Доходное место: Последняя ставка

Игорный бизнес попал в чиновничью немилость довольно спонтанно. Операторы гэмблинга, радовавшиеся обилию клиентов, надеялись, что рынок будет расти прежними темпами еще долгие годы: настоящий интерес к азартным играм в России лишь набирал обороты. Так, по оценкам Ассоциации деятелей игорного бизнеса (АДИБ), в 2006 г. оборот российской индустрии азарта превысил $6 млрд, в 2007 г. – $7 млрд, а к 2010 г. мог вырасти до $10 млрд.

Игры разума

Гром грянул в 2006 г., когда чиновники и депутаты, озаботившись прогрессированием в стране лудомании (зависимость от азартных игр), принялись регулировать операторов гэмблинга. Участники рынка признают, что регулирующий закон был необходим отрасли как воздух. Как рассказывает исполнительный директор АДИБ Валерий Милов, вариантов закона существовало больше десятка. Наиболее активным лоббистом этих законов был депутат Игорь Динес, который предлагал принять закон об игорном бизнесе еще в 2004 г.

Но всем законодательным инициативам, предлагаемым депутатами, палки в колеса вставляли операторы гэмблинга, не желавшие менять устоявшиеся правила игры, которые позволяли им зарабатывать немалые деньги. И все же в 2006 г. в Госдуме появился довольно мягкий законопроект, который должен был существенно ограничить число игорных заведений, а также ввести на этом рынке определенные правила и стандарты. Но и этот закон не встретил понимания у большинства операторов.

В итоге в 2006 г., как предполагают крупные участники рынка, чиновники устали от постоянных препирательств и из недр администрации президента в Госдуму поступил закон, запрещающий развитие игорного бизнеса в России (№ 244-ФЗ «О государственном регулировании игорного бизнеса»). Исключение сделали только для четырех игорных зон, в которые, по версии авторов закона, и должен был переехать игорный бизнес.

Теперь операторы жалеют, что не приняли первую версию закона. «Версия закона, предшествовавшая той, что предполагает создание игорных зон, во многом отвечала требованиям бизнеса и общества: предполагалось существенное сокращение количества объектов игорного бизнеса в значительной мере за счет закрытия небольших залов игровых автоматов, вызывавших наибольшее раздражение в социуме. Разумеется, некоторую часть представителей игорного бизнеса такое положение дел не устраивало. Другие же, наоборот, за несколько лет до всей этой истории говорили о необходимости формирования адекватного мировым стандартам закона об игорном бизнесе, способного навести порядок в отрасли», – рассказывает пресс-секретарь Storm International (управляет пятью казино в столице и сетью залов «Супер Слотс») Лаврентий Губин.

Принятие драконовского закона вызвало в рядах операторов индустрии азарта панику, а представители общественных организаций во весь голос заявляли, что принятый закон полностью уничтожит индустрию азарта и лишит бюджет налоговых поступлений в размере 30 млрд руб. в год. Но самое неприятное, считает Валерий Милов, в том, что право «судить и рядить» операторов гэмблинга отдали на откуп местным властям. Это привело к тому, что во многих регионах игорный бизнес был запрещен уже с 1 июля 2007 г., когда на федеральном уровне в силу вступила только первая часть закона, предполагающая серьезное сокращение казино и слот-залов.

Все это вкупе привело к тому, что на рынок недвижимости Москвы, Санкт-Петербурга и других крупных городов вышли тысячи квадратных метров торговой недвижимости, расположенной в привлекательных почти для всех ритейлеров местах. Кому достанутся эти метры и готовы ли операторы гэмблинга с ними расстаться?

Передел

По оценкам коммерческого директора компании NAI Russia Владимира Журавлева, в Москве в настоящее время казино и слот-залы занимают 220 000–250 000 кв. м. «Это не более 4% от всей торговой площади Москвы, – добавляет директор департамента консалтинга «Миэль – Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев. – К сегодняшнему дню свое назначение уже сменили примерно 40% помещений игорного бизнеса».

Произошло это в связи с ужесточением требований к операторам гэмблинга. Так, согласно № 244-ФЗ площадь казино должна превышать 800 кв. м, а зала игровых автоматов – 100 кв. м. В казино не может быть менее 10 столов, а в клубе – менее 50 автоматов (которые должны находиться исключительно в собственности владельцев клуба). Кроме того, были введены дополнительные требования к уставному капиталу операторов гэмблинга и повышены налоги на единицу игровой техники. Все залы и казино, которые не соответствовали новым требованиям, вынуждены были закрыться.

Эти процессы затронули не только Москву, но и другие города России. Так, по расчетам консультанта департамента консалтинга и исследований «Colliers International Санкт-Петербург» Всеволода Щербакова, к 2009 г. в городе благодаря ликвидации казино и игровых залов может освободиться примерно 100 000 кв. м торговой недвижимости. В других регионах абсолютные цифры будут меньшими, но по местным меркам объем освобождаемых помещений будет достаточно велик. «В России в течение 2000–2005 гг. наблюдался настоящий бум игорного бизнеса, – отмечает руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков. – Сейчас же количество таких заведений заметно сократилось». «Все маленькие залы, не соответствующие требованиям законодательства, закрылись в прошлом году и либо были сданы в аренду, либо на этих площадях сами операторы открыли другой бизнес», – говорит ведущий консультант компании «Магазин магазинов» Виктория Дидович. В перспективе если закон продолжит свое действие, то игорных заведений (по крайней мере легальных) не останется нигде.

