наблюдается в последние 10 лет». Среди самых известных проектов – 280 Metro Center (США) и Crossroads Centre (Канада), много подобных проектов и в Европе. Что же они собой представляют?

«Ритейл-парк – это несколько крупноформатных отдельно стоящих розничных боксов, – рассказывает старший консультант департамента торговой недвижимости DTZ Сергей Котов. – Как правило, они располагаются в пригородной зоне с хорошей автомобильной доступностью и обширной зоной парковки». А по словам Максима Карбасникофф, классический ритейл-парк – это девелоперский проект, в котором практически нет зоны общего пользования, кроме открытой стоянки. «Ритейл-парк в других странах представляет собой совокупность крупных операторов, расположенных в отдельно стоящих зданиях на одной большой территории (100 0000–200 000 кв. м), обычно удаленной от города или расположенной на окраинах», – резюмирует аналитик Russian Research Group Евгения Смирнова.

Иначе говоря, на одной территории строится несколько «коробок», каждую из которых занимает конкретный оператор, довольно крупный. Как правило, это гипермаркеты DIY, бытовой техники и электроники и др. Средняя площадь, отводимая на одного оператора, составляет минимум 5000, а чаще – 10 000–20 000 кв. м. В таких объектах отсутствуют торговая галерея, зона фудкорта и какие-либо развлечения. Также не должно быть в классическом ритейл-парке и офисов, гостиниц и уж тем более автосалона с мойкой.

Дороговато будет

Почему ни одного классического ритейл-парка до сих пор нет в России? Причин, если разобраться, несколько. По словам консультанта по торговой недвижимости CB Richard Ellis Полины Япрынцевой, «для российских покупателей посещение торгового центра – это не просто поход за покупками, а способ проведения досуга. Поэтому у нас так хорошо идут в торговые центры выходного дня, где клиенты могут не только приобрести желаемые товары, но и развлечься, пообедать – т. е. провести много времени. В ритейл-парки же люди ездят только за покупками, что пока не устраивает россиян».

Другую причину видит директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев: «Сегодня основной фактор против строительства ритейл-парков – неоправданно высокая стоимость земельных участков. Девелоперы, которые хотят получить высокие доходы, вынуждены разбавлять крупных арендаторов торговыми галереями, что полностью меняет идеологию проектов и их концепцию». «До тех пор пока другие форматы и типы недвижимости (классические ТРЦ, склады) способны обеспечить более высокую доходность, ожидать широкого распространения ритейл-парков не приходится», – категоричен Майкл Голомб.

Действительно, на сегодняшнем рынке девелоперам нет особого смысла вкладывать средства в строительство ритейл-парков, которые окупятся не ранее чем через 7–10 лет, когда затраты на строительство обычных торговых центров можно вернуть за 4–5 лет. По словам Ильи Шершнева, ритейл-парк – простая, но не слишком выгодная стратегия для девелоперов: «Она привлекательна только тогда, когда у инвестора есть земельный участок, рядом с которым уже есть хорошие точки притяжения, будь то другие крупноформатные ритейлеры или мощный региональный торговый центр».

Осторожный оптимизм

Впрочем, у ритейл-парков будущее все-таки есть, хотя и не такое безоблачное, как на Западе. «Рынок и покупатели должны созреть до этого формата», – полагает Полина Япрынцева. А Илья Шершнев говорит, что далеко не всегда ритейл-парк – единый объект девелопмента: «Как раз наоборот: часто ритейл-парки возникают стихийно, когда один за другим земельные участки начинают приобретать крупноформатные ритейлеры. Они не боятся друг друга, даже если вступают в прямую конкуренцию».

Для чего нужны такие проекты? «Ритейл-парки – альтернатива загруженным торговым комплексам, расположенным в центре города, – утверждает Сергей Котов. – Их основные преимущества – расположение на основных автомагистралях, наличие большого количества парковочных мест и магазины крупных форматов, которые невозможно разместить в черте города».

А Игорь Чаплинский напоминает, что ритейл-парки формируются из арендаторов категории «убийцы» (т. е. магазинов, предлагающих максимальный ассортимент в профиле или в категории товаров), поэтому покупки в них являются целевыми в отличие от обычных ТРЦ, где до 80% покупок – стихийные. А раз так, полагает Чаплинский, то для ритейл-парков нет высоких требований к месту расположения, а основное требование – это хорошие подъездные пути. «Расположение «на выселках» по определению предполагает более низкую стоимость земли, что важно при реализации объекта, поскольку позволяет удешевить и строительство, и общие инвестиционные затраты», – говорит он.

Кроме того, Полина Япрынцева напоминает, что себестоимость строительства ритейл-парков намного ниже благодаря простоте конструкции и использованию простых недорогих стройматериалов. Все это позволит девелоперам сэкономить и добиться более приемлемых сроков окупаемости. Полина Япрынцева также связывает будущее ритейл-парков с развитием магазинов формата аутлет (продажа коллекций предыдущих сезонов от известных брендов по сниженным ценам). Генеральный директор «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин связывает перспективы ритейл-парков с высоким дефицитом земельных участков под застройку в черте города и на МКАД: «Со временем новый формат торговой недвижимости будет развиваться в России более активно, а количество таких объектов будет ежегодно расти».

«В России формат ритейл-парка может прижиться, однако не факт, что он будет полностью соответствовать мировому понятию формата, – резюмирует Евгения Смирнова. – Данный формат подходит для крупных операторов, которыми могут стать западные компании. Важен прежде всего выбор местоположения для будущего объекта. Это могут быть шоссе с высокой транспортной доступностью (Новорижское или Киевское)». По ее мнению, формат ритейл-парка скорее всего будет несколько изменен, чтобы удовлетворять существующие потребности рынка.

С оговорками перспективы ритейл-парков признает и Майкл Голомб: «В ритейл-парк готовы прийти иностранные операторы, но их еще недостаточно. Для полноты и целостности концепции нужны отечественные торговые операторы – дискаунтеры одежды, продавцы товаров для дома. Кроме того, ритейл-парки пользуются популярностью у супермаркетов, магазинов DIY, крупных магазинов электроники, мебели, спортивных и бытовых товаров». А таких операторов у нас хоть отбавляй!

Скорее всего, ожидает Полина Япрынцева, развитие ритейл-парков в России начнется с регионов, где ниже стоимость земли, а менее высокие доходы будут подталкивать людей ездить на окраины города, чтобы приобрести товары со скидками. «На мой взгляд, ритейл-парки будут успешны в России при достаточно широкой зоне охвата – в ней должен быть высокий уровень количества автомобилей на душу населения, – а также при условии, что предложения арендаторов ритейл-парка будут отличаться от предложений в торговых центрах, например, более конкурентными ценами (дискаунтеры)», – резюмирует Максим Карбасникофф.