Доходное место: Мегапроблемы мегапроектов

Два года назад сразу четыре крупных российских девелопера анонсировали планы по строительству практически новых городов. В рамках каждого проекта предполагалось возвести несколько миллионов квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости – такие предложения окрестили мегапроектами.

Однако за последний год компании столкнулись с недостатком финансовых ресурсов, отсутствием законодательных механизмов и реальной поддержки со стороны государства, обещавшего помочь девелоперам в рамках нацпроекта «Доступное жилье». В результате кто-то так и не смог найти достаточно средств, кто-то продал часть проекта сторонним компаниям, кто-то и вовсе избавился от своих «мини-городов».

Все по-крупному

В числе девелоперов, замахнувшихся на мегапроекты, – представители крупного российского бизнеса. Компания «Масштаб», принадлежащая создателю компании «Русагро» Вадиму Мошковичу и его партнеру Сергею Кириленко, работает над строительством мини-города на 300 000 человек на землях совхоза «Коммунарка» по калужскому направлению. Coalco Василия Анисимова планировала построить мини-город «Большое Домодедово» площадью 12 млн кв. м в одноименном районе Московской области. Проект «Рублево-Архангельское», который анонсировала «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, предполагал строительство 3,2 млн кв. м недвижимости в 3 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Уже за пределами Подмосковья «Ренова-Стройгруп» Виктора Вексельберга заявила о строительстве города-спутника Екатеринбурга – «Академический». Согласно планам компании к юго-западу от столицы Свердловской области на участке площадью 1300 га в течение 15–20 лет должно быть построено около 9 млн кв. м жилья.

Позднее различными девелоперами были представлены и другие масштабные проекты, например «Солнечная долина» «Реновы-Стройгруп», «Константиново» компании «Евразия-Сити», «Новый город» ВТБ. Однако большинство из них либо значительно меньше по формату, либо были позднее анонсированы и не успели приступить к активной стадии работы. Перечисленные же выше проекты прошли этап, по мнению экспертов, вполне достаточный для того, чтобы строительство началось. Более того, некоторые из них теперь включены в нацпрограмму «Доступное жилье». Однако мегастроек пока не видно.

«Громкие заявления, сделанные в 2006 г., не дали результатов. Активность девелоперов в основном свелась к организационным и проектировочным работам, к реальному же воплощению заявленных проектов приступили немногие», – говорит руководитель отдела новостроек «Агент 002» Дмитрий Иванов. «Действительно, темпы реализации некоторых мегапроектов отстают от заявленных», – соглашается руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome Владимир Кузнецов. Более того, по его словам, «планы сдвигаются и у проектов, заручившихся поддержкой государства в рамках нацпроекта «Доступное жилье»: пока те из них, что расположены в Московском регионе, строиться еще не начали».

Постановка проблемы

По мнению участников рынка, девелоперы мегапроектов столкнулись с несколькими крупными проблемами. Во-первых, это недостаток финансовых ресурсов: на реализацию мегапроектов необходимы большие объемы средств, в том числе кредитных, которые из-за кризиса ликвидности стало еще сложнее привлекать. «Ключевая проблема для реализации подобных проектов в настоящее время – привлечение финансирования. Все, включая крупные компании, почувствовали это. Банки дают деньги, но по высоким ставкам, что серьезно влияет на рентабельность проекта», – отмечает начальник аналитического управления ИК «Велес Капитал» Михаил Зак. По мнению финансового директора инвестиционно-девелоперской корпорации «Сити – XXI век» Романа Кондрашова, «проблемы с получением финансирования приводят к затягиванию сроков строительства объектов».

Но сами строители городов не признают наличие такой проблемы. «У компаний, реализующих крупные проекты, есть другие сложности, в первую очередь связанные со структурированием финансирования. Крупные проекты, особенно «миллионники» по объему, обычно финансируются не из одного источника. Это должна быть структура, которая включает в себя и банки, и инвесторов, и фонды», – говорит директор департамента маркетингового анализа «Масштаба» Наталья Чукаева. По ее словам, в таких ситуациях необходимо привлекать даже брокерские компании. «Они заинтересованы в оптимальном использовании ресурсов обеих сторон и работают над тем, чтобы добиться наибольшей привлекательности проекта для финансового института, разрабатывают схемы вхождения в проект», – утверждает эксперт. «К техническим сложностям можно отнести получение больших лимитов и технических условий по коммуникациям», – добавляет директор департамента развития бизнеса Rodex Group Геннадий Теряев.

«Комплексное освоение больших территорий – многоплановый процесс, который требует от девелопера огромных трудовых и денежных затрат, а также подразумевает большие сроки окупаемости и получения дохода. В то же время на начальной стадии разработки проекта сложно точно смоделировать ход его дальнейшей реализации, учесть всю совокупность рисков, которые сопровождают проекты подобного рода», – говорит исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая.

