На воздухе: Земля в законе

Алюбой товар, как известно из учебников по экономике, может свободно обращаться на рынке, продаваться и покупаться без ограничений. Земля как товар является одновременно и одним из наиболее надежных активов для владельца. Но все это хорошо на словах, а как обстоит дело в реальности?

Налоговая жатва

В общем-то сразу после перехода страны на принципиально новые методы хозяйствования в начале 90-х гг. прошлого столетия зашла речь и о налогообложении недвижимости, а именно земли. Предложений было множество, были дискуссии, даже принимались кое-какие решения и постановления, тем не менее по большому счету дело с места не двигалось. Это объяснялось и масштабами страны, и неразберихой на местах. Никто не мог твердо сказать: что кому принадлежит, где и кто проводил границу и как замерял? А если кто формально и платил налог, то сумма налога мало соответствовала реальной стоимости земли. Отсюда распространенная практика самозахвата земли, коррупция, отсутствие налоговых отчислений и прочие издержки новой экономики.

2,5 года назад налоговому раздолью наконец-то были положены первые пределы. «С 1 января 2006 г. вступила в силу глава 31 Налогового кодекса Российской Федерации – «Земельный налог», – объясняет Анастасия Неверова, юрист налоговой группы юридической фирмы «Вегас-Лекс». – С этого момента прядок расчета земельного налога кардинально изменился. Согласно ранее действовавшему порядку налоговые ставки по земельному налогу устанавливались в зависимости от категорий земель исходя из средних размеров земельного налога. За основу принимались средние ставки, которые приводились в приложениях к закону «О плате за землю». Фактически размер земельного налога устанавливался в виде фиксированного платежа за единицу площади (1 га или 1 кв. м). Главой 31 НК РФ (статья 394) был введен другой принцип установления ставок. С 2006 г. ставка – это процент от кадастровой стоимости земельного участка. Максимальная ставка налога – 0,3% – установлена на федеральном уровне. Поскольку земельный налог отнесен к местным налогам, конкретные величины процентов (налоговые ставки) в предусмотренных пределах устанавливают органы власти муниципальных образований. Впрочем, Налоговый кодекс допускает установление дифференцированных ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка».

Результаты изменений в налогообложении наглядно отразились на итогах I квартала прошлого года, замечает Анастасия Неверова: объем налоговых поступлений в целом по стране вырос по сравнению с тем же периодом 2006 г. в 12 раз и достиг 13,3 млрд руб.

«В настоящее время, – подчеркивает Владимир Яхонтов, замгендиректора компании «Миэль – Загородная недвижимость», – владельцы загородной недвижимости в России платят два налога: на землю и на недвижимость. За лес, водоем и другие природные ресурсы отдельной платы не существует. Исключение составляют случаи, когда земля сдается в аренду. Однако речь в данном случае идет не о налогах, а о более высоких арендных ставках на земли водного и лесного фондов. Загородные сделки облагаются налогами в соответствии со стоимостью контракта, а если стоимость контракта ниже кадастровой стоимости, то по кадастровой стоимости. В соответствии с законом «О налоге на имущество организаций в Московской области» налоговая ставка устанавливается в размере 2,2%. Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков или имущества. В отношении территорий сельскохозяйственного назначения, земель, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса, а также приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства и для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства или дачного хозяйства, налоговые ставки не могут превышать 0,3% Во всех остальных случаях ставки не могут быть выше 1,5%».

Екатерина Тейн, партнер компании Knight Frank, в свою очередь, детализирует схему налогообложения подмосковных строений: стоимость до 300 000 руб. – ставка налога до 0,1%, от 300 000 до 500 000 руб. – от 0,1% до 0,3%, свыше 500 000 руб. – от 0,3% до 2%.

На тот факт, что в результате изменений в законодательстве наметилась явная тенденция к повышению уровня налогообложения недвижимости, обращают внимание многие эксперты. «Некоторое время назад, – говорит Алексей Борисенко, главный редактор проекта «Федеральный интернет-портал «Индикаторы рынка земли», – я встречал оценки, свидетельствующие о том, что налоги на землю в Москве с начала 2006 г. увеличились в среднем в 1,7 раза, а в Московской области – в 5–6 раз».

