Доходное место: Через третьи руки

Вопреки расхожему мнению, субаренда – это не «схема» или сомнительный с точки зрения законности способ ведения коммерческой деятельности. По крайней мере в большинстве случаев. Субаренда – такая же форма коммерческих отношений, как и аренда прямая. Впрочем, есть у нее и ряд специфических особенностей.

Я спросил у города

Практика сдачи площадей в субаренду в Москве появилась еще в 1990-х гг. Тогда единственным крупным арендодателем на рынке «конторской» недвижимости было правительство города, а первые современные бизнес-центры попадались в столице крайне редко и сдавались в основном западным компаниям. Тогда-то предприимчивые граждане во главе с чиновниками департамента имущества и положили начало этому рынку.

Логика бизнеса была проста. В те годы в столице существовал ряд льгот на аренду помещений для самых разных категорий фирм – от малого бизнеса до компаний, использовавших труд инвалидов. В зависимости от района города и типа бизнеса компании, арендующие помещения «из-под города», могли рассчитывать на определенный коэффициент, понижающий арендную плату. В самых выдающихся случаях он доходил до 80% от заявленной величины арендной платы, которая у города была и так в разы ниже рыночной. Самое удивительное – что компании, имевшие по закону право на льготы, как правило, даже не знали о них. Зато о системе понижающих коэффициентов были прекрасно осведомлены чиновники и владельцы близких им структур.

Естественно, такой разброс цен и огромная коррупционная емкость не могли не породить выгодную для всех участвующих в ней сторон «схему». Делалось все очень просто: близкая к власти компания брала в аренду у города большое помещение по минимальной ставке, которая снижалась при помощи использования запутанной системы коэффициентов, разделяла его на более мелкие части и пересдавала в субаренду всем желающим. В том числе и тем, кто имел бы право получить это помещение напрямую по льготной цене. Наиболее ловкие умудрялись получить помещения по совсем мизерным ценам на длительные сроки.

И по сей день город или инвестор неожиданно может узнать, что в здании, предназначенном к сносу или реконструкции, сидит компания, заключившая договор аренды по фиксированной цене на 25, а то и 50 лет. А уже на ее площадях вовсю роятся самые разные субарендаторы.

Бизнес был сверхприбыльный. «Раньше субаренда являлась распространенной формой деловых отношений, так как у компаний была возможность взять в аренду недорогую государственную собственность, а потом пересдать ее по более высокой цене», – говорит директор департамента консалтинга Becar Commercial Property Moscow Роман Соков. «Субаренда привлекательна в случаях, когда ставки ниже рыночных. Только при таком раскладе арендатор может получить выгоду от пересдачи помещений. Поэтому активное развитие получила субаренда федеральной и муниципальной недвижимости», – добавляет Кира Бутба, руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting.

С этой порочной практикой столичные власти начали бороться лишь в начале 2000-х гг., когда чиновники поняли, что бюджет теряет сотни миллионов долларов. В 2005 г. глава департамента имущества Москвы Владимир Силкин заявил, что, например, в 2004 г. доход таких компаний от субаренды превысил $100 млн. Решение столичные власти нашли простое: с 2005 г. в Москве были практически отменены льготы на аренду городских помещений, а ставки, по которым город сдавал свою недвижимость, начали приближаться к рыночным. Да и сдавать площади стали на открытых аукционах. Кроме того, при сдаче в аренду городского имущества в стандартный договор были внесены поправки, запрещающие арендаторам пересдавать помещения в субаренду без разрешения собственника имущества, т. е. города. «Город начинает политику выравнивания арендных ставок и повышает их практически до рыночного уровня», – говорит коммерческий директор NAI Russia Владимир Журавлев.

В какой-то степени принятые меры дали результат, и часть работавших на этом рынке лишились своих доходов. Впрочем, как отмечает гендиректор маркетинговой группы «Беш» Оксана Крымина, полностью прикрыть эту лавочку не смогли даже в Москве и подобная практика все еще не редкость для рынка. «До сих пор периодически появляются сообщения об обнаружении фактов незаконной субаренды в столичных офисных центрах. Во многих же регионах подобные случаи как были, так и остаются общим местом», – рассказывает она.

Необходимость

Именно из-за многочисленных скандалов начала 2000-х гг. субаренда стала для многих девелоперов и арендаторов коммерческой недвижимости словом почти ругательным. Между тем во многих случаях субаренда не только не вредит, но и приносит пользу всем участвующим в процессе сторонам. «Практика сдачи в субаренду офисных площадей достаточно распространена как в Москве, так и в регионах, – считает Ашот Барсегян, руководитель направления коммерческой недвижимости АН «МИАН». – Из нашего опыта можно сказать, что более половины заключенных при содействии брокеров договоров – это именно субаренда». А по оценке директора департамента консалтинга компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдара Галеева, в настоящее время на рынке субаренда составляет около 20–25% от общего объема предложений офисных помещений.

