На континентах: Последний секрет Европы

Большинство россиян считают Албанию задворками Европы, бедной и отсталой страной. Многолетняя добровольная изоляция Шкиперии (Shqiperia – официальное название страны, в переводе с албанского – «Страна горных орлов») на международной арене времен Энвера Ходжи, одного из самых одиозных красных диктаторов, бессменно правившего Албанией на протяжении 40 лет, и конфликт в Косове прочно утвердили за албанцами стереотип голодных и агрессивных исламских фанатиков.

Однако только 60% населения исповедуют ислам, еще 30% являются православными и 10% – католиками. Назвать Албанию мусульманской страной язык не повернется. Мечети стоят неподалеку от христианских храмов, а Курбан-Байрам и Рождество являются равнозначными государственными праздниками. И несмотря на то что иногда пишут об албанской мафии, контролирующей в Европе наркотрафик и уличную проституцию, на родине албанцы ведут себя спокойно, и по Тиране можно гулять даже ночью.

Что касается политической нестабильности, то политические конкуренты – Демократическая и Социалистическая партии – едины в том, что будущее страны они твердо связывают с НАТО и Европейским союзом. С 1 января 2008 г. вступило в силу соглашение об облегчении визового режима между Албанией и ЕС. В середине июля в Брюсселе послы 26 стран – членов НАТО подписали протоколы о присоединении Албании и Хорватии к альянсу. Вступление в НАТО традиционно воспринимается политиками как карт-бланш для начала переговоров о вступлении в ЕС.

«Опыт Болгарии и Черногории, примеру которых сейчас следует официальная Тирана, показывает: серьезное сближение с Брюсселем означает начало инвестиционного бума на местном рынке недвижимости. Ведь купленные сейчас по низким ценам объекты начинают неуклонно расти в цене по мере того, как европейские деньги оживляют местную экономику», – считает Лайам Бэйли, аналитик компании David Stanley Redfern, занимающейся инвестициями в международную недвижимость.

Считается, что албанцы не любят русских. До ввода советских танков в Прагу у наших стран были добрые отношения. В городке Химера находилась советская база подводных лодок, здесь был центр советской радиоразведки на Адриатике. Российские гражданские специалисты помогали народному хозяйству Албании, в местных школах преподавали русский язык. Вся русская классика переведена на албанский язык. Поэтому люди старшего поколения знают несколько слов по-русски. Молодое же поколение, конечно, больше ориентировано на Америку и Италию, где многие албанцы работают.

Сейчас несколько частных компаний пытаются возродить интерес к русской культуре. Например, албанско-российская компания Ocag sh.p.k («Очаг») создала Русский центр недвижимости в Албании. Предлагается не только комплекс услуг по продаже недвижимости, но и экскурсии по Албании, встречи с бизнесменами, руководителями, деятелями искусства. «Наши клиенты уже купили квартиры и на севере, и в центральной части, и на юге страны, и везде отношение к ним хорошее», – отметил гендиректор «Очага» Андрей Чариков.

По его мнению, нынешние риски рынка Албании, такие как неразвитая транспортная инфраструктура, отсутствие глобальных девелоперов, комплекс Косова, для частных инвесторов могут сослужить хорошую службу. Ведь вход на этот рынок стоит пока сущие копейки.

Кто смел, тот и съел

В стране уже давно работают австрийский банк «Райффазен Интернационал», французские банки «Сосьете Женераль» и «Креди Агриколе». Гиганты «Проктер & Гэмбл», «Сименс», «Самсунг», «Даймлер-Крайслер», «Порш», «Тойота», «Хонда», «Ниссан» имеют в стране собственные представительства. Большой интерес к рынку жилой недвижимости проявляют западные агентства. «Медленно, с оглядкой двинулись из Черногории на соседний албанский рынок недвижимости англичане и ирландцы. Они часто просят у нас совета: стоит ли инвестировать в Албанию, купят ли это потом русские, как произошло в Черногории? Много предложений по земле», – рассказывает Юлия Титова, руководитель отела зарубежной недвижимости компании «Бест-Недвижимость».

