"Моя Москва – кластерная", - Денис Колокольников, генеральный директор RRG

Общая площадь всех офисных и учрежденческих объектов в столице составляет около 32 млн кв. м. Качественные площади занимают одну пятую часть, или более 6 млн кв. м. О тенденциях и перспективах офисного рынка Москвы высказывает свое мнение генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Денис Колокольников.

– В 2007 г. ожидается ввод примерно 1,2–1,5 млн кв. м офисов высокого класса. Когда наконец спрос будет удовлетворен?

– По современным меркам средняя обеспеченность города офисными площадями должна составлять 9–10 кв. м на человека. Все имеющиеся в Москве офисы могут обеспечить примерно 3 млн работников. В Москве население составляет 10–12 млн, прибавьте к этому 2 млн приезжих. Свою лепту вносят и западные компании, выходящие на наш рынок. Но это, конечно, грубый подсчет.

– А как оценить спрос на офисы более точно? Вряд ли все компании строят долгосрочные планы по своему расширению...

– В условиях несовершенного рынка и отсутствия полной информации прогноз спроса является трудоемким, но возможным. Для его анализа применяются различные методы – от составления математических моделей до проведения интервью с арендаторами. Не стоит забывать и о макроэкономических показателях. Хотя они являются индикативными и точного прогноза не дают.

– Децентрализация офисного рынка и создание неких кластеров – единственно возможная перспектива для Москвы?

– Создание кластеров рынка офисной недвижимости – естественный процесс. Однако он не исчерпывается одним только стремлением избежать пробок по дороге на работу. При выборе будущего офиса арендатор (или покупатель) руководствуется, как правило, одним из трех соображений: его близостью к месту жительства главы компании, соседством стратегических партнеров и экономией средств на арендной плате.

Нередко зоной притяжения становится дорога в аэропорт – эта общемировая тенденция нашла отражение и на нашем рынке.

Для Москвы это в первую очередь Ленинградское шоссе, ведущее в «Шереметьево». А стремительное развитие «Домодедово» и «Внуково» создает предпосылки для формирования деловых зон и по этим направлениям (особенно по Ленинскому проспекту). Это уже сказалось на ценах: самые дорогие офисы, помимо центра города, располагаются вдоль Кутузовского, Ленинского и Ленинградского проспектов.

– Децентрализация ширится и развивается?

– Ее важный стимул – стремление сэкономить на арендуемых площадях. Спрос на офисы в спальных районах и за МКАД растет. Активно развивающимся деловым кластером являются Химки.

Хотя с геомаркетинговой точки зрения возможности для развития офисной недвижимости в самой Москве еще не исчерпаны. Из 94 кластеров, на которые мы делим столицу, в 30 (а это почти треть!) отсутствуют современные бизнес-центры. Например, нет концептуальных офисных зданий в Митине, Куркине, Бутове, Солнцеве. Да и вся восточная часть Москвы практически не имеет современных площадей.

Еще один путь развития децентрализации – редевелопмент промзон, который повлечет за собой формирование новых офисных кластеров (например, Нагатина).

– А помимо децентрализации какие тенденции можно отметить?

– Мы все время говорим о редевелопменте промышленных зон, подразумевая крупные, значимые для рынка проекты. Однако упускается из виду реконструкция отдельно стоящих промышленных зданий. Их много, часто у них хорошая транспортная доступность. Редевелопмент здания из промышленного в офисное позволяет увеличить доход от аренды в два-три раза.

В ближайшие годы ожидаются проблемы с заполняемостью и, как следствие, снижение арендных ставок в бизнес-центрах, построенных пять-шесть лет назад. С вводом больших современных площадей (например, в «Москва-Сити») арендаторы будут освобождать ранее занимаемые ими офисы класса А и В в других местах. Через пару лет на рынок могут одновременно выйти довольно большие объемы площадей в морально устаревших бизнес-центрах. Это приведет к снижению стоимости аренды в ряде зданий и увеличению уровня вакантных площадей.

– Пока что арендные ставки растут. Как долго они будут расти дальше, как и цены продаж?

– С начала 2007 г. ставки выросли на 15–20%. Еще больше – на 42% в центре и на 30% за пределами Садового кольца – выросла средневзвешенная цена предложения на продажу. В середине сентября, по нашим данным, офисные площади внутри Садового кольца предлагались в среднем по $10 400 за 1 кв. м, а за его пределами – по $4300 за 1 кв. м.

Сейчас для офисов класса А доходность составляет примерно 8–9%. Ее снижение будет продолжаться (например, в западных странах она составляет 4–6%), но есть пределы. Ведь, чтобы сохранить высокий уровень доходности, при дальнейшем подорожании коммерческой недвижимости столь же быстрыми темпами должны расти и арендные ставки, что вряд ли произойдет. К концу 2007 г. мы ожидаем стабилизацию ставок.