Точка зрения: Не строят города

Процесс освоения тысяч гектаров осложняют отсутствие примеров реализованных проектов, сложности финансирования, почти тотальное отсутствие центров занятости, дефицит квалифицированных кадров и т. д. Но самое главное – многие землевладельцы никак не определятся, чего же им действительно хочется – развивать землю или перепродать.

Если девелоперам повезло и они владеют землей, прилегающей к каким-то крупным городам, есть возможность строить поселки как спальные районы. Но основной массив скупленных земель располагается в 15–20 км от городов. Мы консультировали много компаний, владеющих землями, которые пригодны только для сельского хозяйства. Но все хотят строить дома.

Продать, оставить?

За последние четыре года произошла глобальная консолидация земель в Московской области, были выкуплены земли колхозов, собраны паи, получены свидетельства о собственности. Земли начали скупать и в других областях, например в Смоленской, где стоимость сотки составляет $150–300. Спрашивается: зачем и что дальше?

На сегодняшний день 10–15 крупных землевладельцев уже заявили о своих дальних крупных или просто крупных проектах (УК «Масштаб», Coalco, Marshall Estate, ОПИН, MRGroup), еще примерно столько же пока остаются в тени.

Пожалуй, самый удачный подход к проблеме комплексного освоения больших территорий (пока на уровне концепции) – проект «Академический» в Екатеринбурге на участке 1300 га, который реализует «Ренова». Комплекс «Академический» представляет собой полноценный мини-город, где помимо жилья различных классов предполагается строительство больших объемов социальной и коммерческой инфраструктуры, благодаря которым здесь будут созданы максимально комфортные условия для проживания. Также здесь планируются строительство офисной и торговой недвижимости, организация рекреационных зон, комплексное благоустройство района.

Проект «Академический» в 2007 г. был включен в состав национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». По подобным проектам властями предусмотрено несколько форм поддержки: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам на строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами. Благодаря поддержке государства, а также местных властей проект имеет высокие шансы для благополучной и экономически эффективной реализации.

Многие собственники пока не выбрали, каким образом распорядиться земельными активами. Еще три года назад крупные землевладельцы пытались пойти по следующей схеме: сделать мастер-план территории, презентовать его на MIPIM и попробовать привлечь иностранных инвесторов. К примеру, по этому пути пошел Василий Бойко с проектом «Рузская Швейцария», отчасти – корпорация «Знак».

Но привлечь западных инвесторов к освоению крупных территорий в несколько тысяч гектаров оказалось тяжело, поэтому многие владельцы пошли по другому пути. Интересные земли оставили себе, отобрали участки на продажу и занялись тем, что называется ленд-девелопментом, доходным и несложным бизнесом. Владельцы готовят землю к продаже: переводят документы, получают свидетельство о собственности, изменяют разрешенное использование земли, в каких-то случаях подводят дорогу, получают техусловия и т. д. и выставляют участок на рынок. Изначально таким образом действовал «Абсолют банк», затем его примеру последовали «Знак» и др. Ранее активно продавала участки по Киевскому, Калужскому шоссе компания RDI Group, бывший «Регион-Р». Сейчас они землю держат, предполагают частично осваивать территорию.

Небольшой выбор

Освоение земель в 30 км от столицы не представляет особых сложностей. Близость к городу гарантирует спрос со стороны горожан и столичных компаний. Другое дело – развитие крупных территорий, расположенных за 100 км от Москвы. Вариантов их освоения немного.

Вначале девелоперы, приобретя 2000–3000 га, думали, как в Америке, построить города-спутники, хотя это требует многомиллиардных инвестиций. Собственно, такие заявления некоторые делают и сейчас, более того, такая же идея посетила мэра столицы Юрия Лужкова. Первое, о чем пришлось задуматься, – создание рабочих мест. И вопрос сразу стал сложным. Создание рабочих мест, строительство фабрик-заводов, инфраструктуры, сети дорог – это уже не просто домики построить.

Нужно создавать новые центры занятости, обеспечить хорошую транспортную связь с соседним городом. На новое место человек переедет только в том случае, если там будет вся необходимая инфраструктура. В противном случае никто не согласится жить на вечной стройке и ездить за продуктами в соседний город. В том же Ступине человек имеет квартиру, может, и в старом доме, но там есть детские сады, школы, работа, магазины, общественный транспорт. Без полноценной готовой инфраструктуры стоимость жизни в новом городке окажется значительно выше: понадобится машина или две, чтобы ездить на работу, возить детей в школу и т. д.

