ГРОМКИЕ ИМЕНА: Универсальный девелопер в 170 человек

Игроки рынка почти ничего не знают о будущей политике ведения бизнеса “РосЕвроДевелопмента”, кроме того что компания активно осваивает регионы и начинает объединяться с иностранным капиталом. Пока не ясно, останется компания “универсальным девелопером” или выберет какой-то один путь. Иван Ситников, руководитель одного из самых информационно закрытых российских девелоперов – “РосЕвроДевелопмента”, решил раскрыть карты и рассказать о будущих стратегиях игры компании на рынке России.

– Объясните свою информационную политику. Имидж вашей компании неясен. Многие считают, что “РосЕвроДевелопмент” – закрытая организация. Но вы время от времени сообщаете о себе.

– Могу разъяснить. Мы сознательно до определенного момента не занимались собственным промоушеном – это могло навредить нашему бизнесу на этапе становления, вызвать нездоровый ажиотаж вокруг наших площадок, вокруг того, что уже происходит.

Два года назад работать было гораздо проще, мы планомерно скупали активы в регионах России. И интерес к ним не приводил нас к тому, чтобы на объекты, которые мы хотим купить, росла цена.

Как только компания становится публичной, она испытывает на себе все негативные последствия. Мы наблюдали и за негативным эффектом на примере других: когда информационно насыщенные компании, на каждом углу кричащие о своих планах, так и не завершали громкие проекты, все их знают. Поэтому наша позиция такова: все, о чем мы заявляем, должно подтверждаться реальными делами. “РосЕвроДевелопмент” не говорит о проектах, которые находятся на ранних стадиях развития.

Некоторые компании раскручивают бизнес и создают некий узнаваемый бренд, рассчитанный на массового потребителя (как “Дон-Строй”, например, строящий квартиры для москвичей, или “Интеко”). Мы же работаем на корпоративном рынке, где число потребителей ограниченно – это 300–400 компаний в торговой недвижимости, в логистике примерно 100–200. Все это бизнес b2b. На таком рынке гораздо важнее, вовремя ли ты делаешь проект, насколько качественно, как ведешь политику с арендаторами. То есть для таких компаний, как наша, гораздо важнее внутренняя сущность, чем PR. Важнее, как мы работаем, а не что мы о себе рассказываем. С этого принципа начинается наша информационная политика.

Но на данный момент мы закрыли ряд сделок, и информация выходит на рынок. Не можем хранить абсолютное молчание. Потому что информация все равно просачивается на рынок, начинают распространяться какие-то слухи, которые не соответствуют действительности.

– Вы считаете, что девелопер по определению не может быть таким же открытым, как, например, консультант?

– Это не так. Бывает разная политика. Посмотрите на позицию Дональда Трампа. Мы ездили в США, знакомились с различными компаниями и проектами, в том числе с его проектами. Дональд Трамп построил компанию на бренде, на своем имени. Это яркий пример максимального использования маркетинговых ходов. Очень сильно все зависит от стратегии компании. Теперь посмотрите на другой пример – IKEA в России, которая строит торговые комплексы. Она не позиционирует себя как девелопер, а представляет потребителям бренд “Мега” как совокупность ТЦ для потребителей, которые можно посетить в выходные всей семьей. В большинстве журналов вы не увидите информации, что IKEA – великий девелопер торговых центров. В общем, все зависит от того, что информация может сделать для бизнеса.

– Так какова ваша информационная стратегия на ближайшие годы?

– Мы будем придерживаться открытости и, конечно же, будем сообщать о тех знаковых проектах, которые реализуем. В наших планах – капитализация и выход на биржу. Соответственно, мы просто не сможем себе позволить быть закрытой компанией.

– Давно вы работаете в “РосЕвроДевелопменте”? И чем занимались до того, как возглавили компанию?

– Работаю больше четырех лет, ближе к пяти. Занимался банковским бизнесом с 1994 г. Я выходец из финансовой среды. Поэтому на недвижимость всегда смотрел как на финансовый инструмент.

В “РосЕвроГрупп”, до того как возглавить девелоперскую компанию, я занимался проектами складской недвижимости в “НЛК-Development”. А до этого работал в РосЕвроБанке в менеджерском составе. Еще раньше возглавлял Nat Invest Securities Corp.