Освобождающиеся помещения с удовольствием занимают другие ритейлеры. «Исторически сложилось так, что операторы игорного бизнеса располагалась в хороших проходных местах, на центральных улицах и перекрестках, в торговых коридорах, поскольку их доход напрямую зависит от потока, – объясняет руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Наталья Давиденко. – Сейчас эти помещения выходят на рынок, и этот процесс идет уже достаточно давно, так что все освободившиеся залы давно заняты новыми арендаторами – сетевыми операторами, банками, рестораторами».

«Какого-то лавинообразного потока помещений, которого можно было бы ожидать, учитывая ажиотаж вокруг законотворчества в области игорного бизнеса, мы не замечали, – возражает Владимир Журавлев. – Действительно, на рынке должен к концу 2008 – началу 2009 г. появиться ряд хорошо расположенных и дорогих объектов, интересных с точки зрения инвестиций и эксплуатации. Тем не менее их доля на рынке не так уж велика. Из-за большого спроса на подобные качественные, раскрученные объекты, да еще при нынешней ситуации дефицита коммерческих помещений в столице все освободившиеся площади практически сразу реализуются».

Правда, как отмечают опрошенные эксперты, многие помещения, занимаемые ранее слот-залами или казино, так и не вышли на открытый рынок. «Пока практика показывает, что владельцы «игорной недвижимости» не спешат от нее избавляться», – констатирует директор по маркетингу департамента консалтинга GVA Sawyer Дмитрий Сазанчиков.

Втайне многие операторы надеются, что закон об игорном бизнесе будет пересмотрен, а сроки его вступления в силу – сдвинуты минимум на пять лет. По крайней мере с подобными предложениями неоднократно выступали лоббисты от индустрии азарта, а пару месяцев назад в прессе было опубликовано письмо главы Российского союза промышленников и предпринимателей Александра Шохина, адресованное вице-премьеру Алексею Кудрину, в котором он предлагает разрешить открывать казино в гостиницах и туристических комплексах площадью не менее 800 кв. м или же площадью не менее 3000 кв. м в отдельно стоящих зданиях. Залы же игровых автоматов предлагается открывать также в гостиницах и туристических комплексах, а также в капитальных зданиях площадью не менее 200 кв. м в Москве и не менее 100 кв. м в других регионах. Для этого в закон об игорном бизнесе предлагается внести ряд поправок. «Если эти поправки будут внесены, то помещения игорных залов и казино на рынок в ближайшие годы не выйдут», – резюмирует Виктория Дидович.

Пока однозначной реакции на предложение Шохина и представителей игорного лобби не последовало. Источники в Госдуме уверяют, что о поправках речь не идет, а независимые эксперты склоняются к мнению, что игорный бизнес будет прощен, а поправки вступят в силу. Сами же операторы хоть и надеются на лучшее, но не устают повторять, что не могут строить свой бизнес, основываясь на надеждах. «Лично я до сих пор не разгадал загадку истинного назначения принятого закона об игорном бизнесе, – говорит Лаврентий Губин. – В России возможно все!» Но, например, его компания недавно закрыла одно казино в Санкт-Петербурге, так как владельцы поняли, что окупить его до часа «Х» не удастся. Лидеры индустрии азарта уже осваивают зарубежные рынки, параллельно думая, как распорядиться оставшимися в России помещениями. По оценке Айдара Галеева, около 30% операторов игорного бизнеса размещаются на собственных площадях, а около 70% – на арендованных.

Дают – бери!

С точки зрения коммерческой привлекательности помещения операторов игорного бизнеса крайне интересны ритейлерам. «Большинство игорных заведений удачно расположены, что гарантирует посещаемость, – говорит Дмитрий Сазанчиков. – Крупные казино сложно будет перепрофилировать под торговлю, зато они идеально подходят для размещения объектов развлечений и ресторанного бизнеса». Так, например, казино «Амадеус» на Ленинском проспекте уже превратилось в фитнес-клуб, напоминает консультант по недвижимости Russian Research Group Анна Рудакова.

Также крупные казино могут со временем превратиться в развлекательные центры с боулингом, дискотекой или бильярдом, а еще в кинотеатры. По крайней мере, по информации «Ведомостей», операторы, работающие на этих рынках, с интересом ждут освобождения этих помещений и готовы купить или арендовать их. «Многие сетевые операторы других форматов ждут, когда появятся освободившиеся от игрового бизнеса помещения, некоторые даже рассчитывают свой бизнес-план с учетом возможного их заселения», – рассказывает Владимир Журавлев. Но в официальных беседах лидеры кинопрокатного и развлекательного рынка перспективы приобретения крупных казино предпочитают не обсуждать.

