Доходное место: Волчьи законы

Фактически красивые декларации власти прикрывают собой действия, направленные против интересов как хозяев открытых рынков, так и наиболее малообеспеченных потребителей, которым важнее заплатить за товар на 2 руб. дешевле, но наплевать на антисанитарию.

«Исторически сложилось, что рынки образуются в оживленных местах, что обеспечивает им достаточно высокие доходы и окупаемость. Поэтому для многих девелоперов эти площадки представляют интерес. Стоит учесть и тот факт, что в Москве осталось не так уж много свободных, подходящих под строительство, участков», – говорит гендиректор Prime City Properties Сергей Колегов. При этом, по мнению руководителя направления коммерческой недвижимости «МИАН – Агентство недвижимости» Ашота Барсегяна, редевелопмент рынков имеет достаточно короткие сроки окупаемости из-за популярности этих площадок.

Попали под сокращение

Каждый год столичные власти закрывают несколько десятков рынков. Еще в 2003 г. в Москве было 240 таких объектов. «На сегодняшний день на территории Москвы действует 89 рынков, у 12 из которых разрешение на деятельность закончилось в 2007 г., а у 59 – истекает в 2008 г. В 2010 г. истекает разрешение у последнего рынка на территории столицы. Больше всего действующих на апрель 2008 г. рынков находится в Южном административном округе, за ним следует Восточный, а затем – Западный административный округ», – говорит директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. По данным аналитика ИК «Финам» Сергея Фильченкова, ежедневно все эти рынки в общей сложности посещает не менее 350 000 человек. Однако [реальные денежные] обороты оценить сложно из-за непрозрачности бизнеса. «По весьма приблизительным оценкам, их общий торговый оборот можно оценить в $1,5–1,8 млрд в год», – говорит эксперт. По данным Айдара Галеева, «в настоящее время в столице пока еще существуют отдельные рынки, для владельцев которых эти объекты выступают единственным источником дохода». По мнению других экспертов, за каждым столичным рынком стоит крупная финансовая группа. «Собственники рынков редко афишируют себя, но практически во всех случаях речь идет о достаточно влиятельных структурах – слабых собственников из этого сегмента давно вытеснили», – говорит Сергей Фильченков.

По словам Георгия Кузина, директора «РДР-Холдинга», существует множество исторически сложившихся структур, которые занимаются рынками чуть ли не с самого начала их появления в Москве. «Есть знаменитое «Русское золото», контролирующее радиорынок в Митине, есть новые владельцы типа бывшей «Нерли» (Савеловский рынок), – говорит эксперт. – Формат рынка подразумевает такой серьезный поток денег, что любой владелец его по определению становится крупной структурой. Если бы им был интересен редевелопмент рынков, то они давно бы его осуществили. Основная выручка рынков проходит полулегальными платежами. Оценить реальную выручку крупного рынка невозможно, официальных данных нет. Однако все равно возникает вопрос, для чего это все нужно менять», – говорит он.

Что ж, можно задать этот вопрос налоговой инспекции, которая не вылезает из предприятий с иностранным участием, где можно легко найти хоть какие-то нарушения в белых бухгалтерских книгах и файлах. А вот черно-серым рынкам подобное внимание, похоже, пока что не грозит. Зачем напрягаться и излишне трудиться?

