Склады на перспективу

Планов громадье

В июле этого года в регионе появился первый терминал класса А – Национальная логистическая компания (НЛК) ввела первую очередь “НЛК-Батайск” (около 10 км от Ростова, подъезд с федеральной трассы Баку – Ростов) площадью 10 000 кв. м и емкостью склада 18 000 паллето-мест, сообщила специалист по связям с общественностью НЛК Полина Винокурова. После завершения строительства следующих очередей общая площадь терминала составит 50 000 кв. м, емкость – около 70 000 паллето-мест, проектом предусмотрены разгрузочный путь длиной более 300 м (с железнодорожной рампой), стоянка на 200 большегрузных и парковка на 150 легковых машин.

Кроме НЛК высококлассные логистические терминалы намерены построить ГК “Авалон” совместно с британским инвестфондом Raven Russia, французская MLP и “Евразия Логистик”. У “Авалона” и Raven Russia уже есть участок площадью 47,6 га вблизи федеральной трассы М4 “Дон” – они купили его осенью 2006 г. почти за $50 млн. Здесь будет построен складской комплекс общей площадью 230 000 кв. м, его примерная стоимость оценивалась в $166,6 млн.

Весной 2007 г. администрация Ростовской области заключила соглашение с MLP о строительстве логистического комплекса проектной стоимостью около $100 млн. Пока компания подбирает площадку, говорит менеджер MLP.

“Ростов – важный транспортный узел для юга России, поэтому строительство логистического парка в этом городе входит в планы реализации сетевого проекта “Евразия Логистик”, – говорит директор по связям с общественностью компании Наталья Полухина. По ее словам, “Евразия Логистик” планирует построить комплекс общей площадью около 300 000 кв. м и вместимостью примерно 500 000 паллето-мест. Сейчас компания изучает земельные участки вблизи основных трасс с возможностью организовать железнодорожную инфраструктуру, добавляет Полухина.

Для реализации новых крупных проектов потребуется не менее двух-трех лет, говорит гендиректор компании “Титул” Евгений Сосницкий. Зачастую участки под строительство являются землями сельхозназначения и перевод их в другой статус может сдвинуть сроки, предупреждает эксперт. Но если планирующие объекты будут построены, они удовлетворят текущий повышенный спрос на качественные складские площади, считает директор отдела складских и производственных отношений Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R) Егор Дорофеев.

Наследие прошлого

Пока на долю качественных складов в Ростове-на-Дону приходится не более 10% от существующих площадей, классификация остальных ограничивается понятиями “отапливаемый – холодный”.

Рынок складской недвижимости – один из слабо развитых в Ростове, констатирует Сосницкий. Работающие склады либо построены еще в советское время, либо под них используются бывшие промышленно-производственные площадки, характеризует рынок замдиректора АН “Парус” Максим Хмель.

По оценке Дорофеева, существующий объем складских помещений в городе составляет 400 000 кв. м, в основном это помещения класса D, C, B, уровень вакантных площадей – 20–25%. Замначальника отдела коммерческой недвижимости центра недвижимости “Нирлан” Светлана Аксенова отмечает, что склады по старинке классифицируются как отапливаемые (их около 40%), холодные и располагающиеся в подвальных помещениях жилых домов.

“Подъехать длинномерным автомобилям к 80% складов трудно, а возможности совершить какой-то маневр и вовсе нет, нет систем вентиляции и пожаротушения, отсутствуют пандусы, эстакады, – перечисляет Сосницкий жалобы арендаторов. – Из-за высокой плотности застройки участка перестроить площадки зачастую невозможно”.

Но несмотря на несовершенство складских комплексов, их площади востребованы. Многие местные предприниматели ищут небольшие площади подешевле, замечает Хмель.

Новинкой этого года стали склады компании “Мегамаркет”, которые заняли часть бывших площадей “Ростсельмаша”. Начальник коммерческого отдела “Мегамаркета” Алексей Ельников говорит, что новый комплекс относится к классу С+, площадь неотапливаемых складов – 34 000 кв. м, есть стоянка для легковых и грузовых авто, разворотная площадка, эстакада, пожарная и охранная сигнализация, отдельный въезд для грузовых и легковых машин. Арендная ставка с учетом НДС и коммунальными услугами составляет 180 руб. за 1 кв. м в месяц, отдельно оплачиваются счета за электроэнергию. Несмотря на то что реконструкция еще полностью не завершена, половина комплекса уже сдана в аренду, рассказывает Ельников.

Предложений продаж складских площадей мало, единодушно заявляют опрошенные риэлторы. По сравнению с 2006 г. цены продаж выросли на 15–20%, оценивает Аксенова и прогнозирует, что в ближайшие полгода эта динамика сохранится. База в районе Соленого озера (10-й км трассы Ростов – Баку) с открытой площадкой (1500 кв. м) и складами (1500 кв. м) выставлена на продажу за $1,5 млн, говорит Сухарь. А в Мясниковском районе (1 км от Ростова по Родионово-Несветайской трассе) недавно построенные склады продаются по 20 млн руб. за 2500 кв. м, рассказывает Хмель.

Склады с услугами

К качественным складским площадям можно отнести только около 30 000 кв. м, говорит Дорофеев. “Лучшие складские помещения – это максимум класс В, – считает Сосницкий, – они заняты всерьез и надолго, свободных площадей практически нет”. К таким складам можно отнести всего 8–10 объектов, продолжает эксперт, в среднем они сдаются по 180–300 руб. за 1 кв. м в месяц. Цена продаж, по данным Сосницкого, за год увеличилась до 25 000–30 000 руб. за 1 кв. м.

Классу В соответствуют реконструированные в 2005 г. склады Северо-Кавказского логистического предприятия. По данным компании, она управляет более 20 000 кв. м отапливаемых складов на ул. Луговой (вблизи речной порт и федеральная трасса М4 “Дон”). Одновременно здесь можно проводить обработку до 30 крупнотоннажных и более 20 грузовых автомашин.

Комплексные складские услуги (приемка груза, ответственное хранение, сборка заказов, отгрузка, документооборот, проведение инвентаризаций) предлагает клиентам и Южная логистическая компания (“Юлком”). Площадь неотапливаемых складов на ул. Доватора – 14 000 кв. м, из них более 6000 кв. м оборудованы системой четырехуровневого стеллажного хранения, рассказывает управляющий “Юлкомом” Александр Амитон.

Спрос на комплексные логистические услуги меньше, чем на обычную аренду складов, говорит Амитон, тем не менее вакантных площадей у “Юлкома” немного. “Спрос на складские и транспортно-экспедиционные услуги формируют в основном федеральные и международные компании, местные предприниматели зачастую пытаются организовать процесс самостоятельно, предполагая, что это легче и дешевле”, – поясняет он. Управляющий “Юлкомом” уверен, что в перспективе спрос на услуги компании будет расти, поэтому компания намерена расширять свои складские мощности. Сумму планируемых затрат Амитон не называет.