На асфальте: Торопиться не надо

Характеризуя ситуацию на ипотечном рынке в целом, специалисты употребляют такие сравнения, как «ужесточение по всем фронтам»: повышение ставок, повышение первоначального взноса. Также в их речи часты выражения «биржевой кризис», «кризис ликвидности», «ставка ЦБ» и даже такие вроде бы далекие от ипотеки слова, как «цены на нефть».

Откат на год назад

Ставки в среднем по рынку за декабрь 2007 г. – январь 2008 г. выросли примерно на 1%, говорит Василий Белов, гендиректор компании «Фосборн Хоум», одного из крупнейших кредитных брокеров. Ситуацию на рынке он характеризует с помощью индекса средневзвешенных ставок. Индекс «Фосборн Хоум» рассчитывается исходя из данных о кредитах, предоставленных клиентам компании различными банками; получается усредненная процентная ставка. Так вот, в ноябре этот показатель достиг своего максимума (по январю данных еще нет, но в компании не ожидают резких изменений). В ноябре индекс по рублевым кредитам составил 11,5%, а в долларах – 9,98%. В декабре индекс даже несколько снизился и составил в долларах США 9,90%, в рублях – 11,32%.

Василий Белов объясняет данное снижение ставки: «С рынка уже в ноябре ушли примерно 15% заемщиков, которые хотели получить кредиты с неподтвержденным доходом и без первоначального взноса, – ставки по таким кредитам всегда выше на несколько процентных пунктов. Зато им на смену пришли люди, которые готовы были вносить большой первоначальный взнос, они придерживали деньги и следили за ценами на недвижимость и, когда поняли, что начался рост, а лучших условий по ипотеке не будет, стали обращаться за кредитом».

Однако в январе уже наблюдалось незначительное повышение индекса – на 0,06% в долларах США и на 0,16% в рублях (данные по Москве) и он составил в Московском регионе 9,96% в долларах США и 11,48% в рублях. В большей степени изменения затронули кредитование новостроек, загородную недвижимость и залоговое кредитование – лучшие ставки по этим программам в большинстве своем увеличились, добавляет Василий Белов. Но в феврале 2008 г. в Московском регионе индекс «Фосборн» составил 9,95% в долларах США, в рублях – 11,46%.

Подняли свои ставки те, кто активно работает с ипотекой и на чью политику ориентируется большинство других банков: «ВТБ 24», Городской ипотечный банк, Русский ипотечный банк, «Уралсиб», Росевробанк, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), рассказывает Василий Белов. Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), говорит о поднятии ставок на 1–1,5% в среднем, упоминая такие названия, как «ВТБ 24», Первый чешско-российский банк (ПЧРБ) и др.

Замгендиректора Национальной риэлторской группы (NRG) Алена Киприелова напоминает, что Сбербанк РФ объявил о поднятии ставок еще в конце декабря прошлого года, а «ВТБ 24» повысил ставки на 0,5% по кредитам как в рублях, так и в иностранной валюте в среднем, в первую очередь – на кредиты без первоначального взноса. «Москоммерцбанк повысил ставки по ипотечным кредитам, одновременно увеличил первоначальный взнос для заемщика с неподтвержденным доходом (и увеличил срок выдачи кредитов до 30 лет, и отменил комиссионные сборы за рассмотрение заявки на кредит и выдачу кредита)», – добавляет Киприелова. Банки «Возрождение» и «КИТ Финанс» повысили ставки на покупку жилья в среднем на 0,5% в рублях и на 1% в долларах, а вот в Альфа-банке повышение коснулось в основном рублевых кредитов.

Алена Киприелова говорит также о другой тенденции: Росбанк, «Абсолют банк», Инвестсбербанк и некоторые другие оставили ставки по ипотеке пока прежними. «Более того, есть тенденции, противоположные общей ситуации на рынке: снизили ставки и/или улучшили условия по ипотечному кредитованию СКБ-банк – по кредитованию участия в долевом строительстве (от 15% в рублях), DeltaCredit – в долларах США на 0,5% по программе «Назначь свою ставку» до 8% (самый низкий процент, предлагаемый в настоящий момент на российском рынке)», – рассказывает эксперт. Киприелова объясняет подобную тенденцию маркетинговыми соображениями: банки, улучшая одни программы, ужесточают требования по другим. К примеру, Банк Москвы поднял с 7% до 9% базовую ставку по кредитам в швейцарских франках, одновременно предлагая новую для российского рынка валюту – японские иены под 6% годовых.

