НА АСФАЛЬТЕ: Смольный меняет правила

Цены остаются стабильными, заявленные проекты реализуются, нет ни громких банкротств, ни корпоративных скандалов. И даже обиженные дольщики далеко не так активны, как в столице. Однако неуверенность в завтрашнем дне высказывают многие участники рынка.

Игорь Водопьянов, управляющий компании “Теорема”, в перечне проблем, с которыми сталкиваются петербургские девелоперы, называет “технологии работы” городской администрации. “Речь не идет о коррупции, – говорит он. – Образно говоря, двигатель не работает не потому, что в него не залили масла, а потому, что все время то карбюратор на профилактике, то новый коленвал пришлют, то клапаны не функционируют. Нам все время говорят, что буквально в ближайший месяц будет выработан какой-то очередной регламент, после чего мы получим справку № 8 в комитете № 12 и наконец-то наступит всемирное счастье. И нельзя сказать, чтобы кто-то конкретно был виноват. Так получается... И все время что-то должно произойти: вот сейчас еще чуть-чуть примем, вот сюда небольшое дополнение, тут у нас генплан вышел, теперь у нас проект планировки, а для проекта планировки нужен еще высотный регламент, а высотный регламент у N, а N сейчас в отпуске, но как только он выйдет, то обязательно что-нибудь подпишет...”

Василий Сопромадзе, президент компании “Корпорация “С” (его фирма построила дом на Фонтанке, дом на Итальянской, комплекс “Опера” за Казанским собором), говорит о том, что условия для работы девелопера в последнее время стали и более жесткими, и менее последовательными, особенно в историческом центре. “Надо потратить несколько лет жизни, чтобы реализовать проект, затрагивающий историческую застройку. Я к этому не готов”, – говорит он.

В феврале петербургский градостроительный совет в третий раз отказался согласовать проект коммерческого центра на месте знаменитой “ямы” у Московского вокзала. Члены совета считают, что появление в этом сверхоживленном месте крупного торгового центра площадью около 160 000 кв. м создаст проблемы для движения транспорта и пешеходов. Другая претензия – 100-метровый однообразный фасад, протянувшийся вдоль Лиговского проспекта, неуместен для центра. Пока застройщику (компании “Бриз”) советуют разделить огромное здание на несколько блоков – торговый, развлекательный и т. д. А потерю площадей компенсировать повышением этажности – в части, примыкающей к железной дороге. Забота градсовета о том, как будет выглядеть историческая часть города, была бы вполне уместной, если бы одновременно городская власть не пропихивала 300-метровую газпромовскую “башню”.

Выборочная поддержка нескольких крупных проектов застройки, возможность (с согласия властей) вести работы без полного комплекса документов, скандалы с изъятием объектов, признаваемых аварийными, политические игры вокруг высотного регламента – все это создает довольно своеобразную ситуацию, которая характеризуется и дополнительными возможностями для застройщиков, и новыми рисками.

Виртуальная высота

Петербургские чиновники пытаются легализовать строительство небоскреба “Газпром-Сити” на набережной Невы. Не важно, делается это ради будущих налоговых потоков (пока речь идет о прямопротивоположном – о том, чтобы за счет бюджета компенсировать затраты “Газпрома” на строительство высотки) или по политическим соображениям.

Проект предполагает высотную доминанту (320 м), освоение территории в 68 га, строительство жилья, объектов инфраструктуры и проч.

В конце прошлого года группа депутатов Законодательного собрания Петербурга передала в горизбирком заявку на проведение городского референдума о строительстве высотного здания делового центра “Газпром-Сити”. Горожане должны были ответить на вопрос “Согласны ли вы с тем, что в целях сохранения уникального исторического облика Санкт-Петербурга здание административного делового центра ОАО “Газпром-Сити” в устье реки Охты не может иметь высоту более 48 м, как это установлено правовыми актами Петербурга по состоянию на 1 января 2006 г.?”. Формулировка несколько лукавая, потому что уже предполагает ответ. Депутатам отказали – из-за “несоответствия документов требованиям законодательства”.