И речь идет о вполне легальных договорах. Как отмечают эксперты, наиболее распространена практика субаренды в объектах невысокого класса. «В основном субарендные отношения характерны для объектов классов B, B- и С. Как правило, это административные здания, особняки, первые этажи жилых домов. Помещения в бизнес-центрах класса А в субаренду сдаются достаточно редко», – подтверждает Владимир Журавлев. «Субаренда, как правило, встречается в объектах невысокого качества, поскольку зачастую она выступает способом минимизации налоговых платежей, а крупные столичные девелоперы, которые занимаются реализацией бизнес-центров классов А и В+, не злоупотребляют подобной схемой», – добавляет Айдар Галеев.

Субарендаторами, как правило, выступают малые и средние компании. «Офисы в субаренду пользуются спросом в основном у небольших компаний, которые только выходят на рынок и которым нужно время на развитие своего бизнеса. Таким компаниям невыгодно арендовать большой офис для перспективного развития, выполнить отделку собственными силами и полностью оборудовать его», – говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. Айдар Галеев преобладание небольших компаний на рынке субаренды объясняет еще и тем, что договор субаренды, как правило, заключается на небольшой срок: «Это чревато дополнительными рисками, поэтому платежеспособные компании, которые придают большое значение вопросам оценки рисков, предпочитают прямую аренду».

Впрочем, есть и исключения. Так, по словам директора департамента офисной недвижимости Colliers International Дмитрия Кузнецова, в субаренду в основном берут небольшие офисы размером 100–250 кв. м: «Но основными субарендаторами являются представительства иностранных и российских компаний, которые только начинают свою деятельность в новом регионе. Как только бизнес-перспективы для них становятся очевидными, они начинают искать постоянный офис и нанимать дополнительный персонал».

Сдавать в субаренду офисы зачастую вынуждены даже респектабельные компании. «Крупные компании, заключив прямой долгосрочный договор аренды с собственником, зачастую вынуждены брать площадей больше, чем им реально необходимо на данный момент (собственник сдает только этажами или крупными блоками, но по хорошей ставке). Получая согласие от собственника на сдачу в субаренду, они делают ремонт в помещениях, иногда делят площадь на небольшие блоки и с определенной наценкой реализуют излишки либо своим партнерам по бизнесу, либо сторонним компаниям», – рассказывает Ашот Барсегян.

«Для крупных компаний каждый переезд связан с большими затратами на отделку нового офиса и инфраструктуру здания. Такие компании арендуют заведомо большие офисы, чем им необходимо в настоящий момент, что гарантирует возможность расширяться в рамках существующего бизнес-центра на протяжении определенного времени. Излишки же как раз и сдаются в субаренду на срок от одного до трех лет», – добавляет Дмитрий Кузнецов. «Такой арендатор будет искать субарендатора с надежной репутацией, готового заключить долгосрочный договор аренды на 2–3 года», – подытоживает руководитель отдела офисной недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Полина Макаренко.

В некоторых случаях, говорит Оксана Крымина, компании сдают часть своих помещений в субаренду партнерам по бизнесу или дочерним структурам. Делаться это может в тех случаях, когда для ведения успешного бизнеса партнерам выгоднее размещаться в одном офисном комплексе. Еще одну причину сдачи площадей в субаренду называет Роман Соков: «Случается так, что компания по каким-то причинам съезжает из собственного офиса, а договор аренды заключен на несколько лет. Как правило, такие компании пересдают площади по договору субаренды». В противном случае арендатору пришлось бы платить собственнику серьезную компенсацию за досрочное расторжение договора аренды.

Самая же неприятная ситуация – когда пересдавать площади в субаренду компании приходится из-за того, что дела идут все хуже, поэтому приходится сокращать сотрудников и как можно быстрее снижать издержки.

Субаренда таит в себе ряд рисков. «Более рискованным такой договор является для субарендатора, так как он не может контролировать взаимоотношения непосредственно с собственником, – объясняет Полина Макаренко. – Существует опасность, что если собственник захочет расторгнуть основной договор аренды с непосредственным арендатором, то автоматически субарендатор окажется в такой же ситуации, даже если он не нарушал условий договора». Однако, добавляет Владимир Журавлев, исключение может быть в том случае, если в договоре отдельно прописано, что собственник должен перезаключить договор прямой аренды на субарендатора при досрочном расторжении договора с прямым арендатором на срок, указанный в договоре субаренды.

