Технологии рынка: Кто стучится в дверь ко мне

В марте этого года в Белгородской области судебные приставы впервые в российской практике на законном основании вошли в жилое помещение без согласия хозяина-должника. Как сообщил пресс-центр Федеральной службы судебных приставов (ФССП), в присутствии понятых, участкового уполномоченного милиции и представителей ЖЭУ металлическая входная дверь автогеном была срезана с петель. Сотрудники БТИ провели необходимые замеры, после чего квартира была закрыта и опечатана. Предполагается в дальнейшем продать эту квартиру (она у должника не единственная) на торгах, а денежные средства направить на погашение долгов.

Ваше слово, товарищ автоген!

Как подчеркивает Павел Катков, руководитель юридической службы ГК «Пересвет-Групп», такое стало возможно благодаря вступлению с 1 февраля этого года в силу федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». В отличие от старой редакции (действовала 10 лет) новая версия закона дает судебным приставам-исполнителям право вскрывать жилые помещения и входить в них без согласия проживающего там лица-владельца.

Артур Александрович, гендиректор долгового агентства «Пристав», подчеркивает: новый закон «Об исполнительном производстве» соответствует международным стандартам. В то же время он признает, что на данном этапе механизм проникновения в помещение в отсутствие должника не отработан, а последствия применения отдельных норм закона остаются неясными. В связи с этим, считает специалист, возможны определенные нарушения в отношении прав должника.

Одновременно с новой редакцией об исполнительном производстве были внесены необходимые изменения в Кодекс об административных правонарушениях, Гражданский кодекс, Уголовно-процессуальный кодекс, закон «О банках и банковской деятельности» и другие нормативные акты. Тем самым, по мнению экспертов, создается правовая база для реального исполнения правосудия. Пока в России, по официальной статистике, около половины всех судебных решений остается на бумаге. А ведь само по себе доведение какого-либо дела до суда и до принятия судом конкретного решения требует массы времени, нервов и средств.

Законодательные лазейки для должника все еще остаются. «В случае, если квартира является единственным жильем должника и его семьи, – объясняет Елена Докучаева, гендиректор компании «Секвойя Кредит Консолидейшн», – изъять ее за долги невозможно, поскольку Конституция РФ гарантирует каждому гражданину право на жилище. Кроме того, работа судебных приставов-исполнителей иногда вызывает нарекания и со стороны некоторых кредиторов из-за того, что время исполнения судебных решений затягивается на месяцы. Зачастую это связано с тем, что приставам необходимо осуществить ряд обязательных процедур и в каких-то случаях должно истечь время, установленное законом на обжалование их действий».

Фонд, которого нет

В последнее десятилетие в связи с развитием ипотеки набольшую актуальность и одновременно сложность представляет изъятие у должника недвижимости. Во всех развитых странах заложенная по ипотеке недвижимость подразумевает безусловное ее изъятие кредитором в случае неплатежеспособности заемщика. Везде, но не в России. Как рассказывают в приватных беседах банкиры, отдельные ушлые граждане изначально рассматривают ссуду в качестве подарка судьбы. Они вселяются в новую квартиру и живут припеваючи: и долг не собираются погашать, и из квартиры их не выгонишь. Конечно, такие случаи – скорее редкие исключения, тем не менее до сих пор процедура изъятия ипотечного жилья оставляет желать лучшего.

«Сложность заключается в том, что внесудебная процедура взыскания на предмет залога не может быть осуществлена без согласия должника, а судебная процедура обычно настолько продолжительна, что до реального получения кредитором денежных средств может пройти не один год. В результате у кредитора нередко складывается впечатление, что законодательство защищает интересы стороны, нарушающей обязательство, а не его интересы», – отмечает Артур Александрович. По его словам, вопрос о необходимости упростить процедуру обращения взыскания на предмет залога – без согласия должника во внесудебном порядке – обсуждается не первый год.

«Согласно действующему законодательству с момента изменения собственника (квартира переходит к банку) должник лишается права проживать в ней. Но если должник отказывается освобождать помещение, то выселять его надо в судебном порядке, – продолжает специалист. – Практика показывает, что суд без проблем выносит решение о выселении должников, имеющих другое жилье. Совсем другое дело, если ипотечное жилье единственное у должника».

