На воздухе: Подземные артерии поселков

Как утверждают девелоперы, никакие красоты не помогут продать дом в поселке, где непорядок в «подземном ведомстве». Качество коммуникаций в поселках продвинутые покупатели выясняют в первую очередь. Олег Коваленко, начальник департамента загородного строительства корпорации «Бест-Недвижимость», утверждает, что уже давно никто не покупает просто участок – в комплект обязательно должно входить и подключение к сетям.

Современный покупатель, бегло осмотрев все планы и буклеты, активно интересуется, как будут устроены такие прозаические вещи, как водопровод и канализация, какова электрическая мощность, выделяемая на каждый участок, а также подведен ли к поселку газопровод. «Коммуникации – это один из ключевых пунктов, который заставляет покупателя приобретать дом именно в организованном поселке, а не в садовом товариществе. Поэтому коммуникациями [покупатели] интересуются в первую очередь, хотя роль качественных коммуникаций в полноценной загородной жизни понимают не все и не сразу. У меня лично был опыт общения с загородными жителями, которые были готовы поменять дом в 600 кв. м на участке в 30 соток в неорганизованном поселке (индивидуальная скважина, септик и без газа) на дом в 400 кв. м на участке в 20 соток в поселке, подключенном ко всем центральным коммуникациям», – рассказывает Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка «Величъ».

Проект дома можно изменить, лес рядом можно вырастить, и даже при желании озеро на участке устроить, а вот подключить большую мощность электричества или полностью переделать централизованную систему канализации – дело куда более сложное. Особенно когда девелопер, продав участки (с подрядом ли, без подряда ли), быстро организует дачное некоммерческое партнерство и не менее быстро исчезает из поля зрения жителей, оставляя их наедине со всеми хозяйственными вопросами.

Полезные вопросы

По мнению Олега Коваленко, девелоперы стараются уйти из поселка и редко оставляют там свою управляющую компанию, потому что коммунальная сфера, как и много лет назад, неприбыльна. Во всяком случае сейчас она не сулит того уровня прибыльности, к которому привыкли российские загородные застройщики.

Петр Кирилловский, впрочем, считает, что застройщик оставляет вопрос обслуживания коммуникаций на усмотрение жителей в том случае, если поселок представляет для него исключительно коммерческий интерес, а в строительном бизнесе он оказался случайно и задерживаться не планирует. «Такая ситуация особенно распространена в отношении поселков, где земля продается без обязательного подряда», – добавляет он.

На рынке есть поселки, которые возводятся, что называется, под себя, и если это делают профессиональные девелоперы, то велика вероятность, что никаких грубых ляпов или экономии там, где она неуместна, не будет. Безаварийных коммуникаций не бывает в принципе, но проблемы скорее всего будут относительно невелики и не потянут за собой существенных расходов. Например, в «Величе» создана эксплуатирующая компания, в состав правления которой входят все акционеры проекта, в этом же поселке и живущие. «В собственности этой компании находятся все поселковые коммуникации, в интересах акционеров заботиться о том, чтобы все в поселке работало исправно», – добавляет Кирилловский. Таких проектов «для себя» на рынке не так много, но они есть. Чаще всего они позиционируются в бизнес-классе или классе de luxe с соответствующим уровнем цен.

Есть еще один способ для будущих собственников загородных резиденций получить нормальные удобства по вменяемой цене. Некоторые девелоперы находят способ подсоединиться к имеющимся поблизости городским коммуникациям. Возможно это в случаях, когда рядом расположен какой-то из подмосковных городов или, скажем, поселок со своей инфраструктурой.

«В будущих наших объектах мы рассматриваем возможность взаимного пользования инфраструктурой соседних поселков. Обязателен диалог с органами местной администрации и с соседними поселками, это самым прямым образом влияет на рентабельность и обширность объектов инфраструктуры, а следовательно, на жителей не накладывается неоправданная финансовая нагрузка», – рассказывает гендиректор компании Development Solutions Сакен Канапьянов. Проект компании «Лесной городок» находится в 5 минутах езды от г. Одинцова, и девелопер этим пользуется. Однако коммунальные возможности подмосковных городов ограниченны, и такой путь возможен только для небольших поселков.

Сумму затрат на подключение не озвучил ни один из девелоперов. «Эту сумму трудно подсчитать, потому что подключение и все затраты растягиваются на длительное время», – говорит Петр Кирилловский.

Второй важный вопрос, который стоит прояснить: в чьем владении будут впоследствии находиться сами коммуникации и земли общего пользования? Правильного ответа нет. В общих чертах эксперты описывают ситуацию так: если предпочтительнее комфорт, то лучше, чтобы коммуникациями в поселке владела управляющая компания, а если выбор делается в пользу экономии, пусть коммуникации будут во владении жителей. «Вся инфраструктура поселков, включая коммунальную, напрямую зависит от притязательности и платежеспособности будущих жителей, а следовательно, от класса и величины ежемесячной платы, – объясняет Сакен Канапьянов. – Самая сложная и жестко регламентированная – коммунальная инфраструктура».