Как рассказывает Оксана Крымина, собственники стараются прописать в основном договоре аренды разрешительное право сдачи арендатором своих площадей в субаренду: «Делается это для того, чтобы не превращать офисный центр в проходной двор, где среди арендаторов могут оказаться самые разные компании, в том числе и не соответствующие общему имиджу объекта». «Арендодатель вправе отказать тому или иному арендатору, если, например, статус компании субарендатора не соответствует общей концепции офисного центра», – подтверждает Ашот Барсегян. «Высококачественные объекты подразумевают определенный уровень арендаторов, в то время как наличие права субаренды не позволяет прогнозировать будущих соседей», – резюмирует Айдар Галеев.

Бизнес

Правда, на московском рынке нашлись компании, которые сумели превратить сдачу площадей в субаренду в прибыльный и, главное, полностью законный бизнес. Речь идет о компаниях Regus, «М-Стиль», Daev Plaza, Millenium House. Самым крупным игроком на этом рынке является именно Regus, которая уже пересдает помещения в бизнес-центрах «Смоленский пассаж», Capital Plaza, Avrora Business Center. Естественно, никакого отношения к городским площадям и льготам такие компании не имеют. Просто эти компании умеют строить бизнес, арендуя площади по рыночным ценам, а сдавая их по ставкам выше рынка. Как отмечает руководитель департамента аналитики компании Blackwood Ольга Широкова, арендные ставки в договорах субаренды в среднем на 15–20% выше средних ставок в своем классе.

Впрочем, компании типа Regus не только зарабатывают на простой разнице ставок, но еще и вкладывают в арендуемые помещения дополнительные средства, которые потом окупают за счет дополнительных услуг. Как правило, такие компании снимают помещения в статусных объектах целыми этажами, за счет чего получают скидку по арендной плате, затем разбивают помещение на мелкие блоки и сдают площади уже по намного более высоким ценам. «Они не просто пересдают помещения с накруткой, – говорит Кира Бутба. – Как правило, они снимают некачественные помещения, вкладываются в ремонт, а затем сдают на выгодных для себя условиях».

Расчет стоимости сдаваемых в субаренду помещений производится не по квадратным метрам, а по рабочим местам. Если пересчитать стоимость субаренды на квадратные метры, то их цена окажется в 2–3 раза выше среднерыночных ставок. «Особенностью данного формата является то, что в субаренду сдаются полностью меблированные и оборудованные офисы небольших размеров, где арендатор снимает не квадратные метры, как это принято на рынке, а рабочие места», – говорит Ольга Широкова.

«Готовая инфраструктура, существующая в таких бизнес-центрах, позволяет арендатору приступить к работе немедленно при минимальных начальных капиталовложениях, – нахваливает концепцию Юрий Юдаков. – Оснащение каждого офиса включает в себя мебель и оргтехнику, высокоскоростное подключение к интернету, современные телекоммуникации. Еще одно преимущество таких офисов в том, что договор аренды можно заключить на несколько месяцев, что в случае с небольшими компаниями или иностранными представительствами достаточно удобно».

Выглядит красиво. Но только не для тех, кто пожелал снять площади в этих объектах. В тех же бизнес-центрах компании Regus субарендаторам зачастую навязывают ряд совершенно ненужных им услуг, от которых по условиям договора невозможно отказаться. Как рассказывали «Ведомостям» некоторые субарендаторы Regus, в этих бизнес-центрах даже пользование чайником могло оказаться платным. Хорошо хоть не туалетом! Стоимость дополнительных услуг высока. И все же преимущества для многих компаний перевешивают необходимость несения высоких затрат. Недаром свободные помещения в бизнес-центрах Regus появляются на рынке нечасто.

Как полагают аналитики, субаренда на рынке офисной недвижимости в тех или иных формах будет существовать всегда – и как бизнес, и как «осознанная необходимость». «Субаренда является нормальной коммерческой практикой, разрешенной законом и обычаями делового оборота. В настоящее время она занимает определенную нишу на рынке аренды недвижимости, поэтому значительного уменьшения доли подобных отношений, на мой взгляд, не произойдет, хотя роста их количества ожидать также не приходится», – говорит Айдар Галеев. «Практика субаренды никуда не уйдет, так как в Центральном округе запрещено строительство бизнес-центров и офисов там теперь вряд ли прибавится, а значит, спрос на эти помещения упадет не сильно. Представительские офисы в центре Москвы будут нужны всегда», – заключает Владимир Журавлев.