Казалось бы, законодатель уже давно предусмотрел преодоление этого препятствия. Статья 95 Жилищного кодекса РФ говорит о так называемом маневренном фонде, т. е. жилых помещениях, предназначенных в том числе для временного проживания граждан, утративших ипотечные квартиры/дома в результате обращения на них взыскания. В маневренный фонд предположительно должны также переселяться лица, у которых изъятая недвижимость была единственной.

Однако на практике, подчеркивает Артур Александрович, маневренный фонд не создан. Соответственно, должников, имеющих единственное жилье, выселять некуда и суды в исках о выселении, как правило, отказывают. В результате кредитор, чтобы вернуть хотя бы часть денег, вынужден продавать такие квартиры вместе с должниками с существенным дисконтом, а проблема урегулирования взаимоотношений с должником ложится на плечи нового владельца квартиры. Такая ситуация, резюмирует эксперт, не позволяет говорить об эффективности законодательства.

«Действующее законодательство позволяет обращать взыскание на ипотечное недвижимое имущество и выселять должников при неисполнении ими кредитных обязательств. Однако на практике возникают сложности и далеко не всегда соблюдаются сроки, определенные законом. Работа судебных приставов и ее эффективность оставляют желать лучшего», – подтверждает Константин Артюх, вице-президент банка DeltaCredit.

Он убежден, что, в принципе, привести решение суда в исполнение в Москве реально, но непросто. Виной тому излишняя волокита, нехватка квалифицированных кадров в структуре ФССП, а порой и неправильное толкование закона. Проблемой, по его наблюдениям, остается длительный срок для возбуждения исполнительного производства и его ведения, затягивание процесса оценки недвижимости, подчас неразумное занижение стоимости квартиры с целью ускоренной продажи, непрозрачные методы информирования и проведения торгов.

Более оптимистично настроен Дмитрий Жданухин, гендиректор Центра развития коллекторства, кандидат юридических наук: «Современное законодательство, несмотря на отдельные недостатки, дает достаточные возможности для эффективного взыскания задолженности по ипотечным кредитам. Однако эти возможности не до конца реализуются в правоприменительной практике. Мешают существующие мифы о правах должников. Недвижимость, обремененная залогом, вполне может быть изъята, даже если она является единственным жильем должника (статья 50 закона об ипотеке). Более того, возможна даже внесудебная реализация квартиры при наличии нотариально заверенного соглашения об этом должника и кредитора (статья 55 закона об ипотеке). Если рассматривать законодательство системно, то единственное, чего не хватает, так это эффективного, юридически оформленного механизма банкротства физических лиц».

Анна Ярцева, директор департамента коммуникаций АИЖК, давая оценку работе ФССП, обращает внимание на тот факт, что общественное мнение часто стоит на стороне должников и воспринимает изъятие и последующую продажу объекта недвижимости как чрезмерно жесткие меры. «Естественно, деятельность таких институтов, как ФССП, должна быть прозрачна и понятна, – говорит она. – Пока же процедуры взыскания и проведения торгов изъятой недвижимостью в России только формируются. Мы рассчитываем на то, что законодатели примут ряд законов, в которых будут четко расписаны процедуры взыскания с объективной оценкой реального финансового состояния должника, установлены объемы совершенных им платежей, зафиксирована сумма долга и введен мораторий на пени и штрафы до рассмотрения дела в суде, проведены все мероприятия по возможному заключению мирового соглашения, а также – в случае необходимости – предусмотрено предоставление жилья в рамках социального найма либо использование маневренного фонда».

Разойдемся красиво

На практике проблемы с должниками, которые не освобождают жилье, решаются различными способами. «Методы могут использоваться разные, включая подселение в такую квартиру (а новый собственник вправе прописать в свою квартиру кого хочет) семьи милейших таджиков из 20 человек, – говорит Артур Александрович. – Управа на неплательщиков все-таки есть. Другое дело, что управа эта находится не посредством неукоснительной реализации действующего законодательства, а посредством поиска кредитором альтернативных вариантов».

