Доходное место: Доживем до понедельника

В 1990-х гг. вместе с крушением старой экономической системы стали быстро исчезать и пионерские лагеря – в рыночных условиях хозяйствования держать их на своем балансе стало чрезвычайно накладно, и предприятия стремились от них избавиться. А как обстоят дела сегодня?

Былая роскошь

«При словах «пионерский лагерь» многие из нас испытывают ностальгию: новые друзья, кружки по интересам, спортивные соревнования, купание в речке или море, песни под гитару вечером у костра, первая любовь – эти светлые моменты беззаботной жизни в лагере многие помнят всю жизнь», – говорит Сергей Цывин, руководитель отделения «Проспект Вернадского» компании «Инком-Недвижимость». По его данным, общая территория бывших пионерских лагерей огромна – сотни тысяч гектаров. «Престижным считалось отправлять детей на юг, в район Сочи, Анапы, Новороссийска и т. д. На десятки километров побережье Черного моря было застроено лагерями различных предприятий и ведомств, – продолжает вспоминать Цывин. – К сожалению, с распадом советской системы пришел конец и большинству пионерских лагерей – руководство разорявшихся предприятий вынуждено было думать о выживании, а не о поддержании прежнего уровня детского отдыха».

Процесс банкротства предприятий, начавшийся в начале 90-х гг. прошлого столетия, продолжается и по сей день, соответственно, продолжается и распродажа пионерских лагерей/территорий. По статистике Роспотребнадзора, в прошлый летний сезон по всей стране функционировало 47 535 детских оздоровительных учреждений. Это на 800 меньше, чем в 2006 г. А в позапрошлом году их было на несколько сотен меньше, чем в 2005 г., и т. д. Тем не менее, несмотря на все существующие проблемы, детский социальный отдых продолжает существовать. Как сказала Татьяна Голикова, министр здравоохранения и социального развития РФ, в прошлом году в детских оздоровительных лагерях (ДОЛ) отдохнули и поправили свое здоровье около 11 млн детей. В этом году, по ее словам, из федерального бюджета на детский отдых выделяется более 16 млрд руб. В то же время министр обратила внимание на постоянно сокращающееся число пионерских лагерей и высказалась в их поддержку: «Необходимо максимально сохранить те базы, которые еще пригодны для отдыха».

«Из пионерских лагерей, существовавших в советское время, до наших дней дожили в первоначальном виде 10–15%, не более, – комментирует ситуацию Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». – Остальные так или иначе перепрофилированы. Эксплуатация таких объектов – дело дорогостоящее. Сегодня даже Управделами президента избавляется от некоторой своей собственности. Просто потому, что она не окупается. Если речь идет о домах отдыха для взрослых, то здесь положение еще полегче, ведь они функционируют круглый год. А пионерлагерь в чистом виде или детский сад – там, как правило, отдых сезонный, рассчитанный только на теплый период, а в остальное время комплекс простаивает. Доходов никаких нет, а охранять и содержать его надо».

«После развала СССР, – добавляет Андрей Королев, президент компании Smart Property, – для пионерлагерей наступили тяжелые времена. Часть объектов была перепрофилирована, и на месте пионерских лагерей появились загородные поселки. А поскольку многие лагеря и детские сады располагались в непосредственной близости от водоемов, спрос на подобные земли был велик и, как следствие, цена на участки высокая».

«Другая часть лагерей и выездных детских садов, – продолжает эксперт, – оставшихся на балансе государственных предприятий, передавалась для управления специально созданным ФГУПам. Но поскольку финансирование фактически отсутствовало и, возможно, из-за нерасторопности чиновников многие бывшие лагеря и детские сады так и остаются «бывшими». До сих пор подобных «призраков» достаточно много вокруг Москвы. А так как пионерлагеря занимают лучшие места Подмосковья, то до сих пор они остаются притягательными кусками для девелоперов, готовых выкупить их у государства под коммерческие проекты. Это может быть возведение пансионатов, отелей, SPA-комплексов или просто загородных поселков».

Чтобы лето не кончалось

В ряде регионов, в том числе в Московском, власти пытаются если не прекратить, то по крайней мере притормозить процесс упразднения детских баз отдыха. Как сказала Людмила Швецова, первый заместитель столичного мэра, руководитель комплекса социальной сферы, в прошлом году 300 000 московских школьников отдохнуло в пионерских лагерях. По ее словам, на летний детский отдых московское правительство потратило в прошлом летнем сезоне около 1,5 млрд руб.

