ВДАЛИ: Курс на Сиэтл

В ходе подготовки очередного ежегодного исследования под названием Emerging Trends in Real Estate 2007 (“Формирующиеся тенденции на рынке недвижимости – 2007”) аналитики из вашингтонской некоммерческой организации Urban Land Institute в сотрудничестве с PricewaterhouseCoopers опросили более 600 девелоперов, инвесторов, брокеров, консультантов и кредиторов. Проанализировав их ответы, составители исследования приходят к выводу, что в качестве объекта инвестиций сектор коммерческой недвижимости перестает быть источником неслыханных доходов, каковым оставался в течение последних 10 лет. По словам опрошенных директоров компаний, по сравнению с предыдущими годами, когда получение кредитов не составляло особого труда, будущий год ознаменуется появлением более жестких условий кредитования – отчасти из-за опасений нового экономического спада. Кроме того, прежде полноводный поток инвестиций начнет иссякать, уверены респонденты, и потому в стремлении повышать уровень доходов в инвестиции инвесторам придется чаще обращаться к управлению активами и внимательнее отслеживать операционные показатели.

“Игроки на рынке четко дают понять, что зарабатывать деньги вновь придется по старинке, – говорит Стивен Блэнк, старший научный сотрудник Urban Land Institute, специализирующийся на рынках капитала в секторе недвижимости. – Придется вновь заняться арендой, контролировать расходы, использовать старые методы управления активами”.

Составители доклада полагают, что для акций фондов, инвестирующих в недвижимость (Real Estate Investment Trusts – REIT), “похоже, в краткосрочной перспективе риск снижения курса превышает их потенциал роста”.

Тем не менее большинство опрошенных согласны с тем, что инвестиции в коммерческую недвижимость по-прежнему будут расти, тем более что свободных площадей становится меньше, а арендные расценки растут. Дело в том, что растущие расходы на строительство приводят к сокращению числа строящихся объектов.

Хотя рынок коммерческой недвижимости в последние годы на фоне низких ставок рефинансирования и притока инвестиций демонстрировал некоторые признаки формирующегося пузыря, он тем не менее сильно отличается от рынка жилой недвижимости.

Предложение и спрос в большей степени привязаны к показателям незанятых площадей и арендным ставкам и куда слабее, чем в секторе жилья, – к росту процентных ставок, который и остудил рынок жилой недвижимости.

Составители исследования рекомендуют инвесторам избавляться от так называемой маргинальной недвижимости, сохраняя у себя только ту, что приносит высокий и стабильный доход. Причем с учетом возможного экономического спада аналитики предупреждают, что есть смысл повысить доходность портфеля до того, как этот спад начнется. Девелоперам же советуют “притормозить”, так как на большинстве рынков недвижимости потребности в большом количестве новых площадей не наблюдается.

К видам недвижимости, которые составители доклада рекомендуют покупать, относятся в первую очередь складские помещения. Наиболее высокий спрос на них будет наблюдаться на Восточном побережье и в районе Мексиканского залива отчасти из-за роста импорта. Кроме того, на побережье выгодным вложением станут апартаменты среднего уровня доходности. Торговые площади станут менее удачным объектом инвестиций – директора полагают, что уровень потребительских расходов будет стремиться к средним показателям. А потому рекомендации – избавляться от низкодоходных активов, сохраняя активы с высоким уровнем доходности.

Наиболее выгодным рынком офисной недвижимости, по мнению авторов доклада, будет Сиэтл, и потому они рекомендуют покупать там офисные площади уже сейчас – предложение в Сиэтле ограниченно, а арендные расценки будут только расти. Кроме того, Сиэтл расположен так, что больше других выиграет от бурного роста на азиатских рынках, и, вероятнее всего, именно он станет еще одним круглосуточным транспортным узлом, сравнимым с Нью-Йорком и Сан-Франциско.

Авторы доклада приводят список из пяти американских городов, утверждая, что они находятся на пересечении “глобальных путей”, а потому обладают самыми благоприятными условиями для инвестирования в рынок недвижимости. Этими городами, по мнению аналитиков, стали Нью-Йорк, Сиэтл, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Вашингтон.

С другой стороны, наименее благоприятными рынками для инвесторов по всем видам недвижимости стали Филадельфия и Чикаго. Чикаго, отмечают составители доклада, борется с экономическими проблемами, свойственными многим городам на Среднем Западе, а Филадельфия, по их мнению, вряд ли когда-нибудь станет городом глобального значения – слишком уж неудачно она расположена: прямо между Нью-Йорком и Вашингтоном. (WSJ, Екатерина Кудашкина)