«По налогу на имущество все осталось без изменений, – добавляет Светлана Кистанова, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Новый город». – Есть оценка БТИ, исходя из которой рассчитывается налог. А оценка БТИ пересматривается раз в полгода-год – в зависимости от стоимости стройматериалов. И меняется она незначительно. А вот земельный налог изменился ощутимо. Раньше он считался исходя от оценочной стоимости земли, а с 2007 г. – от кадастровой. Отличаться эти подходы могут на порядок. Соответственно, налоги значительно изменились: раз в 5–6 – точно».

Кадастром по беспределу

Большие надежды связывают эксперты с земельным кадастром, т. е. системным сбором в единую базу объективных и достоверных сведений о всех земельных угодьях, участках и территориях. Для России это чрезвычайно актуально. «Сложно переоценить роль земельного кадастра как юридической составляющей при формировании цивилизованного рынка земли в РФ и установлении четких правил прозрачной деятельности, – высказывает свою точку зрения Алексей Борисенко. – Другое дело, как он реализуется. Здесь проблем достаточно. Безусловно, налаженный учет имеющихся в наличии ресурсов – основа успешного начала любого дела. Вторая составляющая – реальный вес этих ресурсов, т. е. реальная стоимости земли. В российских реалиях кадастровая стоимость земель часто существенно отличается от рыночной, да и сама по себе рыночная стоимость есть далеко не везде. В основном высокая стоимость формируется вокруг столичных и крупных городов, рядом с густонаселенными и промышленно развитыми территориями. Многое в данном случае зависит от территориальной принадлежности земли. Если в городской черте рыночная стоимость в большей степени превышает кадастровую, то вне города, наоборот, кадастровая стоимость может превышать рыночную. Причина такого расхождения кроется и в том, что налог на землю отдан на откуп местным властям, ратующим за пополнение своего бюджета и которые могут инициировать кадастровую оценку (или переоценку) земель».

Похожее мнение и у Павла Каткова, руководителя юридической службы ГК «Пересвет-Групп»: «Главное изменение, которое ожидается от земельного кадастра, создаваемого в соответствии с новым законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», вступившем в силу 1 марта этого года, – объединение систем учета сведений о земле и недвижимости. Ранее такой учет вели два ведомства: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и Бюро технической инвентаризации. Сведения, которыми располагали указанные учетные ведомства, в том числе описание объектов недвижимости, их идентификация и привязка к местности, часто противоречили друг другу. Введение данного закона должно повлиять на формирование цивилизованных правоотношений, связанных с оборотом объектов недвижимости, и положительно отразиться на участниках отношений – как на профессионалах, так и на обывателях. Ведь раньше, собрав все справки и отстояв очередь, можно было получить отказ в регистрации. Причиной этому служила противоречивость и несоответствие сведений двух вышеупомянутых учетных ведомств. При правильной реализации закона, когда сведения будут учитываться в едином реестре, такие случаи должны прекратиться. Кроме того, справедливо будет рассчитывать на то, что одним из позитивных следствий реализации норм закона о кадастре станет повышение эффективности учета объектов недвижимости и, как следствие, администрирования земельного и имущественного налогов. Также следует ожидать улучшения кредитных отношений и положительной динамики рынка в сфере недвижимости в целом (как одно из следствий принятия закона) – в результате наличия достоверной информации об объекте недвижимости и механизма ее оперативного получения».

«Организация проведения государственной кадастровой оценки земель в настоящее время осуществляется федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами, – резюмирует Владимир Яхонтов. – Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года».

