24 апреля 2006, 00:00

ВДАЛИ: Американские дольщики

Пока еще рано судить, окупится ли большинство подобных инвестиций. Однако уже сейчас сделки TIC (так называемые сделки совместного владения – Tenant-in-Common) выглядят особенно привлекательными для представителей поколения беби-бума 1950-х, которые вложили средства в недвижимость много лет назад. Теперь, достигнув пенсионного возраста, они хотели бы избавиться от хлопот, связанных с управлением принадлежащей им недвижимостью, – поддержания зданий в рабочем состоянии и ведения переговоров с арендаторами. Используя TIC, инвесторы могут получать прибыль от недвижимости, включая доходы от аренды и прибыль от возможной продажи, но при этом поручить повседневные детали профессиональным менеджерам. “Это то, что они могут легко понять, это относительно безопасно и обеспечивает доход, который со временем может расти”, – говорит Марк Пол, президент базирующейся в Лос-Анджелесе SCI Real Estate Investments, одной из крупнейших компаний, занимающейся сделками TIC.

Кэти Скаллин оказалась в сложной ситуации. Два года назад она работала брокером по коммерческой недвижимости в Беверли-Хиллз. Тогда, прельстившись высокими ценами, она начала распродавать свой маленький портфель коммерческой недвижимости. И лишь затем она поняла, что полученной прибыли не хватит, чтобы купить новую. “Все, что мне удавалось найти, требовало огромного объема работы и, по моему мнению, было переоценено”, – говорит Скаллин. А если бы ей не удалось быстро реинвестировать полученные средства, ей пришлось бы заплатить налог со стоимости ранее проданной недвижимости.

Тогда она решила стать участником сделки TIC. Она присоединилась к группе инвесторов, каждый из которых купил долю в объекте инвестиций – в данном случае это был небольшой торговый центр.

По данным нью-йоркской аналитической фирмы Real Capital Analytics Inc., в 2002 г. объем таких инвестиций составил около $550 млн, а в 2005 г. этот показатель превысил $6,4 млрд. Растет и число крупных TIC-сделок. По крайней мере, пять сделок по покупке недвижимости по данной схеме были заключены на сумму более $100 млн каждая, свидетельствуют данные Real Capital Analytics.

Однако и здесь есть проблемы: как и любые инвестиции в недвижимость, собственность, приобретенная по схеме TIC, может не дать запланированных инвесторами доходов, а потому инвесторам необходимо внимательно подходить к любому объекту. По словам экспертов, многие TIC-инвесторы фокусируют внимание на налоговых выгодах и могут завышать цену при совершении незначительных сделок. Другой возможный подвох состоит в том, что, если инвестору понадобилось выйти из долевого владения объектом до того, как он будет продан, ему будет сложно найти покупателя на свою долю в нем.

Гари Горман, управляющий партнер инвестиционной консалтинговой компании 1031 Exchange Experts LLC, говорит, что его фирма отслеживала сделку с покупкой жилого комплекса два года назад. Комплекс, который Горман назвать отказывается, продавался за $15 млн, в то время как его реальная стоимость составляла около $12 млн. Компания, специализирующаяся на сделках TIC, приобрела его за $15 млн, а затем перепродала группе инвесторов в общей сложности за $18 млн. “Но здание до сих пор стоит лишь $12 млн, – говорит Горман, – оно должно вырасти в цене на 50%, чтобы инвесторы покрыли свои издержки”.

Пенсионер Гилберт Риз, бывший офтальмолог из Мэнло-Парк, Калифорния, говорит, что его инвестиции в $750 000 в два объекта по схеме TIC, сделанные в 2001 г., не оправдали себя. В одном случае, вспоминает он, богатые арендаторы покинули офисное здание в районе Денвера вслед за падением акций высокотехнологичных компаний. Риз до сих пор не нашел покупателя своей доли. Тони Томпсон, председатель совета директоров Triple Net Properties LLC, компании, осуществлявшей сделку, говорит, что здание было куплено, когда рынок недвижимости Денвера находился на пике, но надеется, что цены скоро снова пойдут вверх.

А Скаллин вполне довольна тем, что у нее есть доля в $16,8 млн в торговом центре в Ранчо-Кукамонга в Калифорнии. “Я не могла и мечтать владеть подобным объектом самостоятельно”, – говорит Скаллин, которая готовится вложить средства в свой 12-й TIC.

По мнению экспертов, многие инвесторы просто не узнают, оправдают ли себя их вложения в TIC, пока большее число объектов не появится на рынке. “Мы просто еще недостаточно далеко зашли, чтобы сказать, хорошая это идея или плохая”, – говорит Харольд Хант из Центра по изучению рынка недвижимости Texas A&M University. (WSJ, Василий Кашин)