Удивительно, но на рынке продолжают действовать совместные программы некоторых застройщиков и банков. Самым ярким примером можно назвать программу «Новостройка под 8% в рублях» (правда, эта ставка действует только на стадии строительства) от «СУ-155», которую они начали летом 2007 г. и в которой участвуют Независимый строительный банк, Банк Москвы и банк «Зенит». Кроме того, действуют похожие программы у многих девелоперов: чуть лучшие условия предоставляет банк «Абсолют» для покупателей новостроек ПИК, банк «ВТБ 24» тоже предлагает чуть лучшие условия для некоторых застройщиков и т. п. Еще одно новшество, которое выглядит идущим вразрез с общими тенденциями рынка: «ВТБ 24» увеличил срок кредитования до 50 лет (при одновременном повышении процентных ставок). Так что ситуация со ставками не так трагична. Намного хуже обстоит дело с новыми требованиями к заемщику.

Не для художников

Как только стало понятно, что кризис ликвидности – это надолго, многие из банков пересмотрели свою политику в отношении заемщиков и серьезно ужесточили ее. Вот несколько новых тенденций, возникших на рынке в начале 2008 г.

Предпринимателям и вольным художникам – отказ. «Те заемщики, которые были вполне интересны банкам в начале 2007 г., сейчас не смогут рассчитывать на получение кредита», – заявила на пресс-конференции управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. В основном это относится к бизнесменам, а также к людям с неподтвержденным доходом. Кристина Рзаева, директор по продажам НБИК, говорит о том, что банки начали тщательнее подходить к выдаче ипотечных кредитов заемщикам с серыми доходами. Одобрения не получить тем, кто работает по трудовому договору (как правило, с ограниченным сроком действия), на гонорарной основе, и уж совсем не стоит надеяться на кредит вольным художникам, которые еще летом имели свой шанс. Кредиты subprime безработным, которые погубили американский рынок, на российском закончились, толком не начавшись.

Василий Белов говорит о том, что уже осенью 2007 г. ужесточился андеррайтинг. «Сейчас на рынке более строгие требования банков к качеству заемщиков, проверяются все данные», – подтверждает руководитель ипотечного центра компании МГСН Михаил Романов. «Банкам на сегодняшний день интересны заемщики с полностью подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами», – уточняет Кристина Рзаева. Все эксперты отмечают также, что увеличились сроки рассмотрения заявки. Раньше на это уходила неделя, а сейчас две недели – уже хорошо, рассказывает Михаил Романов. «Из всех банков сейчас только «ДжИ Мани Банк» выдерживает обещанные сроки одобрения заемщика и квартиры», – добавляет он.

Трудовой стаж должен быть не меньше четырех месяцев – именно за это время Пенсионный фонд успевает получить сведения о новом работнике, а банки могут удостовериться, что таковой действительно официально работает в организации. Проверяют и многие другие финансовые аспекты, поэтому одобрение кредитов затягивается на длительный срок. Впрочем, брокеры утверждают, что с их помощью можно достичь соблюдения указанных в рекламных проспектах сроков: налаженные личные отношения играют на этом рынке не последнюю роль.

Успеть за ценой

«Зарплаты не успевают за ценами, поэтому круг покупателей недвижимости с нуля неуклонно сужается», – говорит Кристина Рзаева. Затягивающаяся по времени проверка как заемщика, так и выбранной им квартиры удлиняет и без того небыструю процедуру купли-продажи недвижимости. Если летом 2007 г. заемщик мог рассчитывать стать собственником квартиры буквально через 1,5 месяца после обращения в банк, то сейчас в лучшем случае ему приходится рассчитывать на три месяца – и то если повезет. Медлительности добавляет и процедура регистрации, которая в столице длится ровно месяц, – ускоренная процедура пока отменена, по слухам, до сентября этого года.

Подобные задержки на растущем рынке фактически лишают ипотечных покупателей надежды успеть купить по цене, оговоренной в договоре задатка или аванса. Дело в том, что, когда банк дает добро на выбранную квартиру на вторичном рынке через 2–3 недели, цена квартиры к сделке повысится как минимум на 1–2% – именно такой рост сейчас наблюдается на московском рынке недвижимости.

