Громкие имена: Дедушка девелопмента Европы

Ирландский бренд Redquartz Developments еще недавно мало кому в России что-то говорил. Да и сама маленькая страна Ирландия с населением 4,5 млн лишь недавно заявила о своей самостоятельности, освободившись из-под опеки Великобритании и пытаясь строить у себя не хуже, чем делают это в США. Зато 45 млн человек в мире считают себя ирландцами по происхождению.

Бизнес Redquartz Developments с компаниями-партнерами (Redquartz), возглавляемый Патриком Келли, которого на рынке недвижимости иногда называют дедушкой европейского девелопмента, очень разнообразен. Это набор услуг от гостиничного и курортного девелопмента до строительства спортивных объектов и управления ресторанами. В этом году холдинг объявил о намерении построить не менее 15 многофункциональных центров в городах России на сумму $1 млрд.

Вы впервые в Москве? Какое впечатление от города?

Ваш город впечатляет уроженца компактной Европы своими масштабами. Когда мы ехали в машине из аэропорта “Домодедово”, мне и моим коллегам было удивительно наблюдать из окна Москву, которая растянулась на много километров. Мы ехали и ехали, а город все не кончался. Оказавшись на улицах столицы, я был приятно удивлен, что все люди так современно выглядят, элегантно одеты.

С какой целью вы приехали в Россию? Верна ли информация в лентах новостей, что ваша компания построит несколько многофункциональных комплексов в региональных городах России?

Мы действительно собираемся строить объекты разного назначения – торговые, гостиничные, офисные, жилые – в регионах России. В основном это будут крупные объекты, может быть, даже застройка кварталами, в которых возведем разные виды недвижимости, не только жилье. Хотелось бы освоить около 15 таких площадок. Пока присматриваемся к русским компаниям, которые могли бы стать партнерами в проектах. Но площадки принадлежат не нам, а будущим партнерам, поэтому мы пока не можем говорить, где находятся участки и кто их владельцы. Могу только сказать, что людей, которые нам нравятся и с которыми мы хотим работать, нашли.

Объем инвестиций в эти проекты составит около $1 млрд. Рассчитываем на доходность выше 17%. Первые четыре комплекса начнем строить в ближайшие восемь месяцев в городах-миллионниках. В целом программа рассчитана на восемь лет. Но если честно, то я бы хотел, чтобы наша компания работала в России 1000 лет. Из всех стран с быстро развивающейся экономикой именно в России самая стабильная ситуация для иностранных инвесторов. И положение на рынке недвижимости в вашей стране не похоже на то, что можно наблюдать в государствах Восточной Европы. Россия скорее будет развиваться по сценарию западноевропейских рынков.

Но со стороны Redquartz нет игры в одни ворота. Мы видим желание многих русских игроков заниматься бизнесом в Европе. Потому, может быть, организуем какую-нибудь российско-ирландскую компанию.

В России сейчас самым модным регионом стал Краснодарский край и Сочи. Вы не планируете строить в Сочи?

Поскольку у нас есть опыт девелопмента олимпийских объектов (строительство объектов в олимпийских деревнях для Игр в Турине в 2006 г., таких как отельный комплекс Pragelato, консалтинг проекта спортивного комплекса на территории школы для девочек в Ратдауне, Глинэджиэри, Дублин), для нас понятно, что такое Сочи и как город будет развиваться ближе к 2014 г. Главное – понять, что будет после Олимпиады со строящимися неспортивными объектами. Помните, как в канадском Монреале получилось? Там цены на недвижимость в олимпийских деревнях после проведения XXI летних Олимпийских игр в 1976 г. резко упали. Но у олимпийских объектов есть вторая жизнь, в которую мы верим. Вряд ли мы будем строить в Сочи спортивные сооружения, но вполне возможно, что поучаствуем в проектах различных гостиничных и многофункциональных комплексов, в курортной инфраструктуре, одним словом. Пока мы изучаем ситуацию.

Ирландский рынок недвижимости, наверное, самый молодой среди европейских стран. Потому, быть может, вам близки и понятны развивающиеся рынки, в частности российский?

