ДОХОДНОЕ МЕСТО: ТРЦ начинается c парковки

Современные торговые центры многофункциональные. На обширных площадях предусмотрены гипермаркеты и небольшие бутики, находится место развлекательным зонам с мультиплексами и объектами питания. В отдельных ТЦ есть “спортивная составляющая”, к примеру катки (ТЦ “Город”, ТЦ “Мега”), аквапарк (ТЦ ХL). Посещение многофункционального торгового центра представляет интерес для всех членов семьи. Крупные ТРЦ находятся за МКАД или на территории периферийных районов – там девелоперам было проще получить большие участки под новое строительство. Поэтому большинство горожан отправляются туда на автомобилях. Даже крупные объекты, расположенные в центре города, такие как ГУМ, ЦУМ, “Гостиный двор”, “Новинский пассаж” и др., представляют интерес для состоятельных покупателей, которые и вовсе не привыкли ездить на метро.

Концептуальное решение

Одной из важных составляющих современного торгового комплекса является паркинг, место, где можно оставить автомобиль, не опасаясь, что его эвакуируют на штрафную стоянку, или его повредит проезжающий мимо транспорт, а то и вовсе автомобиль “уплывет” в неизвестном направлении.

Как отметила Елена Лапшина, аналитик управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”, при отсутствии удобной парковки в ТЦ часть потенциальных покупателей выбирает другое место для совершения покупок и проведения досуга. Даже если все остальное в работе объекта торговли покупателя устраивает, он вряд ли захочет ждать, пока на небольшой парковочной площадке освободится место. “Отсутствие парковки лишает торговый центр примерно 30% от величины текущего транзитного потока”, – отмечает она.

Консультанты, работающие в секторе ритейла, уделяют большое внимание составляющим, от которых зависит успех ТЦ в будущем. “Создание концептуального торгового центра невозможно без планирования в нем подземного паркинга или наземной парковки, – говорит Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики Praedium. – Во-первых, это диктуют строительные нормы, во-вторых, потребности посетителей торгового объекта”.

Олег Войцеховский, управляющий директор Российского совета торговых центров, добавил, что, по определению Международного совета торговых центров, достаточное количество парковочных мест в ТЦ является одним из четырех основополагающих критериев наряду с единым управлением имущественным комплексом, наличием концепции объекта и

размерами, которым должен соответствовать торговый центр.

По словам Сергея Лобкарева, руководителя направления коммерческой недвижимости “МИАН – Агентство недвижимости”, проектируя торговый центр, необходимо позаботиться и о том, где будут располагаться въезды и выезды на парковочную площадку с транспортной магистрали, где будут размещаться парковочные места, как будет организован транспортный поток внутри парковки. “Ошибки в проектировании могут значительно повлиять на посещаемость центра целевой аудиторией, а значит, и на экономику объекта в целом”, – подчеркивает Олег Войцеховский.

Под землей и на воздухе

Паркинги в составе ТЦ или ТРЦ подразделяются на наземные (открытые) и подземные (теплые). К примеру, большая открытая площадка отдана под парковочную зону в “Рамсторе” на Шереметьевской улице, нет проблем с парковкой в “Мосмарте” на Ярославском шоссе или в “Ашане” на Осташковском шоссе. “Самый крупный наземный паркинг – у торговых комплексов “Мега”, расположенных в Химках и в Теплом Стане, – говорит Юлия Дальнова, директор отдела торговой недвижимости Knight Frank. – Оба объекта располагают собственной автостоянкой на 8000 и 10 000 машино-мест соответственно”.

Подземным паркингом обустроен гипермаркет “Город” на Рязанском проспекте, теплые машино-места предусмотрены в ТРЦ “Атриум” и в многофункциональном комплексе “Смоленский пассаж” на Садовом кольце, в ТРЦ “Европейский” у Киевского вокзала и др.

