Доходное место: Многообещающий Ростов
Учитывая это, девелоперы инвестируют в высококлассные объекты. “РГС Недвижимость” предлагает аренду офисов в БЦ Clover House (класс А, площадь офисов – 15 200 кв. м) на ул. Текучева (проект реализует созданная РГС ХК “Кловер Групп”, МФК Clover House открылся в III квартале 2007 г., общая площадь комплекса – 25 800 кв. м). По данным риэлторов, ставки аренды составляют 1300–1500 руб. за 1 кв. м. На Буденовском проспекте заполняется арендаторами БЦ Gedon (общая площадь – около 6000 кв. м, девелопер – ГК “Гедон”).
На пересечении ул. Текучева и Театральной на участке в 1,3 га ГК “ААА” построит 2-этажный автоцентр Lexus, говорит руководитель автохолдинга группы Михаил Осипов. Общая площадь центра – 6000 кв. м, он будет включать шоурум (1600 кв. м), сервисную зону на 28 постов, склад запчастей, зоны для отдыха покупателей, кафе. Открытие запланировано на начало 2009 г.
РОСТОВ – Ни один из сегментов коммерческой недвижимости в Ростове теперь не остается без внимания. В предыдущие пару лет девелоперы отдавали предпочтение офисным и торговым проектам – их строительство сейчас идет активно, и в ближайшие 1–1,5 года объем этих площадей превысит 1 млн кв. м. Но с этого года инвесторы готовы вкладываться и в складские комплексы и логистические центры.
Шанс для логистики
Складская недвижимость в Ростове в дефиците, предложение растет медленно, единодушно отмечают консультанты. Существующий объем складских помещений в городе составляет 400 000 кв. м, оценивает директор отдела складских и производственных отношений Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Егор Дорофеев, в основном это помещения классов D, C, B. Арендные ставки, по данным участников рынка, колеблются от 130 до 300 руб. за 1 кв. м.
Но в ближайшие несколько лет у Ростова есть шансы стать крупным логистическим центром на юге – за последний год о строительстве высококлассных терминалов заявили несколько компаний.
Первой к ростовскому рынку складской недвижимости обратилась Национальная логистическая компания (НЛК): в 2005 г. началось строительство терминала класса А “НЛК-Батайск” в 10 км от Ростова (федеральная трасса Ростов – Баку). Первая очередь объекта площадью 10 000 кв. м и емкостью 18 000 паллето-мест заработала в июле этого года. По окончании строительства, говорит специалист по связям с общественностью НЛК Полина Винокурова, общая площадь терминала составит 50 000 кв. м, емкость – около 70 000 паллето-мест.
Осенью 2006 г. ГК “Авалон” и британский инвестфонд Raven Russia почти за $50 млн выкупили участок в 47,6 га вблизи федеральной трассы М4-“Дон” (Аксайский район, рядом строится ТРК “IKEA-Мега”), здесь в ближайшие 1,5 года должен появиться мультимодальный логистический терминал международного класса. Для реализации проекта создано ООО “Логопарк Дон”, с которым на сентябрьском форуме “Сочи-2007” власти Ростовской области заключили инвестиционный договор. По данным гендиректора “Логопарк Дон” Алексея Борисенко, общая площадь объекта составит 220 000 кв. м, инвестиции превысят $200 млн, предполагаемый товарооборот – 630 млн руб.
О покупке участка площадью 15 га на трассе М4-“Дон” в Аксайском районе в сентябре сообщила и девелоперская компания Hermitage Construction & Management. По данным компании, здесь будет построен логистический комплекс “Эрмитаж-Южный”, площадь складов ориентировочно составит 70 000 кв. м, объем инвестиций оценивается в $100 млн.
Еще две крупные компании подыскивают площадки. Весной 2007 г. администрация Ростовской области заключила соглашение с MLP о строительстве логистического комплекса проектной стоимостью около $100 млн. А в сентябре чиновники подписали протокол о намерениях с “Евразией Логистик”. По данным областной администрации, строительство производственно-логистического комплекса планируется начать в 2008 г. и завершить к 2010 г., он станет одним из пунктов программы формирования международного транспортного коридора Юго-Восточная Азия – Китай – Казахстан – Россия – Европа на территории РФ.