– Говорят, что вы работали в США на фондовой бирже. Ходят также слухи, что “РосЕвроДевелопмент” создавался в 2004 г. частично на деньги зарубежных инвесторов.

– В США я не работал, вся моя основная деятельность связана с Россией. В прошлом я действительно имел отношение к некоторым зарубежным фондовым рынкам. Но заверяю вас, что деньги, которые были проинвестированы в компанию, – это изначально средства российские. Русские предприниматели были и остаются основными акционерами.

– В начале 2006 г. американский фонд под управлением Moore Capital Management приобрел 20% акций “РосЕвроДевелопмента”. И этим летом Morgan Stanley Real Estate’s Special Situations Fund (Morgan Stanley) купил 10% компании. Кому из российских владельцев принадлежит остальная часть?

– Остальная доля принадлежит владельцам “РосЕвроГрупп”. Это не секрет – основными ее акционерами являются три физических лица: Сергей Гришин, Андрей Суздальцев, Илья Бродский.

– Вы являетесь акционером и консорциума, и “РосЕвроДевелопмента”?

– Нет, у меня доли только в “РосЕвроДевелопменте”. Какой процент – сказать не могу.

– Кстати, все компании, входящие в “РосЕвроГрупп”, – это самостоятельные финансово и юридически организации (РосЕвроБанк, Национальная логистическая компания (НЛК), компания “Семь цветов” и “Истра-Holiday”)?

– Да, это независимые компании. Их объединяет только принадлежность к одному и тому же составу акционеров. В каждой компании консорциума основные собственники – одни и те же лица. Мне бы не хотелось подробно комментировать “РосЕвроГрупп”. Если коротко, консорциум – это скорее инвестиционный фонд, который инвестирует ресурсы в перспективные проекты.

– Все-таки вокруг компаний, входящих в консорциум, много домыслов. Может быть, потому, что вы долгое время оставались в тени информационного поля. Например, вполне солидные игроки рынка отзываются об НЛК как о “темной”, “непонятной”, “бандитской” организации, с которой лучше не связываться. Что вы можете сказать по этому поводу?

– Для меня неожиданно услышать такой отзыв. Но мне кажется, его можно расценивать как положительный знак: это означает, что НЛК – сильная компания и не с каждым готова и будет работать. Поэтому с ней не всегда просто договориться. О слабых компаниях такие слухи не ходят. Мы нацелены на создание компании, которая работает в таком стиле, как холдинги на цивилизованных зарубежных рынках, в Европе или США.

– Как появился “РосЕвроДевелопмент”?

– В структуре группы было много разных направлений, которые так или иначе занимались недвижимостью. Кто-то специализировался на логистике, кто-то – на коттеджных поселках, другие – на строительстве жилья. И совершенно логично было объединить эти структуры в один мощный кулак, который профессионально начал заниматься недвижимостью в целом. Официально девелоперская организация возникла благодаря слиянию компаний “Новое время Development”, которая строила отели и коттеджные поселки в Подмосковье и управляла ими, и “НЛК-Development”, занимавшейся строительством логистических парков. Такое решение было принято акционерами, и тот момент можно считать моментом рождения “РосЕвроДевелопмента”. Но на практике наша команда занимается рынком недвижимости достаточно давно, еще до того, как стала называться “Рос-ЕвроДевелопментом”.

– Распространена стратегия, когда девелоперская компания создается по такой схеме: есть банк, который собирается заняться инвестициями в недвижимость, но сам банк не может выступать в роли девелопера. И ему нужна организация, которая возьмет на себя такие функции. Не с такими ли целями был создан “РосЕвроДевелопмент”?

– Нет, не с такими. Я могу предположить, что вы говорите о модели бизнеса, когда банк размещает финансовые ресурсы в недвижимость. Часто так работают фонды. Но мы созданы и находимся в конкурентном поле, в том числе по отношению к банку. У нас нет льготного кредитования, льготного субсидирования или перекрестного субсидирования. “РосЕвроДевелопмент” – самостоятельная коммерческая структура.

– Какой был первый объект “РосЕвроДевелопмента”?

– Пожалуй, логистические комплексы “Терминал “Лесной”, “Рент-Центр” и “НЛК-Химки”.