Впрочем, исполнительная власть действует вполне симметрично: губернатор Валентина Матвиенко обещала, что конкурсная комиссия “учтет мнение горожан”, и обещание сдержала. Только петербуржцам предложено было выбирать не между наличием и отсутствием небоскреба, а лишь между шестью предложенными вариантами проекта.

Архитекторы почувствовали слабину. “Студия-44” Никиты Явейна представила эскиз застройки площади у Ладожского вокзала – пять небоскребов по 130 м каждый (заказчик проекта – холдинг “Адамант”). Архитекторы Евгений Герасимов и Сергей Чобан разработали проект многофункционального комплекса для 8-го и 9-го кварталов Малой Охты. Доминантой застройки должна стать 90-метровая башня головного офиса банка “Санкт-Петербург”.

Под шумок совершенно ушли на второй план претензии к застройщикам, которые возводят жилой комплекс “Монблан” на Пироговской набережной, рядом с “Авророй”. Проект реализует компания “Строймонтаж”. Высота будущего здания – 76 м, по высотному регламенту в этой зоне можно строить не выше 42 м. Однако проект был согласован до введения ограничений, и суды в нескольких инстанциях отказывались удовлетворить претензии к застройщику (фактически требующие ввести норму обратной силы закона. В прошлом году КГА требовал остановить стройку или по крайней мере скорректировать высоту). В комплексе будет 23 000 кв. м жилья, более 90% квартир уже продано.

Теперь и на намывных землях Васильевского острова (проект “Морской фасад”) может появиться высотная доминанта – 240 м, и в многофункциональном комплексе “Балтийская жемчужина запланирован собственный небоскреб – 180 м.

Изменение отношения к высоткам побуждает застройщиков добиваться корректировки уже согласованных проектов – наращивание этажей поможет оправдать многомиллионные затраты на покупку земли.

В январе в Петербург прибыл директор центра всемирного наследия ЮНЕСКО Франческо Бандарин. Он отметил, что в городе “есть строения, нарушающие линию горизонта”, в частности комплекс “Монблан”. По мнению Бандарина, “изменение высотного регламента невозможно”, поскольку оно приведет к тиражированию проектов подобного рода.

Что ж, конечно, приведет.

Сейчас в кулуарах обсуждается компромиссный вариант высотного регламента. Документ разработан специалистами Первой мастерской Бюро генплана. В целом он учитывает разработанную КГИОП концепцию зон охраны объектов культурного наследия. Но предполагает исключения. По словам председателя КГА Александра Викторова, согласно новому регламенту по мере удаления от исторического центра высотность застройки должна плавно возрастать, при этом в отдельных местах возможно появление высотных доминант. Каждый раз вопрос будет решаться на основе “процедур общественного согласия”. Работать с “общественным согласием” в Смольном умеют: например, общественные слушания по проектам жилой застройки давно уже превратились в пустую формальность. Протесты граждан “учитываются”, однако на вынесение решений никак не влияют.

Высотная застройка в Петербурге обретает второе дыхание – независимо от того, построят “Газпром-Сити” или нет.

По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, новый высотный регламент может быть принят в сентябре 2007 г. “Вопросы <...> вызывает необоснованность цифр, ограничивающих предельную высоту зданий в окраинных районах”, – говорит Вахмистров. За пределами охранной зоны чиновники предлагают снять практически все высотные ограничения.

Изъято по нужде

До недавних пор громких случаев изъятия недвижимой собственности для государственных нужд в Петербурге практически было, если и были, то все проходило относительно тихо, по добровольному (или не вполне) согласию. Московская практика массового переселения граждан из жилых домов в центре на окраины в Петербурге как-то не приживалась.

Теперь эта тема – одна из популярнейших в СМИ.

Еще в 2005 г. было принято решение о переезде Конституционного суда. Часть новых объектов должна была быть построена на Крестовском острове. Социально-бытовой комплекс администрация предполагала разместить на территории около 5 га между рекой Крестовкой, Средней Невкой и ул. Эсперова. Здесь запланировали строительство 16 коттеджей, гостевой парковки, здания для административно-хозяйственных служб и т. п.