Другой проблемой стало несоответствие изначально выбранной концепции проекта реальным потребностям рынка. «За время жизни долгосрочного проекта рынок переживет несколько циклов, поэтому моделирование в данном случае носит вероятностный характер. Любые действия по развитию проекта должны быть адекватны рынку, т. е. могут быть внесены изменения в структуру проекта, сроки, последовательность строительства и вывод на рынок отдельных частей и т. д.», – объясняет руководитель отдела консалтинга департамента жилой недвижимости Аналитического консалтингового центра «Миэль» Елена Логвина.

Например, по словам директора по маркетингу ГК «Конти» Юрия Синяева, проект «Рублево-Архангельское» изначально был заявлен как элитный город для миллионеров, но «со временем стало понятно, что такой проект ни одному частному инвестору не реализовать – необходимы государственная поддержка и дешевые заемные средства». «В результате в проект внесли корректировки, адаптировав его в сторону удешевления, так как продать такой объем жилья по высокой стоимости без ипотечных схем практически невозможно», – объясняет эксперт. В частности, теперь в рамках проекта планируется построить 5,2 млн кв. м жилья бизнес-класса и коммерческой недвижимости вместо планируемых 3,2 млн кв. м. Эту информацию подтвердила и PR-менеджер «Рублево-Архангельского» Наталия Михалева. По ее словам, в настоящий момент ведется сооружение канала, который станет центром комплекса, а часть жилых проектов находится в стадии проектирования.

О финансовых трудностях и сложностях разработки концепции сами девелоперы мегапроектов предпочитают не говорить, однако обозначают две другие важные проблемы. «Самая большая трудность, которая возникла у нас при реализации проекта «А-101», – это проблема с проектированием, потому что в России не создавалось аналогичных градостроительных проектов. Старые нормы и правила не стыкуются с новыми идеями и подходами, которые никак не отработаны в российских СНиПах», – говорит Наталья Чукаева. По ее словам, во времена СССР «доминировали огромные советские стройки, которые также велись по планам и программам комплексного развития, однако в этих проектах преобладала концепция минимализма: дать людям только самое необходимое для работы и жизни». «О комфорте и развитии среды если кто и задумывался, то реально в жизнь это не воплощалось. С одной стороны, мы пытаемся привнести новые западные идеи в проект, с другой – мы не можем их согласовать, потому что старые нормы не подходят под новые идеи», – говорит эксперт. По ее данным, чтобы решить эту проблему, комиссия Общественной палаты по вопросам регионального развития и местного самоуправления планирует предложить Госдуме внести изменения в соответствующие нормы и правила проектирования.

«Вторая проблема – это не до конца отработанное законодательство по государственно-частному партнерству. С одной стороны, государство готово поддерживать крупные градостроительные проекты, резервировать в бюджете средства, помогать с дорогами, коммуникациями, с другой – самого механизма, как это должно происходить, еще не создано. Кто подает заявку на строительство инфраструктуры – муниципальная власть или девелопер? Кто принимает заявку и ее рассматривает? Кто принимает решение, что данный проект нуждается в государственной помощи именно в этой области? Механизма решения этих вопросов нет, поэтому девелоперу приходится каждый вопрос решать штучно с чиновниками разных инстанций, с муниципальной, районной, областной властью», – говорит Чукаева. По ее словам, «несовершенство законодательства и неотработанность различных схем утяжеляют и замедляют ход реализации проекта». «Успех градостроительных проектов за рубежом возможен только тогда, когда государство реально, планомерно и серьезно поддерживает частных девелоперов и инвесторов – не только на уровне разговоров, а включается, например, в обеспечение инженерией», – утверждает она.

Дело техники

Технические сложности девелоперам мегапроектов решить проще всего. «На сегодняшний день нормативно-правовая база продолжает совершенствоваться, крупные девелоперы приглашают в разработку проектов иностранных специалистов, которые обладают соответствующим опытом», – говорит Мария Литинецкая.

Финансовые проблемы решить не так просто. Одним из решений может стать продажа части участков стороннему девелоперу. В августе 2007 г. на рынке недвижимости появились слухи, что компания «Масштаб» продала питерской Группе компаний ЛСР 50 га земель под строительство 500 000 кв. м жилой недвижимости. Впоследствии эти сведения официально так и не были подтверждены. Зато через полгода после этого ГК «ПИК» заявила, что приобрела у УК «Масштаб» 127 га земли, которые участники рынка оценили примерно в $200 млн.

Это соглашение стало первой официально объявленной сделкой по продаже такой крупной части заявленного проекта, выгодной обеим сторонам. «ГК «ПИК» всегда необходимы земли для освоения и выработки своих мощностей, у «Масштаба» много земли, требующей длительных проектных разработок и высоких финансовых затрат», – говорит заместитель генерального директора Vesco Consulting Олег Разин. В «Масштабе» утверждают, что никакого конкретного контроля за деятельностью ПИК вестись не будет. По словам директора департамента общественных связей Евгения Редькина, есть понимание того, что будет построено компанией ПИК, поскольку девелопмент этого участка ведется в соответствии с общим планом застройки Ленинского района, а следовательно, контроль над застройкой будут осуществлять региональные власти.