– Как вам удалось стать топ-менеджером крупной компании? Это ежедневный каторжный труд, удачное стечение обстоятельств? Или нужен какой-то особый талант, данный природой?

– Я видел людей, которые делали большие деньги очень легко. Им почему-то везло. Мне вот не везло никогда. В жизни мне ничего не давалось легко. Для меня это всегда было неким преодолением очередных рубежей.

Я приведу пример. Когда мы с командой “РосЕвроДевелопмента” начали заниматься проектом крупного торгового центра в Красноярске – это 140 000 кв. м и $150 млн инвестиций, – все консультанты говорили, что рынок неразвит, игроки в город еще не пришли, нет арендаторов, в общем, нет и бизнеса. Мы начинали этот проект около двух лет назад. Перед менеджерами всегда стоит выбор – браться за проект или нет, инвестировать деньги или нет. Так вот, мне кажется, что успешный менеджер – тот, кто видит ситуацию на много месяцев и лет вперед в отличие от всех остальных участников рынка. Наша команда все-таки взялась за эту площадку в Красноярске – и не ошиблась. Теперь в Красноярске выросли стены торгового центра “Планета”, в котором уже по два арендатора претендуют на одно место. Ввести в строй мы его планируем в I квартале 2008 г. Теперь у аналитиков уже совершенно другой взгляд на красноярский рынок и совершенно другие отчеты.

У нас была альтернатива – либо стать 101-й компанией в Москве, либо одним из лидеров рынка России. Мы пошли таким путем – решили стать лидером российского рынка.

Для руководителя очень важно совмещать навыки стратегического мышления с тактической работой. Одно без другого может приводить к плачевным результатам. Но без видения на перспективу точно не получится хороший топ-менеджер на том рынке, где высока конкуренция и все находятся примерно в равных условиях.

Хочу отметить, что мне очень повезло – у меня есть партнер Вячеслав Сосинский. И во всем том, чего “РосЕвроДевелопмент” уже достиг, тоже есть его огромная заслуга. Наш результат можно разделить 50% на 50%.

– Когда вы заходили в Красноярск, там уже был центр “Торговый квартал на Свободном”, построенный на месте бывшего завода компанией “Торговый квартал”.

– К ним испытываю большое уважение, так как они пионеры этого рынка в Красноярске, именно эта компания начала его формирование. Пионерам всегда очень сложно. Это как солдат, который бросается на амбразуру: либо погибнет, либо станет при жизни героем.

– Площадка под торговый центр в Красноярске на пересечении улиц 9 Мая, Алексеева и 78-й Добровольческой Бригады и пр-та Авиаторов была свободной от каких-либо построек или вы взяли старое здание под редевелопмент?

– Мы предпочитаем работать с greenfield (“зеленым полем”, свободной от строений площадкой). Считаем, что проще снести здание, даже если оно существует. Редевелопмент – это не простая технология. И в большинстве случаев это проекты, которые будут работать какой-то ограниченный период времени. По мере нарастания конкуренции они будут терять свою конкурентоспособность. Собственник в результате останется с объектом, который придется опять перестраивать, в активе у него будет только земельный участок.

Хотя есть прекрасные примеры редевелопмента. Например, проекты в исторической части города, и это вообще отдельный бизнес. Я же хочу обратить внимание на так называемый бюджетный редевелопмент, когда, например, производственные цеха перестраиваются в торговые центры на скорую руку в расчете на быстрое получение прибыли.

– Действительно ли ваша компания планирует полностью переключиться на строительство торговых центров?

– Мы не собираемся отказываться от уже освоенных направлений в коммерческой недвижимости, например от логистики и складского девелопмента. У нас очень сильный индустриальный департамент, в частности, там работает такая известная в своем секторе личность, как Андрей Подгорный. Также мы будем заниматься офисной недвижимостью. Еще одно направление – строительство жилья, в наших планах очень большие региональные программы. Сейчас доводим проектный потенциал в жилой недвижимости до уровня крупных игроков этого рынка. Другое направление, очень интересное, настоящая терра инкогнито – это строительство технопарков. Первый наш проект – в Академгородке Новосибирска.

Но основной стратегический удар придется на сектор торговых центров, на котором мы собираемся сконцентрироваться в будущем.

– По каким причинам вы делаете ставку на торговые центры? Поделитесь своим видением перспектив на этом рынке.