Сносу подлежали общежитие на ул. Эсперова, 5, и жилой дом по соседству (ул. Эсперова, 7). Три семьи из 19, проживающих по ул. Эсперова, 7, распоряжение правительства в части, предписывающей освободить жилой дом на Крестовском острове, обжаловали.

Смольнинский суд в октябре 2006 г. признал распоряжение незаконным. В документе было указано: “В связи с угрозой обрушения во II квартале 2006 г. осуществить совместно с жилищным комитетом подбор и предоставление жилых помещений...”

Здесь весь фокус в подмене: администрации выгоднее признать нужный дом аварийным, его обитателям – добиваться “изъятия для госнужд”. Если “для госнужд” – это надо за год извещать собственников, компенсировать им жилье по рыночной стоимости и оплачивать переезд. “По аварийности” – проще.

Дом на Эсперова не был аварийным. И вовсе не угрожал обрушиться. Чиновники в суде ссылались на результаты обследования, проведенного государственной строительно-экспертной комиссией. Жильцы оплатили проведение независимой экспертизы, которая определила, что дом, конечно, не новый, но до обрушения далеко и об аварийности речи нет.

В суде все получилось еще смешнее. Полгода представители администрации никак не могли предъявить результаты обследования суду. Оказалось, что и в первом экспертном заключении речь идет об износе – но никак не об аварийности!

С общежитием тоже получилось негладко. 20 семей, обитавших в нем, получили ордера на новые квартиры, а еще 28 – нет: администрация решила, что эти семьи живут в общежитии незаконно. Последовали протесты, пикеты, в доме отключили свет. А в конце января здание просто снесли. Куда делись люди, в нем обитавшие до последнего времени (и на каких условиях), журналистам выяснить не удалось.

Собственники квартир в жилом доме, по последним данным, получают повестки с требованием срочно выехать...

Похожая история приключилась в Колпино. Жителям 22 колпинских домов районная администрация предписала выехать. При этом собственникам в соответствии с Жилищным кодексом велели оплатить снос своих же домов, которые эксперты признали аварийными. В этих 2-этажных домах от 12 до 16 квартир, практически все они построены в 1937–1940 гг., капремонт был проведен в 70-х. Жильцы уверены, что идея со сносом появилась оттого, что подошел срок очередного капремонта.

Около 40 семей (из 14 домов) подали заявления в Колпинский районный суд. Они требуют отменить принятое в сентябре 2006 г. распоряжение районной администрации и межведомственной комиссии района, в соответствии с которым дома признаны аварийными. В судах начали рассматривать заявления жильцов. Решения пока не выносились.

По мнению юристов, право собственников решать судьбу своих жилищ грубо нарушено. Решения межведомственной комиссии и заключение экспертно-строительной комиссии при правительстве Петербурга вызывают у юристов серьезные сомнения.

По словам участников судебных слушаний, в суде эксперты признали, что в Колпино не проводилось ни длительных наблюдений, ни инструментальных исследований и расчетов целесообразности капремонта. Выводы основывались на “личном опыте” экспертов.

Жители полагают, что в расселении и сносе заинтересован потенциальный инвестор – ОАО “ДСК-5”. Как говорит генеральный директор ДСК-5 Фарук Ахмадиев, комбинат по договору с комитетом по строительству завершает проект планировки 10-го квартала (где и расположены “приговоренные” дома). В квартале собираются построить не менее 10 кирпично-каркасных жилых домов от пяти этажей и выше. 1 кв. м будет стоить от $1500. Право застройки будет выставлено на торги.

Развитие конфликта может идти по разным сценариям. Если дома все-таки снесут, у бывших собственников жилья останется право на земельные участки. Важно, как они будут оформлены – под обрез или с придомовой территорией.

В начале 2007 г. правительство Петербурга приняло постановление, регламентирующее процедуру изъятия собственности у владельцев. Основные полномочия теперь переданы

в районы. Районные власти будут проводить оценку изымаемых объектов, выкупать их у собственников (рыночная оценка плюс причиненные убытки), предоставлять альтернативное жилье, заключать договоры мены, подавать судебные иски о выкупе объектов, подлежащих изъятию, судиться с несогласными и т. п.

