НА АСФАЛЬТЕ: Мифы земельной собственности
Собственная московская земля – звучит заманчиво. Зачем оформлять право собственности на участок под частным или многоквартирным домом, в общем-то ясно. Можно более эффективно управлять домом, зарабатывать на земле. “Собственники смогут, например, построить стоянку для автомобилей, детскую площадку, теоретически сдать часть участка в аренду и т. д., – говорит Антон Минеджян, юрист отделения “Проспект Вернадского” департамента загородной недвижимости корпорации “Инком-Недвижимость”. – Кроме того, собственник меньше платит, чем арендатор. В силу законодательства при аренде земли в арендную плату должен быть включен земельный налог. Получается, что арендатор платит земельный налог и ту прибыль, которую заложил в арендную плату собственник. Собственник же “чужую” прибыль не оплачивает”.
А самое главное – жильцы могут защитить двор от вторжения новых строек. Понятно, что земли больше не становится, и все, что будет в городе строиться, окажется рядом.
После оформления прав собственности стоимость домовладения, безусловно, возрастет, и цена будет складываться из стоимости дома и земли. “Можно с уверенностью говорить, что рыночная оценка частных земельных участков с домами в Москве вырастет, – считает Антон Минеджян. – Другой вопрос – насколько? Отталкиваясь от цен на Рублевке, можно попробовать оценить, например, стоимость участка в известном “поселке художников” на Соколе – предположительно минимальная стоимость может составить от $200 000 за сотку”.
Но москвичей, как отмечает Ольга Григорьева, директор центра правовых услуг компании “Миэль-Недвижимость”, останавливают сложный и дорогостоящий порядок предоставления земли в собственность физическим и юридическим лицам, включающий в себя процедуру формирования земельного участка, разработки и оформления акта разрешенного использования земельных участков, выполнение иных градостроительных требований.
Московская автономия
Москва, как известно, особая страна, в которой действуют свои правила и законы. Ситуация с землей не стала исключением. Во всей стране частная собственность на землю есть, а в столице – нет. То есть, конечно, право такое есть, но реализовать его крайне сложно. Формально в столице оформить землю под своим частным или многоквартирным домом в собственность можно с 2001 г., когда был принят Земельный кодекс. В Петербурге, к примеру, процесс проще. “Непреодолимых проблем с оформлением земли в собственность под жилыми зданиями нет, – говорит Вячеслав Семененко, вице-президент корпорации “Петербургская недвижимость”. – Процесс этот довольно сложен с организационной точки зрения, однако вполне реализуем. Другое дело, что они организуются в отношении не более чем 5% домов. Большинство жителей домов не видят необходимости в этом. Смысл может появляться только в двух случаях: когда жильцы хотят каким-то образом распорядиться этой землей или когда необходимо исключить возможность захвата этой земли другими постройками”.
Отдельные редкие, как золотые самородки, случаи приватизации участков в Москве были. Но в целом политика города не менялась.
Как отмечал на конференциях руководитель Департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев, “аренда позволяет контролировать использование земли и сохранять в столице рабочие места”. Еще один стимул – деньги. В 2005 г. департамент обеспечил поступление средств в бюджет в объеме 16 588,4 млн руб. (примерно $590 млн). В 2006 г. земельные платежи должны принести 14 670,2 млн руб., в том числе арендная плата составит 11 538,2 млн руб., платежи за право аренды земельных участков – 2046,9 млн руб., земельный налог – 1085 млн руб. После того как земельные участки будут продаваться в частную собственность, доходы от арендной платы, естественно, будут уменьшаться. Кроме того, выкупная стоимость земли равна 30-кратной ставке земельного налога за единицу площади. “Такая цена установлена федеральными органами, однако правительство Москвы считает эту цену низкой и неприемлемой, так как она губительна для городского бюджета, а также облегчит поглощение промышленных и научных предприятий бизнесом”, – говорит Ольга Григорьева.
Лишаться значительных постоянных доходов добровольно никто не хочет. Как отметил один из участников рынка недвижимости, пожелавший остаться неназванным, “город – прямой конкурент девелоперам в части земельных отношений, он ведет свой бизнес, связанный с выделением столичной земли, а владельцы недвижимости пытаются ее приватизировать, чтобы вести свой, и их интересы по определению не совпадают”. “С точки зрения руководства города, возможность предоставлять и отбирать землю своими решениями является своего рода рычагом давления, решетом, исключающим появление на рынке чужих или нелояльных, – отмечает Станислав Комаров, руководитель проекта Investzem.ru. – Собственники земли по определению больше защищены от чиновников, чем арендаторы”.