“Ростов – важный транспортный узел для юга России, поэтому строительство логистического парка в этом городе входит в планы реализации сетевого проекта “Евразии Логистик”, – говорит ее директор по связям с общественностью Наталья Полухина. По ее словам, общая площадь ростовского комплекса составит примерно 300 000 кв. м, вместимость – около 500 000 паллето-мест. Сейчас “Евразия Логистик” рассматривает земельные участки вблизи основных трасс с возможностью организовать железнодорожную инфраструктуру, добавляет Полухина.
Если все проекты будут реализованы, то объем качественных складских площадей в ближайшие 1,5–2 года превысит 700 000 кв. м. Это удовлетворит текущий повышенный спрос, считает Дорофеев. Правда, сроки могут сдвинуться: зачастую участки за чертой города, подходящие для строительства крупных складских объектов, являются сельхозземлями и перевод их в другой статус длительный, отмечает гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий.
Метры для местных
В отличие от федералов местные компании инвестируют в складские проекты классов В и С. Такие комплексы востребованы региональными предпринимателями, говорит замдиректора АН “Парус” Максим Хмель. Зачастую под склады перепрофилируют бывшие производственные площадки. К примеру, часть бывших площадей “Ростсельмаша” компания “Мегамаркет” реконструирует в складской комплекс класса С+. По словам начальника коммерческого отдела Алексея Ельникова, неотапливаемые склады займут 34 000 кв. м, большая половина площадей уже сдана в аренду по 180 руб. за 1 кв. м (без учета затрат на электроэнергию).
Промышленный союз “Новое содружество” (в него входят ростовские “Ростсельмаш”, “Эмпилс”, “Клевер” и др.) перепрофилирует здание бывшего завода Копнителей в складской комплекс “Атлант” (класс В, общая площадь – 100 800 кв. м), рассказал член правления союза Юрий Рязанов. Первую очередь (35 100 кв. м) компания планирует ввести в 2008 г., а полностью центр должен заработать в 2009 г. “Атлант” расположен в промзоне Ростова и обеспечен хорошей транспортной инфраструктурой, железнодорожными путями, отмечает
Рязанов, также здесь будет находиться БЦ класса В – под него реконструируют 9-этажное административное здание.
Это не единственный офисный проект “Нового содружества”. Два 4-этажных здания, прежде бывшие техцентром “Ростсельмаша”, перепрофилируются в БЦ класса В “Форум”. По словам Рязанова, 6000 кв. м делятся на офисы площадью от 14 кв. м, планируется, что центр заработает в I квартале 2008 г., арендная плата составит 650 руб. за 1 кв. м в год. Инвестиции оцениваются в 85 млн руб. Также готовится к перепрофилированию в бизнес-центр класса С часть помещений завода “Конорд”, после реконструкции в аренду будет сдаваться более 6100 кв. м. В компании рассчитывают, что инвестиции окупятся за 4–5 лет.
Небольшие офисы по цене до 650 руб. за 1 кв. м ищет большая часть потенциальных арендаторов, говорит Хмель, но таких предложений немного. По наблюдению управляющего офисом “Риэлти-Ленина” Станислава Нови, есть дисбаланс: клиенты хотели бы обосноваться в новых качественных офисах, но существующее новое предложение их зачастую не устраивает по цене. В итоге ростовские предприниматели предпочитают поселиться в бывших НИИ, где ставка аренды может быть ниже в 1,5–2 раза стоимости аренды в современных БЦ.
Кроме высоких цен потенциальных арендаторов не устраивает транспортная доступность некоторых офисных центров, считает специалист по коммерческой недвижимости АН “Квартал” Дмитрий Саркисьян. Тяжело подъехать, например, к введенному в начале этого года БЦ “Купеческий двор” (общая площадь – 32 000 кв. м, класс В, девелопер – Строительная компания “Плеяда”, инвестиции – $18 млн) на ул. Серафимовича. На темпах заполняемости сказывается и масштабный ремонт внутри здания. Хорошим спросом пользуются офисы в БЦ “Белый слон” (общая площадь – 7200 кв. м, класс С, девелопер – “Единство”) на ул. Текучева: клиентов привлекают удобная транспортная развязка и небольшие кабинеты с готовой отделкой, говорит Саркисьян.