Да. Ирландию вообще можно назвать молодой страной. И потому, что она только-только вышла из тени Великобритании и завоевывает собственный статус на мировом рынке, и потому, что у нас 55% населения моложе 30 лет! Многие отрасли национальной экономики, промышленности находятся в развитии, почти как в России. Если говорить о состоянии русского рынка недвижимости, то у вас сейчас только 10 часов утра.

Если у нас 10 утра, то сколько же в Ирландии?

Примерно 10.30.

Действительно ли в своей стране Redquartz считается крупнейшим гостиничным оператором?

Судить вам. Наша гостиничная сеть включает в себя 8000 номеров в Ирландии. За последние три месяца купили 15 отелей “4 звезды” в Бельгии. Мы владеем и управляем отелями и проектами в Италии, США, на Мальте. В структуре нашего холдинга есть такая компания — Redquartz Hospitality. Через нее члены моей семьи управляют своими долями в нескольких гостиничных компаниях. Redquartz Hospitality объединяет пять отдельных компаний, каждая из которых имеет свой собственный административный аппарат, партнеров и филиалы. Среди них – Choice Hotels Ireland, PREM Group Limited, Heuston Hotels Limited, Thomas Read Group, Independent Leisure Solutions. У всех компаний, входящих в Redquartz Hospitality, одинаковая структура основных активов и владения компанией.

Каждый объект собственности принадлежит непосредственно группе инвесторов. Собственность либо находится в аренде, либо управляется по контракту компанией-оператором. Политика состоит в том, что директору каждой компании принадлежит от 5% до 10% собственности. Кроме того, он может иметь долю до 10% в операциях компании. Это достигается путем владения коммерческой фирмой или иными подходящими средствами. Эта модель позволила компаниям развиваться в очень быстром темпе.

Насколько мы понимаем, отельный бизнес – ведущее направление Redquartz. Какие из всемирно известных отелей находятся у вас в управлении, в собственности?

Мы купили недавно несколько гостиниц в Европе под управлением известных брендов, среди них – Holliday Inn. В 2006 г. компания Redquartz Boundary, также входящая в наш состав, приобрела гостиничный комплекс Sawgrass Marriott в штате Флорида, США. В Sawgrass Marriot 508 номеров, 24 люкса для VIP-персон, 80 вилл класса люкс на двоих, три открытых бассейна, помещения для проведения досуга, оздоровительный центр, помещения для проведения конференций и встреч и многое другое.

Создается впечатление, что Redquartz — компания замкнутого цикла, в которой есть все – от строительных ресурсов до управленческих.

Наша группа компаний выполняет замкнутый цикл работ. Прежде всего мы, как девелопер, развиваем проекты, а также владеем недвижимостью, управляем ею, инвестируем в нее. Основной тип наших объектов недвижимости – это mix-use комплексы. Главный принцип нашей работы тоже строится на mix-use, или на партнерстве в проектах.

Вообще, для большой девелоперской компании более правильный путь – быть многофункциональным холдингом, чем участвовать в проектах, где важные части общей работы выполняют абсолютно разные организации. Ведь их не объединяет ни единая миссия, ни философия, ни идея, ни бизнес-концепция.

Однажды мы решили, что хотим не просто строить дома или улицы, а формировать стили жизни разных категорий людей.

В России многие организации тоже пришли к принципу работы на рынке, напоминающему ваш, когда разные функции собираются в один холдинг и все делается с нуля и под ключ. Но русских игроков все еще волнует вопрос, как строить, что строить, где и зачем.

Если хочешь добиться высокого качества, то лучше все делать самому. Кроме того, такой подход к бизнесу позволяет владельцу достичь максимальной доходности проектов.

В нашей собственности кроме отелей много других объектов. Например, бары и рестораны, которых 35. Вообще, одной гостиницы недостаточно. К ней клиенту требуется масса разных объектов, особенно если это отель в курортном месте. Сам я предпочитаю такой отдых, который подходил бы всей моей семье – от детей до внуков, когда мы вместе останавливаемся в одном и том же отеле и находим занятия по себе, не мешая друг другу. И еще важная вещь – все должно быть экологически чистым. Экологии и здоровью в бизнесе уделяем особое внимание.

То есть многие направления бизнеса, которыми занимается Redquartz, служат подспорьем отельному делу?