Чиновник считает, что пионерские лагеря надо передать государству, в частности подмосковные – правительству Москвы или профсоюзам. Всего в Московском регионе работает около сотни пионерских лагерей. Некоторые ДОЛы столичные власти уже выкупили. Москва даже приобрела землю на Черноморском побережье в Болгарии. Туда, по свидетельству Людмилы Швецовой, уже много лет выезжают дети из социально не защищенных семей и дети родителей, погибших при исполнении служебного долга. Сейчас разработан проект строительства на этом месте большого лагерного комплекса – московского «Артека», в котором смогут отдыхать 2000 детей летом и 1000 зимой.

Весной этого года с отменой экономических санкций Россией по отношению к Абхазии московские власти объявили о начале строительства в этой пока не признанной субтропической республике своей базы отдыха. «В этом году в планах мэра столицы Юрия Лужкова заложить камень московского санатория в Пицунде», – сообщил Георгий Мурадов, руководитель департамента внешнеэкономических и международных связей столицы. Еще раньше, в 2004 г., столичный мэр Юрий Лужков заявлял, что намерен восстановить санаторий «Москва» в Гаграх и открыть в Абхазии пионерский лагерь для московских детей.

В Подмосковье в настоящее время функционирует более 400 пионерских лагерей. Значительная часть детских здравниц принадлежит отраслевым профсоюзам, министерствам, ведомствам и крупным предприятиям. Пионерские лагеря организаций, имеющих средства на поддержание социалки, находятся в хорошем состоянии и предлагают детям качественный отдых. Таких ДОЛов в Подмосковье около 70. Это, к примеру, пионерские лагеря «Орленок» (МЧС РФ), «Янтарь» (МГТУ Банка России по г. Москве), «Космонавт» (Госнаркоконтроль России), «Березка» (Федеральное агентство по налогам и сборам), «Метеор» (Управление делами президента РФ), «Спутник» (ФСБ России), «Озерный», (АХК «ВНИИметмаш»), «Ленинские искры» (Московский НПЗ), «Чайка» (ФГУП «ММПП «Салют»), «Имени Н. Д Гулаева» (Генеральный штаб ВВС), «Университетский» (МГУ), «Березка» (Домостроительный комбинат № 2), «Заря» (МОФ «Парижская коммуна»).

Путевки в ведомственные и профсоюзные лагеря распространяются свободно через турагентства. Стоимость путевки на одну смену (21 день) колеблется в пределах от 21 000 до 40 000 руб. и более в зависимости от предоставляемых удобств и предлагаемых детям развлечений. Так, в детском оздоровительном лагере им. Ю. А. Гагарина (МИД РФ) путевка на 21 день на вторую смену стоит 41 000 руб. (с дорогой). К услугам детей – столовая на 500 мест, концертный зал, площадки для футбола, баскетбола, волейбола, большого тенниса, конный двор и др. В лагере работает более 20 творческих кружков и 16 спортивных секций. Проводятся КВН, викторины, интеллектуальные игры, дискотеки, пионерские костры и др.

Ленинградский опыт

Не забывают о сохранении ДОЛов и в Санкт-Петербургском регионе. Губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков дал указание областной государственной унитарной организации выкупить частные постройки, расположенные на территории лагерей, чтобы предотвратить передачу девелоперам этих земель. Сейчас коммерческие структуры энергично скупают разные, порой полуразрушенные, сооружения на территории бывших пионерлагерей, а потом начинают оформлять в собственность землю под этими постройками, сетует губернатор. В настоящее время составляется перечень объектов, которые власти собираются взять под свой контроль.

Представители бизнеса считают такой подход целесообразным, поскольку он позволит уйти от царящей сейчас двусмысленности. «Все бывшие пионерлагеря, принадлежащие промышленным предприятиям, у которых было все в порядке с документами, уже распроданы, – объясняет Алексей Бегунов, гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости из Санкт-Петербурга. – Остались только те, на которые документов или вообще нет, или это госимущество, распродажа которого нецелесообразна по политическим мотивам. Если пионерский лагерь является госимуществом, то его застройка возможна только на определенных условиях».

Если Ленобласть сумеет взять оставшиеся пионерские лагеря под свой контроль, то у каждого объекта появится лишь один хозяин, имеющий на руках все необходимы документы. Это означает, что пришедшие в упадок детские базы отдыха станут гораздо привлекательнее для девелоперских проектов, считают специалисты. «Около 90% старых пионерских лагерей сейчас не функционирует, – говорит Игорь Лучков, руководитель департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb. – Между тем спрос на земли, которые они занимают, явно превышает предложение».