По данным замначальника отдела коммерческой недвижимости ЦН “Нирлан” Светланы Аксеновой, в центре города офисы сдаются по 650–900 руб. за 1 кв. м, в спальных районах – по 400–700 руб. Прирост с начала года составил всего 2–3%. Арендные ставки в БЦ даже немного снизились: если в начале года максимальная ставка достигала 1200 руб. за 1 кв. м, то сейчас – максимум 1100 руб.
Класс А на вырост
Впрочем, участники рынка полагают, что спрос на качественные офисы будет расти. “В город выходят федеральные и иностранные компании, в правилах которых обязательное нахождение офиса в бизнес-центре, – говорит Аксенова. – Вслед за ними и ростовчане начинают понимать престижность расположения в качественных зданиях”.
В ближайшие 1–1,5 года запланировано открытие еще нескольких центров класса А: совместный проект “Русских фондов” и “Строительных компаний Мазанова” – БЦ “Пять морей” (общая площадь – 37 000 кв. м, инвестиции – $30 млн) на ул. Нижнебульварной, торгово-офисный центр “Пересвет-Региона” (общая площадь – 40 000 кв. м, инвестиции – около $20 млн), проект многофункционального центра (торгово-офисные здания и отель, общая площадь – 48 000 кв. м, инвестиции – $60 млн) “РосЕвроДевелопмента” и конгресс-отеля Don-Plaza.
ADM Group в мае анонсировала строительство двух бизнес-центров с ориентировочными сроками сдачи во II квартале 2009 г. На Театральном проспекте компания построит 16-этажный комплекс “Театральный” класса В+ общей площадью 42 700 кв. м, на Буденовском проспекте рядом с ТЦ “А’стор Плаза” разместится БЦ “А’стор” класса А площадью 15 000 кв. м.
“Русские отели” тоже намерены начать строительство БЦ площадью 35 000–40 000 кв. м – участок в 0,5 га в границах ул. Социалистической и Соколова компания купила еще в прошлом году.
По оценке специалиста “Титула” Владимира Литвинова, срок окупаемости офисных проектов при сдаче площадей в аренду составляет 7–8 лет, доходность – 12–14% годовых.
Деньги в торговлю
С начала этого года арендные ставки и цена продаж торговой недвижимости выросли на 10–15%, говорит Сосницкий. В центре города, по данным аналитика отдела исследований C&W/S&R Алексея Алексеева, аренда торговых площадей обходится в среднем в $1200–3000 за 1 кв. м в год, покупка – в $4000–12 000 за 1 кв. м. Ставка аренды в спальных районах составляет $540–600 за 1 кв. м в год, минимальная цена продажи – $1000 за 1 кв. м. До конца года арендные ставки повысятся на 5–10%, рост продажных цен составит до 15%, прогнозирует Сосницкий.
Пока к качественным помещениям, по мнению Алексеева, относятся только Мегацентр “Горизонт” (пр-т Нагибина, площади сейчас увеличиваются до 120 000 кв. м) и торговый центр моды “А’стор Плаза” (Буденовский проспект, общая площадь – 22 000 кв. м, инвестиции – $18 млн). До 80% торговых площадей в Ростове приходится на долю встроенных и пристроенных помещений на 1-х этажах жилых домов.
Впрочем, строительство крупноформатных торговых объектов сейчас в активной фазе – торгово-развлекательные комплексы, продуктовые и специализированные гипермаркеты вскоре появятся практически в каждом микрорайоне Ростова. Так, на ул. Левобережной строится ТРК “МегаМаг” (общая площадь – 63 000 кв. м, девелопер — концерн “Единство”, инвестиции – $80 млн), на пр-те Нагибина – ТРК “Шоколад” (общая площадь – более 70 000 кв. м, девелопер – ГК “Мир Комвек”, инвестиции – $60–70 млн), на ул. Малиновского – ТРЦ “Калинка-малинка” (общая площадь – более 70 000 кв. м, девелопер – Adm Group, инвестиции – $80 млн), в Аксайском районе недалеко от
Ростова – IKEA и “Мега” (общая площадь – 140 000 кв. м, инвестиции – более 3,5 млрд руб.).
