Реформа ЖКХ: Хозяин для каждого дома
В России нет более запущенной отрасли, чем жилищно-коммунальное хозяйство. Его материальная база не обновлялась в масштабах страны десятилетиями. Его финансовое состояние не просто плачевно, но и до сих пор в силу крайней непрозрачности и монополизированности бизнес не подлежит адекватной оценке. При этом, по сути дела, нет ни одного проекта проведения реформы ЖКХ (затрагивающей кровные интересы практически каждого жителя страны), который внушал бы оптимистичные ожидания в случае его реализации.
Одна из ключевых проблем ЖКХ – абсолютный монополизм. Следовательно, не существует никаких предпосылок для создания реального рынка коммунальных услуг, когда собственники жилья имели бы возможность выбора их поставщика. Такая ситуация сложилась объективно – поставщиками тепла, электроэнергии, газа, воды в России являются естественные монополии. Чтобы составить им конкуренцию, нужны гигантские капитальные вложения, применение принципиально новых технологий, полная реконструкция или замена существующих коммунальных систем. Нам кажется, проблема в том, что эта реформа никогда не рассматривалась комплексно. Со всеми возможными аспектами создания и реконструкции жилого фонда, инженерной инфраструктуры, с учетом национального менталитета, экономической и политической ситуации в России.
Все усилия в этой отрасли сегодня направлены лишь на поддержание в работоспособном состоянии уже сложившейся коммунальной системы, которая откровенно деградирует. Попытки жесткого административного контроля со стороны всех уровней власти за ситуацией только продлевают агонию, но не создают предпосылок для активного саморазвития жилищно-коммунального хозяйства. Гораздо эффективнее было бы использовать объективные законы рынка с элементами государственного регулирования, с применением механизмов мобилизации активной части населения для решения тех самых бытовых вопросов, которые так важны для каждого из нас.
Намечаемое акционирование существующих структур ЖКХ ничего не решит, ибо ничего принципиально не изменит. Необходимы кардинальные, но очень хорошо продуманные меры.
Малый и средний бизнес сегодня в систему ЖКХ не пойдет. Бизнес ЖКХ по определению не может носить краткосрочный характер. Прежде чем настанет время реальной рентабельности в 10–25%, необходимы значительные и срочные инвестиции. Поэтому минимальный срок договора на управление не может быть менее трех лет. А лучше пять. Сегодня все подобные договоры заключаются на срок не более года. Кто же будет инвестировать без уверенности увидеть результаты своей работы?!
Ничего принципиально не решит работа на малых объектах, а тем более по выполнению отдельных малорентабельных работ типа косметического ремонта подъездов. Рентабельной при нынешнем уровне коммунальных платежей становится управление либо новым жилым объектом от 45 000–50 000 кв. м, либо районом смешанной застройки от 120 000–150 000 кв. м.
Выход, как нам кажется, – в создании средних управляющих компаний на базе существующих структур ЖКХ, которые способны на субподряд вовлечь малый бизнес в этот процесс.
Управляющие компании должны создаваться при прямой и непосредственной поддержке Минрегионразвития РФ. Сначала – как пилотные проекты, реализуемые по постановлению правительства РФ при непосредственном участии администраций регионов и муниципальных образований, наиболее готовых к этой работе.
Управляющая компания, на наш взгляд, должна быть полновластной хозяйкой на вверенной ей территории. Она должна не только обслуживать жилой фонд, не только оказывать услуги владельцам коммерческой недвижимости, но и по поручению местного комитета по имуществу эффективно управлять государственным и муниципальным нежилыми фондами. Она должна зарабатывать дополнительные средства для себя и для государства.
Строительство и проектирование новых объектов на территории также необходимо вести при участии и под контролем управляющей компании. Интересы застройщиков и эксплуатирующей компании не вполне совпадают. Одним нужно построить как можно быстрее и дешевле, другим – получить максимально подготовленный к процессу эксплуатации объект без ущерба уже существующим. И эта работа управляющей компании должна оплачиваться – лучше передачей некоторой доли в законченных объектах. Например, 1,5–2% от вводимых площадей.
