РЫНОК ЗЕМЛИ: Высокий передел

Новая угроза

Вот лишь самые яркие примеры. Размывание пакетов акций миноритарных акционеров было одной из главных проблем корпоративного права на протяжении всей второй половины 1990-х. Однако поправки в закон “Об акционерных обществах” были приняты лишь в 2001 г., когда консолидация активов в крупных компаниях в основном была завершена. Проблема захвата предприятий через банкротства остро встала уже в 1998 г., но новый закон “О банкротстве” был принят лишь в 2002 г. Проблема была в основном решена, когда рынок захватов переориентировался на другие инструменты – суды, реестры, подлог документов и др. Лишь в 2006 г. началась публичная кампания против рейдерства, а в Думу был внесен комплекс поправок в Арбитражный, Административный и Налоговый кодексы. Поправки эти лишь в некоторой степени способны нормализовать ситуацию, так как по большей части рейдерские захваты носят уголовный характер и становятся возможны в силу коррумпированности правоохранительной системы.

Анализ практики российских реформ, законодательных новаций и ситуации на рынке позволяет сегодня прогнозировать следующую проблему в сфере прав собственности, с которой российский бизнес может столкнуться в ближайшее время. Как известно, принятый в 2001 г. Земельный кодекс закрепил исключительное право предприятий на приватизацию земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо его предоставление в аренду (ст. 36). Решение вопроса о передаче земельных участков в собственность натолкнулось на целый ряд проблем, и в итоге срок переоформления прав на землю был продлен до 1 января 2008 г. Но существующее сегодня законодательство не только не формирует адекватных условий для передачи земельных участков в собственность, но, напротив, имеет тенденцию к усилению двойственности толкований и расширению зоны административного произвола. Неурегулированность проблемы приватизации земли под промышленными предприятиями может стать рычагом нового передела собственности.

Резервы командования

Одной из наиболее спорных является проблема отказа в передаче земельного участка в собственность в связи с необходимостью его использования в государственных или общественных интересах. В п. 8 ст. 28 закона “О приватизации государственного и муниципального имущества” перечислены случаи, когда собственнику может быть отказано в праве выкупа земли. Большая их часть выглядит оправданной, однако включение в этот перечень “земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах” открывает широкие возможности для дискриминации прав предприятий.

Процедура резервирования земельных участков Земельным и Градостроительным кодексами практически не регламентирована. Генпланы развития территорий принимаются на очень продолжительные сроки, что позволяет включить в них большое количество земельных участков, необходимых для развития города. Так, в Москве принят Генеральный план развития до 2020 г., в Тюмени – до 2040 г. Какие земли в них включены, субъектам рынка, как правило, становится известно лишь по факту отказа в передаче земли в собственность.

В апреле 2007 г. Госдумой был одобрен во втором чтении законопроект о порядке резервирования земельных участков. Предложенный механизм резервирования предусматривает возможность изъятия практически любой, в том числе частной, недвижимости под предлогом “создания необходимых условий реализации документов территориального планирования, в частности, для развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и создания особо охраняемых природных территорий”. При подготовке проекта ко второму чтению первоначально предложенный МЭРТ трехлетний срок возможного резервирования был продлен до семи лет. Все это создает благоприятные условия для передела собственности на землю административными методами, особенно там, где свободные земли практически исчерпаны, например в Москве.

Выкуп на откуп

Еще одной крупной проблемой является выкуп земельных участков. По оценкам РСПП, сделанным еще в 2002 г., стоимость всей земли, подлежащей выкупу предприятиями, превышает $100 млрд (это 10% ВВП России по итогам 2006 г.). Выкуп земельного участка является проблемой даже для самых крупных российских компаний. Так, РАО “ЕЭС России” оценивало стоимость подлежащих приватизации земель холдинга в пределах $800 млн. Для большинства же предприятий, испытывающих дефицит оборотных средств либо ориентированных на развитие бизнеса, выкуп на предлагаемых условиях просто невозможен. Это, в свою очередь, приведет к перераспределению прав на землю и собственности в пользу крупных предприятий, финансовых структур, чиновников и аффилированных с ними структур. Следствием всеобщей платности передачи земли в этих условиях станет повышение концентрации капитала, рост коррупции и злоупотреблений в сфере принятия административных решений, объектом которых является земля.

Наделение субъектов Федерации правом устанавливать цену выкупа земельных участков также создает благоприятную почву для принятия экономически неоправданных решений, направленных на получение максимальных доходов от продажи земли, а также злоупотреблений региональных чиновников.

Помимо этого круг собственников недвижимости, имеющих право на выкуп земельных участков, был сужен тем толкованием права на выкуп, которое было сделано разъяснениями пленума Высшего арбитражного суда, указавшего, что если собственником объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса (29.10.2001) был заключен договор аренды земельного участка, то он утрачивает право выкупа, так как уже реализовал его. Арбитражная практика уже содержит судебные решения, основанные на применении именно такого толкования ст. 36 Земельного кодекса. А если учесть количество заключенных за пять лет договоров аренды на территории России, то выяснится, что право первоочередного выкупа утратило уже значительное число предприятий.

Госдума рассматривает внесенный Минэкономразвития законопроект об условиях и порядке приобретения прав на участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Он предусматривает, что цена выкупаемого участка не может превышать 20% от кадастровой стоимости – если право частной собственности нынешних или предыдущих владельцев объектов недвижимого имущества “возникло вследствие их отчуждения из государственной или муниципальной собственности”. В противном случае выкупать землю придется уже по кадастровой стоимости. В случае принятия этого закона частные предприятия, появившиеся не в результате приватизации, в значительной степени будут отстранены от процесса выкупа земли ценовым барьером.

Обилие проблем позволяет предполагать, что установленные сроки выкупа будут еще раз продлены (скорее всего, решение будет принято в конце года). Что лишь сохранит неопределенность в этом вопросе для большинства предприятий. И уже до конца этого года будет либо захвачено рейдерами, либо выкуплено на кабальных условиях (в том числе как вынужденная и срочная антирейдерская мера) значительное количество земельных участков тех предприятий, которые не располагают достаточными административными и финансовыми ресурсами. Если же законодателем при продлении срока выкупа земли не будет предусмотрено иных условий выкупа, приемлемых для большинства предприятий, земельное рейдерство станет новым механизмом масштабного процесса перераспределения собственности.