– Хорошо, я расскажу. Я считаю, что рынок девелопмента в России нездоров. Но оздоровление происходит обычно тогда, когда случается кризис, при котором слабые участники рынка умирают. Я абсолютно убежден, что такое время не за горами. Вопрос лишь в спусковых механизмах этого кризиса. Время легких проектов пройдет. Скоро не будет таких ситуаций, когда вы закапываете несколько золотых монет в поле на ночь, а утром приходите и срубаете дерево в виде объекта недвижимости, все усеянное миллионами золотых монет. Когда объекты строятся лишь на основе связей и наличия денег, без должного внимания к качеству, это нездоровый рынок.

На рынке должны работать профессионалы. Наступит момент, когда в разных секторах коммерческой недвижимости появится достаточно большое число качественных объектов и одновременно с ними, наоборот, невостребованных. В частности, в торговой недвижимости – так будет во многих российских городах – арендаторы станут выбирать, куда им хочется, а куда – нет. В регионах строится много ТЦ. Некоторые из них – провальные, они со временем перейдут в собственность банков, поскольку банки их кредитуют. Банки же начнут от таких объектов избавляться. И вот на этом этапе мы начнем покупать неудачные проекты – приводить в них высокопрофессиональный менеджмент, проводить качественный редевелопмент и управлять готовыми объектами.

Все наши сделки совершены сейчас исходя из того, что будет происходить на рынке через 5–6 лет. Мы строим устойчивую модель. И когда наступит стадия очищения рынка, мы хотим быть к этому максимально готовы.

– Если вы с такой уверенностью готовы браться за чьи-то неуспешные проекты и превращать их в удачные, значит, вы обладаете каким-то мощным ресурсом?

– Мы, конечно, не собираемся браться за все неудачные проекты. Есть такие, которые невозможно реанимировать. Но сейчас мы объединяемся с крупнейшими в мире игроками в недвижимости – теми же зарубежными компаниями, которым недавно были проданы доли “РосЕвроДевелопмента”, у нас будет возможность доступа к их ресурсной базе, возможность обучать менеджеров на зарубежных рынках и приглашать в Россию опытных людей из других стран. Даже если у нас той или иной практики пока нет, у зарубежных коллег-специалистов она уже есть.

– Сколько у “РосЕвроДевелопмента” объектов, находящихся в собственности? Всеми ли построенными объектами вы владеете и рассчитываете ли создавать инвестиционные продукты, которые можно будет выгодно продавать тем же зарубежным фондам?

– У нас примерно 200 000 кв. м завершенных проектов в собственности. И на стадии строительства около 350 000 кв. м. На этапе разработки концепции около 1 млн кв. м. Но у компании нет задачи держать все здания в собственности. Конечно, если нам будет выгодно, мы продадим объект. Думаю, наша недвижимость достаточно интересна для иностранных инвесторов. Не просто так Morgan Stanley приобрел у нас доли.

– Все-таки “РосЕвроДевелопмент” выбрал полем для реализации своих целей регионы России. Но собираетесь ли вы в перспективе работать в Москве?

– Мы вернемся в Москву, но уже на следующем этапе. Когда реализуем ряд проектов в регионах и станем одним из сильнейших девелоперов.

– Как вы получаете информацию о городах и регионах России? Не так просто собрать сведения обо всех игроках местных рынков и особенно о проектах и площадках для строительства. Пользуетесь ли вы услугами консалтинговых компаний?

– Обычно мы проводим очень большую работу. Выезжаем в тот или иной город и в буквальном смысле слова изучаем его – ездим по районам, смотрим на потенциальные площадки. Информацию собираем самостоятельно. Мы в таких случаях полагаемся не только на консультантов. Дело в том, что в “РосЕвроДевелопменте” достаточно профессиональный для проведения таких исследований штат сотрудников.

– На расстоянии руководить процессом выбора и строительства сложно. Как вы с этим справляетесь?

– У нас в каждом регионе, где что-то строим, обязательно есть свой офис.

– Как обычно вы начинаете работу – сначала изучаете город самостоятельно, как бы инкогнито, и потом обращаетесь к его руководителям или предпочитаете в процессе сбора информации пользоваться сначала источниками в местных органах власти? И были ли случаи, когда вам удавалось получить участок в том или ином городе с большим трудом?