Аппетитные территории

«В Подмосковье в начале 1990-х гг. на долю пионерских лагерей приходилось около 25–30% рынка туристических объектов, – рассказывает Олег Разин, замгендиректора Vesco Consulting, – Наибольшую долю занимали различные базы отдыха и пансионаты. На сегодняшний день приблизительно 60–70% советских пионерских лагерей переоборудовано в базы отдыха, оздоровительные и спортивные лагеря или перепрофилированы под коттеджное строительство. Только приблизительно 3% подобных объектов реставрируется и идет работа по их обновлению».

Елена Риставаара, директор по консалтингу Colliers International, в свою очередь, отмечает, что бывшие советские базы отдыха, включая пионерские лагеря, были неоднородны по своей структуре, по своему наполнению: «Это были ведомственные и профсоюзные здравницы, соответственно, уровень их инфраструктурной насыщенности и качества сооружений зависел от финансового потенциала владельца. С крахом прежней системы хозяйствования ведомственные структуры, ограниченные в средствах, перестали выделять деньги на поддержание и эксплуатацию взрослых и детских баз отдыха. А выходить на коммерческий рынок отдыха получалось далеко не у всех организаций – не было подобного опыта и отсутствовали квалифицированные кадры. Поэтому неудивительно, что количество пионерских лагерей и других подобных объектов вокруг крупных городов постоянно снижалось, а число новых проектов было невелико».

«Как ни странно это звучит, – продолжает Елена Риставаара, – но благотворное, стимулирующее воздействие на детские и взрослые базы отдыха оказал финансовый кризис 1998 г. Резкий рост курса доллара по отношению к рублю развернул туристические потоки: россияне и их дети стали гораздо реже выезжать за рубеж и чаще отдыхать в России. С 1999–2000 гг. стала расти популярность Подмосковья и Краснодарского края, активизировался туризм на Кавказе и в Ленинградской области. Рост спроса не замедлил отразиться на инвестиционной активности. В 2000–2001 гг. были реализованы первые проекты на базе реконструированных пионерлагерей и домов отдыха в Подмосковье: «Усадьба» на  30 номеров (2001 г.), «Гелиопарк «Кантри» на 152 номера (2001–2002 гг.), «Лада Холидей» (11 коттеджей), «Вятичи» и др.».

Но в целом, считает специалист, бурного развития в рекреационном сегменте Подмосковья не наблюдалось. Это объясняется сезонностью спроса на детский отдых, а также напряженной конкурентной борьбой за землю под застройку более доходными видами недвижимости и высокой стоимостью земли – все это негативно отражалось на темпах ввода новых ДОЛов.

Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard, говорит, что на сегодняшний день спрос на пионерлагеря невысокий – 3–5 объектов в год. Это, по ее оценке, немного по сравнению с 2001–2003 гг., когда велась активная скупка ДОЛов.

Большая часть бывших советских пионерских лагерей сегодня находится в заброшенном состоянии, утверждает Олег Разин. Некоторые объекты были выкуплены частными инвесторами для последующей перепродажи частично или целиком. На сегодняшний день в базе Vesco Consulting есть ряд подобных предложений.

А что это вы тут делаете?

Елена Риставаара обращает внимание на тот факт, что большинство проектов, реализованных в сегменте загородной недвижимости в последнее время, были прямо или косвенно связаны с территориями бывших пионерский лагерей. Она объясняет это тем, что места для таких объектов выбирались тщательно. Там помимо большой территории есть водоемы, большие участки леса, хорошие подъездные пути и, что немаловажно, коммуникации: электричество, газ и водопровод. Кроме того, если бывшие пионерские лагеря преображаются девелоперами в коммерческие объекты отдыха, то не нужно решать вопросы со статусом земли, с разрешением на строительство и т. д. И еще недавно эти объекты можно было купить за небольшие деньги.

В настоящее время большинство пионерских территорий уже выведено в свободный оборот и реализовано. В основном, рассказывает Сергей Цывин, сейчас на территориях бывших пионерских лагерей возводятся коммерческие оздоровительные предприятия: санатории, туристические базы, спортивные клубы, а также коттеджные поселки и отели. Как правило, чем выше сохранность застройки, тем ближе целевое назначение нового проекта к исходному. Например, если к территории пионерского лагеря «прикладываются» отлично сохранившиеся жилые корпуса, хозяйственные постройки, медпункты, столовые, то гораздо проще создать коммерческий оздоровительный лагерь, нежели все сносить для реализации загородной дачной застройки. И напротив: если от корпусов практически ничего не осталось, то экономически будет гораздо эффективнее реализовать на этом месте организованный коттеджный поселок или многофункциональный спортивно-оздоровительный комплекс.