Рублевка бьет рублем

На существующую разницу налогообложения недвижимости в Подмосковье указывают многие специалисты. Например, Юлия Тимонина, партнер компании «Эрнст энд Янг», обращает внимание: «В настоящий момент взимаются два основных налога, которые уплачиваются физическими лицами, владеющими землей и постройками в Подмосковье. Это налог на имущество физических лиц и земельный налог. Ставки указанных налогов устанавливают муниципалитеты в пределах максимальных ставок, закрепленных федеральным законодательством. Например, ставка земельного налога в Волоколамском районе Подмосковья составляет 0,2% от кадастровой стоимости участков под домами индивидуальной жилой застройки. Максимальная ставка, установленная законом, составляет 0,3%. В том же Волоколамском районе ставка налога на имущество составляет 0,5% (при стоимости имущества свыше 500 000 руб.) – при максимальной 2%. В то же время в Одинцовском районе ставка земельного налога уже 0,3%, а налога на имущество – 2%. Надо учитывать, что налог на имущество считается исходя из инвентаризационной стоимости здания, а земельный налог – из кадастровой стоимость земли. И если кадастровая стоимость еще в некоторой степени приближена к рыночной стоимости, то инвентаризационная стоимость в большинстве случаев существенно ниже рыночной».

Между тем кое-где в Подмосковье местное население и простые дачники уже почувствовали перемены. Вот что говорит по этому поводу Светлана Кистанова: «Пока никаких больших перемен, насколько известно, не планируется. Законопроект, предполагающий введение единого налога на имущество – землю и строения, пока еще в стадии обсуждения. Однако уже появились люди, которые отказываются от ставшей дорогой недвижимости. Например, на Рублевке есть поселок Усово, где земельные участки принадлежат малоимущим гражданам. Естественно, когда бабушке, у которой пенсия 8000 руб. в месяц, выставляют налогов на 15 000–20 000 руб. в год, она платить не в состоянии. Это подталкивает некоторых людей к продаже земли. Пока нельзя сказать, что это массовое явление, потому что, допустим, те, кто купил землю в течение последних 6–7 лет, вполне состоятельны и прекрасно понимают, что так или иначе за землю придется платить. Есть еще два наглядных примера. На Рублевском шоссе, 14 км от МКАД, участок в 12 соток, дом 320 кв. м. Собственник за 2007 г. заплатил налог около 16 000 руб. за участок и приблизительно 5000 руб. за строение. А на Минском шоссе, 8 км от МКАД, в поселке Абабурово за участок приблизительно в 50 соток раньше налог составлял 500–600 руб. в год, теперь в год придется выкладывать около 12 000 руб.».

Дачник устоит

«Я не вижу никаких сигналов того, что власти намерены снижать налоговое бремя, – комментирует ситуацию Алексей Борисенко. – Напротив, усиление государственного контроля за использованием природных ресурсов свидетельствует о дальнейшем росте административного давления на собственников земли. Особое внимание здесь будет уделяться деятельности крупных землевладельцев, т. е. степень этого внимания будет находиться в прямо пропорциональной зависимости от площади владений и масштабов производственной деятельности на этих территориях. Непосредственные значения ставок налоговых платежей также будут повышаться».

Павел Катков также убежден, что цены на дачные участки будут расти. Он обосновывает это бюджетной целесообразностью, а также тем, что Конституционный суд недавно высказался в пользу разрешения постоянной регистрации в строениях дачного типа. Вместе с тем, говорит эксперт, власть принимает меры по сдерживанию разумного уровня цен. Одной из принятых мер является постановление правительства РФ № 234 от 3.04.2008 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности», которое устанавливает ряд запретов, касающихся распоряжения земельными участками и расположенными на них объектами недвижимого имущества. Ожидается, что результатом принятия этих мер станет более эффективное применение указанных земельных участков, понижение стоимости строительства, а также стимулирование индивидуального строительства на указанных участках».

В то же время Анастасия Неверова считает, что мелким земельным собственникам опасаться нечего: «Вступление в силу главы 31 Налогового кодекса вызвало некоторую настороженность и тревогу. В частности, губернатор Московской области Борис Громов обращался с инициативой к районным руководителям с предложением отсрочить срок сбора платежей по земельному налогу, опасаясь социального взрыва в Подмосковье. В прессе распространялись слухи о том, что якобы размер платежей, исчисляемый от кадастровой стоимости участка, может достигнуть 30 000 руб. в год за стандартные 6 соток. Однако на практике все оказалось не так страшно. Если принять во внимание данные Роснедвижимости о кадастровой стоимости земли, можно произвести несложные расчеты. Например, в Талдомском районе за участок в 25 соток, выделенный для ведения личного подсобного хозяйства, его владелец будет ежегодно платить налог приблизительно 215 руб., в Одинцовском районе участок в 12,5 сотки, выделенный для тех же целей, будет облагаться годовым налогом приблизительно 5077 руб., а в Щербинке аналогичный по назначению участок площадью 9,44 сотки обойдется владельцу примерно в 773 руб. в год. И это по максимальной ставке налога 0,3%».