– Как правило, сначала собираем сведения по своим каналам и только потом налаживаем отношения с администрацией. Насчет того, трудно или нет получить участок, я вам уже говорил, что мне ничего не дается легко. Но можете нас поздравить, например, с тем, что совсем недавно мы получили договор аренды земельного участка на 49 лет для строительства очередного торгового центра “Планета” в Тюмени.

– Как вам достаются площадки – в результате участия в конкурсе или вы их просто покупаете в местной мэрии?

– Как и у всех девелоперов, варианты разные. Например, участок под строительство технопарка на территории Академгородка в Новосибирске выиграли на тендере.

– Если подсчитать все ваши проекты, то получается, что больше всего их в Новосибирске, причем это и торговый центр, и офисный комплекс, и технопарк. Чем так привлекателен город?

– Посмотрите внимательно на Новосибирск – и вы увидите, сколько там открылось и еще откроется офисов банков и различных представительств международных компаний. Это один из самых экономически развитых городов-миллионников, у него большое будущее. Мы строим там технопарк в совершенно уникальном месте – научном городке, каких немного в России. Это будет комплекс офисных и лабораторных зданий общей площадью не менее 100 000 кв. м, включая бизнес-инкубатор, и общественный центр порядка 80 000 кв. м с конгресс-центром, гостиницей и торгово-развлекательным комплексом семейного формата. Проект также включает жилой микрорайон для сотрудников этого технопарка. Строим ТЦ “Планета” на 120 000 кв. м, объем инвестиций в него – $100 000 млн. О “РосЕвроПлазе”, офисном комплексе, вы знаете – это 27 000 кв. м и $35 млн, он будет завершен в конце года.

Признаюсь честно, что мы решили начать с наиболее сильных и развитых рынков, где проекты точно получатся.

– То есть где потребитель для того же торгового центра уже созрел. И где точно будет спрос на офисный комплекс…

– Совершенно верно.

– По словам участников рынка, Новосибирск довольно-таки сложный для строительства город. Местные игроки говорят, что он как бы весь изрезан коммуникациями, из-за чего масса площадок достается девелоперам с большими обременениями. Вы этого не заметили?

– Любой город изрезан всевозможными коммуникациями. И не буду скрывать: площадка для нашего торгового центра нам досталась как раз с обременением. Были девелоперы до нас, которые от нее отказывались. Проблема состояла в том, что на площадке находится большой коллектор. Участок расположен на правом берегу реки Оби, рядом с Димитровским мостом и на пересечении пр-та Димитрова и ул. Владимировской. Так вот, мы сумели найти такое решение, чтобы попросту убрать этот коллектор из поля зрения: мы накрыли его мостом и поставили наш торговый центр как бы над ним.

– И вы не побоялись с этим связываться? ТЦ будет работать нормально?

– Почему бы и нет, если мы владеем технологией?

– С проектом “Планеты” в Новосибирске многое понятно. Но есть недоброжелатели у вашего бизнес-центра “РосЕвроПлаза”. Вам известно, что некоторые игроки не считают этот комплекс соответствующим классу А?

– Что бы они ни говорили, есть международная классификация, которая определяет, соответствует здание этому классу или нет. Могу с уверенностью сказать, что “РосЕвроПлаза” подходит под описание класса А по достаточному количеству параметров. Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko официально это подтвердили.

– Расскажите о концепции создания сети ТЦ “Планета”. В каких городах для них уже есть площадки и какова концепция этих комплексов?

– Если говорить подробнее, у нас есть идеи создания пока что двух сетевых концепций. Один из проектов – “Планета”, в который будут входить суперрегиональные комплексы, т. е. от 100 000 кв. м. Они рассчитаны на средний класс потребителей. Первыми из них будут завершены как раз комплексы в Новосибирске и Красноярске. В 2007–2009 гг. введем в эксплуатацию ТЦ в Самаре, Омске, Тюмени.

Другой проект – сеть центров Fashion Center. Это уже сегмент более дорогих форматов, рассчитанных на класс покупателей выше среднего. Один из ТЦ скоро начнем строить в Ростове-на-Дону.

– Кто будет управлять всеми вашими ТЦ? Сейчас проблема управления очень актуальна. Девелоперы, создающие сетевые бренды, предпочитают сами управлять зданиями.