Но выбор той или иной модели организации парковочной зоны девелоперами производится не случайно. По словам Александры Кадченко, решение зависит от расположения торгового центра. Например, в районе МКАД при относительно невысокой стоимости земли при ТЦ создаются наземные парковки – строительство подземного паркинга там попросту нерентабельно. В ТРЦ “Мега” организация парковки под открытым небом обошлась значительно дешевле подземной, поэтому не было никакого смысла идти под землю. Если же ТЦ расположен в центре города, то при высокой стоимости земли девелопер просто вынужден выбрать более затратный подземный вариант, вместо того чтобы, например, уменьшать площадь проекта в пользу создания наземной парковки.

Анатолий Васильев, директор по развитию бизнеса компании “Торговый квартал”, привел в качестве примеров организацию парковок в составе проектов ТРЦ “Атриум” и ТРЦ “Мега” (Теплый Cтан). Эксперт считает, что без парковки “Мега” не смогла бы функционировать, а вот “Атриум”, хоть и не получал бы дополнительного потока автомобилистов, тем не менее работал бы успешно.

Ялын Гюр, управляющий директор Capital Partners, согласился, что при ограниченном земельном ресурсе подземный паркинг – эффективное решение с точки зрения планирования объекта и наиболее удобный вариант парковки для посетителей ТЦ. Хотя, по словам Андрея Жамкина, старшего консультанта департамента коммерческой недвижимости Blackwood, наличие подземного паркинга не является обязательным при строительстве ТЦ. “Это лишь часть инфраструктуры торгового центра, предназначенная для удобства покупателей”, – отмечает он.

Наличие подземного паркинга – это дополнительные хлопоты по рациональной организации его функционирования. “Часто организация движения по парковке – неестественная, что требует дополнительных указателей, установки знаков или наличия регулировщиков”, – говорит Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers International.

Основные требования к парковочной навигации, по его словам, следующие: автомобилистам должно быть несложно найти въезд на паркинг, а также въезд на другие уровни в случае многоуровневой парковки, кроме того, не должно возникать проблемы, как найти свой автомобиль среди множества других и выехать с парковки. На подземной парковке также необходимы указатели входа в торговый центр. “С этой функцией могут справиться цифровые, буквенные и цветовые обозначения, главное – чтобы разработанная система была понятна посетителям торгового центра”, – уточняет Гасиев. На взгляд эксперта, удачный пример – подземные парковки “Рамсторов”, которые дополнены электронной системой активной навигации, помогающей автомобилистам найти свободное место.

По мнению экспертов Knight Frank, проблемными сторонами подземных и многоярусных паркингов является нерациональная сетка колонн. Зачастую существует разметка на три автомобиля, на практике же, втиснувшись между колоннами, владельцы автотранспорта не могут полноценно открыть ни одну дверь. То же касается багажных отделений, куда было бы удобно сложить покупки. По словам Олега Войцеховского, паркинг в ТРЦ “Калужский” неудачен из-за неудобной навигации, слишком крутого подъема и узкого проезда. Парковать крупногабаритные автомобили там просто небезопасно. “Думаю, что неопытные автомобилисты, однажды воспользовавшись паркингом, больше в “Калужский” не поедут”, – отмечает он.

Юлия Дальнова считает, что наиболее удачный вариант – размещение парковочных мест в одной плоскости: на одном уровне со входами в ТЦ, на пути от съезда с дороги до входа в ТЦ и максимально сконцентрированных вокруг здания. Примером хорошо организованной наземной парковки, по мнению Максима Гасиева, является ТЦ “Мега” (Химки). Сложные места, где пересекается несколько автомобильных потоков, организованы в круговое движение, что уменьшает заторы, также на помощь могут прийти регулировщики. На каждом перекрестке стоят указатели, обозначающие, какой поворот ведет к определенной части комплекса. Парковка комплекса разбита на сегменты, обозначенные сочетанием буквы и цифры, это облегчает поиск машины покупателем.

