ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ: Управление горячим рынком

Национальный проект “Доступное и комфортное жилье гражданам России” является, пожалуй, самым сложным из реализуемых национальных проектов. Предметом управления в этом случае выступает не бюджетная сфера, как, например, в образовании и здравоохранении, а рыночная отрасль. Отрасль специфичная, отрасль монополизированная, отрасль коррупционная.

В этом рыночном секторе экономики государство планирует воздействовать и на спрос, и на предложение. Какова будет при этом реакция рынка на воздействие государства? Какие сигналы получат его участники?

Спекуляции и инвестиции

Начнем с анализа соотношения мер государственного воздействия на спрос и на предложение. На стимулирование спроса в 2006–2010 гг. федеральный бюджет планирует израсходовать 168 млрд руб. С учетом программ регионов и муниципалитетов меры “по разогреву спроса” составят почти 500 млрд руб.

На стимулирование строительства жилья и инфраструктуры из федерального бюджета будет выделено в ближайшие пять лет 48 млрд руб. При этом объем инвестиций в строительство за тот же период должен увеличиться на 380 млрд руб.

Очевидно, что сегодня существует значительный избыток несвязанных денежных средств в экономике. Одновременно наблюдается и острый дефицит инвестиционных проектов. Куда пойдут эти деньги? В инвестиции в строительную отрасль, т. е. на стимулирование предложения, либо в скупку готового жилья с целью спекулятивной игры на росте цен? Именно от этого зависит, в какой ценовой точке пересекутся кривые спроса и предложения, каков будет уровень цен на жилье.

Получается, что государство должно стимулировать спрос и создавать условия для того, чтобы избыточные сегодня на финансовом рынке деньги вкладывались в предложение, т. е. в саму строительную отрасль.

Похоже, что на данный период времени ситуация несколько иная. Замкнутый круг. Рост цен на жилье подталкивает инвесторов вкладывать деньги в готовое жилье, играть на повышении его стоимости и не отдавать его на рынок. Эта операция является порой более доходной, чем строительство, а значит, в строительную отрасль деньги идут с меньшей охотой. Себестоимость строительства жилья в Перми порядка 18 000 руб. за 1 кв. м. Реализация на этапе строительства – 24 000 руб., а готовое жилье стоит уже порядка 30 000 руб. за 1 кв. м.

Не случайно инвестиции в жилую недвижимость являются сегодня одним из самым популярных видов вложений. Все это делает рынок жилья изначально горячим. Поэтому дополнительные вложения государства способны перегреть этот рынок.

И все же главное для отрасли – это спрос: если есть спрос, то появится и адекватное предложение. Появится, если нет помех. Появится, но, возможно, с некоторым запозданием по отношению к спросу.

Точечные проблемы

В большинстве крупных городов строительство жилья осуществляется методом точечной застройки. То есть в существующих микрорайонах на существующую инфраструктуру “садятся” новые объекты. При таком методе застройки каждый вновь построенный объект сокращает невозобновляемый рынок земельных участков. Пригодных для строительства жилья площадок становится все меньше и меньше. Так как объемы предложения земельных участков в среднесрочной перспективе неизвестны, цена на них растет. В связи с наличием дефицита начинается спекуляция землей, различного рода злоупотребления. Это также является фактором роста цен и не увеличивает предложение жилья на рынке.

В результате проведенных в городе Перми в этом году аукционов на право аренды земельных участков сложилась средняя цена от $30 до $100 за 1 кв. м. Для упрощения примем, что на 1 м земли будет построен 1 м жилья, что является близким к реальности. В течение года будет реализовано более 500 000 кв. м земельных площадок при плановом ежегодном вводе жилья около 400 000 кв. м. Казалось бы, вопрос с земельными участками не является ограничителем, но скорее это не так. Ввиду того, что число участков, которые муниципалитет может выставить на продажу, объективно ограничено, не ясно, будет ли такое же предложение земли по точечной застройке сохранено в ближайшие годы или строителям надо набирать площадки впрок, а это уже влечет превышение спроса над предложением.