В гостиничном секторе активны «Шератон», австрийская сеть отелей «Рогнер Европа Парк», а также греческие и итальянские отельеры. К примеру, двухместный номер в тиранских 5-звездочных «Шератон Отель» стоит 210 евро, а в «Рогнер Европа Парк» – 190 евро. Зато в курортном Дурресе, расположенном на берегу Адриатики, двухместный номер в гостинице «Мали Робит» стоит всего 94 евро за ночь. Цены на все отели включают завтрак. Отдых в отелях Влеры, расположенной на берегу Ионического моря, дешевле на 15–20% по сравнению с отелями Дурресе. Это связано с большой по местным меркам удаленностью от столицы (расстояние до Тираны – 120 км) и плохими дорогами. Но скоро дорога до Влеры будет занимать меньше времени: к концу 2009 г. должна быть достроена новая современная дорога. А к 2010 г. будет построена новая автомагистраль до Саранды, самого южного города Албании.

Албанию ожидает стремительный рост числа торговых центров – такой прогноз сделала международная консалтинговая компания Colliers International, открывшая в начале лета в Тиране свой филиал. По мнению Стелы Дами, генерального менеджера Colliers International Albania, мощнейшими двигателями розничной торговли в стране являются впечатляющий экономический рост и постоянно увеличивающаяся покупательская способность населения. Всего за 2007 г. общее количество площадей торговых центров страны выросло почти на 141%. Сколько всего в Албании торговых площадей, эксперты консалтинговой компании и местные брокеры сказать затрудняются. Открытие крупнейшего торгово-развлекательного комплекса City Park Tirana, первого из отвечающих всем международным стандартам в этой стране (намечено на I квартал 2009 г.), приведет к тому, что количество площадей сразу вырастет еще на 75%. Наряду с этим не прекратят появляться все новые и новые, пусть и меньшие по размерам, центры вдоль прибрежной полосы. Постепенно этот рост перекинется и на небольшие города в глубинке.

Четыре угла для инвестора

Сейчас Страна орлов напоминает большую стройку. Благодаря строительному буму, который продолжается в стране с 2000 г., рост ВВП в стране в среднем составляет 6% в год. Практически все объекты строятся в соответствии с евростандартами.

Местные специалисты делят рынок недвижимости Албании, имеющей 450-километровую береговую линию, на три части: северное побережье Адриатики (ближе к Черногории), центральное побережье Адриатики и Албанскую Ривьеру (юг, Ионическое море).

На севере, заселенном преимущественно албанцами-католиками (гхегами), более всего известны курорт Велипоя, пляжи которой славятся лечебным песком с высоким содержанием йода, и Шенджин. Сейчас правительство республики для привлечения инвесторов строит здесь дороги, водопроводы и парки. В частности, ударными темпами возводится новая дорога, которая свяжет г. Шенджин с национальной автотрассой, ведущей через Велипою в Ульцин (Черногория). Трансъевропейская компания «ТриГранит» с центром в Будапеште уже заявила о намерении инвестировать несколько миллионов евро в строительство туристического комплекса вблизи Велипои.

«Сейчас жилая недвижимость на морских курортах стоит до смешного дешево: комплексы на первой линии – 750 евро за 1 кв. м. А входной билет на жилой рынок стоит 30 000 евро», – оценивает Юлия Титова. Но как только на севере появится сеть дорог, цены подскочат. К слову, чуть севернее в развитие черногорского курорта Валданос недалеко от портового города Ульцин, по информации журнала CG Ekonomist (Подгорица), намерен вложить 1,2 млрд евро российский миллиардер Роман Абрамович. Правда, глава пресс-службы компании Millhouse Capital официально опроверг эту информацию.

До 1990 г., когда страной правили коммунисты, транспортная инфраструктура находилась в плачевном состоянии. За последние 17 лет в развитие дорог государство вложило несколько миллиардов евро. Только в текущем и следующем годах на эти цели выделено из госбюджета около 1 млрд евро. Скоростные автобаны проложены из Тираны до морского курорта Дюррес, из столицы в аэропорт им. Матери Терезы (известная католичка – албанка по национальности), а также вдоль побережья.

