ЗЕМЛЯ: Феодальные хитрости

Экономический рост напрямую зависит от прочности гарантий прав собственности на земельные участки – главную недвижимость. Вся история капитализма тому свидетельство. Без защищенных прав на землю мечты о надежности финансовой системы превращаются в маниловщину. О принципиальной важности прав собственности не раз говорил президент Владимир Путин. Он уже подписал закон о бесплатной передаче застроенных земельных участков, на чем долгое время настаивал РСПП. Но бесплатно земля передана лишь общероссийским организациям инвалидов и учрежденным ими юрлицам. (Кроме них с 1997 г. бесплатно участки под строениями получают религиозные организации). На съездах РСПП в 2003 и 2004 гг. президент говорил, что считает продажу земельных участков под приватизированными предприятиями несправедливой вторичной продажей. Позже он потребовал законодательно урегулировать снижение выкупной цены участков под частными объектами.

Тем не менее правительственный проект о новых условиях выкупа, принятый в ноябре прошлого года, пошел наперекор публичной позиции главы государства (см. “Феодальная бюрократия”, “Ведомости” от 23.01.2007). По прошествии восьми месяцев 4 июля Госдума приняла проект в третьем чтении. Некоторые позитивные изменения в тексте есть. Зафиксировано право на выкуп вне зависимости от наличия договора аренды, что прекратит внеправовой беспредел, развязанный постановлением пленума ВАС № 11 от 24.03.2005. Из закона о приватизации исключена заведомо коррупционная норма о запрете выкупа земель водоохранного и санитарно-защитного назначения. Исключены также многие странные новации первого чтения: перепев незаконной нормы постановления правительства № 576 о представлении документов по госрегистрации всех сооружений на участке, запрет на выкуп и распоряжение частным участком до приведения в соответствие с градостроительным регламентом. Исключены штрафы с граждан за использование земельного участка без документов, которое приравнивалось к его самовольному занятию. Вычеркнут запрет на переуступку прав по договору земельной аренды более пяти лет.

Однако назвать это успехом нельзя. Главное – проект сохранил антиконституционную направленность: вместо того чтобы прогарантировать права частной собственности для всех через дооформление прав собственности на недвижимость, закон, по сути, их подрывает.

Во-первых, как бы льготная цена в 2,5% от кадастра дарована лишь части собственников зданий, да и то на время. Поскольку проблема барьеров для выкупа проектом не урегулирована, сравнительно низкая цена может оказаться миражом. Во-вторых, через два с половиной года вводятся запретительно высокие выкупные цены, а потом и штрафы с тех, кто не переоформился. Ситуация напоминает анекдот: водитель троллейбуса наблюдает за спешащей к остановке бабулей. Прямо перед ней он дверь закрывает и печально вздыхает: не успела. Но многим будет не до смеха. Потому что, в-третьих, готовится отмена будущими федеральными законами исключительного права собственников зданий на выкуп и даже на аренду. Выкупить участок под вашим зданием и даже арендовать его сможет кто-то другой. Это равнозначно экспроприации частной недвижимости.

Странные цены

Срок выкупа по относительно приемлемым ценам установлен до 1.01.2010 г., а для линейных объектов (дорог, ЛЭП, линий связи, трубопроводов, железнодорожных линий) – до 1.01.2013 г. Размер выкупа в 2,5% от кадастра определен только для двух групп собственников строений. Первая – коммерческие организации и индивидуальные предприниматели. Внутри этой группы проведено разделение: за 2,5% выкупить смогут лишь те, чьи здания ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности (вне зависимости от времени возникновения права собственности на эту недвижимость). Вторая группа – граждане и некоммерческие организации. Тоже не все – только те, чье право частной собственности на здания возникло до вступления в силу Земельного кодекса. В этом случае уже не имеет значения, были ли эти здания ранее приватизированы или нет.

Не попавшие в эти две группы должны будут выкупать участки по более высокой цене. Для них временно сохранится действующий сегодня “прейскурант”: для поселений с населением свыше 3 млн чел. – 5–30 ставок земельного налога; для населения от 500 000 – 5–17 ставок; до 500 000 – 3–10 ставок земельного налога. Цены для второй группы будут гораздо выше – на 40–60%. (Именно на столько, если верить чиновникам Минэкономразвития, должны были бы снизиться цены выкупа при цене в 2,5% от кадастра). Произвол усиливает кадастровая оценка, основанная на несуществующей “рыночной” стоимости застроенных госучастков.

Нагромождение норм о ценах скрывает главное – дискриминацию всех нерелигиозных и “неинвалидных” организаций. Она еще более усилена тем, что теперь для религиозных организаций отменяется и земельный налог: им даровано право безвозмездного срочного пользования участками. Это нарушает Конституцию страны, по которой смысл существования государства – в защите прав граждан. По ней равное право бесплатного дооформления собственности на недвижимость должны иметь все.

Проект подменяет дооформление права на подобие милости, да еще проводит сегрегацию ее получателей. Цены пониже – собственникам приватизированных объектов (хотя, по верованиям левых политиков, они получили недвижимость за бесценок). Более высокими ценами наказываются все предприниматели, которые создали недвижимость за счет собственных средств, а также те лица, которым “не повезло” приобрести такую недвижимость на рынке. В проигрыше останутся инвесторы, оплатившие строительство по самым что ни на есть рыночным ценам, собственники новых эффективных производств.