Да, они нужны в гостиницах, чтобы сделать их полноценными местами для отдыха или курортами. Например, велнес у нас очень развит, есть сеть филиалов медицинской помощи, которые незаменимы на горнолыжных курортах. В нашей собственности известный в Европе комплекс, включающий в себя гольф-клуб и гостиницу Carton House. Развитием оздоровительных клубов у нас занимается компания Independent Leisure Solutions, пабами и ресторанами – Thomas Read Group. В 2006 г. она открыла четыре новых объекта: Champagne Bar в ресторанном комплексе Ron Blacks, Дублин, Apron Bar – новый бар в аэропорту Дублина, Winding Stairs в Дублине – книжный магазин и ресторан с винным баром, а также паб Thomas Read в Смитфилде.

Мы развиваем и проекты различных многофункциональных комплексов, владеем сетью небольших магазинов, известных под брендом Fresh.

Любой проект выигрывает, если он представляет собой полноценный “набор услуг”. Например, мы сейчас строим в г. Сарасоте (Флорида, США) огромный квартал Sarasota Bayside, который будет наполнен массой различной недвижимости и услуг кроме жилья.

Расскажите подробнее об этом опыте.

Квартал будет напоминать чем-то французские Канны, в нем будут общественные пространства для времяпрепровождения. Изюминка проекта в том, чтобы вывести американцев, привыкших жить за своими заборами, на улицы города. Получается такой город в городе. Квартал будет расположен в центре Сарасоты. Это трудоемкий проект, требующий времени. Мы им занимаемся уже около восьми лет. Надо было получить огромное количество согласований и разрешений. Несмотря на то что правительство города согласно на это строительство, проект такого рода должен быть одобрен всеми жителями окрестных кварталов, выдержать три общественных совета. На данный момент нам осталось пройти еще два совета. Кроме того, мы собирали землю под эту большую стройку по частям, покупали ее у разных собственников, всего нужно было 7 га. Пока все затраты составили $1 млрд. Правда, сейчас не очень благоприятное время в США из-за ипотечного кризиса. Но уже через два года ситуация может выправиться. И тогда мы начнем продажи недвижимости в проекте.

Много ли жилья в проекте?

Около 80% составляют жилые здания. Но среди них не только такие дома, которые представляют собой жилье в понимании русского человека. В нашем квартале будет как жилье для покупки, так и мини-отели, в которых есть апартаменты для аренды. Ведем и переговоры с компанией Hyatt о приобретении их гостиницы и открытии в новом районе нашего сарасотского проекта кондоминиум-отеля Hyatt.

Компания Redquartz также изучает возможность присоединения комплекса The Ritz-Carlton к новому району в Сарасоте. The Ritz-Carlton расположен на северо-восточной границе гавани Sarasota Bayside.

Сколько инвесторов участвует в строительстве этого города в городе кроме Redquartz Developments?

Всего шесть партнеров. Среди них, например, есть крупная торговая компания Casto, которая отвечает за торговые центры и супермаркеты в нашем проекте Redquartz выступает в роли одного из инвесторов и девелопером всей площадки.

Получается самодостаточный район, в котором у жителей все будет?

Такие типы районов распространены в некоторых странах Европы, Канаде, некоторых городах США. Мне кажется, так удобно жить в больших городах, чтобы не тратить время в транспортных пробках и не загрязнять окружающую среду, отправляясь за покупками, в ресторан или в кино в другой район. В России, кстати, я тоже вижу перспективы для создания таких многофункциональных кварталов, как мы строим в Сарасоте. Мы, ирландцы, вообще за спокойную, размеренную, мирную жизнь.

Что выгоднее для инвестора и девелопера – построить город в городе или возвести тот же объем жилых, развлекательных, офисных и торговых центров по отдельности, в разных частях города?

Трудности возникают, когда пытаешься создать один большой участок из разрозненных частей для такого квартала, как у нас получилось в Сарасоте, и подключить к нему такую массу инженерных коммуникаций. Но квартал, как правило, оправдывает затраты инвестора, когда в нем начинает продаваться и сдаваться в аренду недвижимость. Ты собираешь сливки с продаж, в том числе благодаря многофункциональности своего объекта.