Но тем не менее данные говорят о том, что в Москве покупатели пытаются успевать за этим ростом – сделки с участием ипотечных покупателей все же происходят, вопрос – какую цену они платят. Участились случаи, когда ипотечным покупателям сразу устанавливают завышенную на $10 000–15 000 цену даже в тех случаях, когда ипотечный кредит привлекается для обмена. Алла Цытович говорит, что с началом роста цен на рынке недвижимости увеличивается число одобренных, но не выданных кредитов.

С одной стороны, люди, имеющие жилье, уже достаточно состоятельны – при нынешних ценах многие стали миллионерами. «Но далеко не все осознают возможность, получив кредит, обменять однушку на двушку, двушку – на трешку. Хотя сумма кредита в этом случае требуется значительно меньшая и соответствует возможностям граждан», – рассуждает Киприелова. Именно на этих людей и будет направлена практически вся реклама как банков, так и ипотечных брокеров в ближайший год – это самая перспективная площадка для поиска клиентов.

Новостройки перехватывают инициативу

Эта тенденция пока весьма призрачна, но чем дальше, тем более отчетливо она будет проявляться. И хотя сейчас, по данным Белова, по-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95,4%), 4,6% договоров приходится на первичный рынок. Регистрационные органы получают данные об этих продажах лишь тогда, когда регистрируется право собственности, т. е. через 1,5–2 года после сдачи дома.

Иные данные у Владислава Луцкова, директора аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль»: в новостройках доля ипотечных сделок в первом полугодии 2007 г. превысила 30% и сохранилась на этом уровне до конца года. «Ужесточение условий для заемщиков не привело к сокращению доли ипотечных сделок, а всего лишь препятствовало дальнейшему росту», – говорит он.

Падающий доллар только укрепил любовь москвичей к кредитам в данной валюте. «В долларах США в январе 2008 г. в Москве было заключено около 88% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости, 10,9% приходится на кредитование в российских рублях, 1,1% – в швейцарских франках – такова статистика компании «Фосборн Хоум». В регионах по-прежнему наиболее популярны кредиты в рублях.

Еще одна важная тенденция начала 2008 г. – увеличение первоначального взноса. Значительно сократилось количество программ без первоначального взноса, утверждает Белов. Многие банки повысили размер первоначального взноса заемщика с 10% до 20–30%, рассказывает Алена Киприелова.

О предпосылках кризиса

На фоне значительного роста цен на недвижимость в начале года все чаще раздаются прогнозы о грядущем кризисе на рынке. Даже риэлторы, ранее уверенные в вечном росте цен в столице, сейчас уже на своих форумах говорят: «Понятно, что этот рост не надолго. Что ждет рынок дальше? Особенно если ему придется обходиться почти без ипотечных покупателей?» «Именно ипотека в конце 2007 г. позволила сложиться многим сделкам, именно она сделала 2007 год прибыльным для девелоперов и риэлторов», – считает Надежда Митрохина, замгендиректора инвестиционной компании МГСН.

И если в последний год ипотека была своеобразной поддержкой и поставщиком покупателей на рынок, то с поднятием цен до $6000 за 1 кв. м и выше (а это уже не кажется фантастикой), ужесточением условий кредита и повышением ставок надеяться на ипотеку весьма трудно. Уже ряды заемщиков уменьшились почти вдвое, они переключаются на более доступные рынки недвижимости, в частности на Подмосковье. С другой стороны, россияне нуждаются в улучшении жилищных условий. Согласно исследованиям рынков Восточной Европы, проведенным GE Money Bank, заинтересованность в улучшении жилищных условий – купить новое жилье или провести ремонт в имеющемся – высказали более половины опрошенных россиян. В ближайшие три года это планируют сделать 56%, а в ближайшие пять лет – 65%. Для сравнения: больше всего хотят улучшить жилищные условия в Чехии – 67% респондентов в ближайшие три года и 76% в ближайшие пять лет.

Из всех странах, принимавших участие в опросе, в России проявили весьма большой интерес к финансированию покупки жилья с помощью займа в финансовой организации – 68% опрошенных высказались за такой способ решения квартирного вопроса. Больше склонны к ипотеке лишь чехи – 81%. Большинство опрошенных россиян имеют серьезные накопления – 26 000 евро.

Налицо кризисная ситуация прямо по Марксу: клиенты хотят, а банки не могут. Если эта ситуация не продлится слишком долго, то у рынка недвижимости есть шанс выстоять, а если дело затянется на год или больше, то падение цен неизбежно.