Так же безосновательно увеличение цены выкупа участков для граждан и некоммерческих организаций под зданиями, построенными или приобретенными после вступления в силу Земельного кодекса. Удорожая выкуп участков под объектами нового строительства гражданами, депутаты откровенно саботируют президентскую программу создания доступного жилья. А повышая цену выкупа для некоммерческих организаций, они просто подставляют президента, давая основания упрекать его в нелюбви к этим организациям и гражданскому обществу.

Особенно не повезло Москве и Санкт-Петербургу, где цена выкупа установлена в 100% от кадастра: 20% за неполноценное право – с запретом на реконструкцию и строительство плюс плата за снятие этого ограничения в 80% от кадастра. Кстати, такое ограничение означает неконституционное “выморочное” право собственности, запрещающее свободное использование своего имущества для не запрещенной законом деятельности. В итоге порядок цен в Москве – $3 млн за 1 га, а в Питере – $1 млн.

После 1.01.2010 выкуп будет возможен по цене, равной кадастровой стоимости. Это цена запретительная – в 40 и более раз выше сегодняшней. Не радует и право административных собственников эту цену снижать (п. 1.1. ст. 36 ЗК РФ). Они смогут делать это произвольно, а потому неизбежны фаворитизм и коррупция. Возникает вопрос: или лоббирующие проект административно-земельные олигархи обманывают президента, или обещания Путина – это просто слова?

Новый порядок

Из проекта исчезла норма первого чтения об отмене действия права постоянного (бессрочного) пользования. Действительно, так грубо нарушать Конституцию РФ просто неприлично. Ведь Конституционный суд РФ указал, что только сохранение имеющегося права бессрочного пользования обеспечивает конституционную свободу договора (Определение КС РФ от 25.12.2003 № 512-О). Но чиновники нашли тонкий способ обойти это указание Конституционного суда. Проект устанавливает с 1.01.2011 большой штраф за нарушение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем “сроков и порядка переоформления” – от 20 000 до 100 000 руб. Количество штрафов не ограничено, так что эти суммы чиновники могут умножить. Интересно, что пресловутый “порядок переоформления” реализуют не собственники зданий, а чиновники, которые этому чаще всего препятствуют. Но их почему-то штрафовать не собираются. Так что, хотя формальное право у вас сохранится, вас замучают штрафами. Таким вот “экономическим” способом собственников будут понуждать к заключению договора.

Утверждение о свободном выборе между собственностью и арендой остается лицемерием. Вам оставляют только аренду, поскольку выкупу препятствует не только цена, но и неодолимые барьеры. Сегодня продолжает действовать незаконная норма постановления правительства № 576 от 7.08.2002 о представлении документов по госрегистрации всех сооружений на участке (ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса позволяет выкупить тот участок, который вы имеете). Это препятствие зачастую неодолимо, поскольку для регистрации объекта, например дымовой трубы, нужно предъявить акт о его вводе в эксплуатацию. По большинству приватизированных объектов таких актов нет, а получить новый нельзя без благосклонности местной администрации. Если на территории предприятия здание возведено на новом месте, надо будет выделять отдельный участок под каждым новым зданием и платить за выкуп больше – по “прейскуранту” ставок земельного налога. Эта проблема вряд ли решится с передачей Минэкономразвития правомочий устанавливать перечень необходимых для выкупа документов. Ведь разделение объектов на до- и послеприватизационные проект дает чиновникам возможность по-прежнему играть в свои отказные игры.

Особо надо сказать о новых барьерах для выкупа, которые целенаправленно вводятся иными федеральными законами. Чемпионом по административному произволу стал недавний закон о резервировании (№ 69-ФЗ от 18.04.2007). По нему чиновник вплоть до 1.01.2010 г. своим административным решением может зарезервировать на семь лет – а значит, и запретить к выкупу – все, что его душе угодно. И при этом не будет нести никакой финансовой ответственности: если администрация передумает изымать участок, то никакого возмещения не будет. Один этот инструмент позволяет чиновникам заблокировать выкуп любого участка: могут зарезервировать хоть всю территорию поселения. Другой инструмент – недавний закон о развитии застроенных территорий (№ 232-ФЗ от 18.12.2006), который под предлогом государственных и муниципальных нужд узаконил изъятие в интересах частных лиц целых городских районов.

Надо помнить и о милом сюжете нового Водного кодекса, который ввел запрет на приватизацию земельных участков в пределах 20 м береговой полосы или 5 м для ручьев до 10 км от их истока. Эта норма, незаметно вставленная в текст закона при его третьем чтении, оставила в распоряжении чиновников территорию, сравнимую с территорией Франции.

Эти и иные барьеры фактически лишают собственников строений права выкупа, загоняют землепользователей в кабальную административную земельную аренду. Проект устанавливает ограничения по максимальной арендной плате: для земель сельхозназначения – 0,3% от кадастра, для участков, ограниченных в обороте или изъятых из оборота, – 1,5%, а для прочих – 2%. Но справедливых условий земельной аренды не будет: чиновник-арендодатель может использовать любые, кроме размера аренды, условия договора для получения от арендатора денег или услуг.

По утверждению депутата Виктора Плескачевского, этот законопроект завершает правовую базу земельной реформы в России. Конец – делу венец. Но для большинства россиян этот венец терновый. Без защиты прав собственности на недвижимость мы получаем настоящий государственный феодализм, где вместо экономического роста преобладают интересы бюрократической земельной олигархии, которая займется переделом недвижимости в свою пользу на законной основе.