Доходное место: От сегмента торговли до индустрии гостеприимства

Хотя формально город не является миллионником – в Краснодаре официально проживает 800 000 жителей, развитие рынка коммерческой недвижимости в нем проходит по общему для крупных российских регионов сценарию. Сначала – развитие торгового сегмента, затем – многочисленные заявления девелоперов о складских проектах. Потом – строительство многофункциональных комплексов с обязательной гостиничной составляющей.

Торговцы разогнались

По обеспеченности качественными торговыми площадями Краснодар обогнал уже и Санкт-Петербург, и Москву, считают местные аналитики. Но возможность перегрева рынка девелоперов не останавливает: ряд российских и иностранных компаний заявили о планах открыть в Краснодаре новые магазины и построить многофункциональные торговые комплексы. Хотя, до данным городской администрации, уже 25 самых известных ритейловых сетей построили в городе свои гипермаркеты.

В начале 2008 г. для краснодарцев распахнули двери магазинов торговые сети «Ашан» и Leroy Merlin. Компании вложили в совместный проект 810 млн руб. Площадь гипермаркета превысила 40 000 кв. м (22 800 кв. м – «Ашан», 17 800 кв. м – Leroy Merlin).

В апреле X5 Retail Group N.V. открыла в городе два первых магазина «Пятерочка». В июне свой первый торговый комплекс площадью 12 000 кв. м ввела в Краснодаре питерская «Лента». Как рассказали в компании, еще один продмаг будет открыт в городе до конца года. Всего «Лента» намерена вложить в запуск трех новых проектов в Краснодарском крае (два – в Краснодаре, один – в Новороссийске) 1,65 млрд руб., хотя и отмечает высокую конкуренцию в сфере местного продуктового ритейла.

Аналитики «Ленты» подсчитали, что на 0,8 млн краснодарцев приходится шесть крупноформатных магазинов («Ашан», два гипермаркета «О’Кей», Metro Cash & Carry, «Лента», «Магнит») – т. е. примерно один гипермаркет на 130 000 жителей, и это не считая объектов поменьше.

По оценкам опрошенных «Ведомостями» экспертов, в ближайшие 2–3 года конкуренция будет усиливаться – и в продуктовом ритейле, и в сегменте товаров для дома (DIY). В городе уже работают два гипермаркета «Бауцентр», в этом году магазин площадью 12 000 кв. м открыла израильская сеть «Хоум Центр». В августе гипермаркет открыла Castorama.

Бурный рост отмечается и в сегменте многофункциональных комплексов. По данным Colliers International, сейчас в городе функционирует несколько профессиональных торгово-развлекательных центров общей площадью 256 000 кв. м. Среди них – «Красная площадь» (105 000 кв. м) и «Сити Центр» (21 000 кв. м). Летом IKEA открыла под Краснодаром «Мегу» (130 000 кв. м).

NT Computer (Москва) в ноябре этого года планирует открыть ТРЦ «Галактика» (112 000 кв. м). Как рассказали в «Магазине магазинов» (эксклюзивный агент по сдаче площадей в аренду), комплекс построен на территории бывших заводских помещений по ул. Стасова. Якорными арендаторами «Галактики» среди прочих станут первый в России гипермаркет Carrefour (14 000 кв. м) и первый в Краснодаре MediaMarkt (7500 кв. м).

Сейчас в городе строится еще несколько крупных объектов. Это торгово-развлекательные центры OZ (AIM Property Development, 202 000 кв. м), «Краснодар-Сити» (ТПС, 150 000 кв. м), SBS Shopping Mall (SBS Development, 146 400 кв. м).

AIM Property Development начала строительство ТРЦ OZ на трассе Краснодар – Кропоткин в марте прошлого года. По данным девелопера, инвестиции в проект превысят $290 млн. Объект планируется завершить в 2009 г.

Инвестиционная компания ТПС до конца этого года планирует ввести первую очередь (95 000 кв. м) ТРК «Краснодар-Сити». По словам коммерческого руководителя проекта Марины Исаевой, ТПС вложит в строительство $110 млн. Вторую очередь (55 000 кв. м) планируется завершить к 2010 г.

Инвестиционно-консалтинговая группа «Ди Ви Ай» (DVI Group) обещала начать строительство торгово-развлекательного комплекса на Ростовском шоссе в III квартале 2008 г. По словам коммерческого директора компании Марины Малахатько, его общая площадь составит 154 000 кв. м. Окончание строительства намечено на II квартал 2010 г. Первая очередь – гипермаркет товаров для дома (17 000 кв. м) – будет запущена осенью 2009 г. Кроме того, по данным Colliers International, к строительству готовятся «Южная столица» (170 000 кв. м), «Калинка-малинка» (150 000 кв. м).