Однако каждый факт “национализации” подлежит утверждению на городском уровне. “Новый нормативный акт позволит нам регулировать эту непростую ситуацию в условиях меняющегося федерального законодательства”, – отметила Валентина Матвиенко.

При этом в местном законе о жилищной политике приведен расширенный (по сравнению с Жилищным кодексом) перечень случаев, когда земля может изыматься для госнужд. Город может изъять земельный участок и жилые помещения “для повышения эффективности использования и качества среды обитания”, а также “для комплексной реконструкции кварталов жилищной застройки”. По мнению экспертов, противоречие федеральным нормам дает возможность собственнику в судебном порядке отменить решение администрации об отчуждении недвижимости.

Малоэтажные приоритеты

В феврале 2007 г. фонд имущества Петербурга продал с аукциона право комплексного освоения квартала Купеческая Гавань. Территория расположена неподалеку от Константиновского дворца в Стрельне. Цена за участок площадью 184 000 кв. м превысила стартовую почти в 70 раз (!). В аукционе участвовало 14 компаний. За полтора часа цена на объект подскочила с 17,2 млн до 1,152 млрд руб.

Победитель – ООО “Петергофская купеческая гавань”. Компания зарегистрирована в Санкт-Петербурге год назад. Эта фирма совместно с ГСК “Девелопмент” разрабатывала пакет документов для освоения участка. В общем, за 1 кв. м территории, расположенной на берегу Финского залива, северо-восточнее пересечения Санкт-Петербургского проспекта с Петергофским ручьем, победитель заплатил около $240. Валентина Матвиенко назвала цену рыночной. Участники рынка полагают, что победитель погорячился и стоимость земли завышена.

Директор фонда имущества Андрей Степаненко оценил результаты так: “Бюджет Петербурга получит более 1 млрд руб. Это деньги, которые мы не планировали заработать. Тем не менее, учитывая бум на рынке жилищного строительства, я считаю, что цена, которая сформировалась в результате торгов, адекватно отражает ситуацию”.

По условиям торгов победитель должен подготовить территорию к застройке за три года. Еще пять лет дается на строительство.

Площадка предназначена под многофункциональный малоэтажный комплекс. Его общая площадь не должна превысить 30 000 кв. м. То есть в каждом 1 кв. м будущего поселка уже заложено $1500 затрат. Это без учета расходов на инженерию, потому что инвестору еще предстоит прокладывать сети. Эксперты предполагают, что цена будущих коттеджей, построенных в этой зоне, будет составлять $6000–7000 за 1 кв. м.

Практически одновременно стало известно, что Северо-Западный округ выбран для проведения эксперимента по возведению доступного малоэтажного жилья. В качестве пилотной площадки выбрана территория близ Колпино. В рамках проекта “Новая Ижора” здесь будет построено не менее 580 000 кв. м. Заказчиком проекта выступит компания “Балтрос”.

Холдингу “Балтрос” принадлежит 285 га пашен рядом с Колпино (куплены у совхоза). Застраивать территорию будут индивидуальными деревянными коттеджами, произведенными по немецкой технологии фирмы “Вайнманн”.

Новый жилой район граничит с Колпино, федеральной автодорогой М-10 и рекой Поповка-Ижорка. Здесь должно появиться примерно 6000 домов, к каждому из которых прилагается надел в 3–4 сотки. Для осуществления проекта необходимо построить ДСК, способный ежегодно производить около 3000 деревянных домов (примерно 360 000 кв. м). Завод появится на территории промзоны “Восточная-Пушкинская”. В компании надеются смонтировать 250–300 домов к декабрю 2007 г.

Из необходимых бумаг пока разработаны только документы на строительство водоотвода и канализации. Сооружение новой электроподстанции из-за проблем с “Ленэнерго” завершится не ранее III квартала 2008 г. Первые дома придется подключать по временной схеме.

Валентина Матвиенко посоветовала чиновникам ускорить бюрократический процесс ради успешного завершения эксперимента. Компании “Балтрос” разрешили продолжать работы до формирования полного пакета документов, параллельно проводя согласования. За эту поблажку Валентина Матвиенко предложила руководителю “Балтроса” Олегу Еремину зафиксировать цену продажи возводимого жилья на уровне $1000 за 1 кв. м.