Задумались об экономии

Многие строители и девелоперы тем не менее сохраняют оптимизм, считая, что благодаря росту экономики компании-арендаторы пребывают в хорошем состоянии.

Арендные циклы

В последние два года рынок аренды офисной недвижимости стабильно растет. В начале десятилетия из-за краха на технологическом и фондовом рынках многие технологические, финансовые и инвестиционные компании резко сократили персонал, в результате чего высвободились огромные офисные площади. Свое дело сделала и стагнация в экономике еврозоны. Следствием стало падение ставок аренды на многих крупных рынках Европы.

Однако экономика восстановилась, и в последние два года, по данным Cushman & Wakefield, доля пустующих офисных помещений в Европе сократилась – в среднем с 12% до 9%. По оценке Jones Lang LaSalle, во II квартале этого года она составила 7,7%, а расходы арендаторов выросли на 4,6% (это самый быстрый квартальный рост с конца 2004 г.).

Агенты по недвижимости отмечают, что рынок офисной аренды развивается циклично. Арендные ставки растут, девелоперы, привлеченные ростом спроса, строят слишком много недвижимости. В результате доля незанятых площадей начинает увеличиваться, ставки аренды снижаются. Девелоперы сокращают объемы строительства, ставки снова начинают расти и т. д. Рынки офисной недвижимости европейских городов сейчас находятся на разных стадиях этого цикла. В большинстве городов ставки аренды растут, а доля свободных площадей сокращается. Даже в Амстердаме и Франкфурте, где рынок аренды находился в наихудшем состоянии, ситуация в последнее время улучшается. Доля свободных площадей сейчас составляет 13% и 14,7% соответственно, тогда как несколько лет назад она достигала 20%.

Бизнес на подъеме

Положительный тренд на рынке аренды офисной недвижимости фиксирует и CB Richard Ellis. Ее индекс по рынкам 27 стран Евросоюза EU-27 Rent Index показал сокращение пустующих офисных площадей во II квартале на 10% и рост арендных ставок на 3%. Наибольший рост стоимости аренды зафиксирован в столицах – в Париже, Лондоне, Мадриде, Стокгольме и Варшаве. Многие эксперты называют Мадрид и Барселону городами, в которых рынок офисной недвижимости подвержен наибольшему риску. В Барселоне, например, строительство идет столь бурными темпами, что в ближайшие два года офисные площади увеличатся на 15%, отмечает Майкл Хэддок, аналитик CB Richard Ellis. Предложение может превысить спрос, и арендные ставки начнут падать, а многие офисы останутся пустыми.

Если сектор офисных помещений считается волатильным, то в двух других секторах рынка коммерческой недвижимости – промышленном и торговом – ставки аренды меняются достаточно плавно, в основном Следуя за инфляцией.

На некоторых рынках арендные ставки снижаются – в частности, это происходит в секторе промышленной недвижимости в странах Восточной Европы, где предложение в последние годы росло быстрыми темпами. «То, что происходит с промышленными площадями в Восточной Европе, несколько напоминает ситуацию в этом регионе на рынке офисной недвижимости 10–12 лет назад, – говорит Хэддок. – Поскольку спрос велик, а предложение фактически отсутствовало, все начали строить, и в результате девелоперам пришлось драться за арендаторов, что привело к снижению арендных ставок».

Пессимистичные прогнозы

В Великобритании темпы роста ставок аренды промышленной недвижимости в последние три года отстают от темпов инфляции, говорит Питер Дэймсик, начальник аналитического отдела CB Richard Ellis. В ближайшие месяцы, по данным King Sturge, в стране будет введено в строй рекордное количество промышленных площадей, что может отрицательно сказаться на уровне и ставках аренды.

Возросли риски в секторе аренды помещений для розничной торговли. Устойчивое развитие ритейла долгое время обеспечивал потребительский бум. Низкий уровень процентных ставок позволял потребителям брать дешевые кредиты. Однако рост стоимости заемных средств в Великобритании и еврозоне в последние годы и ужесточение стандартов кредитования в результате разразившегося летом и еще далеко не закончившегося кредитного кризиса может подорвать рост потребительских расходов.

Кризис, начавшийся на ипотечном рынке США, может иметь отрицательные последствия и для сектора офисной недвижимости. Многие европейские банки и инвестфонды понесли потери на рынке американских облигаций, обеспеченных высокорискованными ипотечными кредитами, а кризис ликвидности ударил по сектору слияний и поглощений. Если участники финансового сектора, включая инвестиционные и ипотечные банки, фонды и юридические компании, начнут сокращать штаты, это ударит по рынку офисной недвижимости в таких финансовых центрах, как Лондон и Франкфурт.

Никто пока не ждет повторения событий начала десятилетия, когда лопнувший пузырь на фондовом рынке привел к массовым увольнениям в финансовых и технологических компаниях, но все помнят о том, что такое возможно.