РЫНОК ЗЕМЛИ: Феодальная бюрократия

Рынок земли в России не работает: у нас сохраняется административно-арендное, а по сути феодальное землевладение. В такой ситуации мы проигрываем по конкурентоспособности развитым странам, и это станет особенно очевидно со вступлением России в ВТО.

Недавний закон “о дачной амнистии” позволяет бесплатно оформить в собственность небольшой участок под дачей или домом. Но одновременно идет другая кампания – по массовому лишению надежных прав на земельные участки собственников зданий и предприятий. 22 ноября Госдумой принят в первом чтении законопроект об уточнении условий приобретения прав на земельные участки. Невыкупленные участки организаций – а это преобладающая по площади часть земель поселений и промышленности – отдаются в полное распоряжение чиновников.

Цена без ограничений

В послании о бюджетной политике на 2007 г. президент Путин сказал: “В кратчайшие сроки следует законодательно урегулировать вопрос о снижении выкупной цены земельных участков под объектами, находящимися в частной собственности”. Сказано обо всех частных собственниках недвижимости. Законопроект это указание не выполняет. Для тех, кто был непосредственным участником приватизации, цена объявлена в 2,5% от кадастра. Для всех прочих собственников ранее приватизированных объектов, равно как и для новых инвесторов, – 100% от кадастра, т. е. в 40 раз дороже. Эти нормы скрыты в положениях, поражающих юридической некорректностью. Про цену в 2,5% говорится применительно к объектам – земельным участкам. Но потом вместо объектов появляются субъекты – собственники зданий, которым участки будут продаваться по 100% кадастровой стоимости (пп. 4 и 5 ст. 2; п. 1 ст. 3). Эти взаимоисключающие нормы создают возможность произвольных административных решений по цене выкупа. Разница между 2,5% и 100% от кадастра показывает размеры будущих неофициальных платежей. Если учесть, что сама кадастровая оценка – фикция (основана на несуществующей “рыночной” стоимости застроенных госучастков), можно сказать, что предел цены для большинства участков не ограничен.

Для Москвы и Санкт-Петербурга фактическая плата – 100% от кадастра: 20% за “неполноценное” право – с запретом на реконструкцию и строительство, плюс плата за снятие этого ограничения в 80% от кадастра (п. 5 ст. 2). Плата за отмену запрета на реконструкцию и строительство повышает цену выкупа в столицах до заоблачно-запретительных высот ($3 млн и $1 млн за 1 га соответственно). Между тем этот запрет препятствует выбору наиболее эффективного вида использования земельных участков, блокирует благоустройство территории городов, противоречит ряду норм Конституции РФ.

Размер платы за приобретение прав на все иные земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, не установлен. Более того, на саму возможность их выкупа не без изящества наложен двойной блок. Записано, что продажа осуществляется “за плату, установленную законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами” (п. 1 ст. 3). Пока такого федерального закона нет, субъекты РФ ничего принять не могут, а будет – могут сами ничего не принимать, сохраняя административно-арендную монополию.

Барьеры и капканы

Многочисленные барьеры для выкупа не устранены (см. статью “Полусобственность”, “Ведомости” от 4.05.2006). Они лишь дополнены. По действующим законам предприятия имеют право выкупить именно тот участок, который находится у них в пользовании на основании Плана приватизации. В ответ на требование бизнеса отменить незаконную норму постановления правительства № 576 о представлении документов о госрегистрации всех сооружений на участке предприятия в проекте появилось дополнение, словно в издевку дословно повторяющее норму этого постановления. Авторы законопроекта проигнорировали оставшуюся в законе “О приватизации...” заведомо коррупционную норму о запрете выкупа земель “водоохранного и санитарно-защитного назначения” (ст. 28). Норма “незаконнорожденная” (такого вида земель по Земельному кодексу нет), и чиновники применяют ее абсолютно произвольно. Как здесь не вспомнить поразительный сюжет нового Водного кодекса: запрет на приватизацию земельных участков в пределах 20-метровой береговой полосы, который оставил в распоряжении чиновников территорию, сравнимую с территорией всей Франции.

Новый подарок администрациям Москвы и Питера (в ущерб гражданам и бизнесу) – запреты на использование и распоряжение частным участком, на выкуп (если это частный дом на гос./муниципальном участке) “до приведения в соответствие с градостроительным регламентом” (ч. 5 ст. 2 ФЗ о введении в действие ЗК РФ). Это нарушение конституционных прав собственников распоряжаться своим имуществом. Градкодекс сегодня не запрещает использования участка в случаях “несоответствия”. Вы вправе продать частный участок или здание с правами пользования на участок. Теперь вам это запретят. А чиновники смогут использовать эту норму для “рейдерства” – захвата чужой собственности – путем манипуляций градостроительным регламентом. Администрация г. Москвы легко может изменить “разрешенное использование” своим произвольным решением – на основании московского закона, который противоречит законам федеральным.