Хотя, по словам Войцеховского, даже лидеры торговой отрасли, обладающие большим международным опытом, не застрахованы от просчетов. “Попробуйте припарковать автомобиль на открытой парковке у “Меги” (Теплый Стан) в субботу с 14 до 16 часов или выехать в это время с парковки на Калужское шоссе, вы рискуете простоять минимум 20 минут в пробке на территории торгового центра”, – говорит он.

Нормы и “авось”

Для того чтобы обеспечить торговый объект необходимым количеством машино-мест, разработаны нормы. Но, по словам Андрея Жамкина, нормативы не являются обязательными и носят лишь рекомендательный характер. Поэтому, разрабатывая проект торгового центра, девелопер может их придерживаться, а может и нет, выбирая любимое в России понятие “авось”.

По нормам количество парковочных мест в торговом центре зависит от его площади и расположения, а также от типа торгового центра. Александра Кадченко рассказала, что согласно постановлению “О внесении дополнений и изменений в постановление правительства Москвы № 49 от 25.01.2000” нормы по обеспеченности парковочными местами ТЦ определяются в зависимости от расположения торгового объекта внутри Садового кольца или за его пределами. Для ТЦ за пределами Садового кольца парковочные места закладываются из расчета одно машино-место на 40–50 кв. м общей площади ТЦ. Для торговых объектов, расположенных внутри Садового кольца, машино-мест должно быть на 10–20% больше – это примерно одно машино-место на 70–80 кв. м общей площади торгового объекта.

По словам Натальи Орешиной, директора департамента торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, для успешного функционирования торгового объекта необходимо при разработке проекта ориентироваться на нормы из расчета 3–5 машино-мест на 100 кв. м торговой площади. Нет разницы, будут находиться машино-места на наземной стоянке или в подземном паркинге. “Если комплекс многофункциональный, включающий и офисную, и торговую зону, то на каждую функцию рассчитывается своя обеспеченность”, – говорит она.

“Для сравнения: в США отталкиваются от арендопригодной площади GLA и парковочного индекса, – говорит Анатолий Васильев. – Так, в торговых центрах до 40 000 кв. м объем парковки должен составить до 1600 машино-мест. И далее чем больше объем торговой площади, тем больше парковочный индекс”.

Как пояснила Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании Astera Oncor, парковочный индекс – это количество парковочных мест на каждые 93 кв. м (1000 кв. футов) GLA (в российской практике принято рассчитывать на 100 кв. м). Значение этого показателя зависит от размера площади и типа ТЦ. Чем больше недостаток машино-мест в ТЦ, тем больше потерянная прибыль. “Количество машино-мест в соответствии с международными стандартами положительно скажется на имидже объекта и сформирует позитивное отношение со стороны сетевых операторов к ТРЦ”, – подчеркивает она.

По словам Анатолия Васильева, показатель требуемой обеспеченности машино-местами можно рассчитать более точно по ряду факторов. Например, для гипермаркета продовольственных товаров количество парковочных мест может быть увеличено до показателя одно машино-место на 10–15 кв. м торговой площади, для торговых операторов на площади до 1000 кв. м достаточно одного машино-места на 25–40 кв. м. Для фуд-корта расчеты производятся по количеству посадочных мест – одно машино-место на 6–12 посадочных мест. “Если коэффициент обеспеченности парковкой низкий и посетители регулярно не могут найти себе свободное парковочное место, это сказывается на лояльности аудитории”, – подчеркивает он.

Елена Лапшина отметила, что при расчете обеспеченности ТЦ машино-местами имеет значение, на какую посещаемость в течение дня рассчитан объект. К примеру, на 10 000 посетителей должно приходиться не менее 500 машино-мест в наземном или подземном паркинге. “Такая пропорция позволяет избежать полной загруженности парковки”, – подчеркивает она.