Тем не менее, по его наблюдениям, чаще всего кредитору удается договориться с должником либо до суда, либо на стадии слушаний. Эксперт связывает такую покладистость с большими расходами, которые в конечном счете может понести должник. Это оплата работы судебных приставов, оценщиков, специализированной организации, реализующей имущество, и др. Выгоднее согласиться на добровольную продажу квартиры, в этом случае расходы должника будут меньше, а деньги, которые останутся у него после продажи квартиры (за минусом долга), больше.

Елена Докучаева не видит большого смысла в упорстве заемщика. В любом случае, по ее мнению, взыскивать долги по обеспеченным ипотекой обязательствам лучше без судебного производства, например путем заключения с должником нотариально удостоверенного соглашения об удовлетворении требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке.

«Как правило, банки заинтересованы в том, чтобы заемщик продолжал пользование кредитом, – говорит Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-Брокеридж». – Поэтому на 2–3 месяца банк всегда позволит приостановить выплаты, чтобы за это время заемщик, допустим, смог найти новое место работы и продолжить выплачивать кредит. В случае потери трудоспособности заемщика в результате страхового случая, оговоренного в полисе, остаток ссудной задолженности банку будет компенсировать компания-страховщик».

Илья Зибарев, руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка, подтверждает целесообразность досудебной работы с заемщиком: «На сегодняшний день законодательство позволяет банку выселить заемщика, который не хочет участвовать в урегулировании конфликта, по решению суда. Однако Альфа-банку еще не приходилось прибегать к таким мерам». В настоящее время, говорит Зибарев, первый зампред банковского комитета Госдумы Павел Медведев подготовил законопроект, согласно которому в случае невозврата заемщиком ипотечного кредита банки смогут продавать заложенную недвижимость без решения суда. Эта норма будет действовать в том случае, если она прописана в кредитном договоре. «Одновременно в законе следует четко прописать порядок выселения, например по истечении 60 дней после прекращения выплат. Несомненно, если подобный законопроект будет принят, банкам станет гораздо легче реализовать залог», – считает специалист.

А вот, что говорит по этому поводу Анна Ярцева: «Если заемщик в силу каких-либо обстоятельств не может погасить ипотечный кредит и не заключает соглашение во внесудебном порядке с кредитором о погашении долга или реализации предмета ипотеки, то в отношении него реализуются законодательные процедуры по взысканию суммы долга. Процедура взыскания реализуется в соответствии с общим порядком, определенным российским законодательством».

Однако в ряде стран, рассказывает она, процедура взыскания по ипотечным долгам при невозможности их погашения заемщиком определена как отдельная судебная процедура со своими сроками производства – в 30–60 дней. Кроме того, в этих же странах существует понятие «банкротство физического лица», которое позволяет точно определить сумму задолженности (т. е. избежать возможной недобросовестности со стороны кредитора), установить процедуру установления очередности при погашении платежей, отследить соразмерность требований кредиторов предмету залога и т. д.).

В России движение по формированию такого вида законодательства также началось, что важно для защиты прав как заемщика, так и кредитора. «В основном в своей практике АИЖК сталкивается не с реализацией залога, а с погашением должниками своей задолженности либо по мировому соглашению, заключенному в суде, либо после решения суда о взыскании до назначения даты торгов имуществом. Тем не менее у нас есть несколько случаев, по которым уже произведены или будут производиться процедуры торгов заложенным имуществом. Так, в Тольятти судебными приставами была реализована приобретенная по ипотеке квартира», – говорит Ярцева.

Об одном цивилизованном случае изъятия недвижимости рассказала Ирина Радченко, президент ГК «Лаурел»: «К нам обратилась клиентка, которая немного не рассчитала свои возможности и пожелала поменять 3-комнатную квартиру, купленную в кредит, на 2-комнатную, также с использованием ипотечного кредита. Надо отметить, что эта сделка была по сложности не намного сложнее обычных альтернативных сделок».

