Доходное место: Офис мечты

Не меньше проблем возникло и у концерна Siemens, вознамерившегося построить собственную штаб-квартиру в столице России. Застройщиком проекта стала компания «Система-Галс» – один из немногих российских девелоперов, имеющихся реальный опыт строительства штаб-квартир. Так, компания ранее построила небольшие штаб-квартиры для Трубной металлургической компании и концерна DaimlerChrysler, а также собственный бизнес-центр Hals Tower. Видимо, именно наличие этого опыта позволило «Системе-Галс» договориться о строительстве в рамках проекта Leningradsky Towers, состоящего из двух башен, – штаб-квартиры для немецкого концерна.

«Недавно о планах строительства своих штаб-квартир заявили государственные корпорации: «Росатом», Объединенная авиастроительная корпорация, ГК «Олимпстрой». В том числе в рамках совместного проекта с правительством Москвы Международный совет российских соотечественников обзаведется собственной штаб-квартирой с гостиницей. К 2009 г. должно также завершиться строительство у «Уральских авиалиний», – рассказывает генеральный директор «Миэль – Коммерческая недвижимость» Андрей Бушин.

Равнение на Запад

Что может быть лучшего офисного центра, построенного специально для компании с учетом всех ее пожеланий, нужд и требований? Ничего. Разве может сравниться типовая офисная коробка, пусть даже относящаяся к мифическому классу А, с индивидуальным «офисом мечты»? Ответ очевиден. Недаром на Западе практически каждая компания, которая достигает определенных высот и масштабов в бизнесе, стремится обзавестись собственной штаб-квартирой. «На развитых рынках строительство штаб-квартиры для конкретной компании – распространенная практика, – рассказывает директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев. – Любая крупная структура обычно имеет свое собственное здание, отражающую дух и идеологию компании».

По словам Йохана Хультмана, директора департамента маркетинга и развития компании CMI Development, практика строительства собственных штаб-квартир довольно распространена на Западе среди крупных международных компаний, для которых важен статус. «Обычно это уникальные здания работы известных архитекторов с определенным функциональным наполнением, отвечающим требованиям этих компаний», – описывает он. В качестве примеров Хультман приводит штаб-квартиру Telenor в пригороде Осло площадью более 145 000 кв. м, а также оригинальное здание штаб-квартиры Menzis, имеющее крайне причудливую форму.

Свои штаб-квартиры имеет большинство крупных европейских компаний, такие как знаменитая французская Michelin, крупнейшая шведская Tetra Pak, Google, Yahoo, южнокорейская Pantech и многие другие, добавляет директор по развитию Prime City Properties Роман Чепцов.

Как видно из этого далеко не полного списка, строительством штаб-квартир в развитых странах занимаются самые разные компании из различных отраслей бизнеса. В России же собственные штаб-квартиры до недавнего времени оставались прерогативой сырьевых и энергетических гигантов. Да что уж там – остаются до сих пор, а единичные исключения лишь подтверждают общее правило.

Интриги в штабе

Так, первыми в стране собственными штаб-квартирами обзавелись такие крупные компании, как РАО «ЕЭС России» (проект «Нефтяной дом», который сейчас выставлен на продажу, покупателем может стать компания «Интерцессия»), ЮКОС (эта штаб-квартира была продана в разгар процесса банкротства компании некому ООО «Прана» за $100 млн, а позже перешло в собственность «Роснефти»). Также в Москве разместились штаб-квартира «Газпрома» на ул. Наметкина, головной офис ТНК-BP на Старом Арбате, «Лукойла» на Чистых прудах и штаб-квартира Сбербанка.

Зато эксперты знают почти о десятке проектов строящихся штаб-квартир. Безусловно, самым громким и скандальным проектом является строительство комплекса «Охта-центр» в Санкт-Петербурге, который должен стать штаб-квартирой «Газпром нефти». Местные жители уже прозвали этот проект «кукурузиной», а различные комитеты и общественные организации по сохранению исторического облика Петербурга бьют тревогу и призывают власти отказаться от планов строительства 400-метрового здания. Впрочем, на все вопли и протесты власти закрывают глаза, а девелопер проекта продолжает получать все необходимые разрешения и согласования. Видимо, слишком уж высока была политическая воля, в соответствии с которой «кукурузина» в центре Санкт-Петербурга все-таки должна появиться.

По словам руководителя пресс-службы «Системы-Галс» Анны Завьяловой, в 2005 г. «Система-Галс» заключила инвестиционный договор с компанией Siemens на строительство для нее штаб-квартиры в Москве. В то же время «Система-Галс» заключила договор с субподрядчиком. Оба договора предполагают выполнение услуг по фиксированной цене. Но в течение 2006 и 2007 гг. цены на строительные материалы и труд, а также прочие строительные расходы демонстрировали значительный рост. Вследствие этого ОАО «Система-Галс» не имеет возможности реализовать проект в рамках изначально определенного бюджета. Первоначальная стоимость контракта составляла 124 млн евро, а в апреле 2008 г. девелопер потребовал увеличения бюджета проекта до $305 млн в связи с изменившейся конъюнктурой рынка.