У екатеринбургской “КИТ-Кэпитал” есть участок в Мясниковском районе (около 10 км от Ростова) для строительства ТРЦ “Кит” площадью 50 000 кв. м. Участок огорожен, но масштабных строительных работ пока не видно. УК “Молл Менеджмент” готовит проектную документацию для ТРК Park House (общая площадь – 100 000 кв. м, инвестиции – $100 млн) в районе Театральной площади. А калининградская группа “Вестер” только месяц назад подписала с мэрией Ростова инвестиционный договор о строительстве ТРК “Гранд-Ростов” на ул. Лелюшенко. Общая площадь комплекса составит 100 000 кв. м, объем инвестиций – 2,5 млрд руб.
ТРК будут вводиться постепенно: ближайшее открытие – “IKEA-Мега” в ноябре, большинство других объектов девелоперы планируют закончить в 2008–2009 гг. Таким образом, после реализации всех проектов объем торгово-развлекательных площадей в Ростове подберется к отметке 800 000 кв. м.
Ритейлеры-собственники
Расширяет свою сеть в Ростове Metro Cash & Carry. Первый ТЦ площадью 8600 кв. м уже два года работает на ул. Доватора, сейчас строится второй объект в районе Александровки. По данным компании, инвестиции составят около 20 млн евро.
“Раменке” в Ростове не повезло: гипермаркет “Рамстор”, занимавший в Мегацентре “Горизонт” с 2004 г. 6800 кв. м, весной этого года свернул свою деятельность. Договор аренды истек, а новый с компанией не заключили из-за пересмотра “общей концепции функционирования” комплекса, говорил тогда замгендиректора “Рамэнки” Мурат Дуран. По словам гендиректора “Горизонта” Дана Полонского, ТРК не устраивали нарушения сроков оплаты аренды и снижение объемов продаж якорного арендатора. После расширения торговых площадей комплекса до 120 000 кв. м какой-либо продуктовой сети предложат в аренду до 15 000 кв. м, не исключено, что арендатором станет Carrefour.
Таким образом, пока единственным работающим продуктовым гипермаркетом в Ростове остается “О’кей” (общая площадь – 13 400 кв. м, инвестиции – $15 млн), который “Доринда Холдинг” открыл летом 2005 г. на ул. Добровольского. Сейчас компания завершает аналогичный проект на ул. Малиновского. Второе зимнее открытие — гипермаркет “Лента” в пос. Янтарный (Аксайский р-н). Общая площадь магазина составит около 12 000 кв. м, инвестиции компании оцениваются в $20 млн, рассказывает менеджер по связям с общественностью “Ленты” Светлана Немиро.
Другие продуктовые ритейлеры ориентируются на аренду площадей в строящихся ТРК: например, в центре “Шоколад” должен разместиться гипермаркет “Седьмой континент”, в “Меге” – Auchan, в “Гранд-Ростове” – “Вестер”.
Вкладывают в недвижимость и местные компании. По словам совладельца “Мега-Дон” (58 магазинов “Империя продуктов”) Ашота Хбликяна, компания строит в центре города ТЦ площадью 7500 кв. м и стоимостью 100 млн руб. и два магазина в Северном жилом массиве. Кроме того, в 2008 г. в городах области, говорит Хбликян, должны открыться 5–8 магазинов “Империя продуктов” по 800 кв. м.
Похожие планы у ростовского франчайзи “Пятерочки”: “Агроторг-Ростов” намерен построить универсамы площадью 1000–1500 кв. м в восьми областных городах и районах, рассказывает директор компании Игорь Дмитренко. Объем инвестиций в один магазин – 26 млн руб.
