На асфальте: Рынку вопреки

Чем на самом деле является ипотека новостроек – самостоятельной финансовой услугой или всего лишь частью условий по покупке квартиры в строящемся доме? На московском рынке ипотеки новостроек этот вопрос только начал проясняться. Но похоже, что мировой ипотечный кризис заставит отложить развитие рынка в долгий ящик.

Кредит на то, чего нет

Внешне заем на покупку квартиры в строящемся доме выглядит как потребительский кредит без обеспечения, только на существенно большую сумму. Однако это не так, говорит директор по продажам группы компаний “Домостроитель” Сергей Махоткин. “Потребительский кредит перестал быть возможным решением для жилищной проблемы более двух лет назад”, – добавляет он. Лимиты по необеспеченным потребительским кредитам не превышают $25 000–30 000, на эту сумму можно купить в лучшем случае 15 кв. м в Подмосковье. По данным Владимира Мильдзихова, руководителя направления ипотечного кредитования “МИАН – Агентство недвижимости”, размер среднестатистического ипотечного кредита – $130 000–170 000.

Махоткин считает, что возможность купить новостройку в кредит в первую очередь зависит от застройщика. Если застройщик берет на себя труд договориться с банком и предоставить ему всю необходимую информацию о проекте и получить его одобрение (этот процесс получил название аккредитации), то покупателю ответят “да” на его вопрос о возможности кредитования. В ином случае ипотека невозможна, невзирая на все усилия покупателя. И таких “неипотечных” новостроек в Московском регионе, по данным Владимира Мильдзихова, около 85% от всех строящихся многоквартирных домов.

Чуть оптимистичнее в оценках этого рынка директор департамента городской недвижимости Vesco Realty Лана Волохина, которая считает, что новое жилье продается в кредит в 30% домов. Дело обстоит намного лучше с самыми дешевыми новостройками. По данным Махоткина, в настоящее время с помощью ипотеки на рынке первичной недвижимости экономкласса в Подмосковье приобретается до 45–50% квартир, а представители отдела продаж “СУ-155” этим летом озвучивали такие данные: продажи по ипотеке квартир в их домах составили до 40%.

По оценкам директора департамента по работе с финансовыми институтами банка DeltaCredit Вадима Пахаленко, приводимым агентством “Финам”, в настоящий момент на ипотеку приходится 10–12% сделок с недвижимостью, совершаемых в России, а в отдельных регионах этот показатель достигает 50–70%.

Что касается объема кредитования строящегося жилья, то в ответ на этот вопрос приводились только какие-то общие цифры. По прогнозам банковских экспертов, объем выданных в 2007 г. ипотечных кредитов составит $31 млрд, из них примерно $12–15 млрд должно прийтись на рынок новостроек. Таким образом, несмотря на то что далеко не каждую новостройку можно купить в кредит, ипотека уже стала заметным явлением на рынке новостроек, и это случилось именно в 2007 г.

Что до конкретных схем сделок по ипотеке, то, как считает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании “Домострой”, как правило, банки готовы кредитовать объекты, реализуемые застройщиками в соответствии с 214-ФЗ или по схемам, действующим до вступления в силу этого закона.

Анализируя правовую основу кредита на новостройки, Вячеслав Шаламов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы, отмечает, что кредит предоставляется банком на финансирование строительства, обеспечением по кредиту в указанном случае является залог прав требования по договору долевого участия, а также кредиты на приобретение недвижимости на этапе строительства могут предоставляться банками под поручительство юридического лица.

Схем по таких сделкам фактически две. “Заемщик заключает с банком кредитный договор и договор залога прав. Отдельно заемщик заключает договор инвестирования с праводержателем (обычно им является застройщик или девелопер)”, – рассказывает Мильдзихов. Во втором случае обеспечением кредита может выступить вексель. “В случае вексельной схемы банк получает в залог вексель компании-застройщика как обеспечение кредита”, – говорит Михаил Романов, руководитель ипотечно-лизингового департамента МГСН.

Некоторые банки в качестве условия получения кредита требуют поручителя (или нескольких) с доходом не ниже, чем заявлен у заемщика. Поручитель необходим, как правило, до получения прав собственности на квартиру – так поступает Сбербанк, такое условие выдвигает и “ВТБ 24”. В ряде случаев продавец новостройки выступает сразу же и поручителем заемщика – именно так происходит в кредитных программах под 8% на новостройки, предлагаемые “МГСН-инвест” и “Бест Консалтинг”.

“Если застройщик и банк подписывают между собой ипотечное соглашение и оговаривают все залоговые условия и условия работы с клиентами, это заметно ускоряет процесс. Если человек целенаправленно обращается к компании-застройщику за покупкой квартиры, то он 100%-но получает кредит. Поручителем при такой схеме работы выступает застройщик, поскольку он берет на себя обязательства достроить объект”, – сообщили в пресс-службе компании “СУ-155”.