С недавнего времени столичные власти стали заявлять об изменении политики города в отношении частной собственности на землю. В начале года прошла конференция “Формирование института частной собственности на землю в г. Москве”. Было заявлено, что Городская комиссия по землепользованию и градостроительству выдала разрешение первым 19 частным домовладельцам на оформление в собственность земельных участков. Как отметили в департаменте, эти участки находятся в Новопеределкине в районе р. Сетунь и пос. Толстопальцево. “Решение подготовлено по земельным участкам, владельцы которых изъявили желание оформить их в собственность и представили все необходимые документы”, – объяснил Виктор Дамурчиев.
Сегодня в департаменте на рассмотрении находится очень незначительное количество обращений – по нескольку десятков от частных лиц и собственников многоквартирных домов (для сравнения: в Москве примерно 30 000 многоквартирных домов). Недавно 19 будущим собственникам были выданы кадастровые планы и распоряжения префектов, осталось зарегистрировать право собственности. Пожалуй, можно сказать, что лед тронулся.
Семь кругов и три кита
Порядок оформления земли под жилыми строениями должен быть согласно законодательству РФ крайне прост. “По поводу приватизации земли городу не нужно принимать никаких решений, более того – нельзя, – говорит Юрий Борисенко, руководитель департамента “Недвижимость. Земля. Строительство” юридической фирмы “Вегас-Лекс”. – Во вводном законе к Жилищному кодексу написано, что, как только происходит межевание и определяются границы участка многоквартирного дома, он автоматически становится собственностью жильцов этого дома. Как только участку присвоили кадастровый номер, с этого момента можно идти регистрировать право собственности. С частными домами другая ситуация. Необходимо обратиться с заявлениями в Департамент земельных ресурсов, Департамент имущества и правительство Москвы (поскольку ни в одном из нормативных актов не указан уполномоченный орган по распоряжению земельными участками), затем, как правило, руководитель Департамента земельных ресурсов выпускает распоряжение, и только потом заключается договор купли-продажи земельного участка”.
Основан порядок приватизации земли на трех законах: “О кадастре объектов недвижимости...”, статье 36 Земельного кодекса и статье 28 закона о приватизации. Первый шаг – подача заявления и определенного пакета документов в Департамент земельных ресурсов. По словам Юрия Борисенко, государственный орган самостоятельно, без участия заявителя, должен сделать кадастровый план участка и выдать его обратившемуся лицу. Правда, если процесс постоянно не контролировать, может оказаться, что в кадастровый план включен только участок по границам зданий или в нем появились “красные линии” и земли общего пользования, не подлежащие приватизации. Но в случае получения кадастрового плана без обременений можно обращаться в зависимости от описанной ситуации в Регистрационную палату, которая выдаст свидетельство о собственности, либо за заключением договора купли-продажи участка. Но в Москве придумали собственный порядок, в результате которого три простых шага превратились для желающих оформить право собственности на землю в несколько кругов бумажного ада.
Как отметили в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, в связи с тем что федеральное законодательство относительно порядка оформления права собственности на землю разрозненно и содержит достаточно много пробелов, в Москве разрабатываются конкретизирующие нормативные акты. По информации департамента, порядок передачи в собственность участков собственникам зданий в столице будет определен постановлением правительства Москвы “О реализации норм федеральных законов по приобретению земельных участков в частную собственность”, проект которого находится на стадии согласования и, предполагается, скоро будет принят.
Как думают юристы, видимо, после его принятия столичный механизм оформления права собственности на землю станет соответствовать федеральному.
Существующий порядок предоставления земли в собственность, как пояснила Ольга Григорьева, включает процедуру формирования земельного участка, разработки и оформления акта разрешенного использования (АРИ) земельных участков, выполнение иных градостроительных требований. “Без проектов межевания территории невозможно сформировать земельный участок, определить его границы, разработать акт разрешенного использования в целях предоставления земельного участка в собственность за плату либо безвозмездно. В пакет документов обязательно входят документы БТИ, правоустанавливающие документы на дом, потребуется оформление кадастрового плана участка. Не исключено, что право на землю придется отстаивать в суде”, – добавила она.