Город решает все

Московские власти начали борьбу с рынками еще в середине 1990-х гг., объявив войну контейнерным рынкам, где торговали продуктами питания. «Начиная с 1999 г. московские власти прекратили выделение земельных участков под организацию новых рынков. С 2000 г. началась поэтапная работа по сокращению числа рынков и преобразованию их в цивилизованные торговые предприятия, а также пошло строительство на территории некоторых из них современных торговых центров. На закрытие и проведение реконструкции на территории многих из них повлиял ряд факторов», – рассказывает Ашот Барсегян. По его словам, во-первых, свою роль сыграло желание властей упорядочить торговую деятельность на территории рынков, направить налоговые поступления в городской бюджет. Во-вторых, закрытие рынков должно было снизить криминальную обстановку и упорядочить миграционные потоки. В-третьих, отсутствие рынков может сократить пожары и аварии, возникающие из-за непрофессиональной эксплуатации зданий, например, так произошло обрушение части кровли на Басманном рынке или случился пожар на Черкизовском. В-четвертых, их сокращение поможет разрешить транспортную проблему. Все эти аргументы столичные власти приняли на вооружение. Руководство города неоднократно выражало свое мнение по поводу развития в столице рынков. «Вещевые рынки для нас, кроме негатива, ничего не дают. Бюджет – ноль, товары неизвестного происхождения, и при этом они выигрывают в конкуренции с нормальными товаропроизводителями», – заявил мэр Москвы Юрий Лужков в апреле 2007 г. Как неоднократно говорил руководитель департамента потребительского рынка и услуг города Владимир Малышков, «практически весь контрафакт, подделки, уход от налогов, нарушение прав потребителей – только на рынке».

Согласно городской целевой программе развития потребительского рынка и услуг Москвы на 2007–2009 гг. за это время планируется закрыть все вещевые рынки, а на их месте построить торговые центры. В частности, к концу 2009 г. на месте закрытых рынков должно быть построено 29 торговых комплексов. Подмогу в этом начинании столичным властям оказывают и федеральные власти. По федеральному закону от 30.12.2006. «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» с 1 января 2010 г. оборудование и застройка рынков, за исключением сельскохозяйственных, будут осуществляться специально созданными для этих целей управляющими компаниями. Более того, этим компаниям будет запрещено использовать в своей работе временные сооружения, им разрешено использовать только капитальные сооружения. Все эти нововведения призваны серьезно усложнить жизнь нынешним рынкам. Этот процесс был бы еще более быстрым, если бы Москве удалось принять юношеские Олимпийские игры 2010 г. «Если бог даст нам Олимпиаду (юношеские Олимпийские игры 2010 г.), весь «черкизовский куст», все рынки будут закрыты», – заявил Владимир Малышков накануне объявления результатов по выбору города для этих соревнований. Однако Москва проиграла Сингапуру.

Специалисты неоднозначно оценивают планы столичных властей по тотальной перестройке рынков. «В соответствии с программой правительства Москвы количество рынков должно быть существенно сокращено, поэтому в настоящее время наблюдается тенденция к явному уменьшению их количества. Хотя, на мой взгляд, федеральные власти приняли достаточно радикальное решение об их ликвидации, поскольку подобный формат торговой недвижимости пока еще пользуется спросом у существенной части граждан и частных предпринимателей», – говорит Айдар Галеев. По его словам, естественная рыночная эволюция сама вытеснила бы подобный формат и реформы, осуществляемые столичными властями, все же слишком радикальны.

«Планы вполне логичны. Рынки – очаги дикой торговли, где не идет речи о нормальном налогообложении, где все еще используется труд нелегальных мигрантов, не всегда можно контролировать качество продукции. Создав на месте рынков торговые центры, город имеет возможность увеличить налоговые поступления», – считает Сергей Фильченков. Однако, по его словам, нужно учитывать и социальный эффект. «Рынки чаще всего ориентированы на наименее обеспеченные слои населения, которым просто негде будет покупать товары по сопоставимым ценам. Как результат, возможен рост социальной напряженности, в чем в столице никто не заинтересован. Кроме того, стоит учитывать, что собственники рынков нередко работают в тесной связке с чиновниками, имеют очень сильный лоббистский ресурс на местном уровне», – утверждает он. По словам Сергея Колегова, «точка зрения правительства ясна: рынки не приносят им ничего, кроме проблем. «Нет никаких поступлений в бюджет, сомнительные товары, которые составляют высокую конкуренцию качественной продукции, к тому же вокруг рынков образуется криминальная среда», – говорит он.

