ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ: Недоступная земля
Выполнение президентской программы “Доступное жилье” забуксовало на земле, а точнее, на проблеме нехватки в городах участков, обустроенных инфраструктурой. Участки, конечно, есть. Но они уже розданы, причем на вполне законных основаниях. Девятимесячная отсрочка с введением в действие нормы об обязательной аукционной продаже участков была использована местными администрациями для полной раздачи всех “интересных” участков близким фирмам.
И они вполне законно будут осваивать их в течение трех лет. Именно в этой ситуации родилась, казалось, спасительная идея: застраивать пригороды, упростив перевод сельхозземель в земли поселений. И развивать здесь коттеджное строительство, благо идею эту поддерживает российский бизнес, осваивающий эту новую нишу. Но когда собрались с мыслями, поняли, что этот, несомненно, интересный жилищный сегмент на звание доступного жилья никак не проходит. Дело в том, что пригородные земли в России будут очень дороги, как и в странах, которые принято называть развитыми. Там в пригородах проживает большая часть граждан среднего и высокого достатка. Утром – на работу в город, а вечером – уже в своем полисадничке. Участки в предместьях недешевы и из-за высокого спроса, и из-за гораздо более дорогой инженерной инфраструктуры. Ведь обитатели наших “деревенек” в своей сельской местности потребуют всех благ цивилизации. Да и содержание коттеджа, включая немалый уже налог на землю, будет недешевым. Так что о дешевой пригородной земле для доступного жилья можно забыть.
Территория Германии
Но почему обсуждаются только пригородные территории? Богатство нашей страны – ее огромная территория. Один только фонд перераспределения земель (неиспользуемые сельхозземли) составляет 349 000 кв. км – чуть меньше всей территории Германии (357 000 кв. км). Самое же большое богатство России – люди. Почему бы государству не приложить усилия для объединения этих двух ценнейших “ресурсов”? Ведь для начала нужны лишь дороги, да к ним желательно электричество. Самое обидное, что и деньги у государства есть, но их предпочитают бессмысленно копить и еще более бессмысленно вкладывать в развитие других государств, в их ценные бумаги. Нас пугают инфляцией, которая якобы подскочит при инвестировании части средств стабфонда. Но кто докажет ее опасность при финансировании (но не разворовывании средств) строительства дорог, которые в долгосрочном плане оказывают на экономику мультипликационный эффект? И речь не только о “генеральских” федеральных дорогах, связывающих столицу с родиной президента и Черноморским побережьем. Без опережающего строительства сети региональных и муниципальных дорог не будет новых территорий для доступного жилья. А без земли замечательные начинания федеральных властей по финансовой поддержке некоторых категорий граждан в решении жилищного вопроса будут стимулировать главным образом ту самую инфляцию. Вот пример.
Что дадут субсидии
19 мая опубликовано сразу два постановления правительства РФ о порядке предоставления субсидий для улучшения жилищных условий молодым семьям по федеральной целевой программе “Жилище” (№ 285 от 13.05.2006) и гражданам, проживающим в сельской местности (№ 250 от 28.04.2006). По первому документу молодая семья (один из членов – до 30 лет), поставленная на учет как нуждающаяся в улучшении жилищных условий и имеющая ребенка, может рассчитывать на субсидию в 40% (бездетная – в 35%) от расчетной стоимости жилья. Эта расчетная стоимость должна быть не выше так называемой “средней рыночной стоимости” 1 кв. м общей площади жилья, которая утверждается органом местного самоуправления. По-видимому, именно в помощь местным администрациям одновременно опубликован приказ Министерства регионального развития о средней рыночной стоимости жилья по субъектам РФ (№ 41 от 13.04.2006). Хотя его цифры вряд ли отражают реальные цены рынка, теоретически они позволяют оперативно запустить проект. Однако есть целый ряд неясностей. Размер средств, выделяемых из федерального бюджета для софинансирования субсидий, не может превышать 10% от расчетной стоимости. Остальное должны оплатить бюджеты субъекта РФ и органов местного самоуправления, которые подпишутся на участие в программе. Поэтому предусмотрено два этапа отбора участников: сначала отбор субъектов РФ, а потом каждый регион проводит еще и отбор органов МСУ.
Более реальным получение денег выглядит по постановлению правительства о субсидиях для сельских жителей. Размер субсидии поменьше – 30% от расчетной стоимости, зато они гарантированы из богатого федерального бюджета, да и с утверждением расчетной стоимости строительства (приобретения) жилья задержки не будет – за это отвечают субъекты РФ. Если в регионе утверждены рекомендованные министерством цифры, семья из четырех человек может получить субсидию, размер которой (из расчета 18 кв. м на человека) составит во Владимирской области 261 000 руб., в Воронежской – 276 000 руб., в Нижегородской – 294 000 руб. А в северных и восточных регионах (Новосибирская, Тюменская области, Приморский и Хабаровский край) – около 360 000 руб.
Что же вы сможете купить или построить, используя полученную сумму? Начать с того, что данные Минрегиона “о средней рыночной стоимости жилья по субъектам РФ” гораздо ближе к существующей рыночной себестоимости строительства, а не к рыночной цене готового жилья. По Москве министерская цифра в 25 100 руб. за 1 кв. м совпадает с себестоимостью по столице, достигшей $900 за 1 кв. м. В регионах министерская оценка также соответствует местному уровню себестоимости: во Владимирской области – 12 100 руб. ($448), в Ингушетии – 8400 руб. ($310). К сведению уважаемых чиновников: рыночные цены жилья в России в два раза, а то и более выше себестоимости. Так что использовать субсидию на покупку квартиры или дома, скорее всего, не удастся. Остается вариант со строительством. Но он упирается в пресловутый “земельный вопрос”. Без его решения обладатель субсидии вполне может с горя потратить эти деньги на иные цели. Тем более что жесткого механизма целевого использования средств новые правительственные постановления не содержат.
Участок для родового поместья
Таким механизмом могло бы стать одновременное с предоставлением субсидии наделение молодой семьи земельным участком в сельской местности. Для того чтобы избежать спекуляции, можно было бы установить, что на передаваемый в собственность участок накладывается обременение – запрет продажи в течение пяти лет, а также условие по возведению на нем жилья. При бесплатном предоставлении участка постройка дома даже по “министерским” ценам дело вполне реальное. Так, во Владимирской области та самая семья сможет построить в чистом поле бревенчатый дом. Стоимость строительства скромного строения размером 6 на 6 – от 300 000 руб. Добавим к этому расходы на придомовые постройки, обустройство участка. И это тоже сдюжит молодой сельский житель (субсидия и сумма, которую должен иметь заявитель, составит 520 000 руб.). Но если на молодую семью нагрузить еще и оплату строительства дороги до его участка, да стоимость подведения электричества, то вся схема рухнет. Что же делать?
Желающие жить на земле есть – например, энтузиасты экопоселений, называющие свои участки “родовыми поместьями”. Главное препятствие для умножения числа таких семей – отсутствие земельных участков по доступной цене и в пределах транспортной доступности. В России есть возможности, чтобы помочь этой беде. Ведь мы помогаем вынужденным переселенцам и беженцам: на начало 2005 г. 68 200 их семей получили 43 000 га, т. е. в среднем по 0,6 га на семью – кто-то по 15 соток, а кто-то по 30 га. Так почему не предоставить своим гражданам-россиянам по гектару неиспользуемой земли? Это поможет решить не только жилищную, но и многие другие проблемы – от повышения рождаемости до восстановления наших старинных ценностей бережного отношения к семье, к родному очагу.