Планируемый перечень документов, подтверждающих наличие оснований для предоставления земельного участка в собственность, “Ведомостям” удалось получить из источников, близких к правительству Москвы. Вопросов он на первый взгляд не вызывает: свидетельство о госрегистрации права собственности на здания, строения, сооружения, находящиеся на участке, документы, подтверждающие права на земельный участок. Но в перечне появились требования о документах, содержащих градостроительную информацию: АРИ, план подземных инженерных коммуникаций и их наземных частей в границах земельного участка. Хотя в законе “О кадастре объектов недвижимости” прописан порядок подготовки кадастрового плана: заявители обращаются, государственные органы делают. Никакого расширенного списка документов не предусмотрено.
Согласно федеральному законодательству для приватизации участка под строением нужны три документа: написать заявление, приложить кадастровый план и свидетельство о собственности на здание. И все. “В федеральных нормативных актах четко указано: другие документы требовать нельзя”, – отмечает Юрий Борисенко.
В московском перечне необходимых документов появилось требование об АРИ – документе, который определяет, что можно на этом участке строить, и получается исключительно застройщиками. О каком разрешенном использовании идет речь при оформлении прав на участок, где уже есть построенный дом? Юристы расценивают появление в перечне обязательных документов департамента АРИ не иначе как очередную попытку затянуть процесс оформления земли в собственность.
АРИ сложно получить даже девелоперским компаниям, располагающим специальными отделами и штатом “согласователей”, что уж говорить о частных лицах и представителях ТСЖ. Получение АРИ может занять до одного года, потратить придется порядка $10 000–15 000, из них на официальные платежи приходится больше половины. На этом акте и застревают потенциальные собственники земли.
Процесс получения АРИ тернист. ГУП “НИПИ Генплана Москвы”, как хозрасчетная организация, за деньги разрабатывает план территории: что на этом участке можно строить в соответствии с планами развития Москвы. К примеру, участок попадает в зону жилой застройки, соответственно, там можно строить дом. Парадоксальность ситуации чиновники будто не видят: они разрешают строить дом, который стоит на этой земле уже лет 20 и является собственностью жильцов.
Затем план передают в Москомархитектуру, где документы проходят еще семь кругов ада. Есть еще ГУП “Главное архитектурно-планировочное управление Москомархитектуры”, которое за отдельную плату делает свое заключение. Например: поскольку рядом с вашим участком планируется Проектируемый проезд, кусочек участка надо отрезать, зарезервировать под этот проезд. Хотя иногда очевидно, что дорожная сеть развивается иначе, этот Проектируемый проезд был запланирован, когда о Третьем транспортном кольце (ТТК) не было речи, а сейчас рядом с этим участком проходит ТТК и строить давно запланированный проезд просто неактуально.
“В соответствии с законодательством не могут предоставляться в частную собственность земельные участки, изъятые из оборота или отнесенные к землям, ограниченным в обороте, – комментирует Виктор Дамурчиев. – К примеру, участки в границах особо охраняемых
природных территорий, в том числе в границах водоохранных зон рек и водоемов, занятые особо ценными памятниками истории и культуры, зарезервированные для государственных нужд, а также земельные участки, фактическое использование которых не предусмотрено градостроительным регламентом для данной территориальной зоны”. В Москве, особенно в центре, многочисленные ограничения накладываются друг на друга, и порой невозможно определить границы участка, на который можно оформить собственность. Или же после вырезания кусочков земель, изъятых из оборота или с определенными ограничениями, участок приобретает странную и неудобную форму.
Вполне вероятен вариант, когда плана участка вовсе нет – в Москве жилые территории занимают 35 242 га, межевание проведено только на 4441 га. Полностью межевание жилых территорий Департамент земельных ресурсов завершит за счет бюджета до конца 2007 г., но в первую очередь будет проводиться межевание участков по поданным заявкам.