По словам Александры Кадченко, реальные показатели не всегда соответствуют нормам. Самые высокие показатели в “Меге” (Теплый Стан), где на общую площадь 230 000 кв. м приходится 7000 машино-мест наземной парковки и 2400 машино-мест в подземном паркинге, в “Вэймарте” на 30 000 кв. м 500 машино-мест наземной парковки.

Проблема парковок наиболее остро стоит в торговых центрах, расположенных в центре города. В торгово-офисном комплексе “Галерея Актер” (общая площадь – 12 000 кв. м) предусмотрено всего 25 машино-мест в подземном паркинге, и то для офисов. ТЦ “Дружба” общей площадью 16 700 кв. м обладает 40 машино-местами в подземной парковке и 50 – в наземной, что приводит к образованию стихийной парковки перед ТЦ и затрудняет дорожное движение. В ТЦ “Наутилус” общей площадью 6700 кв. м есть только 35 машино-мест в наземной парковке.

“Если же торговый центр претендует на региональный или суперрегиональный охват, включает в свой состав в качестве якорного арендатора гипермаркет, то парковочный индекс должен быть увеличен, – продолжает Олег Войцеховский – Кроме того, должно учитываться, сколько времени в среднем проводит покупатель в центре, какова удаленность объекта от жилых объектов, маршрутов движения общественного транспорта”.

По словам Юлии Дальновой, для небольших ТЦ в центре жилых массивов у станций метрополитена соблюдение коэффициентов обеспеченности парковочными местами не всегда критично. “Например, “Метромаркеты” причисляют к профессиональным ТЦ, но парковка там либо стихийная, либо отсутствует”, – говорит она.

Двуликая экономика

По мнению руководителя отдела консалтинга Praedium Светланы Баталовой, без наличия паркинга нельзя назвать ТЦ качественным и сохранить высокие арендные ставки. Отсутствие парковки приводит к уменьшению товарооборота и потере прибыли. Да, строительство и подземного, и надземного паркинга влияет на экономику проектов ТЦ в сторону его удорожания. Но, как правило, девелоперы готовы идти на расходы, выбирая наиболее экономически обоснованный вариант строительства временного пристанища для автомобилей.

Наталья Орешина отметила, что в каждом проекте расчет производится индивидуально, так как во многом стоимость работ зависит от объема наземных работ, от того, какие грунты на участке, какие фундаменты нужно делать, какой глубины будет паркинг. “Но в любом случае наземная парковка обойдется в несколько раз дешевле подземной”, – подчеркивает она.

По словам Юлия Дальновой, себестоимость наземного паркинга составляет $50–70 за 1 кв. м. Для сравнения: строительство подземного паркинга, по данным Blackwood, обходится девелоперу в среднем в $550–600 за 1 кв. м.

По подсчетам Олега Войцеховского, строительство одного подземного этажа в среднем на 25% дороже наземного. Если грунт сложный и необходимо делать герметизацию, это соотношение может вырасти до 40%.

“Если под наземной парковкой понимать заасфальтированное пространство перед торговым центром, то стоимость строительства подземного паркинга повышает расходы на организацию парковки в среднем в 10 раз, – подводит итог Максим Гасиев. – Это связано как с большими расходами на строительство 1 кв. м подземного уровня, так и с увеличением количества квадратных метров на одно машино-место, необходимого по нормативам”.

“Но если строительство подземного паркинга удорожает проект ТЦ больше чем на 50%, то это может негативно сказаться на финансовой привлекательности проекта”, – предупреждает Ялын Гюр. Зачастую девелопер отказывается от организации подземного паркинга, а использует данное пространство для обустройства полноценного цокольного этажа и сдачи его в аренду, говорит Анатолий Васильев.

По словам Олега Войцеховского, создание и обеспечение работы паркинга требуют значительных затрат. Они, как и другие расходы, закладываются в бюджет проекта и, следовательно, учитываются при формировании арендной политики. Также в договор аренды могут быть включены затраты на уборку парковки, ее охрану, обслуживание.