Центральная часть Албании в настоящее время самая развитая с точки зрения инфраструктуры. Чтобы доехать на машине из города Дуррес до столицы Тираны, надо проехать всего 32 км по современному автобану. Одновременно этот район является и самым застроенным. Здесь среди соснового леса и широких пляжей с белоснежным песком расположено множество небольших отелей и новых жилых комплексов европейского уровня. В районе Дурреса можно приобрести недвижимость по цене от 600 до 1300 евро за 1 кв. м. Именно на Дуррес приходится и самый большой спрос по приобретению недвижимости в Албании как со стороны местных жителей, так и со стороны иностранцев.

Пляжи Ионического моря в основном галечные. «Ривьера Цветов» – полоса от Влера до Саранда с кристально чистыми водами – считается самым красивым пляжем на Балканах. Жилье в четырех городах-курортах – Влере, Орикуме, Гимаре и Саранде с мягким средиземноморским климатом стоит дешевле всего: от 600–800 евро за 1 кв. м. Юг страны заселен преимущественно православными албанцами (тосками), есть несколько греческих поселений. Здесь расположено большое количество архитектурных памятников древности. Албанское правительство возлагает на православный юг особые надежды. В конце прошлого года специалисты из Голландии и Италии составили мастер-план развития Ионического побережья. Проект стоимостью $32 млн финансируется Всемирным банком.

Площадь квартир в новых домах на берегу как Адриатического, так и Ионического морей составляет в среднем от 40 до 120 кв. м. Виллы обычно строятся площадью от 150 до 250 кв. м. Имея $100 000 (около 70 000 евро), можно стать собственником квартиры в 90–100 кв. м в новостройке на первой линии с видом на море.

Четвертым перспективным направлением для инвесторов могут стать горы. Все они в Албании покрыты мандариновыми, апельсиновыми и оливковыми рощами. В стране есть несколько больших горных озер, не уступающих по красоте озерам Кавказа и Иссык-Кулю: Скадарское, Охридское, Влерское и др. Как считают местные риэлторы, шале на берегу этих озер могут стать хорошей альтернативой морским курортам. Горы, по словам знатоков, – настоящий рай для дельтапланеристов и парапланеристов.

Цены на коммерческую недвижимость в новых зданиях составляют от 1000 до 2000 евро за 1 кв. м. Последние время на побережье Албании цены растут ежегодно на 10–15%. Однако в минувшем году рост цен на торговые площади, отели, офисы и качественные склады превысил 20%.

По мнению Андрея Чарикова, рост обусловлен двумя факторами. Во-первых, если раньше в течение 17 лет албанцы стремились покупать недвижимость в столице и больших городах, то за последние 3–4 года многие стараются купить вторую квартиру на побережье. Албания в настоящее время имеет самое молодое население Европы (средний возраст – 27 лет), благодаря этому спрос на недвижимость в стране будет только расти. Во-вторых, в стране растет покупательская способность: по данным Банка Албании, прямые инвестиции из-за рубежа превышают 1 млрд евро. На самом деле денег поступает гораздо больше – из 3,5 млн граждан Албании 1,5 млн живут и работают в европейских странах. Большая часть заработков гастарбайтеров инвестируется в албанскую экономику.

Юридические тонкости

«Согласно местному законодательству иностранный гражданин имеет право приобрести недвижимое имущество наряду с албанским гражданином, и, соответственно, процедура одна и та же, – говорит юрист компании «Очаг» Юлиан Джелили. – Документы проверяет наш юрист, а также нотариус, который по законам Албании отвечает не только за заверение договора, но и за чистоту документов и сделки. Нотариус связывается с офисом регистрации недвижимого имущества и министерством строительства, запрашивает сведения об объекте и, соответственно, застройщике и владельце земли и сверяет их с документами. С особой тщательностью проверяются у застройщика все разрешения на строительство и сертификаты на землю. После проверки юридической чистоты объекта клиент в присутствии нотариуса заключает напрямую контракт с застройщиком о покупке квартиры». После подписания контракта у нотариуса новый владелец получает сертификат собственности в офисе по регистрации недвижимого имущества в том городе, где недвижимость была приобретена. Процедура перепродажи такая же, как и процедура покупки.

