НА АСФАЛЬТЕ: Клубные перипетии

В квартирах “от кутюр” обязательны известный, лучше зарубежный, архитектор, проектировавший весь дом или хотя бы его часть, необычные материалы, привезенные из экзотических стран, виды из окон на Кремль, храм Христа Спасителя и прочие знаковые столичные места. Брокеры, продающие такое жилье, не любят определение “элитное”, поэтому на рынке время от времени появляются новые понятия, красивые и туманные по смыслу – даже профессионалы трактуют их по-разному. “Клубные дома” – из числа таких определений.

Не корысти ради

“В Москве [клубные] дома впервые появились в центре города, т. е. там, где нормами предписано строить малоэтажные здания, – говорит Татьяна Вакуленко, руководитель отдела элитной недвижимости Vesco Luxury. – Из-за существующих ограничений девелоперы были вынуждены строить малоквартирные дома, которые стали позиционировать как клубные объекты. Такой маркетинговый ход позволял не только увеличивать цену квадратного метра, чтобы повысить рентабельность, но и оправдывать высокие эксплуатационные расходы будущих жильцов. Хотя эксперименты с элитным форматом довольно спорны и рискованны, но клубные проекты прижились и до настоящего момента являются наиболее востребованными предложениями на рынке”.

“Приватность, социальная однородность, престижное расположение стали основными характеристиками таких домов, – подчеркивает их преимущества Виктор Козлов, коммерческий директор “Авгур Эстейт”. – Все это, вместе взятое, обеспечило высокий спрос на подобные объекты, а их ограниченное предложение создало ажиотаж среди желающих проживать уединенно в центре столицы”. “В столице клубный дом на 20–40 квартир, расположенный в престижном центре, – это своеобразный компромисс между особняком на Рублевке и хорошим жильем бизнес-класса, – говорит Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и общественных связей Группы компаний “КРТ”. – Его обитатели готовы доплачивать за возможность отгородиться от чужого социума среди себе подобных, надеясь получить при этом максимальный комфорт и качество среды обитания”.

Типичный портрет клубного дома с течением времени претерпевал изменения. “В конце 1990-х гг. это были в основном малоквартирные реконструируемые особняки, – вспоминает Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul’s Yard, – сейчас это новоделы, зачастую без сохранения исторического облика, а в ближайшем будущем в данной роли будут выступать особняки “с историей”, известные, к примеру, благодаря знаменитости, которая там когда-то проживала”.

Изначально обязательными опциями клубного дома считались камерность или закрытость, безусловная престижность места, довольно развитая инфраструктура и современная инженерия, словом, весь джентльменский набор дома класса de luxe. “Пару лет назад стоимость квартир в таких домах (как правило, их средняя площадь составляет 200–300 кв. м) равнялась примерно $1,7 млн, сегодня – минимум $2,5–3 млн”, – говорит Надежда Кот, управляющий директор компании Kirsanova Realty. “Жилье в клубном доме покупают люди, ежегодный доход которых в среднем достигает $1–2 млн, – подытоживает Козлов. – Закрытость и социальная однородность соседей являются залогом их спокойного проживания. Продажа квартир в клубных домах в основном происходит по рекомендациям и поручительствам. Иногда корпорации или партнеры по бизнесу выкупают дом полностью”.

“Само определение “клубный” говорит о том, что это дом, жители которого “состоят в одном клубе”, т. е. принадлежат к однородной социальной среде, – выделяет критерии клубности Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. – Стать членом элитного клуба непросто. Для таких объектов обычны закрытые продажи, когда квартиры не выходят на открытый рынок, а продаются застройщиками по их клиентской базе. Чаще всего месторасположение клубного дома не раскрывается, нет никакой рекламы или PR в прессе”. Правда, констатирует Маркарова, практика закрытых продаж была более распространена несколько лет назад, чем сейчас. По ее словам, огромный спрос на первые элитные дома подогревала зачастую искусственно созданная вокруг них атмосфера таинственности и закрытости.

Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер Nordblom Group, рассказала про случай из своей практики, когда один клиент трижды пытался купить квартиру в “Агаларов Хаус”, но у него так ничего и не получилось. “В 1995 г. некий гражданин с ярко выраженной кавказской внешностью решил приобрести квартиру в “Агаларов Хаус”, – вспоминает Жарова-Райт. – Он приехал на просмотр, ему объявили цену, но потом застройщик (Агаларов) по своим каналам решил проверить клиента. Проверка показала, что бизнес последнего может создать угрозу для жизни всех обитателей дома. Несостоявшемуся покупателю корректно отказали. Спустя несколько дней на объекте появляется некая блондинка, якобы приехавшая из Калифорнии и желающая купить ту же самую квартиру. Ее начали проверять, и оказалось, что ни в какой Калифорнии она не была, даже визу не получала. Соответственно, она тоже получила отказ. Через несколько лет одна из квартир этого дома попадает на вторичный рынок. К этому времени наш несостоявшийся клиент уже сменил свое национальное имя на простое русское и опять приехал смотреть квартиру. Брокером в данном случае была я. Я его узнала, но он сказал, что никогда не был в этом доме, хотя ориентировался в нем лучше меня. В общем, в очередной раз ему не удалось здесь ничего приобрести. Конечно, на вторичном рынке сложнее устроить строгий фейс-контроль, но помогает то, что Москва маленькая и на определенном уровне все друг друга знают”.

Все течет, все меняется

“Для любого застройщика или риэлтора реализация клубного проекта или квартиры в клубном доме может стать своего рода визитной карточкой, – говорит Кудрявцев. – В столичной типологии элитного жилья клубные дома по-прежнему занимают одну из высших строчек”. Поэтому все больше застройщиков начинали позиционировать свои элитные проекты как клубные, постепенно расширялась география таких объектов, одновременно сокращалось их инфраструктурное “наполнение” и количество квартир.

“В Москве ситуация с клубными домами развивалась таким образом: сначала малоквартирные дома на Арбате с количеством квартир не более 40, затем – 10–15-квартирные дома на Остоженке, на Патриарших прудах и в некоторых других престижных районах”, – рассказывает Кудрявцев. “Из-за дефицита площадок под застройку на Остоженке началось активное освоение района Плющихи, – продолжает Козлов. – Вскоре он стал ближайшим преемником “Золотой мили”.

“На сегодняшний день площадки под застройку на Остоженке практически закончились, – более категорична Наталья Шичанина, директор департамента жилой недвижимости Nordblom Group, – а спрос на подобное жилье остается высоким. Поэтому застройщики переключились на другие центральные районы – в первую очередь на Плющиху и Замоскворечье, Чистые и Патриаршие пруды”.

“К самим покупателям клубных квартир постепенно приходит понимание того, что жить в элитном доме можно не только на Остоженке, – говорит Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty, – тем более что они видят здесь дефицит таких объектов”.

“Эволюция формата клубных домов шла медленно и в основном касалась их качественных характеристик, – говорит Вакуленко. – В первую очередь инфраструктуры, архитектурной концепции и новых технологий строительства”. “Перегруженность сервисами, к которым относятся бассейн, фитнес-клуб, салон красоты, рестораны, ушла в прошлое, – заявляет Козлов. – Во-первых, у большинства элитных жильцов уже есть свои любимые места досуга, во-вторых, содержать большую инфраструктуру для считанных клиентов попросту нерентабельно. Поэтому осталось только необходимое: паркинг, современная инженерия, охраняемая огороженная территория”. “Инфраструктура современных клубных домов не слишком богата, – подтверждает Надежда Кот. – Из “излишеств” здесь может быть размещен небольшой бассейн, сигарная комната”.

