ДОХОДНОЕ МЕСТО: Конец легкой жизни

Однако не все построенные объекты будут востребованными, предупреждают аналитики. Наиболее конкурентоспособными станут сегменты офисной и торговой недвижимости. А самыми привлекательными для инвестирования останется гостиничная и складская недвижимость – где емкость рынка большая, а игроков не так много.

Комплексы: самое вкусное

Наиболее амбициозные планы – у компаний Олега Дерипаски. Структуры “Базэла” предложили мэрии Новосибирска построить в городе около 2 млн кв. м жилья. Немногим скромнее планы израильского диамантера Льва Леваева. Подконтрольная ему AFI Development собирается построить в Новосибирске два жилых комплекса общей площадью 397 400 кв. м, а также 4000 кв. м офисных, 3600 кв. м торговых и 76 000 кв. м складских площадей на территории 166,9 га.

Создание многофункциональных комплексов, в которых офисные площади соседствуют с торговлей, гостиницами и даже жильем, становится актуальной тенденцией, отмечает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. Крупным компаниям выгодно заниматься масштабными проектами – их реализация потребует не менее пяти лет, а нижняя граница доходности составит не менее 15–25% годовых, оценивает эксперт.

В ближайшие годы активность иностранных игроков будет расти и дальше, прогнозирует директор аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева. В результате на рынок выйдет достаточное число качественных проектов с хорошей концепцией, которые вытеснят с рынка часть плохо продуманных девелоперами объектов – они окажутся невостребованными и утратят былую доходность, полагает она.

От года к году комплексные проекты в Новосибирске становятся все масштабнее. Один из самых крупных и дорогих реализует AEON Corporation, которой принадлежит 49% акций аэропорта “Толмачево”. На территории в 200 га рядом с аэропортом планируется построить комплекс в 620 000 кв. м, из которых 200 000 кв. м займут торговые площади, около 100 000 кв. м – склады, 150 000 кв. м – выставочный комплекс и 170 000 кв. м – офисы. Проект рассчитан примерно на пять лет и потребует около $800 млн инвестиций.

Аэропорт обеспечит постоянный поток клиентов и покупателей, а значит, проект будет востребован, считает директор АН “Акрополь” Зафар Умаров. По его словам, девелоперы все чаще стремятся строить объекты вдали от центра города. По его мнению, в ближайшие годы количество проектов на окраинах и в промзонах будет расти.

Реализацию больших комплексных проектов ранее начали “РосЕвроДевелопмент” и “Моссибинвест”. Однако обе компании столкнулись со сложностями при их реализации.

Строительство общественно-делового центра у Оперного театра (“Моссибинвест”) увязло в согласованиях с Росохранкультурой. А “РосЕвроДевелопменту” пришлось пересмотреть концепцию IT-парка в Академгородке – после протестов окрестных жителей, не согласных с выбранным девелопером месторасположением объекта. Лесная зона Академгородка не должна пострадать в результате громадной стройки, заявили горожане и добились ее переноса. В результате себестоимость проекта возросла на 12%.

“Реализация проекта технопарка “РосЕвроДевелопментом”, в котором предусмотрено большое количество офисных площадей, автоматически приведет если не к снижению, то к стабилизации ставок аренды на офисные площади”, – надеется директор АН “Дельта” Владимир Затримайлов. Сейчас, рассказывает он, ставки в институтах Академгородка, перепрофилированных под офисы, еле соответствующие классу С, составляют от 800 руб. за 1 кв. м в месяц. За эти деньги уже можно арендовать офис в бизнес-центре в центре города, сетует он.

Крупнейшим комплексным проектом местных девелоперов станет офисно-торговый комплекс на ул. Ватутина площадью около 80 000 кв. м, который намерена ввести ИСК “Трансервис”. Это рабочая окраина левобережной части города. В составе комплекса будут автосалон и бизнес-центр класса В. Объем инвестиций составит более 2 млрд руб. Комплекс будет состоять из салона, торгующего автомобилями, площадью около 5000 кв. м и бизнес-центра площадью 70 000–75 000 кв. м.

Офисы: конкуренция

Сейчас новосибирский рынок бизнес-центров – это около 1,6 млн кв. м офисных площадей, из которых, по оценке DSO Consulting, на долю офисов класса В приходится лишь 130 000 кв. м. Почти половина из них (около 60 000 кв. м) – перепрофилированные здания бывших проектных институтов, учреждений и т. п.