По словам Михаила Зака, «в ситуации, когда привлекать деньги у банков или на рынках капитала стало крайне сложно, остается фактически только один вариант – привлечение партнеров в проекты». «В данном случае девелоперам удается получить более дешевые деньги, нежели из других источников», – объясняет он. «Продажа части активов – это на данный момент единственный быстрый вариант, позволяющий привлечь денежные средства для запуска проекта», – соглашается заместитель генерального директора по строительству компании «Пересвет-Регион» Николай Климов.

Если не продавать часть проекта, то девелоперу необходим стратегический инвестор, найти которого не так просто. На это указывает, в частности, опыт компании Coalco. В конце 2006 г. стало известно, что стратегическим партнером компании по строительству «Большого Домодедово» станет арабская Limitless. Предполагалось, что партнеры выступят соинвесторами. Более того, ожидалось, что арабская сторона возьмет на себя часть девелоперских забот. Однако в феврале 2008 г. Limitless договорилась с RDI Group о строительстве на 113 га в Химкинском районе Подмосковья 734 800 кв. м недвижимости, и освоение Домодедовского района в планы арабской компании уже не входит.

По мнению участников рынка, сложности с поиском финансовых ресурсов привели к кадровым перестановкам в Coalco. В марте 2008 г. гендиректором компании был назначен ее бывший директор по корпоративным финансам Алексей Тужилин. На новом посту он сменил Алексея Козлова, проработавшего в этой должности всего около полугода. В самой Coalco никак не объяснили быструю смену руководителей, однако быстрая смена топ-менеджмента может объясняться тем, что ни один из гендиректоров просто не смог найти необходимые $4 млрд на реализацию проекта «Большое Домодедово». Более того, осенью 2007 г. Coalco планировала продать 20% акций на LSE за $1 млрд, но ее бывший гендиректор Алексей Козлов отложил размещение на год, пообещав к тому времени удвоить капитализацию компании, однако и этого не произошло.

Другим решением помимо уступки нескольких участков и поисков стратегического инвестора является продажа всего мегапроекта. На российском рынке недвижимости такой пример пока что только один. В апреле 2008 г. компания Сулеймана Керимова «Нафта-Москва» продала проект «Рублево-Архангельское», включенный в программу «Доступное жилье», структурам Михаила Шишханова, бывшего владельца Бинбанка. Сумма сделки составила рекордные $5,3 млрд. О том, что «Нафта» продаст проект, участники рынка говорили с 2005 г., проча в покупатели «Базовый элемент» Олега Дерипаски, однако, если такие переговоры и велись, ни к какому результату они не привели.

«Включение проекта в программу «Доступное жилье», как показывает этот пример, не оказывает решающего влияния на скорость его реализации, но служит средством популяризации поселка и капитализации его за счет имиджа. Этот факт среди прочих оказал весомое влияние на успешную сделку по продаже проекта «Рублево-Архангельское», – говорит Владимир Кузнецов.

Вопрос перспективы

В целом участники рынка оценивают потенциал мегапроектов позитивно. «Но надо учесть, что с каждым годом их рентабельность снижается. Шанс на конечную реализацию у всех заявленных крупных проектов, безусловно, есть. Остается только вопрос – когда?» – отмечает Олег Разин.

По мнению многих экспертов, запуск мегапроектов является естественным этапом развития рынка. «К определенному моменту первичный рынок наиболее ликвидной земли практически иссяк, и в руках ряда землевладельцев сосредоточились крупные земельные активы, которые в этих объемах целесообразно развивать комплексно. Поэтому количество заявленных мегапроектов постоянно увеличивается, но наиболее эффективными из них будут те, что имеют грамотную и качественную концепцию, поскольку рынок не способен одновременно поглотить столь большие объемы», – утверждает Владимир Кузнецов.

Однако многое зависит от того, удастся ли девелоперам мегапроектов решить возникшие перед ними проблемы. «С точки зрения перспектив формата хотелось бы отметить, что такие крупные планы будет крайне сложно осуществлять без реальной поддержки местных и федеральных властей (с точки зрения получения согласований, выделения коммуникаций, создания внешней транспортной инфраструктуры)», – говорит Владимир Кузнецов. Поэтому, по его словам, перспективы мегапроектов во многом будут зависеть от действий властей. «Пока же ситуация складывается так, что объем заявленных крупных проектов растет непропорционально количеству реально запущенных», – говорит эксперт.

Однако в целом мегапроекты могут быть выгодны не только девелоперам, но и государству. «Реализация мегапроектов – это один из наиболее верных способов строить доступное, массовое и достаточно качественное жилье», – говорит Николай Климов. Главное – наконец все эти города построить.