Ремонтный бум
В этом году в Ростове начался бум открытия гипермаркетов товаров для ремонта и обустройства дома. В начале октября заработал магазин санкт-петербургской сети товаров для дома “Санта Хаус” (арендует более 4000 кв. м в “Горизонте”). Инвестиции составили 80 млн руб., окупить затраты компания планирует за 3–4 года, говорит гендиректор “Лавенты” Тигран Гукасян. Компания ведет переговоры с собственниками торговых площадей об открытии не менее 4–5 “Санта Хаус” площадью от 2500 кв. м.
Пыталась не отстать и Castorama. Но работу магазина (общая площадь – около 13 500 кв. м) на ул. Малиновского, открытого 3 октября, уже на следующий день приостановила региональная служба Госстройнадзора Ростовской области (ГСН РО) совместно с органами прокуратуры и пожарным надзором: у ООО “Касторама Рус” нет проекта, прошедшего экспертизу, и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также нарушены нормы пожарной безопасности, сообщил руководитель ГСН РО Виталий Власов. Гендиректор “Касторамы Рус” Олег Писклов говорит, что компания работает “с администрацией города и области, для того чтобы открыть магазин как можно быстрее”. По мнению Власова, на согласование документов потребуется не меньше месяца.
В октябре открылся гипермаркет питерской сети “Максидом”: площади компания арендовала в ТЦ “Меркурий” на ул. Орской, инвестиции оцениваются в $20 млн. В ноябре планирует начать работу ТРК “Мега”, где товары для дома представят IKEA и Leroy Merlin.
Подыскивает площадки для трех гипермаркетов стройматериалов калининградский “Бауцентр”. В ростовские проекты компания готова вложить до 1 млрд руб.
Новые автосалоны
Чтобы соответствовать требованиям автопроизводителей, ростовские дилеры продолжают вкладываться в создание новых автосалонов. С весны 2007 г. в автосалоне “Панавто” (дилер Mercedes-Benz, Jeep, Chrysler, Dodge) на ул. Вятской представлен только Mercedes-Benz, другие марки переехали в новый комплекс (1500 кв. м) на ул. Пойменной. “М-Сервис” рядом со своим центром Subaru на ул. Вавилова построил шоурум для Alfa Romeo (около 300 кв. м).
Став в августе этого года дилером Maserati, ГК “Гедон” (также является дилером и владеет автосалонами Porsche, Volkswagen, Skoda, Opel, Chevrolet, Mitsubishi) разместит автосалон площадью 250 кв. м на 1-м этаже своего БЦ Gedon на Буденовском проспекте. А в районе ул. Мечникова группа строит автогород общей площадью более 30 000 кв. м, где разместятся автосалоны Mitsubishi, Skoda и General Motors. Строительство должно завершиться через 1–1,5 года, инвестиции составят около $20 млн, срок окупаемости – 5–7 лет.
В 2008 г. должен заработать новый автосалон “Юна Моторс” (дилер Honda) недалеко от IKEA. Площадь работающего дилерского центра на ул. Троллейбусной – 1200 кв. м, но увеличение объема продаж требует увеличения площадей.
Дилеры неохотно говорят о сумме инвестиций, по разным оценкам, затраты на открытие автоцентра в Ростове составляют $4–7 млн.
Официальный дилер Mazda в Ростове – компания “Формула-М” (входит в ГК “ААА”) завершает строительство автоцентра площадью 6700 кв. м на ул. Текучева. Опрошенные участники рынка признают, что это будет самый большой монобрендовый автоцентр в городе. По словам менеджера по маркетингу и рекламе Яны Водиновой, в новом трехуровневом комплексе разместятся демонстрационный зал на 14 авто, сервисный центр, склад запчастей, офисы, зона отдыха для покупателей и паркинг.
Еще один автоцентр – Mitsubishi “ААА” построит до конца 2009 г. ул. Доватора (участок – 1,2 га). Общая площадь объекта составит 4500 кв. м, шоурум займет 850–1000 кв. м, сервисная зона будет рассчитана на 22 поста. Руководитель направления машиностроения и транспорта по России и СНГ A.T. Kearney Евгений Богданов считает, что строительство автоцентра Lexus может обойтись компании в $10–15 млн, Mitsubishi – в $7–8 млн.