«Наша компания инициировала переговоры с Siemens с целью добиться пересмотра цены контракта для покрытия увеличившихся затрат, – рассказывает Завьялова. – Вместе с этим «Система-Галс» ведет переговоры по субподрядному договору, чтобы субподрядчик принял на себя всю или часть возросших расходов по проекту. В случае, если компании не удастся добиться успешного завершения переговоров с компанией Siemens и/или субподрядчиком по проекту, «Система-Галс» будет рассматривать различные варианты разрешения ситуации, включая варианты, которые могут привести к расторжению контракта с Siemens. В том случае, если контракт с Siemens будет расторгнут, компания скорее всего сохранит за собой все права на построенное здание, а также будет должна выплатить полученный в рамках контракта аванс в размере 64 млн евро». Получить комментарии от представителей Siemens не удалось.

Опрошенные участники рынка неоднозначно оценивают этот конфликт. «Конфликт «Системы-Галс» и Siemens отражает общий тренд на рынке, – полагает Илья Шершнев. – Несколько крупных сделок последних лет были расторгнуты по той причине, что рынок сильно вырос в течение срока реализации проекта и у девелопера возникает желание расторгнуть договор для получения большей прибыли». А по словам коммерческого директора NAI Russia Владимира Журавлева, цены на стройматериалы действительно растут, но это было достаточно предсказуемо, поэтому непонятно, почему изначально девелопер не учел эту тенденцию при составлении сметы проекта. «Возможно, в результате переговоров будет достигнут компромисс по стоимости строительства, устраивающий обе стороны», – надеется Йохан Хультман.

На готовенькое

И все же далеко не все случаи строительства штаб-квартир заканчиваются конфликтами. В Москве сейчас начато строительство сразу нескольких крупных штаб-квартир, которые должны быть завершены после 2010 г. Так, компания НТВ планирует закончить строительство своего объекта на ул. Новомосковской к 2011 г. Возможно, к 2009 г. найдет себе штаб-квартиру на территории «Москва-Сити» и Сбербанк. Также к 2009 г. должно закончиться строительство штаб-квартиры компании Nissan в Москве (площадь – 80 000 кв. м, а объем инвестиций – $415 млн).

Таким образом, первые проекты штаб-квартир появляются и в России. Вот только в отличие от западных компаний, которые сами строят себе штаб-квартиры, привлекая для этого контрактного девелопера, российские компании пока предпочитают вести себя иначе. «До сих пор большая часть компаний в Москве и Санкт-Петербурге предпочитает арендовать, а не покупать офисы. Еще меньше доля компаний, готовых строить здания для размещения собственных штаб-квартир, т. е. инвестировать деньги на самом раннем этапе ради того, чтобы офисное здание было спроектировано точно под их нужды», – указывает президент компании «Промсвязьнедвижимость» Майкл Голомб.

«Большинство российских компаний пока все-таки арендует здания целиком, если им необходимо разместить свою штаб-квартиру, – добавляет Илья Шершнев. – Или покупает только что построенное здание. Строительство здания в качестве штаб-квартиры пока не слишком распространено, так как российский бизнес быстро растет и компании просто не могут адекватно рассчитать необходимый объем площадей». По такому пути пошел банк ВТБ, который купил 60 000 кв. м в башне «Федерация». В 2005 г. компания Zepter приобрела в Москве бизнес-центр «Серебряный дом», соинвестором строительства которого она являлась, и расположила там свою штаб-квартиру, знает руководитель отдела коммерческой недвижимости Vesco Consulting Кира Бутба. А «Седьмой континент», по данным Ольги Широковой из Blackwood, приобрел в деловом центре «Святогор» офис для размещения своей штаб-квартиры.

«Не все компании, желающие создать собственную штаб-квартиру и расположить в ней топ-менеджмент и главные административные структуры, самостоятельно строят здания или покупают их. Многие арендуют крупные площади в бизнес-центрах высокого качества», – добавляет руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. Таким путем, по его словам, пошла компания Яndex, арендовавшая офисное помещение площадью 29 100 кв. м в первой очереди МФК «Легион II», где и разместится штаб-квартира интернет-холдинга. Схожим образом поступила и ГК «Видео Интернешнл», которая подписала предварительный договор на аренду около 20 000 кв. м в бизнес-парке RigaLand.