Высокий покупательский спрос на подобные объекты и растущие темпы их продаж заставили большинство застройщиков пересмотреть строгие требования к отбору клиентов. Если раньше, говорят риэлторы на условиях анонимности, “ослабить” фейс-контроль застройщика могло подвигнуть нежелание иметь проблемы с лицами, за спиной которых стоял сильный административный ресурс, то сегодня причины сомнительных продаж куда более прозаичны – деньги. “Иногда застройщики просто закрывают глаза на небезгрешную репутацию человека, готового единовременно заплатить $2 млн и больше за право проживать в клубном доме, – говорит Олег Маринин, управляющий проектом “Витро Вилладж” (ООО “Парк Групп”). – Или “не заметить” того, что лица, заключившие договор о купле-продаже, и жильцы, фактически проживающие в доме, – совершенно разные люди”.

Маркарова также отмечает, что если раньше, на заре появления клубных домов, квартиры покупались в большинстве случаев для себя и строгий отбор жильцов действительно имел место, то сейчас ситуация в корне изменилась. “Значительно выросло число инвестиционных квартир, многие из них выходят на вторичный рынок еще до сдачи дома госкомиссии, – отмечает управляющий директор компании Blackwood. – В таких условиях соблюсти “клубность” практически невозможно, так как застройщики не вправе диктовать владельцам, кому они могут или не могут продавать свои квартиры”.

Маркарова считает, что понятие “клубный дом” трансформировалось и теперь сопоставимо с обычным домом de luxe. Неизменными остались два критерия – малоквартирность и расположение в уникальных местах города – как правило, скрытых от посторонних глаз. Правда, тогда непонятно, замечает Надежда Кот, почему в таких случаях по-прежнему говорят о клубном, а не просто дорогом малоквартирном доме.

“На самом деле ни реклама, ни риэлторы, а сами жильцы делают свой малоквартирный дом клубным. Ведь довольно часто бывает, что, когда дом заселяется и начинает жить своей жизнью, “клубность” улетучивается и остается просто “набор нескольких дорогих квартир”, – рассуждает Надежда Кот. По ее мнению, сохранение “клубности” во многом зависит от того, насколько жильцы дома будут сами ей привержены, как быстро уйдут квартиры на вторичный рынок и кому они в результате достанутся. “Судьба клубного дома после заселения во многом зависит от того, насколько грамотно был устроен отбор жильцов, – соглашается Вакуленко. – Как правило, стоимость квартир в клубных домах на вторичном рынке выше, чем новых предложений. А в домах с удачно сложившимся контингентом жильцов стоимость квартир на 10–15% выше, чем в аналогичных объектах. В таких домах сам факт выставления на продажу квартиры уже выглядит сенсацией, а покупателя, как правило, рекомендует кто-нибудь из жильцов”. В современных условиях социальная однородность жильцов, признаются риэлторы, достигается за счет очень высокой стоимости квадратного метра.

Критерии фейс-контроля, лежащие на поверхности, – национальность будущих жильцов, формат их бизнеса, личная симпатия к ним застройщиков, наконец. “Обычно рады лицам, которые стали брэндами, будь-то от спорта или финансов, – говорит Надежда Кот. – Нежелательные покупатели – люди с большим чиновничьим прошлым. Выбирая между чиновником или бывшим чиновником и бизнесменом, отдадут предпочтение бизнесмену, так как опасаются, что если вдруг что-то вскроется в прошлом, то пятно ляжет на всех жильцов клубного дома”.

“Главное, общее для всех случаев условие – не допускать в дом звезд шоу-бизнеса, скандальных политиков и людей с сомнительной репутацией, – добавляет Маринин. – Обязательной при подборе жильцов является личная беседа “кандидата на покупку” с застройщиком, после которой его могут попросить заполнить анкету, ответив на самые разнообразные вопросы, начиная от состава семьи и предпочтений домашних животных и заканчивая увлечениями и наличием судимости”.