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что ипотека новостроек является далеко не самостоятельным кредитным продуктом, впрочем, это вполне укладывается в мировую практику. “Ипотека – не самостоятельная услуга, если судить по западному опыту, – рассказывает Олег Шинкарь, генеральный директор рекламно-выставочного холдинга “Привет” (компания – организатор выставок “Недвижимость”, “Второй дом”, MREF). – Там на каждый конкретный объект-новостройку есть своя форма ипотеки, а покупатель уже получает готовое “упакованное” предложение, куда включены и жилье, и программа банка. Ведь человеку нужен не абстрактный ипотечный кредит, а ипотечный кредит на квартиру, которую он выбрал. А этот объект кредитует только один банк и только на таких условиях. В этом и проблема. То есть абстрактно вроде бы банки готовы давать деньги, но конкретно...”

К этому мнению присоединяется Федор Сарокваша, директор по рекламе и PR ГК “СУ-155”: “Ипотека довольно давно выведена на рынок, и люди активно следят за ее развитием. Поэтому, приходя в офис продаж, потенциальные покупатели в любом случае интересуются, продаются ли квартиры в кредит”.

Считается, что банки боятся высоких рисков, связанных с рынком нового жилья, а именно недостроя, и посему кредитование в этой сфере развивается весьма неактивно. Но доступность ипотеки новостроек зависит от того, насколько застройщик готов идти навстречу банкам и тем самым покупателям, чтобы у них был выбор из нескольких финансовых услуг на одну квартиру. Пока застройщики в массе своей не готовы к активной работе с ипотекой как весьма сложной в технологическом и финансовом плане, так и требующей определенной прозрачности.

Это нежелание можно было наблюдать на выставке “Недвижимость-2007”. Из доброго десятка объектов, предлагаемых риэлторскими компаниями и большинством застройщиков, лишь на 1–2 можно было получить ипотеку. Несколько домов, плакаты о продаже которых со штампиком “ипотека” встречались с завидным постоянством, тоже уже не продаются в кредит. Объяснение от менеджеров, работающих на стенде, было стандартным: “А там квартир осталось всего 1–2, зачем их продавать по ипотеке?” Невозможно купить в кредит и самые интересные по соотношению цена/качество объекты – они хорошо продаются и так, говорят застройщики.

И только останавливающиеся продажи заставляют застройщиков прибегать к ипотеке, на которую возлагают главные маркетинговые надежды, в том числе по возможности удержать ценовую планку при пониженном спросе. Сергей Махоткин говорит: “На протяжении последних лет ипотека являлась одним из сильнейших драйверов развития рынка недвижимости”.

“Ипотека и ограниченность площадок в городе – два стимула к тому, чтобы цены на жилье не падали”, – считает Шинкарь. И если вдруг ипотека уйдет с рынка, то застройщикам придется нелегко.

Уйдет или останется?

А предпосылки к тому, что ипотека новостроек будет к концу года сильно сокращена, есть. На той же выставке “Недвижимость” в кулуарах говорили о том, что выдачу кредитов на новостройки сейчас фактически свернули крупнейшие банки. Официально многие банки заявили о переносе секьюритизации своих кредитных портфелей.

Свой прогноз о том, что 30–40% ипотечных банков остановят в ближайшие 2–3 месяца выдачу ипотечных кредитов, дал президент и председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов (по информации “Прайм-ТАСС”). Причина понятна: в условиях ипотечного кризиса банкам сложно находить долгосрочные источники фондирования. Однако пока, по информации Шаламова, все банки, работающие на рынке ипотечного кредитования, продолжают выдавать кредиты.

“Недостаток ликвидности, связанный с американским ипотечным кризисом, затронул и российские банки, и они пересматривают в сторону уменьшения программы корпоративного финансирования, в том числе и на строительство. Произошло повышение ставок на 1% в корпоративном секторе”, – говорит Михаил Романов. Он считает, что на розничном кредитовании эта проблема пока не отразилась. “Но уже есть тенденция к более тщательному андеррайтингу, технически увеличены сроки на большие лимиты, некоторые банки пересмотрели позицию по VIP-заемщикам”, – добавляет Романов.

Ипотечный кризис затронул такие программы банков, как нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости, ломбардные схемы, однако в большинстве своем они с новостройками не связаны, добавляет Виктория Щербакова, руководитель брокерского направления ипотечной брокерской компании “Кредит Макс”.

Еще один фактор, который может повлиять на рынок новостроек, – конфликты застройщиков с государственными службами. Наиболее широкую огласку получило судебное решение, связанное с неуплатой налогов компанией МИАН (встречный иск компании к ФНС будет рассмотрен 1 октября) и с заявлением ФАС, адресованным питерской компании “Строймонтаж”, по поводу некорректной рекламы ипотеки на их объекты. Согласно сути претензии таким правом по закону наделены только финансовые учреждения, имеющие соответствующую лицензию.

Если такая практика будет распространена на весь рынок, то ипотека новостроек может сильно пострадать – до сих пор ее преимущественно продвигали именно застройщики, а не банки. Однако, считает Мильдзихов, так как претензии ФАС к компании “Строймонтаж” предъявлялись не к самому факту рекламы ипотеки, а к содержанию рекламных носителей, то кардинальных перемен на рынке ипотеки не ожидается.