Есть и третий путь, когда построенная коммунальная инфраструктура отдается государству. «Магистрали электро- и газоснабжения строятся девелопером и отдаются на баланс государству из-за монополии в этих отраслях. Но это достаточно проблематично», – рассказывает Сакен Канапьянов.

Как отмечает Никита Константинов, начальник отдела продаж «Особняка» (предприятие группы ЛСР, Санкт-Петербург), их компания первоначально инвестирует значительные средства в создание инженерной инфраструктуры объекта, обеспечивая его электричеством, водой из артезианских скважин, централизованной канализацией, объединяющей все объекты компании в этой зоне, а также газопроводом по всей территории. Такой состав инженерии позволяет планировать невысокие удельные расходы будущих жильцов поселка, распределяя затраты на все возрастающее количество домовладельцев.

«Если застройщик строит несколько поселков, то ему удобнее создать эксплуатирующую компанию, которая будет заниматься их обслуживанием, и получать от этого небольшой, но доход», – считает Петр Кирилловский. При таком подходе возможны два варианта владения коммуникациями: они передаются или на баланс управляющей компании, или создаваемому в поселке некоммерческому объединению граждан.

По данным Олега Коваленко, в Подмосковье в подавляющем большинстве поселков созданы или создаются дачные некоммерческие партнерства, товарищества или дачные потребительские кооперативы – с некоторыми вариациями такие организации являются некоммерческим объединением граждан, которое берет на себя всю тяжесть обслуживания общей собственности, в том числе всей инфраструктуры. Как будет организовано обслуживание коммуникаций – наймут они управляющую компанию или будут набирать свой штат сантехников и прочих эксплуатационщиков, решается на общем собрании. «Но жители Подмосковья, как правило, предпочитают справляться с обслуживанием коммуникаций собственными силами, потому что УК – это лишний посредник и лишние деньги», – добавляет Коваленко.

Дело техники

В целом коммуникации делятся на те, что более дешевы в строительстве, но довольно дороги в обслуживании, и те, которые, напротив, обеспечивают более долгую работу без ремонта благодаря дорогостоящему оборудованию и материалам. Для неспециалистов непросто разобраться, хороши ли те или иные пластиковые трубы или другие детали, однако, если планируется, что обслуживание поселка будет производиться силами самих жителей, разобраться с этим лучше на стадии строительства.

Какие коммуникации должны быть в современном поселке независимо от класса?

Газопровод. Он либо есть, либо его нет. По данным Олега Коваленко, 90% современных поселков в Московской области газифицированы. Самая высокая степень газификации по элитным направлениям: Рублево-Успенское и Новорижское шоссе газифицированы на 100%, Волоколамское – на 85%, чуть хуже дело обстоит на «экономических» направлениях, но в целом сейчас девелоперы даже не рискуют начинать проект, если отсутствует возможность подвести газ. Потому что подвести газ, как правило, несколько проще и дешевле, чем добиться выделения дополнительных энергетических мощностей, да и отапливать дом электричеством слишком дорого. Тут проигрыш во всем: и цена дома без газового отопления выходит неконкурентоспособной, и последующие затраты по обслуживанию дома тоже не радуют.

Электричество. При существующем темпе застройки Московской области не хватает мощностей, а стоимость подключения растет как на дрожжах. В Москве, по некоторым данным, в стоимость 1 кв. м в центре города входит еще и $400 за подключение электричества. В Подмосковье дело пока еще не так худо в смысле стоимости, но подключение дополнительного 1 кВт обходится от 50 000 до 250 000 руб. в зависимости от класса поселка и дефицита энергомощностей. Все идет к значительному удорожанию подключения электричества. Нередко и земля есть, и газ, а технические условия подключения этого участка к электричеству отсутствуют. Опытные девелоперы сразу же отказываются от покупки участков, где нет согласия местных энергетиков на подведение электричества.

Проблемы с электричеством весьма осложняют жизнь многим уже построенным поселкам. В стихийных или неправильно спроектированных поселках традиционные неурядицы: включает кто-то электросауну – и свет пропадает во всех домах (наиболее характерно это для дачных товариществ, строившихся в лихие 1990-е, но и современные поселки экономкласса не отличаются высокими электромощностями).

Поэтому для покупателя существенен такой показатель, как мощность, которую застройщик выделяет на дом. Обычно застройщики исходят из расчета, что для дома площадью 150 кв. м необходимый минимум – 13–15 кВт. Если дом без газа, минимальная мощность должна быть не меньше 25 кВт.