Есть опасность, что город может провести межевание, нарезав участки по фундаменту дома. Хотя по закону должна быть предусмотрена земля для эксплуатации здания. Градостроительные нормы и регламенты, которые касаются необходимых норм землепользования объектов, есть, но они все “для служебного пользования” (ДСП) или не носят нормативного характера, их не публикуют, соответственно, на них нельзя опираться в суде. А федеральных норм на этот счет нет. Обжаловать незаконность такого межевания в суде достаточно просто, но обязать власти выделить определенное количество земли – проблема. Можно попробовать основываться на СНиПах и ГОСТах, часть информации в них есть, но судебной практики почти нет.
Относительно сроков прохождения документов и получения кадастрового плана Виктор Дамурчиев заявил следующее: “Установленный срок – 105 дней – это как раз то время, которое потребуется для того, чтобы решить проблемы на всех уровнях, не привлекая самого заявителя. Если мы сократим этот срок на треть, это будет неплохой и обнадеживающий результат. В частности, на подготовку кадастрового плана от заявления до выдачи – 30 дней”. “Все предыдущие случаи оформления земли в собственность происходили в судебном порядке, и это занимало как минимум год-два, а то и больше, – говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. – Можно предположить, что она будет занимать в любом случае не менее 6–12 месяцев”.
Суд да дело
По утверждению некоторых юристов, все вопросы по оформлению собственности на столичную землю можно решить исключительно в судебном порядке. Более того, путь через суды оказывается часто быстрее и дешевле, нежели “продирание” сквозь бюрократические рогатки. Без суда оформить право собственности на землю можно в лучшем случае за год с лишним. Через суд может получиться быстрее. Стоимость оформления всех требуемых департаментом документов – от $10 000–15 000, судебный процесс обойдется в $5000–10 000. “Самое главное – получить полный и “чистый” кадастровый план, – говорит Юрий Борисенко. – Получается, что по многоквартирным домам один судебный процесс – по его выдаче, а по частным возможен еще один – по понуждению к заключению договора купли-продажи участка”.
Стандартным основанием для подачи в суд является бездействие чиновников. Департамент земельных ресурсов обязан по закону выдать кадастровый план в течение одного месяца со дня обращения. Соответственно, через месяц можно уже идти в суд. Очень важно правильно подать документы, соблюсти все формальности. Именно они часто являются причиной отказа в рассмотрении заявления. Уловок, с помощью которых чиновники могут бесконечно долго оттягивать оформление земли в собственность, столь же бесконечно много. Рассказывает Юрий Борисенко: “К заявлению необходимо также приложить план участка. Как правило, существуют два плана: тот, что приложен к договору аренды, и топографический. Часто заявители путают и в департамент подают первый план, а не топографический, который нужен. Необходимо уметь правильно написать саму заявку (заявление). В Департаменте земельных ресурсов разработали такую форму, где уже изначально написано, что заявителю нужен кадастровый план по форме В1-В4, т. е. без последних двух листов формы. Нам, вопреки формату заявления, в самой заявке приходится писать, что мы просим выдать кадастровый план по форме В1-В6”. И таких тонкостей масса. Поэтому юридические фирмы предпочитают самостоятельно формировать пакет документов и подавать его в департамент, даже если клиент уже ранее обратился самостоятельно. “Часто документы подают как попало, – говорит Борисенко. – А неприложение какой-то одной бумаги или ее неверное оформление – формальный повод для отказа в рассмотрении заявления департаментом. И они будут абсолютны правы”.
Ближайшие перспективы
Бюджет Москвы, по утверждению Виктора Дамурчиева, от продажи земли серьезно не пострадает: “Появятся дополнительные доходы от продажи земельных участков, а также будут расти поступления по земельному налогу, так как собственники участков будут платить земельный налог”. По мнению Ольги Григорьевой, “продавать участки по сравнительно смешным ценам, установленным федеральным законодательством, невыгодно, более того, Москва теряет один из самых больших источников дохода в бюджет”.
Земельный налог сегодня в среднем в 3–4 раза меньше платы за аренду. Он установлен, с одной стороны, федеральным законом, с другой – считается от кадастровой стоимости, установленной правительством Москвы. По мнению юристов, эта процедура расчета налога достаточно спорная. По сути, региональный орган власти определяет величину, от которой платится налог. Но налоговая база не может быть установлена произвольно исполнительными органами субъектов Федерации. Пока непонятно, какую позицию в этом вопросе займут суды, но, вероятно, когда ставки налога начнут расти (а они могут меняться каждый год), кто-нибудь обжалует в суде правомерность установления кадастровой стоимости.