Поиски концепции

На месте рынков, по мнению экспертов, целесообразно строить торговые центры различной направленности. Однако выбор концепции объекта торговой недвижимости зависит от множества факторов, одним из которых выступает местоположение реконструируемого рынка. По словам Георгия Кузина, «за 10–15 лет существования рынков у многих людей выработалась определенная психологическая установка, что детские товары – это «Совенок», электроника – Горбушка, нелегальные программы – Митино, компьютеры – Савеловский рынок, одежда – Черкизовский». Как отмечает эксперт, все эти клише четко сформировались и покупатели выбирают эти рынки неосознанно, несмотря на то что и цены там могут быть выше, и сервис хуже. «Пул арендаторов будущих объектов торговой недвижимости, расположенных на месте рынков, зависит в первую очередь от будущей концепции. Если редевелопмент предполагает строительство капитальных строений с мелкой нарезкой площадей, то большая часть прежних предпринимателей, вероятно, сохранится, в то время как возведение современного комплекса приведет к абсолютной смене состава арендаторов», – говорит эксперт. По словам Сергея Фильченкова, «самое простое решение – сохранение профиля рынка при модернизации торговых, складских и прочих помещений». «Это позволит увеличить арендную плату, что будет компенсироваться за счет привлечения более обеспеченной аудитории. При таком подходе доходы собственника рынка могут вырасти», – считает он. «Наилучшим вариантом является редевелопмент рынков в торговые центры, рассчитанные на население с невысоким и средним доходом. Именно такая аудитория составляет основную долю посетителей рынков», – говорит Сергей Колегов. Однако для нынешних арендаторов это может стать серьезной проблемой. По словам эксперта, арендная ставка в этом случае поднимется минимум на 20%, к тому же придется приостанавливать торговлю на неизвестный срок, который потребуется для реконструкции. «Новые торговые центры станут интересны сетевым операторам, что, на наш взгляд, привлечет и новую аудиторию, увеличив при этом посещаемость и, соответственно, доходность объектов», – говорит он.

Однако владельцам рынков не стоит останавливаться только на строительстве торговых объектов. Так, по мнению Сергея Фильченкова, на базе рынка можно создавать широкий круг объектов – от торговых центров до выставочных и складских помещений. «Сравнительную эффективность подсчитать сложно – недостаточно информации для оценки текущих денежных потоков собственников, – объясняет он. – Здесь могут возводиться объекты недвижимости самого разного функционального назначения. Например, на территории Черкизовского рынка планируется строительство как торговой, так и офисной, а также жилой недвижимости», – соглашается Георгий Кузин.

Вынуждены подчиниться

В результате, по мнению Айдара Галеева, нельзя сказать, что планы столичных властей не реализуются вовсе. «Просто на их осуществление нужны время и средства. В последнее время в компанию «Миэль – Коммерческая недвижимость» все чаще обращаются собственники рыночных территорий за помощью в разработке концепций будущего объекта, что свидетельствует о реализации программы», – говорит эксперт. По его словам, из последних примеров строительства торговых центров на территории рынков можно привести торговый центр «Пражский пассаж», который занял часть территории Пражского рынка. Общая площадь здания, открывшегося в 2007 г., составляет 35 000 кв. м. Якорными арендаторами комплекса стали «Перекресток», «Детский мир», «М.Видео», «Титаник-Синема», а арендные ставки в комплексе составляют от $1680 до $2800 за 1 кв. м в год с учетом НДС, но без эксплуатационных расходов. При этом проходимость комплекса достигает 70 000–80 000 человек в выходной день.

«Черкизовский куст» также планируется выкорчевать – правда, на этот раз по инициативе его владельцев, решивших больше не спорить с московскими властями. В частности, на август 2008 г. запланировано открытие первой очереди 14-уровнего современного многофункционального комплекса «Новочеркизовский» на месте Черкизовского рынка. Общая площадь комплекса на пересечении Большой Черкизовской улицы и планируемого Четвертого транспортного кольца составит более 50 000 кв. м. Уже в апреле 2008 г. были подписаны договоры на аренду 45% всех площадей комплекса. Вторая очередь комплекса площадью 20 000 кв. м будет построена вместе с Четвертым транспортным кольцом и соединена с первым стеклянным пешеходный переходом.