“Позволить себе приобрести квартиру в клубном доме может лишь весьма узкий круг лиц, поэтому информацию о клиенте найти, как правило, несложно, – говорит Вакуленко. – Оптимальный вариант для продавца – когда квартиры в доме выкупают знакомые друг другу люди, вращающиеся в смежных кругах, – это могут быть партнеры по бизнесу, топ-менеджеры или совладельцы крупных компаний”. Риэлтор уточняет, что девелоперы пробивают по своим каналам информацию о судимостях, негативных отзывах о конкретных лицах с целью избежать неприятного соседства, которое может испортить атмосферу в доме. По ее словам, при покупке квартиры в клубном доме на Саввинской набережной был интересный случай: уважая принятый в среде жильцов-бизнесменов дресс-код, застройщик отказал слишком неформально одетому клиенту.

В свою очередь, сами клиенты, выбирая недвижимость de luxe, говорит Вакуленко, пользуются рекомендациями своих друзей и коллег при выборе агентства, многое зависит от личных качеств брокера. “К концу 2005 г. резко вырос процент “быстрых” сделок, т. е. клиент определяется с покупкой квартиры сразу после 1–2 показов, – рассказывает она. – К примеру, квартиру в клубном доме на Саввинской набережной наш брокер продал за два дня: договорился о показе, а на следующий день уже были оформлены документы. Другой объект был продан следующим образом: завозя клиента в офис с показа, брокер предложил посмотреть квартиру еще в одном доме, в результате этим же вечером покупатель внес первый платеж”.

Узок круг

Ответить на вопрос, сколько и каких клубных домов насчитывается в настоящее время в столице, риэлторы затруднились. Подсчеты экспертов различались на порядок. “В Москве мало по-настоящему клубных домов, я думаю, не более пяти”, – заявила Надежда Кот. Шесть адресов назвала Марина Маркарова, добавив, что “настоящие клубные дома” могут вернуться на рынок тогда, когда на нем наступит насыщение качественными элитными объектами и ему потребуются настоящие эксклюзивы.

Аналитик Кудрявцев насчитал около 20 клубных домов, аргументируя свою оценку высокой, от $7000 до $25 000, стоимостью квадратного метра. С ним согласилась и Жарова-Райт, отметив, что клубных домов в Москве сегодня не более 20. “Клубным может считаться дом как на шесть квартир, так и на 60, – заметила она, – Главное – жильцы должны быть объединены, например, бизнесом, или иметь общее хобби, или просто быть хорошо знакомыми с застройщиком. Если у жильцов и застройщиков нет общего намерения сделать дом клубным, то, какими бы великолепными ни были дизайн и отделка, все равно он будет считаться обычным”.

Сейчас в среде риэлторов, говорит Кудрявцев, существует мнение, что клубные дома вскоре перестанут существовать как маркетинговый класс: экономические предпосылки и дефицит земельных участков заставят застройщиков реализовывать более масштабные элитные проекты. Наиболее перспективными выглядят элитные проекты, в рамках которых планируется комплексная реконструкция квартала или микрорайона, соглашается Вакуленко и добавляет, что в ближайшее время конкуренцию Остоженке могут составить лишь “Золотой остров” и “Чистые пруды”. “Данный формат подразумевает создание закрытых элитных анклавов, что значительно повышает конкурентоспособность этих проектов на рынке, – говорит эксперт. – Однако пока что попытки строить многоэтажные жилые комплексы класса de luxe не увенчались успехом. Затянувшиеся сроки экспозиции предложений в проекте “Коперник” – наглядный пример такого эксперимента с форматом элитного жилья. Также неудачной оказалась попытка строить в центре Москвы элитные таун-хаусы. Эти объекты проигрывают классическим клубным домам по ряду показателей: во-первых, существенным минусом является высокая плотность застройки, когда на ограниченном участке застройщики стремятся разместить максимальное количество домов-квартир, во-вторых, с низкого этажа не разглядеть исторические памятники, а это значит, что в таком таун-хаусе практически нет видовых квартир”.