Виктория Щербакова тоже считает, что частные случаи не меняют динамики развития этого сектора, рынок ипотеки новостроек работает и будет работать в обычном режиме. Сергей Махоткин добавляет, что ипотечный кризис на Западе вряд ли сможет оказать воздействие на рынок кредитования новостроек, так как банки не могут секьюритизировать кредиты до получения права собственности, т. е. до того момента, когда эти квартиры уже ничем не будут отличаться от вторички, а этот срок составляет от одного до двух лет.

Еще один конфликт, который имеет шансы повлиять на рынок и, что более вероятно, на взаимодействие между банками, ипотечными брокерами и застройщиками, связан с поиском виноватых в приостановке выдачи кредитов Москоммерцбанком. Банк обвинил брокеров в том, что они предоставляли ему “дефолтных” заемщиков и поддельные документы. В целом это привело к тому, что уровень доверия между банками и брокерами снизился, что может негативно сказаться на выдаче кредитов.

В последний год наметилась тенденция к тому, что брокеры аккредитуют новостройки в различных банках, тем самым давая покупателям хоть какой-то выбор программ. Директор департамента ипотечных сделок компании “Фосборн Хоум” Наталья Россошанская считает, что ипотечные брокеры сейчас могут предложить достаточно широкий выбор новостроек – либо уже аккредитованных, либо тех, которые возможно аккредитовать в том или ином банке. Эта практика сейчас оказывается под угрозой.

Еще одним фактором, сужающим рынок ипотеки, оказываются, как ни странно, низкие ипотечные ставки, которые предлагают банки совместно с застройщиками. Неожиданный эффект на события последнего времени отмечает пресс-служба “СУ-155”: “В ГК “СУ-155” резко возросла доля выкупа квартир по полной стоимости. Стоит отметить, что после объявления некоторыми банками о снижении процентной ставки и отмене первоначального взноса в равной степени растет спрос на ипотеку и увеличивается количество людей, покупающих квартиру по 100%-ной цене”.

Михаил Романов считает, что ставка 8%, которая предлагается сейчас на некоторые из строящихся объектов, на самом деле выгодна банкам, невзирая на то что она ниже инфляции. “Важно лишь то, под какую ставку привлечены ресурсы самим банком. Скажем, если под 5%, то банк спокойно может выдавать валютные кредиты по ставке 7–8% и получать в рамках совместных программ с застройщиком поток клиентов”, – обозначает он пути развития этого рынка.

Что дальше?

На рынке ипотеки новостроек присутствуют как программы со ставками ниже инфляции, которые тем не менее выгодны банкам, так и факторы, которые явно сужают рынок ипотеки, делая его менее доступным для покупателей. Главным же двигателем развития ипотеки новостроек выступают весьма низкие доходы населения, которое если и может позволить себе покупку жилья, то только с помощью кредита.

Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга инвестиционной компании МГСН, говорит о том, что после прошлогоднего 100%-ного подорожания недвижимости возможность ее приобретения в ближайшей перспективе (даже с привлечением кредитных средств) осталась лишь у немногих. “Соответственно, не стоит и ожидать, что потребитель легко и быстро адаптируется под новые ценовые условия и будет готов к дальнейшему повышению стоимости жилья”, – добавляет она.

Сергей Махоткин считает, что увеличить долю рынка ипотеки свыше половины от всего рынка будет достаточно сложно, но в целом отношение к ипотеке меняется к лучшему: люди стали намного более образованными во всех вопросах кредитования. Тем временем, по словам Ланы Волохиной, ипотечная программа по приобретению жилья в новостройке на стадии строительства является самой востребованной и спрос на нее растет с каждым годом.

Объяснение просто: по статистике, сейчас на каждого россиянина приходится 21,1 кв. м, в Европе этот показатель – 40 кв. м. По мнению главы Минрегиона Владимира Яковлева, обеспеченность жильем должна составить не менее 36 кв. м на душу населения, а нынешние объемы строительства позволяют приобретать жилье лишь 2% россиян за полную стоимость. “Еще 20% могли бы купить его за счет своих или заемных средств при условии, если бы было что приобретать”, – считает Яковлев.

Спрос, как и принято в экономической науке, является главным двигателем прогресса на рынке. Поэтому, невзирая на неизбежные кризисы и конфликты, которые могут даже замедлить развитие, речь ни в коем случае не идет о том, что банки прекратят кредитование новостроек. Вячеслав Шаламов оптимистично смотрит в будущее: “Перемены на рынке ипотечного кредитования строящейся недвижимости возможны, но связаны они будут скорее всего не с ипотечным кризисом, а с развитием данного направления ипотечного кредитования в России. На наш взгляд, изменения могут быть связаны с ценовой политикой, проводимой банками. А именно: возможно снижение ставок, проведение различных маркетинговых акций, направленных на привлечение внимания потенциальных клиентов. Возможен выход новых банков на рынок кредитования недвижимости на этапе строительства”.

Скорее всего с рынка исчезнут программы без первоначального взноса, ужесточатся требования к заемщику, но ипотека обещает развиваться даже вопреки нежеланию банков и застройщиков.