Девелоперы выбирают центр

Центральная часть Новосибирска по-прежнему остается наиболее предпочитаемой для девелоперов новых бизнес-центров, в основном позиционируемых как принадлежащие к классу А. Практически все крупные объекты, ввод которых запланирован в 2007 г., расположены в центре города.

В июле 2007 г. компания “Трансервис” планирует сдать БЦ “Гринвич” общей площадью 34 000 кв. м. Как рассказал ранее “Ведомостям” гендиректор компании Александр Бойко, договоры аренды помещений заключаются по ставке 1300 руб. за 1 кв. м в месяц.

В конце 2006 г. был построен БЦ класса А “Росевроплаза” (общая площадь – 30 000 кв. м, девелопер – “Росевродевелопмент”). Объем инвестиций в объект составил около $35 млн. По словам коммерческого директора новосибирского филиала “Росевродевелопмента” Виктора Зырянова, на начало марта 2007 г. в аренду сдано около 60% площадей бизнес-центра. Основными арендаторами “Росевроплазы” стали банки, страховые, телекоммуникационные и инвестиционные компании. Годовая ставка аренды для них составляет $450 за 1 кв. м. По данным Зырянова, наибольшим спросом пользовались помещения площадью в 140–150 кв. м.

Девелоперская компания “Труд” к лету 2007 г. планирует ввести в эксплуатацию БЦ “Кобра” (класс А, общая площадь – 22 000 кв. м). К концу текущего года ожидается ввод в строй бизнес-центра “Кронос” (девелопер – “Новосибирскэнерго”). Его площадь составит около 50 000 кв. м, объем инвестиций в проект – 30 млн евро. Управляющая компания “Апромако” уже подыскивает арендаторов для “Кроноса” по ставкам 700–1200 руб. за 1 кв. м в месяц.

“Сибакадеминвест” приступил к строительству конгресс-центра (общая площадь – 65 000 кв. м) с рабочим названием Sky Сity. Он будет включать 30-этажный бизнес-центр класса А и 25-этажную гостиницу “5 звезд” на 200 номеров и обойдется инвесторам в $130 млн. Представитель “Сибакадеминвеста” Мария Соколовская говорит, что офисная часть комплекса Sky City уже полностью зарезервирована будущими арендаторами, хотя строительство планируется завершить в 2008 г.

“Во всех анонсированных бизнес-центрах офисные помещения будут исключительно сдаваться в аренду, а не продаваться”, – отмечает руководитель агентства RID Analytics Елена Ермолаева.

Несмотря на громадье планов, рынок офисов в Новосибирске пока не насыщен, утверждают эксперты. Арендодателям не стоит опасаться ни возможных проблем с недостатком арендаторов, ни снижения арендных ставок. “По нашим оценкам, в ближайшие годы Новосибирску потребуется не менее 115 000 кв. м офисов класса А и до 130 000 кв. м офисов класса В”, – говорит президент “Сибакадеминвеста” Михаил Ненашев. Александр Бойко в перспективе прогнозирует обострение конкуренции между бизнес-центрами. “В недалеком будущем у арендаторов окажутся востребованы только качественные объекты, обладающие вместительной парковкой”, – считает он. “К примеру, у “Гринвича” парковка рассчитана на 350 автомобилей, что будет выгодно отличать его от других офисных зданий, где парковочные места в дефиците”, – аргументирует Бойко.

Арендные ставки на офисные помещения после нового года изменились мало, утверждает Елена Беланова, специалист АН “Доктор Ключ”. По ее данным, сейчас в бизнес-центрах класса B среднемесячная ставка колеблется от 700 до 1200 руб. за 1 кв. м. По информации аналитического центра “Сибакадемстрой-Недвижимость”, стоимость аренды варьируется от 180 руб. за 1 кв. м в неотремонтированных помещениях в административных зданиях в промзонах до 2500 руб. за 1 кв. м в удачно расположенных встроенно-пристроенных офисах.

По информации Алексея Ширяева, директора АН “Любимый город”, за 2006 г. арендные ставки в качественных центрах повысились в среднем на 7–10%. “Потребность в офисах класса А в Новосибирске ограничена, сейчас, и особенно в дальнейшем, арендодателям придется конкурировать не только по уровню сервиса, но и по стоимости аренды”, – считает замдиректора “Труда” Анатолий Пастушенко.

Напротив, цены продаж офисных помещений увеличились за прошлый год на 17–20%. В 2007 г. риэлторы прогнозируют их рост как минимум на 10%. Олег Луговой, президент Сибирской гильдии девелоперов и управляющих недвижимостью, объясняет это тем, что инвесторы активно вкладываются в офисный сегмент. По его словам, офисная недвижимость приносит стабильный доход. По мнению Олега Лугового, несмотря на сохраняющийся дефицит качественных площадей, собственникам новых бизнес-центров придется приложить усилия, чтобы заполнить площади, – например, заниматься маркетингом, применять программы для стимулирования арендаторов.

К примеру, владельцы бизнес-центра “Кронос” потратят около $0,5 млн на рекламу и привлечение арендаторов в свой бизнес-центр. Виктор Зырянов говорит, что “Росевродевелопмент” предлагает арендаторам гибкие условия сотрудничества: недавно был уменьшен срок страхового депозита – с трех месяцев до двух – и пересмотрен минимальный размер сдаваемого офиса – до 22 кв. м. Кроме того, арендаторам предоставляется возможность выбрать либо кабинеты со стандартной отделкой, либо провести ее за свой счет, получив для этого двухмесячные “арендные каникулы”, т. е. освобождение от арендных платежей.

По словам Ширяева, арендаторы все больше начинают обращать внимание на офисы, находящиеся не в административном центре Новосибирска, который расположен на правом берегу Оби. Автомобильные пробки в центре заставляют компании подумывать о переезде в гораздо менее престижное левобережье.