Технологии работы по содержанию жилого фонда и придомовых территорий примитивны до предела, спецтехника и оборудование практически не используются – их просто нет, как нет и кадров, способных квалифицированно на них работать. Технологии ремонта и применяемые материалы, как правило, безнадежно устарели – причины в отсутствии средств, да и нет стимулов для их внедрения. Поэтому нужно создавать цеха механизированной уборки и обслуживания внутриквартальных территорий. А их возможно рентабельно использовать только на больших специально спланированных и подготовленных территориях.
Отрасль ЖКХ откровенно вырождается, она стала непрестижной низкооплачиваемой работой для пенсионеров и гастарбайтеров. Необходимо позаботиться о ее возрождении, о системной подготовке кадров, прежде всего грамотных управленцев и специалистов. Хотя сам по себе это очень устойчивый и социально значимый сектор экономики, работа в котором приносит удовлетворение видимостью результатов. В то же время менталитет значительной части населения предполагает видеть в работниках этой сферы, как и вообще в сфере услуг, неких людей второго сорта. Нужно ломать это представление, шире вовлекать жителей в соучастие в управлении собственным жильем, воспитывать чувства хозяина не только своей квартиры, но и дома, двора, микрорайона. В этом идеологическом процессе должно участвовать и государство, так как управляющая компания будет проводить эту работу обязательно, иначе не избежать случаев вандализма, не привести в порядок фасады и дворы, не добиться уважения к труду дворников, уборщиков и других работников коммунальной сферы. А значит, не избежать дополнительных расходов. Такие компании будут стимулировать создание системы общественного самоуправления, товариществ собственников жилья, ибо через них проще налаживать диалог с собственниками жилья и квартиросъемщиками.
Для стимулирования притока квалифицированных кадров в отрасль было бы разумно обеспечить лучшим работникам ЖКХ возможность получения жилья на льготных условиях, в рассрочку – из фонда, что передается управляющей компании за ее участие в процессах проектирования и строительства. А вырученные от этого средства пойдут в фонд капремонта и развития.
Необходимо легализовать гастарбайтеров, для чего организовать для них общежития гостиничного типа, предоставляемые на время работы по контракту. Надо подумать о служебном жилье для тех же дворников. Ведь не случайно дворницкое жилье существовало и в царской России, и в Советском Союзе. Любому многоквартирному дому нужен постоянный заботливый хозяин. Кстати, сегодня “ОПОРа” прорабатывает вопрос о строительстве в России муниципальных “доходных” домов, которые также могли бы быть задействованы для этих целей.
Все эти меры должны проводиться сверхаккуратно. Управляющие компании не выбросят за борт тех, кто сегодня трудится в ЖКХ, – других-то пока взять неоткуда. В переходный период в 3–5 месяцев они реструктурируют существующие предприятия и скорее всего найдут место каждому, кто захочет работать в новых условиях и по новым правилам. А захотят очень многие – им самим надоело быть экономическими изгоями.
Таким образом, понятно, что речь идет о создании принципиально новых структур по управлению и обслуживанию жилого фонда всех форм собственности на современном уровне и желательно без привлечения бюджетных средств. Инвестиции будут, если появится уверенность в их окупаемости. И если прибыль от них не будет на порядок меньше, чем от инвестиций в само строительство. Значит, необходимы и параллельные меры по регулированию рынка жилья. Такие меры вполне реальны, так как, если их не принять, рынок предложения жилья будет сокращаться, цены – расти, строительные мощности – простаивать, а социальная напряженность – возрастать. Нужны шаги по демонополизации этого сегмента рынка, чтобы простимулированный набирающей обороты ипотекой спрос удовлетворялся преимущественно за счет целевого ипотечного строительства, а не вторичного рынка.
Подходы понятны. Необходимы только политическая воля и снятие бюрократических барьеров, которые возводились с благой целью удержать ЖКХ от развала, а стали, по сути, его могильщиками.