Законопроект исключает действующую норму Земельного кодекса РФ о сохранении права постоянного (бессрочного) пользования (ч. 2 ст. 1 проекта). Это фактически отменит имеющиеся сегодня у многих права постоянного (бессрочного) пользования. Предлог – такой вид права “несовременный”, и его надо заменить на рыночные права собственности и аренду. В действительности же большинство землепользователей загоняют в кабальную административную земельную аренду. А в качестве бича используют предельный срок переоформления (1.01.08) и штраф до 1000 МРОТ (т. е. до 100 000 руб.) за невыполнение требований о переоформлении. Обязательное переоформление отнимет у вас вечное и безусловное право пользования участком, заменит его на временное и “договорное” право аренды. Договор аренды с администрацией – известное лукавство. Он отменяется при первом желании администрации. Так, в Санкт-Петербурге по Типовому договору земельной аренды (п. 6.4.) администрация вправе в бесспорном и одностороннем порядке расторгнуть договор при принятии решения [той же администрацией] о предоставлении участка под капитальное строительство. Отмена действующего права и понуждение к заключению договора нарушает нормы Конституции (ст. 2, ч. 1 ст. 15; ч. 2 и 3 ст. 16; ст. 18; ч. 2 и 3 ст. 16; ч. 2 и 3 ст. 55). Так что понуждение к аренде есть непосредственная подготовка к массовому переделу частной недвижимости в пользу чиновников, и между этими этапами никаких барьеров нет.

“Артподготовка” к новому переделу уже началась. Более года назад 24.03.2005 пленум Высшего арбитражного суда постановлением № 11 запретил выкуп для тех собственников строений, которые после выхода Земельного кодекса РФ заключили договоры земельной аренды. Этим высшая судебная инстанция грубо нарушила закон: согласно ФЗ о приватизации (ч. 3 ст. 28) договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа, а Земельный кодекс говорит об “исключительном”, т. е. принадлежащем только данному лицу, праве выкупа, но не об “однократном” (ч. 1 ст. 36). Минэкономразвития молчаливо поддержало такой запрет: в проекте достаточно было продублировать в Земельном кодексе названную норму ФЗ о приватизации, но этого не сделано. На практике это означает невозможность выкупа для большинства собственников недвижимости, которых уже принудили к аренде.

Бесправие граждан

Хотя сейчас возникшие ранее права считаются действительными без их регистрации (ст. 6 ФЗ о регистрации прав на недвижимость), проект приравнивает использование земельного участка без документов к его самовольному занятию. Это карается штрафом, который может налагаться неограниченное число раз: для граждан – до 10, а для юридических лиц – до 200 МРОТ (ст. 5). Эта короткая запись означает полный переворот в отношениях государства и гражданина. Конституция установила безусловный приоритет прав граждан (ст. 18) и право народа РФ жить на своей земле. Проект Минэкономразвития настаивает на противоположном – на приоритете документов и прав чиновников, эти документы издающих и проверяющих. В практическом плане эта норма приведет к массовому чиновничьему произволу, к земельному переделу.

Именно права граждан и организаций, но не документы, отражающие эти права, являются первоосновой. А от утери документов не застрахован никто. Известен случай уничтожения в пожаре документов БТИ подмосковного города. А ведь там хранились документы, подтверждающие права на здания, а значит, – и на соответствующие им земельные участки. При приватизации предприятий государство документов на землю не выдавало. Участки переходили к новым собственникам помещений, зданий и предприятий по факту собственности на них. Если документов на участок никогда не было ни у человека (организации), ни у их предшественников, они вправе оформить участок в собственность в порядке переоформления прав на землю на основе приобретательной давности на строение. Но по проекту это будет невозможно: чиновник штрафами принудит вас подписать договор земельной аренды, который, по сути, отдает недвижимость в его распоряжение.

Могут возразить: государство должно собирать земельный налог, а участок не учтен. Но это потому, что само государство не выполняет обязанностей по учету участков для целей налогообложения. (Только административный учет может обеспечить конституционное равенство обязанностей – полный охват всех землепользователей, равно как и ответственность чиновников.) Нам же навязывают иное: свои обязанности по учету государство решает за счет граждан, да еще дарует чиновникам право погонять нас штрафами. Вопросы регистрации прав на недвижимость и налогообложение недвижимости должны быть разведены. Налоговые обязательства на недвижимость, права на которую не зарегистрированы, должны возлагаться на фактического владельца, как это делается во многих странах Европы.

Кабальная аренда

Нынешних и будущих арендаторов участков проект отдает на милость местным администрациям. Ограничения по арендной плате чисто косметические: они действуют только до разграничения государственной собственности на землю. До этого скорого часа Х максимальный размер арендной платы установлен в 2% от кадастра, для земель сельскохозяйственного назначения – не выше земельного налога, а для участков, ограниченных в обороте, – сумма земельного налога. После часа Х размер аренды может быть абсолютно любой. Правда, правительство РФ сможет устанавливать предельные размеры арендной платы по отдельным категориям арендаторов, а также видам использования участков (ч. 3 ст. 2, ч. 3 ст. 2). Но справедливых условий земельной аренды не будет: чиновник-арендодатель может использовать любые (!), кроме размера аренды, условия договора для получения от арендатора денег или услуг.

Запрещается переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, не занятых частными зданиями, строениями, сооружениями. Наконец, “убиваются” права арендаторов земельных участков по договорам на срок более пяти лет (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Сегодня собственник здания на арендованном госучастке может его продать без согласия чиновника. По проекту это станет возможно только с письменного согласия арендодателя. Возможность для собственника строения или предприятия распорядиться своей недвижимостью будет поставлена в зависимость от чиновника, а рынок недвижимости будет заменен административным произволом.