Штаб-квартира против аренды

Предпринимателей, не желающих вкладываться в строительство собственных штаб-квартир и предпочитающих организовывать свои головные офисы в уже существующих зданиях, понять можно. Достаточно вспомнить историю штаб-квартиры Siemens, чтобы понять: с российскими девелоперами крайне сложно работать по контрактам. Даже с самыми лучшими. «Рынка fee development у нас нет и в помине, поэтому такие проекты встречаются крайне редко, – разводит руками исполнительный директор «РДР-Холдинга» Георгий Кузин. – Компаниям просто некого привлечь к реализации такого проекта. Да и условия привлечения неясные, а риски высокие. Компании боятся с этим связываться».

Почему так происходит, тоже понятно. Рентабельность обычного девелоперского проекта составляет 20–30%, а при работе под конкретного заказчика, по мнению Кузина, не превышает 3–7%. В случае же неожиданного роста себестоимости строительства может упасть вообще до нуля, что вынудит застройщика попытаться пересмотреть условия контракта и повысить цену.

В убыток себе девелоперы работать, само собой, не будут. «Вопрос того, насколько выгодно браться за тот или иной проект, зависит от профессионализма и предусмотрительности его участников, – полагает Майкл Голомб. – Подводные камни могут ожидать девелопера, который, казалось бы, взялся за реализацию практически безрискового проекта. Так, например, сам процесс проектирования может сопровождаться более длительными сроками его реализации ввиду необходимости согласования условий, стоимости проекта и архитектурной концепции с заказчиком».

К тому же заказчики таких зданий – компании крупные, богатые и упорные, поэтому и торг с ними вести ой как не просто. «Собственную штаб-квартиру могут позволить себе только достаточно крупные компании», – полагает Андрей Бушин. «Затраты на согласование при любом строительстве – величина постоянная, поэтому чем больше здание, тем ниже эти затраты на 1 кв. м общей площади. В этой связи выгоднее строить большие здания, поэтому вкладывать серьезные финансовые инвестиции, запустить и завершить процесс строительства по силам уверенным и крупным организациям», – аргументирует он.

По словам Георгия Кузина, основная цель строительства собственных штаб-квартир – экономия и улучшение управляемости холдинга: «Строят для того, чтобы собрать все подразделения вместе. Это важно, так как позволяет увеличить управляемость, устранить транзакционные издержки, снизить аренду и обустроить здание под свои нужды. Присутствует в этом и имиджевая составляющая». «Строительство собственных штаб-квартир интересно и выгодно компаниям, имеющим достаточно разветвленную производственную сеть, различные направления и большую численность сотрудников, – согласен Роман Чепцов. – Это позволяет оптимизировать работу коллектива, более быстро и эффективно решать возникающие вопросы».

А по словам Майкла Голомба, основания для принятия решения о строительстве или покупке здания могут быть самые разные – как финансовые, так и имиджевые: «Но значительную часть таких собственников составляют компании, работающие в сырьевом и финансовом секторах». «Собственная штаб-квартира, построенная по архитектурному проекту, отражающему бизнес и идеологию компании, – это важный элемент развития для крупного бизнеса. Любая крупная компания во всем мире в определенный момент к этому приходит. Но для быстро растущего бизнеса это не всегда оправданно», – заключает Илья Шершнев.

«Штаб-квартира обычно подразумевает более дорогую отделку и интересные архитектурные решения по сравнению с традиционными «гибкими» сдаваемыми в аренду зданиями. Поэтому себестоимость подобных проектов обычно на 50–100% дороже, чем для традиционных офисных зданий», – напоминает Илья Шершнев.

Поэтому, развивает мысль Кира Бутба, наиболее интересным строительство собственных штаб-квартир представляется для крупных международных корпораций, банковских структур или промышленных комплексов (холдингов). Оно и понятно: такие компании сейчас испытывают мощный приток нефтедолларов, поэтому вполне могут позволить себе инвестировать немалые средства в строительство «офиса своей мечты».

Впрочем, на определенном этапе развития бизнеса затраты на строительство собственной штаб-квартиры начинают окупаться. «Обычно крупные международные корпорации, которые могут себе позволить собственную штаб-квартиру, существуют многие десятилетия, а иногда и веками, – говорит Владимир Журавлев. – Это делает строительство своего «дома» достаточно рентабельным, так как действительно позволяет экономить на непомерных арендных платежах в течение длительного периода времени».

Возможно, когда российский бизнес вырастет из коротких детских штанишек и войдет во взрослую жизнь, интерес к собственным штаб-квартирам будет расти. «Аренда офисных помещений дорожает с каждым годом, – предупреждает Роман Чепцов. – В связи с этим многие компании находят более выгодным строительство собственных офисных зданий, которые становятся их штаб-квартирами. Конечно, на их строительство затрачиваются огромные средства, но в течение какого-то времени все затраты окупаются».