Последние несколько лет в секторе бизнес-центров наблюдается повышенный уровень инвестиционной активности. Сейчас строится около 300 000 кв. м офисных площадей, подсчитал Дьячков. Ранее планировалось, что они начнут функционировать с конца 2006 г. Однако сроки ввода новых комплексов хронически не соблюдаются.

“До сих пор новосибирский рынок можно было считать развивающимся, где доходность была обеспечена практически любым проектам”, – отмечает Елена Ермолаева. Однако, уточняет она, если все заявленные проекты офисных центов будут реализованы, то владельцам многих нынешних офисных зданий придется смириться со снижением показателей доходности, а некоторым – и с оттоком части арендаторов. По ее мнению, в большей степени это справедливо для офисов класса С и ниже.

Ниша офисов класса С и ниже в Новосибирске по-прежнему самый многочисленная. DSO Consulting оценивает их количество в 1,4 млн кв. м. Рынок пополняют все новые объекты этой категории, подавляющую часть которых составляют кабинеты, перепрофилированные из помещений бывших промпредприятий, в частности заводов оборонной промышленности, большинство из которых тихо скончалось в 90-х, отмечает Умаров. Новые собственники увлеклись девелопментом: после небольшого ремонта заводские здания превращаются в офисы, склады, торговые площади и т. д.

Уровень ставок для офисов класса С составляет от 700–800 руб. за 1 кв. м в месяц, что соответствует уровню качественных офисов в центре города, отмечает Ермолаева. Для офисов класса В, по ее словам, месячные ставки составляют от 900 руб. за 1 кв. м. Например, по такой цене сдаются помещения в БЦ на ул. Державина. Для офисов, позиционирующих себя как класс А, верхняя граница ставок может достигать отметки 1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Если в офисном сегменте класса В наиболее активны небольшие местные компании, то в нише класса А представлены крупнейшие девелоперы и московские игроки.

Первым бизнес-центром класса А является “РосЕвроПлаза” (девелопер – “РосЕвроДевелопмент”) площадью 27 000 кв. м и стоимостью около $35 млн. Годовая ставка аренды составляет от $440 за 1 кв. м и более половины площадей уже сдано в аренду, говорят в компании.

Компания “СТ Групп Регион” также решила попробовать силы в этой нише. Площадь нового офисного комплекса класса А, который будет называться ST Plaza, составит 30 000 кв. м, а построят его на участке площадью 0,34 га на пл. Кондратюка. Инвестиции в проект составят не менее $27 млн. Окончание строительства намечено на 2008 г. Возможная арендная ставка – $400–450 за 1 кв. м в год.

В июле 2007 г. “Трансервис” планирует сдать бизнес-центр “Гринвич” площадью 34 000 кв. м. Первые договоры аренды уже заключены по ставке от 1350 руб. за 1 кв. м.

Девелоперская компания “Труд” планирует ввести в эксплуатацию БЦ “Кобра” площадью 20 000 кв. м в 2008 г. Управлять построенными центрами будет компания “Экопласт-Сервис”, входящая в структуру “Труда”.

Девелоперы убеждены, что их проекты будут востребованы у арендаторов. “Новосибирск как деловой центр нуждается в офисах самого высокого класса, и до насыщения спроса еще далеко”, – уверен коммерческий директор “СТ Групп Регион” Дмитрий Шмелев. “Высокий спрос на качественные офисные помещения связан с общим повышением деловой активности в регионе, а также приходом в регион иногородних компаний”, – соглашается менеджер по развитию “Трансервиса” Никита Некипелов. По мнению коммерческого директора “РосЕвроДевелопмента” Натальи Коротаевой, потребность в офисах класса А составляет не менее 130 000 кв. м, ежегодно спрос увеличивается примерно на треть.

По мнению Дьячкова, реализация всех заявленных проектов приведет к неминуемому насыщению рынка. Поэтому большинство арендодателей будет вынуждено зафиксировать ставки, а часть бизнес-центров столкнется с увеличением сроков экспозиции кабинетов и даже оттоком арендаторов. “Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограниченна, и в дальнейшем арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по ценам предложения”, – соглашается с Дьячковым замдиректора “Труда” Анатолий Пастушенко.