Обычно риэлторы, работающие с россиянами, берут комиссию от 4% от общей стоимости объекта. Сумма комиссии закрепляется в контракте, который клиент заключает в Москве. Как правило, за показ объектов в день с клиентов берут 60 евро, но если клиент покупает недвижимость, то эта сумма входит в зачет комиссии риэлтора. Некоторые компании, например «Очаг», имеют русских представителей в Баре (Черногория) и Албании. Со слов Андрея Чарикова, россияне стали активно скупать недвижимость только с середины прошлого года. Основная масса покупателей (около 70%) – местное население, остальные – итальянцы, шведы, финны, французы и даже американцы. Много домов целиком или частично выкупается риэлторскими компаниями для перепродажи.

Как отметила Юлия Титова, периодически возникают трудности с оценкой юридической чистоты объектов, оформление договоров возможно только через государственных нотариусов. «Тормозит процедуру оформления сделок бюрократия. К сожалению, порой приходилось сталкиваться и с коррупцией», – добавил Андрей Чариков. По его словам, «ни в коем случае пока нельзя покупать маленькие частные дома, т. е. вторичку, поскольку не у всех владельцев такой недвижимости на данный момент есть документы от государства. «Удовлетворяющими закон документами обладает только 10% владельцев таких домов по всей Албании. Поэтому на данный момент надежна только строящаяся недвижимость, – предупреждает эксперт. – Есть еще один нюанс: земля под некоторую недвижимость взята в аренду на 99 лет, и пока законодательство не определяет, что будет после этого». Те, кто планирует передать недвижимость по наследству, должны это учитывать.

В настоящее время на пальцах одной руки можно пересчитать компании, предлагающие российским инвесторам консалтинговые услуги в сделках по покупке готовых и строящихся объектов недвижимости в Стране орлов. В основном они предлагают услуги юриста и переводчика, помогают заключить сделку по покупке земельного участка, гостиницы, ресторана, квартиры или виллы у моря, а также установить хорошие отношения с местными органами управления. Кроме того, они готовы за отдельную плату помочь при строительстве или ремонте объекта, подводе к нему коммуникаций, прокладке дороги. Если клиент пожелает открыть в стране фирму, то ему помогут организовать регистрацию компании в Албании. Однако в Стране орлов для покупки недвижимости не обязательно открывать фирму, как в Хорватии.

Дорога

«Большинство наших клиентов предпочитает добираться до Албании через черногорские аэропорты Подгорица и Тиват», – говорит Андрей Чариков. По суше в Страну орлов можно попасть из Черногории (два пограничных пункта), Косова (один пограничный пункт), Македонии (два пограничных пункта) и Греции (три пограничных пункта). Самолетом до аэропорта Тираны им. Матери Терезы можно добраться и другими маршрутами: JAT предлагает Москва – Белград – Тирана, Al Italia – Москва – Милан – Тирана или Москва – Рим – Тирана, Austrian Airlines – Москва – Вена – Тирана, Malev – Москва – Будапешт – Тирана. Недавно начала полеты из Тивата в Москву черногорская авиакомпания Montenegro Airlines.

В Албанию можно попасть и морем: из Дурреса в главные адриатические порты Италии курсирует несколько паромов в день, а из Саранды – несколько паромов на греческий остров Корфу.

Для российских граждан визовый режим существует сейчас в упрощенном виде. Для получения визы требуется минимум документов: загранпаспорт, два фото 3 х 4 и заполненная анкета на русском языке. Туристическая виза стоит 15 евро, деловая – 20 евро, многократная на год – 50 евро. Виза оформляется в посольстве Албании в Москве.

Уже третий год подряд правительство Албании применяет к российским гражданам, которые посещают Албанию во время летнего туристического сезона с 1 мая по 1 сентября, процедуру оформления визы прямо на границе. Если в 2006 г. российский гражданин мог побывать в стране по этой визе не более 24 часов, то с прошлого года он может пребывать на территории Албании в течение трех дней. У правительства есть планы увеличить данный срок.

«Инвестиции в Албанию могут стать хорошей альтернативой вложениям в Болгарию, Латвию и Хорватию, в которых из-за последствий мирового финансового кризиса начала падать в цене коммерческая, а вслед за ней и жилая недвижимость.

А цены в Албании пока вне конкуренции», – подытожил Андрей Чариков.