Если все объекты будут завершены, то к концу 2010 – началу 2011 г. обеспеченность Краснодара качественными торговыми площадями достигнет 2500 кв. м на 1000 жителей, подсчитали аналитики Macon Realty Group. Однако эксперты не опасаются перенасыщения рынка. Гендиректор Macon Realty Group Илья Володько говорит, что неудачные объекты будут выдавливаться с рынка.

Стройка на выселках

Большинство строящихся ТРЦ расположено на выездах из города и в ближайших пригородах Краснодара, а «Мега» – так вообще в соседней Адыгее. Аналитики Promotion Realty объясняют выбор застройщиков отсутствием свободных земель в центре столицы Кубани. С ними согласен управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. По его словам, получить участок в центре инвесторам «достаточно трудно».

«В Краснодаре свободны только земли сельхозназначения», – говорит замначальника управления торговли и бытового обслуживания администрации Краснодара Светлана Колесникова. Если инвестор хочет зайти в город, он вынужден строить в кварталах со сложившейся жилой застройкой и брать на себя расселение жителей, «что приводит к большим дополнительным расходам», озвучивает проблему чиновник. По подсчетам Володько, расселение жильцов увеличивает затраты девелоперов в 2, а то и в 3 раза.

Еще один вариант, по его словам, – «выкуп промпредприятий, лежащих на боку, и строительство на их территории». Так поступила, например, компания ТПС, выкупив завод «Октябрь». Но таких предприятий в городе практически не осталось, признает аналитик, поэтому девелоперы и идут в пригород.

Расчистка под офис

Если девелоперы согласны размещать торговые комплексы в отдаленных пригородах, то площадки под офисные центры они выбирают все-таки в центре города. На рынке качественных офисов Краснодара жестокий дефицит, говорят аналитики Promotion Realty, поэтому затраты девелоперов (на переселение, снос старых построек, оформление земель и т. п.) окупаются. «Спрос на качественные кабинеты намного превышает предложение», – отмечают в Promotion Realty.

По информации Red-Сonsulting, в ближайшие 2–3 года потребность в качественных офисах не будет перекрыта новым строительством. Если застройщики выполнят планы в заявленные сроки, то предложение офисов класса В в 2008 г. достигнет 53 110 кв. м, появятся и объекты класса А, рассказывает директор Red-Consulting Фатима Чамокова.

По данным Macon Realty Group, сейчас общий объем офисных помещений составляет 446 500 кв. м. Почти 80% из них приходится на некачественные и перепрофилированные помещения класса С, признают аналитики. Бизнес-центры класса В занимают не более 96 500 кв. м. Это в том числе «Венский дом» (7400 кв. м), «Кубань-Кредит» (15 000 кв. м).

Здания класса А на рынке пока не представлены, но заявлены и готовятся к вводу несколько офисных центров, которые именно так позиционируются.

Например, на верхних этажах многофункционального комплекса «Кристалл» (20 000 кв. м, из них 5177 кв. м – офисы) уже сдаются в аренду помещения класса А. По данным Macon Realty Group, арендная ставка – 1700 руб. за 1 кв. м в месяц. Изюминка центра – 8-этажная охраняемая автостоянка, расположенная через дорогу и соединенная с комплексом крытым переходом с панорамным остеклением.

Компания «Вариант» готова сдать в этом году многофункциональный центр «Олимпик Плаза» (18 000 кв. м). 15-этажный комплекс состоит из нескольких торговых галерей и делового центра, который застройщик также позиционирует как класс А. Рядом со зданием располагается 6-этажный охраняемый паркинг. По информации компании-инвестора, несколько лет назад девелопер выкупил участок с недостроенным объектом, который простоял около 15 лет, и продолжил строительство. Еще один центр с качественными офисными помещениями – Green House (6655 кв. м) планирует открыть для арендаторов в октябре группа компаний «Зеленые листья».

«Девелопмент-Юг» во второй половине 2009 г. обещает ввести в эксплуатацию бизнес-центр класса А Development Plaza (56 500 кв. м). По словам Дмитрия Василенко, ведущего маркетолога управляющей компании Global Management Company, он будет включать 5-звездочный отель на 195 номеров плюс президентский люкс и офисные помещения (18 000 кв. м). Стоимость 15-этажного комплекса оценивается компанией в $80 млн.

«Пересвет-Регион – Кубань» сейчас согласовывает проектную документации для строительства БЦ класса А (52 100 кв. м) в центре города, рядом со зданием мэрии. По информации компании, выход на площадку намечен на 2009 г., завершение строительства – на 2011 г. Инвестиции – около 3 млрд руб.