«И раньше, и сейчас территории бывших пионерских лагерей достаточно привлекательны для инвесторов, и это оправданно, – рассуждает Олег Разин. – Хотя их инфраструктура нередко находится в плачевном состоянии, но она есть, и для ее реконструкции понадобится гораздо меньше инвестиций, чем для прокладки новых коммуникаций. Важно и то, к этим объектам есть хорошие подъездные пути – не надо прокладывать дорогу. В последние годы в связи с ограниченным объемом предложения в ближайшем Подмосковье инвесторы начинают осваивать удаленные пионерские лагеря. Так, к примеру, в настоящее время осваивается пионерский лагерь, расположенный в 100 км от Москвы по дмитровскому направлению».

С учетом высоких темпов роста стоимости земли приобретение территорий бывших пионерлагерей даже безо всяких дополнительных вложений в их развитие является надежным и прибыльным способом вложения средств, утверждает Цывин.

По наблюдениям Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, много территорий бывших пионерских лагерей осваивается в живописных местах по киевскому, новорижскому, дмитровскому и другим направлениям. Анастасия Кротова к перспективным и отлично подходящим для будущих загородных жилых застроек называет также участки Новорижского шоссе, 31-й и 55-й км.

О том, сколько территорий ДОЛов и под какое назначение освоено и осваивается, сказать довольно сложно. Как подчеркивает Сергей Цывин, в настоящее время дать точную оценку уровню спроса-предложения в сегменте бывших детских баз отдыха затруднительно, поскольку многие крупные инвесторы и девелоперы по понятным причинам не афишируют приобретение земель бывших пионерских лагерей.

Прибыли и риски

Специалисты согласны, что территории старых пионерских лагерей привлекательны для инвесторов, но предупреждают о возможных проблемах. Пионерлагерей с территорией достаточно большой для строительства поселка (от 10 га) не так уж много, считает Сергей Цывин.

А по мнению Андрея Королева, сложность заключается в том, что их собственники поняли: эти активы востребованы и можно продавать их дорого. В результате цены задираются до беспредельности. Получается, что строить на территории бывших пионерских лагерей коммерческие базы детского отдыха невыгодно. Гораздо быстрее в данной ситуации окупятся высококлассные пансионаты или SPA-отели.

Наталья Ветлугина, в свою очередь, напоминает о рисках, в той или иной мере касающихся такой специфической недвижимости, как пионерские лагеря: «Неясный правовой статус таких объектов делает их приобретение в высшей степени небезопасным. Разобраться в том, кому на самом деле и на каких основаниях принадлежит это имущество и со стороны кого могут быть выдвинуты претензии, практически невозможно. И зачастую ведомство идет по пути наименьшего сопротивления: оно делит территорию под дачи для своих сотрудников. Сравнительно недавно так поступило одно из наших силовых министерств, превратив в дачи пионерлагерь в Рузском районе».

Чтобы построить коттеджи на землях старых пионерлагерей, добавляет Анастасия Кротова, их необходимо перевести в другое назначение. Если инвестор рассматривает пионерский лагерь как будущую базу для корпоративного отдыха, то можно избежать долгой процедуры переоформления земли, ведь в этом случае ее рекреационные функции сохраняются. Но если речь идет о строительстве загородного поселка, то необходимо переоформление земли под индивидуальное жилищное строительство. Данный процесс не только долгий, но и затратный.

Об этом говорит и Мария Литинецкая: «Основной проблемой развития этих территорий является то, что большинство из них относится к категории «земли рекреации». Зачастую изменение вида разрешенного использования земель и их категории является серьезной проблемой, требующей значительных временных и финансовых затрат, а в некоторых случаях изменить категорию земель бывших пионерских лагерей девелоперам не удается, что накладывает ограничения на типологию и формат застройки».

Цывин также отмечает длительность и сложность перевода земель бывших пионерских лагерей в иную категорию. Многие территории, например водоохранные зоны рек и иных водоемов, к тому же имеют особый режим хозяйственной и иной деятельности.