Хотя большинство из заявленных объектов пока не сдано, первые признаки насыщения уже налицо, отмечает Ермолаева. По ее данным, с начала 2007 г. рост ставок аренды составил не более 5%, а увеличение цен продаж офисных помещений не превысило 10–15%. Сроки окупаемости для офисов сейчас составляют 4–10 лет, а показатели доходности – от 10–13% для инвесторов, вложившихся в покупку небольших площадей, до 20–25% для девелоперских компаний, реализовавших проект с нуля.

Аналитики говорят о скором насыщении рынка, новосибирские власти придерживаются иного мнения. Потребность города в качественных бизнес-центрах до сих пор не удовлетворена, считает губернатор Новосибирской области Виктор Толоконский. Источником новых площадок под строительство новых объектов, в частности бизнес-центров, станут выводимые из города промпредприятия. Власти создают под Новосибирском промзону, куда они будут перемещены. Освободившиеся площадки в городской черте будут предложены под бизнес-центры и жилье повышенной комфортности.

Мелких инвесторов аналитики приглашают вкладываться во встроенные помещения на первых этажах домов, перепрофилированные под офисы. Спрос на такие помещения чрезвычайно высок со стороны компаний, бизнес которых строится на активной работе с клиентами: риэлторских контор, банков, салонов красоты, образовательных учреждений и т. п. Себестоимость строительства таких помещений сравнима с жильем, а цены продажи выше как минимум в два раза, отмечает Зафар Умаров.

Склады: потребность

О намерении занять складскую нишу Новосибирска заявили инвестфонды Raven Russia Limited и Mirland Development (“дочка” структур Fishman Group), уже реализует свой проект “Международное логистическое партнерство”.

Инвестфонд Raven Russia намерен построить в Новосибирске склад класса А. Сроки реализации, а также возможные параметры проекта фонд не раскрывает. Этот проект – часть инвестиционной стратегии фонда по строительству в крупнейших городах России и Белоруссии около 1 млн кв. м складов класса А.

Уже подыскивает площадку под строительство складского терминала класса А площадью 180 000 кв. м Mirland Development. По подсчетам участников рынка, объем инвестиций в строительство составит от $200 млн.

Компания “Международное логистическое партнерство” еще в 2006 г. заявила о намерении реализовать проект комплекса на 100 000 кв. м стоимостью $100 млн класса А, однако еще только ищет площадку.

До недавнего времени профессиональные комплексы строили для собственных нужд крупные производители, торговые сети – “Красный Восток”, “Балтика”, “Инмарко”, “Сибирский берег”. В прошлом году в окрестностях Новосибирска начали строиться сразу несколько крупных логистических терминалов европейского уровня.

“Евразия Логистик” возводит парк “Толмачево” площадью 500 000 кв. м класса А стоимостью $350 млн. Полностью проект будет готов к 2010 г. Также в районе “Толмачево” ТГ “Эльдорадо” строит складской комплекс площадью 250 000 кв. м. Объем инвестиций составит около $125 млн. Сеть логистических комплексов класса А намерен создать “Сиб-агроцентр”, подразделение петербургской “Евросиб-девелопмент”. В состав новосибирского комплекса класса А общей площадью 30 000 кв. м войдут контейнерный терминал и теплые склады стеллажного хранения.

Для инвесторов, вкладывающихся в склады, очевидно, что потенциал Новосибирска как распределительного центра российского масштаба пока не реализован.

По данным консалтинговой компании “КИА-центр”, потребность города в современных складских площадях составляет около 1,2 млн кв. м. Городские власти скромнее в своих оценках. “Сейчас в Новосибирске около 700 000 кв. м складских помещений, а оперативная потребность города без учета роста рынка в логистических комплексах класса А – еще 700 000 кв. м”, – прикидывает Владимир Епимахов, руководитель департамента транспорта администрации Новосибирской области.

Инвесторы лишь недавно обратили внимание на эту нишу, отмечает директор новосибирского представительства “Таблоджикс” Евгений Новиков. Причина, по его мнению, – в длинных сроках окупаемости (от 7–8 лет) и необходимости подгонки проектов под конкретного логистического оператора.

Реализуемые проекты не закроют существующую потребность в складах, полагает Новиков. В Новосибирск готовы войти Auchan и Metro AG, которым потребуются значительные объемы складских площадей. Большая же часть заявленных объектов будет введена не ранее 2009 г., объясняет он. Возможно, склады не так доходны, как офисные центры высокого класса, зато это наименее рискованный способ инвестирования в объекты коммерческой недвижимости – с дефицитом складов вынуждены считаться как мелкие фирмы, так и крупные компании, рассуждает Новиков.