К примеру, в «Величе» установочная мощность на дом составляет 30 кВт, а подключаемая – 16 кВт. Как свое конкурентное преимущество застройщики поселка «Лион» заявляют подключаемую к каждому дому мощность в 20 кВт, и это действительно много. Но для дома класса de luxe такая мощность минимальна. Для экономкласса допустима мощность на дом от 8 до 10 кВт. Как правило, опционально хозяева могут подключить 1–5 кВт, но за отдельную плату.

Кроме того, нелишне поинтересоваться, по какой категории надежности подведено электроснабжение к поселку. Если вторая – т. е. питание организовано от двух различных сетей по двум автономным кабелям, – значит, вероятность остаться без света зимой минимальная. Если от одной, стоит озаботиться вопросом автономного обеспечения электричеством на случай аварий.

В целом развитие загородного рынка в ближайшие несколько лет окажется ограниченно не столько земельным ресурсом, сколько электромощностями. Не зря девелоперы так активно начали осваивать сопредельные области – с подключением к коммуникациям, в частности к электричеству, там несколько проще и дешевле.

Водоснабжение. Редко когда девелопер отдает решение вопроса с водоснабжением на откуп каждому из жителей. Все же в поселке централизованная подача воды. По словам Сакена Канапьянова, водоснабжение практически всегда организуется автономно через водозаборные узлы, скважины которых глубиной 120–200 м. «Нагрев же воды предусматривается индивидуальный, обычно газом, но возможно использование жидкого топлива», – добавляет он.

Удачным считается вариант, когда можно воспользоваться водоснабжением ближайшего города или поселка. Если нет, то застройщику приходится получать разрешение на использование недр и делать свою артезианскую скважину. Обязательна и резервная скважина, из которой можно будет подать воду в случае аварии. Часто жители поселков жалуются на недостаточный напор и качество воды – но уже после того, как большинство жителей поселка заселились и начали пользоваться водоснабжением в полной мере. Олег Коваленко рассказывает, что водопровод, разведенный по поселку, как правило, передается в собственность некоммерческой организации жителей.

Канализация. Девелоперы стремятся подключить канализацию поселка к централизованной системе водоотвода близлежащих населенных пунктов. «Собственная канализация нерентабельна в небольших поселках (занимающих до 30–40 га), так как строительство очистных сооружений требует большой санитарной территории – радиусом 100–350 м», – объясняет Сакен Канапьянов.

Однако сейчас довольно часто создается автономная канализация. На строительство биологических очистных сооружений застройщику нужна сертификация, рассказывает Олег Коваленко. С точки зрения затрат речь идет о десятках тысяч долларов и к тому же о весьма сложных технических решениях. Кроме того, стоит выяснить, учел ли застройщик необходимость создания ливневой канализации – этот элемент отсутствует в стихийных поселках.

Прочие удобства. «Подключение интернета, телефона и ТВ из-за высокой конкуренции в этих областях гораздо проще, партнеры сами выстраиваются в очередь с предложениями», – рассказывает Сакен Канапьянов. Он добавляет, что впоследствии обслуживанием этих сетей занимается управляющая компания.

Цена вопроса

«С точки зрения инженерной инфраструктуры у коттеджных поселков и многоквартирных комплексов, расположенных за городом, есть общая черта – отсутствие централизованных сетей: тепловых, канализационных, водоснабжения», – комментирует Иван Романов, управляющий компании «Мосстройреконструкция» (предприятие группы ЛСР, Москва). В обоих случаях застройщики должны решать эту проблему самостоятельно, однако методы решения различны. «Коттеджи могут быть не связаны общими коммуникациями и эксплуатироваться отдельно, а в многоквартирных комплексах сети группируются, выбирается единая эксплуатирующая организация, за счет чего сокращаются временные и материальные затраты», – добавляет Романов. Впрочем, по такой же схеме – единой управляющей компании – все чаще организуются и коттеджные поселки, несмотря на довольно высокую стоимость услуг.

В целом городские жители, которых в России подавляющее большинство, ожидают, что затраты на коммунальное обслуживание за городом будут по стоимости приближены к городским, – и сильно ошибаются. «Ежемесячные платежи за услуги ЖКХ в экономклассе могут колебаться от 4500 до 9000 руб. за домовладение. В бизнес-классе ежемесячная плата может составить от 9000 до 16 000 руб. за домовладение», – рассказывает Канапьянов. По оценке Коваленко, если жители будут платить от 5000 до 10 000 руб. в месяц за дом, то системы будут работать и даже будет хватать денег на их плановую замену. А вот при платежах в 2000–3000 руб. на участок, как за городскую квартиру, денег не будет хватать на качественное обслуживание, плановую замену оборудования и проч.

Быть владельцем дома весьма непросто, резюмирует Коваленко. Возможно, государство более активно будет решать проблемы коммунальной инфраструктуры в загородных поселках, однако этот процесс в первую очередь пойдет в мегапроектах, которые попали в программу «Доступное жилье». Для небольших поселков изменений в ближайшие годы не ожидается – отвечать за свои удобства они будут самостоятельно.