Инвесторами этого проекта являются компания «Сафра Инструментс» Зараха Илиева и Года Нисанова, которая с 1993 г. управляла 15 га рынка, а также компания «АСТ-груп», бенефициаром которой выступает бизнесмен Тельман Исмаилов. Обе эти структуры считаются негласными владельцами Черкизовского рынка.

Девелоперская активность наблюдается и на Митинском радиорынке. Первая очередь крытого торгового комплекса уже работает. Общая площадь торгового комплекса после реконструкции должна составить около 37 000 кв. м. Более того, рядом с рынком компания «Русское золото» строит гостиницу площадью 11 000 кв. м. Однако, по мнению экспертов, несмотря на масштабную реконструкцию, радиорынок по-прежнему далек от цивилизованного торгового центра. В частности, в июне 2008 г. сотрудники УБЭП Северо-Западного административного округа Москвы изъяли более 1 млн контрафактных дисков, единиц полиграфической продукции, боксов и голограмм, которые реализовывалась на Митинском радиорынке. По предварительным данным, стоимость составила более 100 млн руб. «Обычно закрывают мелкие рынки, более крупные – реконструируют в комплексы. В результате этих мероприятий в Москве появились торговые центры и комплексы нового формата, так называемые «рынки под крышей», например торговый комплекс «ТИАС» на месте Петровско-Разумовского рынка, комплекс «Горбушкин двор», комплекс «Каширский двор» на месте бывшего рынка стройматериалов», – резюмирует Ашот Барсегян.

Слово рынку

Несмотря на планы столичных властей по закрытию рынков, эксперты надеются, что в Москве все же останется несколько рынков. «Рынки в их нынешнем качестве нужны городу. Наличие рынков позволяет снижать общий уровень цен в потребительском секторе. Однако бизнес-модель здесь неизбежно будет меняться. Многие рынки в течение 5–10 лет перейдут к модели торговых центров, возможно, 15–20% из них сохранятся как площадки для фермеров», – отмечает Сергей Фильченков.

Однако не все участники рынка согласны с такой точкой зрения. «Независимо от того, какой путь преобразования столичных рынков будет выбран, будут ли на их месте возводить современные торговые центры, у девелоперов и инвесторов, решивших заработать на перестройке рынков, осталось не более двух лет», – говорит Ашот Барсегян. По его словам, стоит помнить о том, что к 1 января 2010 г. все здания и сооружения, расположенные на их территории, должны быть капитальными, а инвестирование в строительство осуществляться за счет собственных и привлеченных средств управляющими компаниями. «Перестройка рынков – это прежде всего новый качественный уровень организации торговли в городе, а также оптимизация территориального размещения подобных комплексов с учетом транспортных потоков, целевой аудитории потребителей, интеграции в формат торговых площадей развлекательной составляющей», – говорит он.

По мнению Георгия Кузина, редевелопмент рынков – это объективный процесс, который идет в Москве независимо от воли городских властей. «Дело не в программе [Юрия] Лужкова по выводу рынков. Просто рынки сами по себе отмирают, в итоге их останется небольшое количество. Формат рынка будет ограничен товарными категориями, местами, временем работы. Доходность грамотного торгово-развлекательного центра может быть в разы лучше, чем рынка. Процесс вывода рынков и замена на такие центры идет уже давно», – отмечает Георгий Кузин.

Похоже, что столичные власти решили прислушаться к этим аргументам. В частности, как недавно заявил Владимир Малышков, в городе должно остаться около 90 рынков. «Столько рынков в городе должно остаться. Этого количества вполне достаточно для того, чтобы удовлетворить потребности москвичей в недорогих товарах народного потребления. И сохранить славную традицию. Ведь все-таки любят наши люди воскресным днем пойти на базар, поторговаться», – считает он. Однако в таком случае остается неясным, как быть с торговыми помещениями, которые не подходят под определение капитальных, и с заканчивающими лицензиями на осуществление торговой деятельности.