По данным RID Analytics, за 2006 г. рост ставок на логистические услуги составил около 10–15%, аренда хорошего склада стоит около 200 руб. за 1 кв. м в месяц.

Торговля: хит сезона

Проекты крупнейших торговых и торгово-развлекательных центров в Новосибирске реализуют IKEA и “РосеЕвроДевелопмент”. Торговый центр “Мега IKEA” площадью 130 000 кв. м откроется уже осенью. ТРЦ “Планета” (150 000 кв. м) “РосЕвроДевелопмент” планирует сдать в 2008 г.

Самый масштабный проект местных девелоперов – это ТК “Новосибирск-Сити” площадью 77 000 кв. м (девелопер – “Автоярус”, входит в ГК “Успех”).

По оценке DSO Consulting, сейчас в Новосибирске строится или проектируется 1–1,5 млн кв. м торговых площадей общей стоимостью около $1,7 млрд. “Инвесторов можно понять – за 2006 г. рост цен на торговые площади составил в среднем 50–70%, достигая по ряду объектов 100%”, – говорит Дьячков.

“Город вызывает огромный интерес у ритейлеров. Федеральные игроки (одежные, продуктовые, DIY, аптечные сети) готовы открыть здесь магазины любой ценой”, – радуется директор АН “БрокерКом” Александр Назаров. По его данным, сейчас помещения под стрит-ритейл в центре города предлагаются по $18 000 за 1 кв. м. “Правда, не факт, что будут совершены сделки по таким ценам”, – признается риэлтор.

Доходность торговой недвижимости сейчас составляет около 25% годовых, стандартный срок окупаемости для торговых центров – 4–5 лет, считает Дьячков. Однако с введением заявленных площадей цены и ставки снизятся, а сроки окупаемости возрастут, убежден он. Таким образом, торговые площади интересны для инвестирования в краткосрочной перспективе, полагает аналитик.

Отели: игроков мало

Британский фонд London & Regional Properties (L&RP) выбрал для реализации девелоперских проектов сегмент гостиничной недвижимости Новосибирска. Комплекс уровня “4 звезды” на 190 номеров строится на участке 0,5 га в центре, около ТЮЗа. Гостиничным оператором выступит Protea. Общая площадь комплекса – 26 870 кв. м, из них 10 000 кв. м займут офисные помещения и конференц-зал, а более 16 000 кв. м – собственно гостиница. Объем инвестиций – около $40 млн, срок реализации проекта – март 2008 г. В L&RP интерес к гостиничному сегменту объясняют высокой потребностью города в подобных услугах. “Причина нашего интереса к этому бизнесу проста: спрос на отели в России крайне велик”, – подчеркивает управляющий директор L&RP в России Дэвид Джованис.

Практически единственным конкурентом будущему комплексу станет Sky City на ул. Кирова. Этот проект “Сибакадеминвеста” будет включать 25-этажную гостиницу “5 звезд” под управлением швейцарской сети Swissotel и 30-этажный бизнес-центр класса А. Общая площадь комплекса составит 65 000 кв. м. Объем инвестиций – $130 млн. Планируется, что строительство будет закончено в 2008 г.

Проекты остальных участников рынка реализуются не столь гладко. В частности, компания “Турсиб”, задумавшая построить отель “4 звезды” на 350 номеров на ул. Ватутина еще в 2006 г., так и не начала строительство. Причиной стали разногласия из-за определения границ участка с компанией, строящей по соседству с “Турсибом” общественно-деловой центр. Проект “Русских отелей” по строительству бизнес-центра и гостиницы (16 000 кв. м) на Красном проспекте увяз в согласованиях.

Дьячков считает, что проекты “Сибакадеминвеста” и L&RP фактически полностью закроют потребность города в гостиницах высокого класса. Для других останется почти пустая, но менее доходная ниша отелей уровня “3 звезды”.

В этой нише сейчас активизируются частные инвесторы. В основном они строят маленькие отели, где цена за номер – от 2000 руб. в сутки. По словам директора гостиницы “Полярная звезда” Людмилы Романовой, из-за дефицита номерного фонда в городе такие гостиницы не испытывают проблем с заполняемостью, а сроки окупаемости подобных проектов ниже, чем в среднем по рынку.