ВДАЛИ: Офисы существуют для работы

Хотя в большей части городов рынок недвижимости демонстрирует известный рост, арендные расценки заметно различаются. Связано это прежде всего с неравномерным ростом местных рынков труда.

Рост занятости напрямую связан с ростом на рынке офисной недвижимости, и нынешняя ситуация подтверждает правило. Заметнее всего число рабочих мест растет на юге и на западе США. Соответственно, в этих регионах выросли показатели аренды офисных площадей. Более того, новые рабочие места появляются там прежде всего за счет мелкого бизнеса, и эта тенденция может отрицательно сказаться на районах, где основную роль играют крупные компании.

Впрочем, рост показателей наблюдается практически повсеместно. По словам Ллойда Линфорда, генерального директора нью-йоркской аналитической фирмы Reis Inc., отслеживающей рынок недвижимости, положительная абсорбция (динамика объемов занятых площадей) приводит к сокращению свободных офисов, что, в свою очередь, влечет за собой рост арендных ставок.

По прогнозам для 69 крупнейших городов, за исключением Нового Орлеана, абсорбция по итогам года составит немногим менее 6,5 млн кв. м. По информации Reis, это самый высокий совокупный показатель с 2000 г. Средний показатель пустующих площадей шестой квартал подряд демонстрирует отрицательную динамику и по итогам III квартала снизился до 15,1%.

Но даже на отдельно взятом местном рынке наблюдаются определенные несоответствия. Взять, к примеру, Лос-Анджелес. На этом рынке в целом количество пустующих площадей, по оценке нью-йоркской риэлторской компании Studley, сокращается девятый квартал подряд. Зато в центре города по итогам III квартала этот показатель остается на высоком уровне – 18,2%. А вот в западных районах и в Голливуде, напротив, снизился соответственно до 13,8% и 10,7%, утверждают в Studley.

Плачевная ситуация с арендой офисов, которая наблюдается в центре Лос-Анджелеса, связана с сокращением занятости в финансовом секторе. По данным американского правительственного Bureau of Labor Statistics, за период с 1994 по 2000 г. число рабочих мест в финансовых компаниях Лос-Анджелеса сократилось на 25 000. С тех пор этот показатель восстановился всего на 8500 рабочих мест.

Эксперты Reis попробовали спрогнозировать дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости на пять лет вперед, исходя из того, что одним из ключевых факторов роста этого рынка является рост числа рабочих мест, а также политика правительства, благоприятная для развития бизнеса. Кроме того, они учитывали и существующие ограничения на строительство новых офисов. По их прогнозам, наиболее динамичным обещает стать рынок в г. Остине, штат Техас, где доходы будут расти по 5,6% в год. Приблизительно такой же рост – 5% – эксперты компании прогнозируют в Сан-Франциско, в Орандж-Каунти, штат Калифорния, в Фениксе и в Сан-Диего.

С другой стороны, доходы владельцев офисной недвижимости в Питтсбурге, Дэйтоне, Цинциннати, Рочестере, штат Нью-Йорк, и Детройте вряд ли станут расти больше чем по 2,2% в год. Как правило, это участь рынков, на которых в последние десятилетия сильно сократилось число рабочих мест в производственном секторе.

Города вроде Остина сильно выигрывают от стремительного увеличения числа рабочих мест в мелких и средних компаниях. “Эта тенденция существует последние 30 лет, но значительно усилилась в последнее время”, – говорит Дайан Суонк, главный экономист чикагской финансовой компании Mesirow Financial.

С другой стороны, продолжает эксперт, потребность в офисных площадях сокращается главным образом из-за реструктуризации и сокращения персонала в крупных компаниях. Особенно актуально это становится в периоды роста цен на энергоносители, когда компании начинают экономить. А значит, продолжает эту мысль Роберт Бах, директор отдела аналитики национального рынка в компании Grubb & Ellis, в тех городах, где традиционно располагаются фирмы из списка Fortune 500, рынки офисных площадей останутся вялыми.

Эти тенденции будут иметь самые серьезные последствия для риэлторских компаний, акции которых торгуются на бирже. Корпорация Boston Properties, у которой более 77% портфеля находится в Нью-Йорке, Бостоне и Вашингтоне, чрезвычайно удачно разместила инвестиции, если учитывать нынешнее положение на рынках, говорит Кевен Линдеманн, директор подразделения по работе с недвижимостью компании SNL Financial. Merrill Lynch недавно похвалил чикагскую корпорацию Trizec Properties Inc., которая за последние два года радикально трансформировала свой портфель и купив более 300 000 кв. м офисных площадей в Лос-Анджелесе и Вашингтоне, избавившись при этом от недвижимости на сонных рынках, таких как Даллас, Сент-Луис, Питтсбург и Атланта.

(WSJ, Екатерина Кудашкина)