РЫНОК ЗЕМЛИ: Административная нужда
В сентябре Госдума приняла в первом чтении поправки в Градостроительный кодекс и другие законы, внесенные рядом депутатов во главе с Мартином Шаккумом. Проект можно разделить на две неравные части. Первая, подготовленная экспертами Института экономики города (они по заказу администрации президента разработали новый градкодекс), – изменения в несколько десятков законов, устраняющие излишние барьеры и неточности. Вторая часть, появившаяся уже в Думе, – новации, которые нарушают права граждан, плодят коррупцию и, по сути, возрождают административно-командную систему в землепользовании и строительстве.
Думские новации могут стать законным основанием для административного передела собственности в пользу чиновников и близких к ним бизнес-структур. Самым ярким из множества способов законного отъема имущества (для начала – государственно-муниципального) станет отмена обязательных аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства. Они будут не нужны в случае, если ранее (до 30.12.2004) получено хотя бы одно согласование акта выбора земельного участка. Получить за взятку оформленное задним числом согласование не составит труда для многих. Но подтвердить его действительность смогут лишь фирмы, близкие к администрации. Так ранее объявленная полумера (для иной застройки, кроме жилищной, аукционная продажа и сейчас не обязательна) превратилась в откровенный фарс.
Самым надежным способом законного отъема имущества станет провозглашение жилищного строительства муниципальной нуждой. Схема включает изъятие для этих нужд любой недвижимости (как жилой, так и нежилой, включая имущество предприятий) для развития застроенной территории. Территория вместе с правами иных лиц на квазиконкурсе передается частному застройщику, который должен освободить земельные участки от прав третьих лиц. После завершения строительства ваш бывший участок перейдет в собственность к застройщику. Несмотря на благовидный предлог, это есть система силового передела частной собственности в интересах узкого круга близких к администрации лиц. Корень нового зла в подмене понятий: к государственным и муниципальным нуждам должны относиться только те, что обеспечивают государству и муниципальным властям возможность исполнять свои обязанности. Частное жилое строительство – не “нужда” власти, а дело бизнеса.
Схема проработана в деталях. Во-первых, конкурс на право заключения договора “развития застроенной территории в целях жилищного строительства” сделан полноценной фикцией. Выбору нужного победителя помогут разнородные критерии оценки заявок (цена, сроки работ, условия освобождения участков, параметры застройки). Фаворитизм прописан открыто: в договор о развитии застроенной территории можно включить нужные “иные существенные условия”, а конкурс признать действительным даже при единственной заявке.
Во-вторых, решение об изъятии участков принимается в отношении неопределенной территории, названной “элементом планировочной структуры” (квартал, микрорайон, иной элемент). Изъятие разрешено, если более половины “элемента” занято домами аварийными или непригодными для проживания. При известной ветхости зданий в российских городах с помощью манипулирования “элементом” и непригодными для проживания домами к изымаемой можно отнести любую часть поселения. А годные для проживания здания на второй половине “элемента” вместе с их собственниками попадут под нож изъятия.
Еще большие возможности для административного рейдерства дает разрешение на изъятие участков там, где объекты капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту. В подобных случаях сегодня законодательство требует уменьшения несоответствия, в крайнем случае – при угрозе жизни и здоровью – вводит запрет на использование, но никак не изъятие.
Еще хуже будет, если вид использования участка устанавливают не по федеральному закону, правовым актом, а административным решением, как, например, в Москве. Проект как бы специально помогает московской администрации с такой подменой: “...должны быть указаны <...> градостроительный регламент, а при его отсутствии – вид разрешенного использования”. При таких условиях для смены “разрешенного использования” и получения “законного” основания для захвата чужой недвижимости достаточно будет желания главы администрации.
В-третьих, собственники изымаемой недвижимости и их права всячески унижаются: права третьих лиц рассматриваются как неодушевленный предмет, от которого участок должен быть освобожден. А ведь это не вещи, а люди и организации. Договор органа власти с неким частным лицом об освобождении участков от таких прав можно сравнить с наймом рэкетира. Власть перекладывает свои полномочия по возмещению ущерба на застройщика и при этом еще обеспечивает минимизацию его расходов. Вместо равноценного возмещения ущерба проект устанавливает свой собственный порядок: условия “освобождения земельных участков” не могут быть менее благоприятными, чем предусмотренные в извещении о конкурсе. Узаконивается и обманная формула для оценки ущерба: хотя изымают участок со строением, но убытки считают только за участок. Да и то по невнятной норме: “на основании кадастровой стоимости земельного участка”. Сама кадастровая стоимость – вещь произвольная. По действующим методикам Росземкадастра ее определяют исходя из рыночных цен, хотя оцениваются нерыночные объекты (государственные или муниципальные участки и “территории”). Но и привязка к кадастру ни к чему не обязывает: “на основании” совсем не значит, что выкуп будет произведен именно по кадастровой стоимости – это может быть любая цифра.
Самый грязный способ отъема денег создается отменой права арендатора участка по договору свыше пяти лет передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка. Напомним, что внесенный в Думу правительством проект об условиях выкупа застроенных участков фактически лишает миллионы граждан права на выкуп. Его текст почти не изменился по сравнению с описанным в “Ведомостях” (4.05.2006, “Полусобственность”, стр. А4). Теперь административная земельно-арендная кабала усугубляется: собственник строения или предприятия не сможет распорядиться своей недвижимостью без разрешения чиновника, а рынок недвижимости заменяется административным произволом.
Изысканный способ легализации неправедно полученной недвижимости помогут реализовать поправки, вносимые проектом в законодательство о регистрации прав на недвижимость. Сегодня при регистрации прав на новый объект, полученный в результате разделения, слияния или выделения из “материнского” объекта, на последний делаются обязательные ссылки. Законопроект эти ссылки отменяет, если о правах на ранее существовавшие объекты “записи отсутствуют”. Если злоумышленник сам уничтожил эти записи, то проследить историю перехода прав и вывести его на чистую воду станет невозможно.
Из той же серии другое новшество. Если разделение производит собственник, то изначальные права на участок не регистрируются – а значит, и не проверяются на предмет их законности. В странах с государственной регистрацией прав на недвижимость, где переход права оформляется за считанные дни, проверка данных первичной регистрации занимает многие месяцы: ведь государство за ошибку несет ответственность. У наших же властей, похоже, другие приоритеты.
Ясно, что передел недвижимости не может стать решением проблемы доступного жилья. Вместо конкурентного рынка городских земельных участков и жилой недвижимости укрепляется рынок сверхмонополизированный. Не нужно быть пророком, чтобы предвидеть социальное недовольство несправедливым переделом и неизбежным ростом цен на жилье.