Да и кто будет покупать жилье на новом месте? Переехать туда смогут в основном местные жители, которые хотят улучшить жилищные условия. Соответственно, им нужно жилье экономкласса. Отдельная проблема – отсутствие в России специалистов по градостроительству.

Все хотят дачу

В отличие идеи создания городов-спутников вариант построить дальнюю дачу вызывает у девелоперов уже практический интерес. Есть два типа дальних дач: экономкласса и дорогие, которые называют усадьбами, ранчо и т. п. Золотая мечта девелоперов – купить землю где-нибудь в Тверской области и затем по 2–4 га продать миллионерам. По этому пути частично пошел Бойко в проекте «Рузская Швейцария», так же пыталась сделать Большая земельная компания, продавая огромные куски под усадьбы, холдинг Rodex Group сделал проект «Ранчо», где продавали участки по 4–6 га стоимостью $2–2,5 млн. Идею усадеб и т. п. активно продвигали еще пару лет назад, но подобные предложения неожиданно оказались не слишком интересны богатым людям.

Более перспективное направление – дачи экономкласса стоимостью до $300 000. После 70 км от МКАД у крупных землевладельцев появляется возможность это делать. Такие проекты заявил Marshall Estate на Симферопольском шоссе, Rodex Group на Можайском водохранилище – поселок «Аистово», частично «Знак». Но и эта благая идея имеет серьезный недостаток: спрос ограничен. Строить поселки больше 200–300 га с домами экономкласса сложно.

Нужны центры притяжения

Большие территории – от 1000 га – могут развиваться только комплексно. В их составе должны быть центры занятости, разные типы жилья, социальная инфраструктура, развлекательная, торговая составляющая и т. д. Центром притяжения могли бы стать индустриальные парки – это те самые рабочие места, которые дают возможность строить жилье для ПМЖ. В качестве примера можно привести завод «Фольксваген» под Калугой. Развитие промышленности дает возможность строить на другом берегу реки город. Под Ступиным два крупных землевладельца предполагают развивать индустриальные парки, фабрики и т. д. Около производств можно строить города-спутники.

Но подобная работа невозможна без активного участия властей. Построить мало – надо привлечь предприятия, предложить им льготы или какую-то программу на уровне администрации, чтобы им было интересно организовать производство.

В отдельную проблему вырастет состояние рабочих городков. Поскольку требуется построить жилье по минимальной цене, в результате строят из быстровозводимых конструкций (сэндвич-панели и т. п.), и внешне проекты напоминают бараки. В теплых странах такие домики выглядели бы хорошо. Как будут эти дома выглядеть в России с ее холодом, надписями на стенах и отсутствием тенденции к украшательству, представить несложно. Кроме того, в России не воспринимают дома, рассчитанные всего на 25 лет эксплуатации. А дома из сэндвич-панелей имеют именно такой срок жизни. Американские домики отнюдь не долговечнее, но американцы часто переезжают и проще относятся к смене жилья.

Развлекательные парки тоже могут стать центрами притяжения, но тогда речь идет не о жилье для ПМЖ, а о курортах наподобие улучшенных Сорочан. И вокруг таких парков начинается строительство поселков, дорогих или экономкласса.

Большую часть дальних земель невозможно застроить, и удачным вариантом может быть ведение сельского хозяйства. Например «Вимм-Билль-Данн» скупил 15 хозяйств, вложил в каждое по $4–6 млн и теперь является одним из крупнейших производителей сельхозпродукции. Свои хозяйства есть у «Знака», Marshall Estate, «Масштаба».

Выходы есть

Как в дальнейшем будут развиваться рисуемые сейчас лендлордами генпланы, пока непонятно, но можно выделить основные направления.

Можно посоветовать не увлекаться дальними дорогими дачами по усадебному типу. Для этого нужны действительно какие-то уникальные природные характеристики: ландшафт, лес, вода. Создавать всю эту красоту на пустом месте слишком дорого.

Для дальних дач экономкласса необходима в первую очередь инфраструктура. Создав центры притяжения, можно строить сетевые проекты. К примеру, в Московской области есть большой спрос на курорты, курортные отели. На все Подмосковье существует лишь 5–10 подобных объектов хорошего уровня, все остальное морально и материально устарело. Поэтому, если делать такие центры, это даст возможность строить вокруг поселки.

Развитие промышленности, создание рабочих мест и строительство рабочих городков – сложный, но перспективный путь. Основная проблема в том, что проблемы развития области должны решаться на уровне губернатора, частный капитал только принимает участие в осуществлении градплана. Как правило, местным властям подобные проекты интересны. По России идей комплексного освоения территорий сейчас много. На MIPIM все губернаторы приехали со своими проектами.