Нелегка и задача оформления подобных земель в собственность, продолжает Литинецкая. Нередко эти территории оформляются только в долгосрочную аренду. В этом случае возможно строительство арендного городка или объекта рекреации, но не загородного поселка. В некоторых случаях проблемой может стать и реконструкция старых зданий, расположенных на территории бывшего лагеря, снос которых влечет за собой обязательные дополнительные расходы в случае, например, строительства жилого поселка. «Но бывает и так, что старые здания реконструируются и продолжают эксплуатироваться в новом качестве, как, например, отель «Артурс Спа» на Дмитровском шоссе или курорт «Яхонты» на Щелковском шоссе», – приводит примеры эксперт. Стоимость земель бывших пионерских лагерей с коммуникациями она оценивает в $5000 за сотку и выше в зависимости от ландшафта, географии и конкретных параметров участка.

Приобретая объект социального назначения, покупатель должен, как и при покупке любого другого объекта недвижимости, провести проверку юридической чистоты всех предыдущих сделок по данному объекту, правильности его приватизации, оценить с точки зрения затрат его дальнейшее развитие и содержание. Только взвесив все риски и затраты, проконсультировавшись с профессиональными участниками рынка, нужно принимать решение о покупке, рекомендует Кротова.

В целом ситуация с пионерскими лагерями сложилась непонятная: базы отдыха и не реставрируются, и не продаются. Как подметила Анастасия Кротова, в Подмосковье практически 70% пионерских лагерей находится в «подвешенном состоянии». Реконструкция или перепрофилирование под загородное строительство оставшихся с советского периода пионерских лагерей будет осуществлено в ближайшие 5–10 лет, прогнозирует тем не менее Олег Разин.

Английский в лесу

По утверждению Олега Разина, активно развивается сектор коммерческих детских лагерей отдыха, которые являются современной альтернативой советским пионерским лагерям. Кроме проведения летних каникул на природе здесь организованы различные интеллектуальные клубы, дополнительные возможности по изучения иностранных языков и многое другое.

Например в «Английском клубе Royal Court», рассчитанном на детей 7–15 лет, обучают игре на бильярде, настольному теннису, гольфу, боулингу, а также клубным танцам и английскому языку. Стоимость путевки на 14 дней – около 25 000 руб. Питание четырехразовое.

В Подмосковье, по оценке Натальи Ветлугиной, около 30 коммерческих детских оздоровительных лагерей. Многие из них находятся на границе с соседними областями: Калужской, Тверской и т. д. Как правило, эти лагеря привлекают тем, чего не было в старых лагерях, – тематически организованным досугом. Это могут быть компьютерные, языковые курсы, лагеря выживания. Сейчас, подтверждает Сергей Цывин, девелоперы осваивают множество форматов детских и подростковых лагерей: оздоровительные, образовательные, спортивные и даже религиозные.

«Я помню историю, когда ребенок вернулся из лагеря, где ему безумно понравилось. Они там жили в лесу в палатках. На вопрос мамы «что же вы там ели?» ребенок ответил, что варили гречку. «Но ты же не умеешь варить гречку!» – сказала мама. «А я жевал кубики «Магги»!», – рассказывает Наталья Ветлугина. – Что касается всевозможных «Робинзонад», то все это скопировано с американских скаутских лагерей. Однако у нас для этого нет подходящих условий. В США окружающая общественная среда гораздо менее агрессивна. Там практически не бывает агрессии со стороны местного населения, у нас в этом отношении ситуация куда менее благополучна».

Олег Разин в качестве примеров современных коммерческих ДОЛов приводит детский лагерь Lingvo Campus, который функционирует на базе парк-отеля «Огниково» в Истринском районе Подмосковья, в 50 км от Москвы, а также сеть языковых школ Big Ben. Он, кроме того, выделяет как заслуживающие внимания международный лагерь «Артек-Кэмп», который располагается в Рузском районе Подмосковья на базе круглогодичного пансионата, а также «Детский интеллект-клуб БУМ», выросший на базе детского оздоровительного центра «Звездочка» в Чеховском районе Московской области.

В качестве альтернативы советским пионерским лагерям – правда, с некоторой натяжкой – Андрей Королев называет детский отдых за границей. Однако он доступен весьма немногим россиянам. «Большинство оправляет детей в детские лагеря, расположенные на побережье Черного моря. Учитывая тот факт, что материальная база всех лагерей – и подмосковных, и черноморских – сильно изношена, климатический фактор играет решающую роль: питание и проживание везде плохи, зато солнце и море вполне могут компенсировать эти неудобства. Есть много разных лагерей, с разным уровнем сервиса, в том числе и хорошим, но, как всегда, цена превышает качество. Это характерно и для хороших, но дорогих и для средних, но не очень дорогих лагерей», – считает он.