Конечно, такое решение возможно в условиях роста цен, но если стоимость жилья падает, то все выглядит совсем иначе. В такой обстановке способно выручить страхование. Сейчас страховщики не остаются без работы. Как сказала Елена Веневцева, заместитель генерального директора Страхового дома ВСК, среди нового и растущего спроса со стороны банков – страхование риска потери дохода заемщика.

Без утюгов, но убедительно

В развитых странах с должниками работают специальные фирмы – коллекторские агентства. По словам Сергея Рахманина, президента Ассоциации по развитию коллекторского бизнеса (АРКБ), в США насчитывается 6500 коллекторских агентств, в России – более 80 (в 2006 г. – 50). По данным АРКБ, количество банковских организаций, работающих с коллекторскими агентствами, в первой половине 2007 г. увеличилось приблизительно на 40% по сравнению со вторым полугодием 2006 г., а к концу года – еще на 30%. Портфели просроченной задолженности, находящиеся в работе у коллекторских компаний, выросли в несколько раз.

О растущей роли коллекторов рассказывает Елена Докучаева: «Я бы настоятельно рекомендовала договариваться с должником о погашении задолженности во внесудебном порядке, благо такая возможность предусмотрена законом. На этом этапе существенно больше пространства для маневра. И кредитор, и заемщик могут найти оптимальное для себя решение проблемы. Когда задолженность уже существует, но иск в суд не подан, можно попытаться договориться должником о погашении долга на досудебном этапе, поскольку это выгодно самому должнику. Коллектор может провести работу с должником и просто вернуть его в график погашения задолженности. В этом случае нет необходимости требовать у должника погасить всю сумму долга единовременно, что выгодно и должнику, и кредитору. Если должник готов оплачивать задолженность, но испытывает временные финансовые трудности, мы готовы договариваться с кредитором о дисконтировании или рассрочке долга».

Дмитрий Жданухин, в свою очередь, даже рекомендует разрабатывать разные стратегии взыскания. Если, к примеру, недвижимость дорожает, то доводить дело до суда целесообразно, так как выросшая цена квартиры наверняка покроет убытки кредитора.

Банкам, советует эксперт, стоит опасаться выдавать ссуды в тех регионах, где цены на жилье падают и где не развивается ипотечное коллекторство. А в качестве мер защиты прав кредиторов он видит введение эффективного механизма личного банкротства, законодательное закрепление статуса коллекторов, оптимизацию закона об ипотеке, т. е. устранение в нем противоречий, а также создание консультационных ипотечных центров для помощи должникам в кризисных ситуациях и противодействие мифам о том, что государство не даст выселить должника из единственного жилья, особенно если есть дети.

Где-то в Калифорнии

Ипотечный кризис в США продолжается. Довольно бойко работают аукционы по продаже изъятого жилья – охотников купить недвижимость по бросовой цене достаточно. Журнал Business Week пишет, что в г. Палм-Спрингс (штат Калифорния) семейный дом, который стоил не так давно $1,2 млн, ушел с молотка за $625 000, а калифорнийское ранчо, приобретенное в 2005 г. за $255 000 по ипотеке, было продано за $95 000.

Всего объем изъятия ипотечного жилья в I квартале этого года увеличился на 90% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Стоимость жилья в 20 самых крупных городах США упала в начале этого года по сравнению с началом прошлого согласно оценкам S&P/Case-Shiller на 9,1%, а по всей стране в среднем – на 8,9%. Это самое значительное падение цен за последние 20 лет.

Банкам, которых многие обвиняют в излишней жадности, тоже приходится несладко. Город Кливленд (штат Огайо), как сообщает газета New York Times, в судебном порядке преследует более 20 национальных банков, которые считает виновными в том, что город погрузился в глубокий кризис. Финансовым корпорациям предъявляется обвинение в том, что они выдали ипотечные ссуды людям, которые заведомо были не способны расплатиться. Среди этих компаний – Citigroup, Bank of America, Wells Fargo и Merrill Lynch. За последние два года в небольшом городке Кливленде в состоянии дефолта оказалось 14 000 заемщиков. В результате изъятия недвижимости целые кварталы опустели. Город был вынужден поддерживать опустевшие дома в надлежащем состоянии, защищать их от мародеров и вандалов. По переписи населения 1950 г. в городе был почти 1 млн жителей, в конце 2007 г. осталось 444 000 человек. Преступность выросла, а налоговые поступления в бюджет резко сократились.