Ялын Гюр считает, что более высокие арендные ставки в торговых центрах, обеспеченных парковочными местами, оправданны. Тогда как отсутствие парковки снижает привлекательность торгового объекта для посетителей и, соответственно, для ритейлеров, а также переносит торговый объект в разряд непрофессиональных ТЦ, ставки аренды в которых стабильны или снижаются, отмечает Гасиев. “Якорные арендаторы могут просто отказаться от участия в проекте лишь по этой причине, так как их покупатели – основные “потребители” парковочных мест”, – говорит Юлия Дальнова.

“Бывает обратная ситуация: парковочных мест в проекте предусмотрели больше, чем требуется, – обращает внимание Анатолий Васильев. – Этот просчет может стать небольшой статьей дохода для управляющей компании, которая может сдавать за отдельную плату машино-места, например, соседним офисам и таким путем компенсировать затраты на обслуживание”.

Удобство и цена

По словам Натальи Орешиной, решение о том, будет парковка платной или бесплатной для посетителей ТЦ, принимает управляющая компания. Как правило, парковка в центре города всегда платная, а в периферийных районах или за МКАД – бесплатная, что объясняется желанием управляющих компаний привлечь покупателей в свои торговые центры.

“Платная парковка актуальна в тех случаях, когда на парковочные площади претендуют жители окрестных домов или работники соседних офисов и парковочных мощностей не хватает собственно посетителям ТЦ”, – рассказывает Юлия Дальнова. Но, по словам Сергея Храмова, директора по развитию 4Rent Estate, наличие платной парковки в торговом центре сказывается на количестве его посетителей. “Особенно это касается тех ТЦ, которые в большей степени ориентированы на средний класс покупателей, имеющих автомобили стоимостью до $15 000–18 000”, – отмечает он.

Опыт реализации проектов компании Colliers International показывает, что посещаемость успешного торгового центра при введении платы за парковку снижается незначительно и, соответственно, не сказывается на доходности проекта.

Елена Лапшина считает, что для торговых центров, ориентирующихся на состоятельных и респектабельных покупателей, безопасность на парковке приобретает первостепенное значение. Да и сами клиенты готовы платить деньги за то, что ТЦ берет на себя ответственность за сохранность их автомобилей. “Для таких успешных объектов, как “Атриум” и “Охотный Ряд”, плата за парковку не делает погоды в экономике, – соглашается Олег Войцеховский. – Здесь оплата в основном служит для того, чтобы отсечь тех, кто просто хотел бы без проблем на длительное время припарковать машину в центре мегаполиса, а не посетить торговый центр”.

Плата за пользование подземным паркингом в разных ТЦ отличается. К примеру, в ТЦ “Пятая авеню” первые три часа парковки бесплатны, потом каждый час стоит 30 руб. Парковка у ТЦ “ГУМ” стоит 100 руб. в час, в ТРЦ “Атриум” и ТЦ “Фестиваль” – 50 руб. в час. В “Смоленском пассаже” при тарифе 100 руб. в час первый час парковки компенсируется при покупке в торговом центре “Стокманн” товаров на сумму более 500 руб. В ТЦ “Пятая авеню” первые три часа парковки бесплатны, потом каждый час стоит 30 руб., а в ТЦ “Наутилус” берут деньги и за наземную парковку в расчете 60 руб. в час.

“Платная парковка негативно влияет на количество покупателей, посещающих ТЦ, и на время, проводимое там, – говорит Ирина Кирсанова. – Как правило, оплата парковки почасовая. Следовательно, это уменьшает время, проводимое посетителем в ТЦ, так как за лишний час необходимо платить. Хоть сумма и не критична, но все равно этот факт негативно действует на подсознание покупателя”.

По словам Олега Войцеховского, вопрос, брать или не брать деньги за парковку, должен решаться еще на стадии маркетингового исследования участка. “Это скорее психологический, а не экономический вопрос”, – подчеркивает он.