Краснодарская «Бизнес-Инвест» собирается вводить первую очередь офисного комплекса «Виктория» класса В в 2009 г. Общая площадь составит 82 100 кв. м, инвестиции в строительство первой очереди (39 000 кв. м) оцениваются в 1,856 млрд руб., сообщили в компании. Второй офисный блок (43 100 кв. м) стоимостью 928 млн руб. планируется закончить в 2010 г. В нем офисы будут сдаваться только в аренду, рассказал исполнительный директор «Бизнес-Инвест» Алексей Иванов.

Кубанское речное пароходство приступило к сносу старых построек на месте строительства бизнес-центра River House (класс В, 23 000 кв. м, инвестиции – 1–1,2 млрд руб.). Строительство будет начато уже в этом году, а в 2010 г. комплекс будет введен в эксплуатацию.

Гостиница в нагрузку

При строительстве бизнес- и торговых центров девелоперы часто включают в проект отельные комплексы. По данным Colliers International, в ближайшие год-два гостиницы появятся в составе ТРЦ «Краснодар-Сити», бизнес-центров «Кристалл», Development Plaza, River House.

В Краснодаре большой дефицит на гостиничном рынке, признают в Macon Realty Group. По данным различных агентств недвижимости, сейчас в городе работает от 45 до 61 средства размещения с общим фондом в 2000 номеров. Елена Риставаара, директор по консалтингу Colliers International, говорит, что примерно половина из них – отели до 30 номеров. Другая половина приходится на семь гостиниц вместимостью более 100 номеров. Из них пять отелей «4 звезды», три – «3 звезды» и два – «2 звезды». «В целом уровень сервиса в краснодарских гостиницах можно оценить как удовлетворительный. Но даже в объектах «4 звезды» и «5 звезд» стандарты обслуживания еще далеки от идеала», – признает Илья Володько.

В этом году гостиница «Атон» (19 номеров, 7000–12 000 руб. в сутки) получила международный статус «5 звезд». Она стала единственной в Краснодаре, лицензированной в этом классе, рассказали в Macon Realty Group.

В 2010–2011 гг. краснодарская «Европа-Инвест» планирует открыть 22-этажную гостиницу на 262 номера, рассказал аналитик «Финама» Сергей Фильченков. По его данным, инвестиции в объект превысят 45 млн евро и его оператором станет Marriott. Валентина Старова, директор по связям с общественностью Marriott, заявила, что ей ничего об этом не известно. Представитель «Европа-Инвест» признал, что договор с оператором еще не подписан, компании находятся на стадии переговоров.

А инвестиционная компания «Кеско» изменила планы относительно строительства в Краснодаре двух отелей международного класса. На месте гостиницы «Центральная», где изначально «Кеско» намеревалась разместить Ibis «3 звезды», появится гостинично-деловой комплекс, включающий в себя отель Mercure «4 звезды» на 200 номеров. Им будет управлять Accor Group. А на территории квартала, где расположено старое здание 1-й городской больницы, «Кеско» построит отель категории «5 звезд». «Сейчас компания ведет переговоры с операторами и принимает решение о выборе бренда. Помимо Accor Group в переговорах участвуют еще два международных оператора», – уточняет пресс-секретарь «Кеско» Елена Ухабина. Ранее компания планировала построить на этой площадке Novotel «4 звезды». Изменение планов директор компании «Кеско-Краснодар» Владимир Богданов объясняет принятым совместно с краснодарскими властями решением о необходимости «строительства более роскошных отелей» – из-за быстрых темпов развития города. Богданов уверен, что это «гарантирует востребованность отелей высокого класса».

Складывать некуда

По данным Macon Realty Group, сейчас общая площадь складских помещений в Краснодаре равна 350 000 кв. м, а к концу года увеличится до 364 658 кв. м. Для сравнения: на конец 2007 г. этот показатель составлял 264 000 кв. м

Обычно в качестве склада сдаются полузаброшенные заводские помещения рядом с железной или подъездной дорогой. Несмотря на плохое качество, они дорого обходятся арендаторам, так как спрос превышает предложение, говорит Фильченков. По его данным, в среднем 1 кв. м складской недвижимости в Краснодаре сдается по $150 в год.

По мнению Володько, ситуация на складском рынке не улучшится вплоть до 2010 г., несмотря на ряд заявлений девелоперов. По данным Colliers International, до 2010 г. о строительстве новых высококлассных складов заявили Megalogix (СП ГК «Авалон» и Raven Russia), Parkridge Holding, RPDevelopment, «Девелопмент-Юг» и др. Общий объем заявленных объектов потянет на 0,7 млн кв. м.