Еще одна проблема – добровольное массовое покидание заемщиками своих домов. Любопытно, что уезжают даже те, кто имеет возможность платить. Они не желают оставаться в дураках, выплачивая «лишние» деньги за жилье, которое того не стоит. И даже хитрят: инициируются увольнение с работы, прекращение выплат, банкротство и изъятие недвижимости. А поскольку изъятие плохо сказывается на кредитной истории и в течение 7 лет получение ссуды проблематично, граждане сначала берут кредит в других банках, покупают гораздо более дешевое жилье, а старое оставляют первому кредитор на память – и все законно. По расчетам сайта Moody’s Economy.com, 8,8 млн заемщиков, взявших ипотечный кредит на покупку жилья (это 17% всех ипотечных заемщиков), столкнулись сейчас с тем, что ссуда значительно превышает рыночную стоимость их заложенного жилья.

В принципе, заемщик, который по ипотеке приобрел дом, допустим, за $500 000, должен вернуть все деньги, даже если через несколько лет эта недвижимость будет стоить $250 000. В таком случае помимо изъятия ипотечной недвижимости решением суда арест может быть наложен на другое движимое или недвижимое имущество должника. Однако на практике американский заемщик в договоре изначально имеет законное право потребовать внесения пункта, согласно которому он отвечает перед кредитором только заложенной недвижимостью и ничем более. Кредитор, со своей стороны, даже если он имеет все основания добиваться возврата ипотечной ссуды в полном объеме, не всегда преследует заемщика, покинувшего ипотечную недвижимость, так как это связано с большими судебными издержками и отнимает время. Вероятно, процесс бегства заемщиков будет идти по нарастающей. В конгрессе США сейчас изучается законопроект, согласно которому все заемщики будут отвечать только ипотечной недвижимостью (по ее реальной рыночной цене). Это, по предварительным расчетам, облегчит участь как минимум 600 000 заемщикам. Естественно, банковское сообщество категорически против этого законопроекта.

Между тем покинутые дома становятся сильной головной болью для банков, риэлторов и брокеров – заемщики относятся к покидаемой недвижимости варварски: сбивают косяки, корежат смесители и выключатели, пачкают полы и ковровые покрытия, а некоторые даже оставляют домашних животных – видимо, в качестве особого «подарка» банку-кредитору. Газета The Wall Street Journal рассказывает в связи с этим, как инспектор-посредник приходит в семейный дом к неплательщикам и предлагает $1000, чтобы те поскорее освободили официально находящуюся в состоянии изъятия ипотечную недвижимость и не приводили ее в негодное состояние. Порой заемщикам предлагаются гораздо большие суммы, чтобы те покинули дом цивилизованно.

Американским должникам помогает закон о банкротстве. Статья 7 этого закона оговаривает передачу ипотечной недвижимости кредитору в счет погашения долга, одновременно некоторые долги (по налогам, например) прощаются. Льготами по этой статье можно воспользоваться только один раз в восемь лет. А в соответствии со статьей 13 суд может позволить должнику и его семье оставаться проживать в ипотечной квартире, но при этом заемщик обязан рассчитаться с долгами за счет будущих заработков/доходов (как решит суд, обычно в течение 3–5 лет).

В США проблем с выселением как таковым, в принципе, нет. Процедура изъятия ипотечной недвижимости начинается после истечения 90 дней с момента первого неплатежа. Адекватные люди предпочитают освобождать жилье при первом официальном требовании. Лишняя реклама никому не нужна, поскольку у должника (его семьи и родственников) из-за этого может появиться дурная репутация и в дальнейшем это отразится не только на покупке или аренде недвижимости, взятии кредитов на покупку товаров, но и при устройстве на работу.