– Мы тоже создаем в своей структуре группу по управлению будущими ТЦ. Пока что она называется “РосЕвроМенеджмент”. Есть разные виды управления: facility management, property management, asset management. В принципе, наших ресурсов хватит, чтобы заниматься и тем, и другим, и третьим. А также и маркетинговой компанией по продвижению этих проектов. Управляющая компания тоже станет сетевым брендом.

– Есть ли якорные арендаторы в ваших ТЦ, которые хотят быть с вами в нескольких проектах? Что это за компании? И заключили ли вы с ними предварительные договоры аренды?

– “Спортмастер” и “М.Видео” пришли в красноярскую “Планету”. Надеемся, что они продолжат с нами сотрудничать и в других центрах.

– Еще несколько вопросов из области слухов. Говорят, что вы строите торговый центр в Ростове-на-Дону на территории, принадлежащей стадиону “Динамо”. И по договоренности с администрацией стадиона вы готовы компенсировать ваш приход строительством спорткомплекса на этом участке.

– Мы рассматривали несколько площадок для строительства большого торгового центра вроде “Планеты”. На каком участке остановились, пока держим в секрете.

– Нам известно, что вы в числе тех девелоперов, кто собирается создавать сеть логистических дистрибуторских центров в крупных российских городах, которые могут стать удачными пересадочными пунктами для местных и международных перевозчиков грузов. Операторы различных товаров получат возможность хранить там свою продукцию. Кажется, ваша компания приобрела площадки для таких проектов в Новосибирске, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде… Можно ли получить последние данные о проекте?

– Как я говорил, мы не склонны раскрывать информацию, когда проект находится на ранней стадии. Так что, к сожалению, пока рано говорить о новостях.

– По данным консультантов, склады – высокодоходный сектор. Или все-таки торговые центры могут принести большую доходность девелоперу?

– Знаете, консультанты могут ошибаться. Меня иногда удивляет, откуда берутся цифры 20% годовых! Спросите лучше у девелопера, который непосредственно строит, и он вам скажет, что сейчас доходность составляет не больше 12–13%.

– Интересны ли для “РосЕвроДевелопмента” не такие большие города, как Новосибирск? Кажется, сейчас набирают популярность так называемые пятисоттысячники. Будете ли вы в них работать?

– Все зависит от экономической ситуации в каждом конкретном городе. Надо подходить индивидуально. Например, Оренбург нам пока неинтересен. А вот Липецк, Архангельск, Новокузнецк и Магнитогорск привлекательны.

– Удобно ли так работать, как “РосЕвроДевелопмент” – быть во всех сегментах рынка или все-таки такая тактика сложна для одной девелоперской компании?

– Да, признаюсь, это как раз наиболее трудный путь. И с точки зрения руководства компанией тоже. Потому мы и решили все-таки сделать акцент на каком-то из секторов, т. е. на торговой недвижимости.

– Какова традиционная схема финансирования проектов “РосЕвроДевелопмента”?

– Как у большинства, это 30% своих средств и 70% банковских кредитов. Странно было бы, если бы активный девелопер инвестировал все свои средства в проект. Это может быть разве что в том случае, если он пенсионер и решил обеспечить себе старость.

– Близка ли вам схема рефинансирования проектов, как сделали, например, Capital Partners с терминалом “Пушкино”? Будете ли вы привлекать кредиты зарубежных банков?

– Я считаю, что рефинансировать проекты надо. Иностранные и российские банки дают кредиты под более низкие проценты и на более длительный срок. Так как объекты уже построены и девелоперы получают от них стабильный денежный поток, у банков, кредитующих такие проекты, меньше рисков.

– У вас есть какая-то заветная бизнес-мечта?

– У каждого бизнесмена, наверное, есть мечта. Я бы сказал, что я не мечтатель, а реалист. И мне бы хотелось, чтобы “РосЕвроДевелопмент” все больше и больше превращался в фонд с элементами управления недвижимостью. Мы будем концентрироваться на коммерческой недвижимости в области ритейла. У нас есть цель войти в тройку крупнейших девелоперов торговой недвижимости в России.

– Сколько у вас уже штатных сотрудников?

– Вместе с региональными офисами у нас 170 специалистов.