«В основных направлениях налоговой политики РФ на 2008–2009 гг. говорится о необходимости введения единого налога на недвижимость физических лиц в среднесрочной перспективе. Поэтому появление нового налога скорее всего не произойдет ранее 2011 г. (или даже позднее), кроме того, государственный кадастр недвижимости только начинает формироваться», – успокаивает Анастасия Неверова.

Специалисты кроме всего прочего говорят и о льготах для мелких собственников, пенсионеров и малообеспеченных слоев населения. Антон Архипов, руководитель отделения «Сретенское» компании «Инком-Недвижимость», указывает на Земельный кодекс, где перечислен довольно широкий круг лиц, которые освобождаются от выплаты земельных налогов. К ним относятся инвалиды, граждане, пострадавшие при аварии на Чернобыльской АЭС, герои Советского Союза и РФ, а также представители малочисленных народов, занимающиеся традиционными промыслами и художественными ремеслами в местах их традиционного проживания. Кроме того, на пять лет освобождаются от выплаты земельного налога фермеры, впервые организующие фермерские хозяйства.

Павел Катков добавляет: «Немало вопросов вызывали льготы по налогам. Так, пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ, освобождены от уплаты налога на строения, помещения и сооружения. Имелась неопределенность по поводу количества объектов, в отношении которых может быть получена льгота. Ясность внес Минфин, согласно письму которого от 4 марта 2008 г. № 03-05-06-01/04 пенсионеры, получающие пенсии, назначаемые в порядке, установленном пенсионным законодательством РФ, и имеющие в собственности несколько строений, помещений и сооружений, освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц в отношении всех названных объектов».

Ловушка захлопнулась?

В связи с налоговыми изменениями, произошедшими и неизбежными грядущими, остро встает вопрос с ценами на земельные угодья. Будут ли они дорожать или, наоборот, дешеветь? Любопытный взгляд на проблему у Алексея Борисенко. Он считает, что подмосковный рынок земли сильно перегрет: «Люди, которые скупали землю, как говорится, не глядя, для спекуляций, участки по 15–20 га, сегодня «крепко попали». И мы рекомендуем скорее выходить из этих активов, пока не стало еще хуже. Основной источник земель для жилищного и промышленного строительства – это земля сельскохозяйственного назначения. За последние почти 4 года в Подмосковье были приняты решения о переводе в другую категорию приблизительно 0,33% сельскохозяйственных земель – это 0,13% от общей площади всех земель Московской области. Таким образом, шумиха, которая идет сегодня вокруг подорожания земли, в основном связана с этими незначительными площадями и преднамеренно подогревается крупнейшими игроками. Подобное раздувание очередного пузыря на подмосковном земельном рынке можно частично связать с избыточным давлением больших денежных сумм, вбрасываемых в частный оборот, высокими ценами на энергоносители и высокой степенью коррумпированности властных структур».

«Согласно нашим расчетам, – продолжает эксперт, – за 4 года построены коттеджи для 1,5% москвичей (как раз новой элиты, так как старая успела это все сделать раньше, еще в 90-е). При этом рыночная стоимость земли, проданной за эти 4 года под загородные дома, составила приблизительно $7 млрд. Ясно одно: дефицита земель нет! Он создается искусственно, как и рост цен. Безусловно, выигрывают от него те, кто управляет рынком, а не те, кто пытается «поймать волну». Вернее – у «ловящих волну» тоже есть шанс, но они очень похожи на тех, кто приносит деньги в финансовую пирамиду, понимая, куда принесли, но все же надеясь успеть их выхватить с процентами до того, как пирамида рухнет. В определении реальной рыночной стоимости земли поможет «Агрокалькулятор» – наш авторский продукт, размещенный в открытом доступе. Он однозначно показывает, что сама по себе сельхозземля в ближайшем будущем может стоить в России в среднем не дороже $2000–2500 за 1 га, или $20–25 за сотку».