К тому же, как считает генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский, многие владельцы игорной недвижимости будут заниматься ее перепрофилированием самостоятельно. «Перепрофилирование – это логичный и разумный ход, – полагает специалист. – Перепозиционирование объекта и его реконцепцию проводят или сами владельцы помещений, или нанятые для этих целей профессиональные консультанты».

Что же до залов игровых автоматов, то они подходят почти всем торговым операторам. «Слот-залы уже сейчас начинают частично переформировывать под стрит-ритейл и предприятия общепита (пивные, кофейни и т. д.), – рассказывает Владимир Журавлев. – Это обусловлено тем, что большинство игорных салонов находятся возле станций метро и обладают отличной проходимостью». «Объекты стрит-ритейла, особенно в центре города, – ресурс невосполняемый, поэтому сдать их в аренду будет несложно», – считает Анна Рудакова. «Поскольку залы игровых автоматов, как правило, расположены в хорошо проходимых местах, проблем с заполнением высвободившихся площадей у собственников не возникнет», – соглашается Всеволод Щербаков. А по мнению управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, можно прогнозировать высокий спрос на помещения слот-залов со стороны операторов общественного питания, поскольку местоположение и формат подобных помещений удовлетворяют требованиям данного профиля арендаторов.

Однако есть нюансы. Операторы гэмблинга всегда были самыми щедрыми арендаторами (с доходностью от 50% до 200–300% это в общем-то и неудивительно), готовыми платить за аренду помещений в 1,5–2 раза дороже, чем другие операторы. Передача площадей в аренду ритейлерам сулит владельцам потерю части доходов.

«С приходом на место слот-залов других операторов разогретые арендные ставки будут оптимизированы, – надеется руководитель отдела торговой недвижимости «Knight Frank Санкт-Петербург» Арина Сендер. – По нашим прогнозам, они упадут примерно на 30–50%. Таким образом, наступит баланс арендных ставок, и помещения, расположенные в хороших местах, на пересечении транспортных и пешеходных потоков с высокой проходимостью, станут интересны операторам других торговых групп: магазинам шаговой доступности, банкам, операторам услуг сотовой связи и т. д.». «Поскольку ставки для операторов игорного бизнеса были одними из самых высоких, у собственников освобождающихся помещений действительно доходы могут снизиться, – подтверждает Анна Рудакова. – Особенно если в качестве арендной платы выплачивался процент с оборота (или арендная ставка плюс процент с оборота)».

Своя рубашка

Операторы гэмблинга расстанутся далеко не со всеми своими площадями. Так, по признанию президента Storm International Майкла Ботчера, после 1 июля 2009 г. помещения, которыми компания владеет на условиях аренды, будут возвращены собственникам, а договоры аренды – расторгнуты. А вот что делать с находящимися в собственности объектами (казино «Шангри Ла» в кинотеатре «Пушкинский» и казино New York на Таганке), Ботчер еще не решил. Возможно, на месте «Шангри Ла» будет спроектирован высококлассный отель, перепрофилирование казино New York пока обсуждается. «Нам необходимо понять, что вообще можно по городским нормам сделать на месте наших казино, тогда и будет принято окончательное решение», – рассказывает Ботчер.

Кроме того, его компания в 2007 г. запустила еще один экспериментальный проект – сеть кофеен под маркой Liberty. В настоящее время кофейни выполняют роль побочного бизнеса, обеспечивающего дополнительный сервис для посетителей слот-залов и казино. Когда эти объекты будут закрыты, вряд ли компания захочет управлять 5–10 кофейнями, не имея мощного финансового тыла, который обеспечивали игорные заведения.

Ritzio Entertainment Group, принадлежащая Олегу Бойко, намеревается развивать в Подмосковье и регионах на месте закрывающихся слот-залов магазины шаговой доступности под брендом «Смак», сообщала ранее пресс-секретарь холдинга Лариса Шишкина. Первые магазины уже появились в Московской области и некоторых других регионах, а в ближайшее время сеть может заявить о новых проектах. Кроме того, в Санкт-Петербурге Олегу Бойко удалось договориться с дискаунтером «Дикси» об открытии на месте бывших игорных залов мини-маркетов ритейлера – магазинов VMart.

Схожим путем двигается и сеть «Джекпот», подконтрольная Герману Гогличидзе, которая в конце прошлого года подписала соглашение о намерениях с X5 Retail Group открывать на своих площадях магазины «Перекресток-мини». Всего в рамках программы может быть открыто от 100 до 200 магазинов. Четвертая же по размерам игорная компания – «Золотой арбуз» Эдуарда Амаляна и Дмитрия Якушева (управляет сетью одноименных клубов, а также сетями «Фишка и «Фан-фан») с конца прошлого развивает на своих площадях сети цветочных магазинов «Ирис» и «Тюльпанофф». Возможно, в перспективе и оставшиеся игорные залы компании будут перепрофилированы под этот формат ритейла.