Вторая проблема роста стоимости жилья при точечной застройке заключается в стоимости условий, при которых жилье будет подключено к сетям. Вот здесь инвестор полностью не защищен, и отношения здесь еще менее прозрачны, чем в сфере выделения земельных участков.

Муниципалитеты либо частные компании-операторы на рынке электроэнергии, тепла, воды, не имея возможности включить в тарифы для населения инвестиционную составляющую, отыгрываются на новом строительстве по полной программе. Неудивительно, что за счет одного строящегося дома перекладываются сети для целых микрорайонов. В результате эта составляющая доходит до 20–30% стоимости жилья, и собственник новой квартиры платит в ее стоимости часть того, что не уплатили жители всего микрорайона в тарифах за воду, тепло, электричество. Нерыночные, непрозрачные условия. Итак, точечная застройка не решит проблемы. Аукционы обеспечат прозрачность и поступление дополнительных средств в бюджет. Цена земли на аукционах будет чуть ниже рыночной за счет упразднения посредников. Но она будет значительно выше той цены, по которой эти земельные участки доставались строителям за счет использования ими связей и иных коррупционных схем. В виде взяток строители платили все же меньше, чем сейчас будут платить в бюджет по итогам прозрачных конкурсов. Стоимость земельных участков не снизится, а следовательно, за счет этого фактора не сократится и себестоимость жилья.

Более того, точечная застройка не решит проблемы дефицита земельных участков в крупных городах. Это можно решить только путем подготовки крупных земельных участков для строительства микрорайонов.

А здесь две проблемы – время и деньги. На подготовку таких площадок требуются годы. Минимум год на градостроительную документацию и инфраструктурные проекты, год на строительство инфраструктуры, год на проектирование и разрешительную документацию по самим объектам жилья. Учитывая, что ряд городов-миллионников окружены федеральными землями (военными, сельхозназначения и проч.), неопределенный срок и серьезный объем “темных” финансовых ресурсов следует закладывать в решение этого вопроса.

Второй вопрос комплексной застройки – вопрос финансовых ресурсов. Для строительства новой инфраструктуры необходимы значительные и длинные финансовые вложения. Определенный механизм решения этой задачи предложен программой “Жилище”. Однако до сих пор не установлены правила предоставления государственных гарантий. По общему правилу государство должно предъявлять более жесткие требования при расходовании средств, чем коммерческий сектор. Это значит, что либо в результате жестких залоговых механизмов государственные гарантии станут более дорогими, чем банковские, либо государственный ресурс будет разворован по непрозрачным схемам. Государство по определению не приспособлено работать в качестве эффективного участника рынка, в том числе и в качестве гаранта.

Что не вызывает сомнения, так это необходимость и целесообразность участия государства в удешевлении ресурса, направляемого на создание инфраструктуры для подготовки крупных земельных площадок, путем частичной компенсации ставки кредитования. Желательно только, чтобы механизм этой компенсации был прозрачным, а проекты эффективными в рыночных условиях.

Действительно национальный

Название национального проекта свидетельствует о том, что целью является не только строительство нового жилья, а его доступность и комфортность для населения. То, что мы построим новое жилье, это существенный плюс, но что будет происходить со старым, ветшающим, нерациональным с точки зрения затрат на тепло и другие коммунальные услуги?

Национальный проект не дает ответа на этот вопрос. Та же ситуация и с коммунальной инфраструктурой. Здесь, правда, существует подпрограмма модернизации коммунальной инфраструктуры, однако порядок участия в ней субъектов Федерации явно непрозрачен. Предложена формула, весовые коэффициенты в которой будут определены уже после подачи субъектами своих заявок. Странный и непрозрачный подход.

Итак, проект “Доступное и комфортное жилье гражданам России” является сложным, а механизмы влияния государства неоднозначными. Но это скорее свидетельствует о том, что это действительно национальный проект. Важный для населения и нелегкий для государства.

В результате реализации этого проекта необходимо обеспечить опережающий рост предложения на рынке жилья, расширить национальный проект в направлении доведения существующего жилья до уровня, обеспечивающего его комфортность и экономичность, откорректировать тарифную политику в направлении стимулирования ресурсосбережения, сделать прозрачными правила участия в подпрограммах национального проекта.