ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Страховка от захвата

Схемы захвата недвижимости, связанные с подделкой документов, сейчас становятся все менее популярными просто потому, что в случае раскрытия операции ее участники подвергаются уголовному преследованию. Гораздо безопаснее провернуть законную схему, в результате которой захват здания принесет прибыль, но без риска попасть за решетку. В настоящее время наибольшей популярностью пользуются две схемы.

Схема 1

На первом этапе происходит покупка пакета акций, достаточного для инициации собрания акционеров. Следующим шагом новый акционер проводит собрание акционеров, на котором, кроме него и лояльных ему акционеров, никто больше не присутствует. Собрание проводится сразу как повторное, а на нем составляется протокол, что первое собрание не состоялось из-за неявки акционеров. Для проведения повторного собрания обычно бывает достаточно контроля над 25–30% акций. В ходе проведения собрания смещаются все органы управления компанией, т. е. увольняются старые директора и назначаются новые. Происходит это без какого-либо уведомления действующих сотрудников и акционеров компании. Далее рейдеры направляют стопы в налоговую инспекцию, где происходит регистрация произошедших изменений. Поскольку налоговая инспекция не проводит правую экспертизу, а лишь проверяет комплектность предоставляемых документов, то регистрация становится автоматической процедурой. Затем осуществляется сделка, ради которой и была организована вся операция. Здание продается специально созданной компании-контрагенту. Нередко для такой операции фирма регистрируется в офшорной зоне.

Сделка купли-продажи, как нетрудно догадаться, осуществляется по балансовой стоимости, которая значительно уступает рыночной. В случае необходимости новоявленный генеральный директор предоставляет справку, в которой утверждается, что объем сделки составляет меньше 25% от стоимости активов компании. Этот документ избавляет от необходимости утверждать решение о продаже здания на общем собрании акционеров. После регистрации перехода права собственности операцию по выводу актива можно считать завершенной. Чтобы регистрация прошла быстро, захватчики готовы идти на значительные траты и проводить государственную регистрацию в ускоренном порядке, что требует довольно крупных расходов. В результате такой операции акционеры компании сталкиваются с потерей здания, а зачастую и угрозой существования организации как успешной коммерческой структуры.

Защита

Если во владении акционерного общества имеются ценные объекты недвижимости, то акционерам просто необходимо принимать защитные меры. Например, наводить справки о каждом новом крупном акционере. Уже на этом этапе можно понять цели скупки пакетов акций, которые не дают права решающего голоса.

Также раз в месяц полезно брать выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), чтобы отслеживать любые движения относительно своих органов управления. Как только обнаружатся какие-либо изменения, можно считать, что операция раскрыта и расчет на внезапность не оправдался. После выявления изменений необходимо как можно быстрее приступать к организации противодействия – подаче заявления в налоговую инспекцию и управление Федеральной регистрационной службы о том, что общего собрания акционеров не проводилось, а также заявления в суд о признании недействительными решений об изменении состава органов управления общества.

Важно одновременно с подачей иска в суд заявить ходатайство о применении судом мер обеспечительного характера, направленных на запрет любым лицам осуществлять действия по отчуждению имущества и государственной регистрации перехода прав на него. Этот шаг фактически блокирует возможность новоявленным директорам распоряжаться собственностью организации на период до рассмотрения в суде заявленных требований.

Если же акционеры вовремя не предпримут никаких действий и дело дойдет до регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), то вернуть ситуацию на прежние позиции будет гораздо сложнее. А если произойдет вторая сделка с имуществом, то ситуацию можно считать упущенной из-под контроля. Дело в том, что произошедшие в конце 2004 г. изменения в гражданском законодательстве существенно укрепили институт добросовестного приобретателя. Согласно ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) с момента регистрации. Это означает, что даже в случае признания впоследствии договора купли-продажи недействительным лицо, признанное добросовестным приобретателем, сохранит право собственности на имущество и сможет дальше владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.

Еще один комплекс защитных мер связан с ведением реестра акционерных обществ. Многие акционерные общества предпочитают вести собственный реестр сами, не отдавая себе отчет в том, что такая ситуация является весьма рискованной. Нередко третьи лица обладают довольно внушительными средствами убеждения, что позволяет им мотивировать генерального директора компании в содействии вывода активов. Тогда реализация этой схемы захвата коммерческой недвижимости становится для исполнителей весьма простой.

Если реестр ведется профессиональной компанией – реестродержателем, то это гарантирует дополнительную правовую экспертизу документов, подаваемых для внесения изменений по составу акционеров и органов управления.

Еще одним способом, предотвращающим замену органов управления, является инициация конфликта между учредителями или акционерами. Они якобы ссорятся по поводу принадлежащих им долей или пакетов акций или любого другого имущественного вопроса. В рамках этого спора судом могут быть приняты меры обеспечительного характера, направленные на объявление запрета в адрес налоговой службы на внесение любых изменений в отношении этой компании в ЕГРЮЛ, что является страховкой от несанкционированной замены генерального директора или учредителей. А чтобы вернуть ситуацию в нормальное русло, учредителям достаточно “помириться”, т. е. официально отказаться от своих имущественных претензий, прекратив тем самым спор.

Схема 2

Среди рейдеров также пользуется популярностью такой способ захвата здания, как оспаривание ранее совершенной сделки. В ходе реализации этой схемы захватчики первым делом приобретают фирму, которая недавно продала крупный объект коммерческой недвижимости. Если это предприятие не ведет хозяйственной деятельности, то сумма приобретения оказывается невысокой. Затем под различными предлогами ранее проведенная сделка оспаривается, и через суд добиваются совершения двусторонней реституции, в результате которой прежний продавец получает назад здание, а покупатель – сумму, указанную в договоре купли-продажи.

В этом случае покупатель обычно терпит убытки, поскольку зачастую в договоре указывается лишь балансовая стоимость здания, а значительная часть суммы передается черным налом, которую покупателю никто возвращать не собирается.

Защита

Противостоять оспариванию сделки гораздо сложнее – в налоговой инспекции не происходит никаких изменений. О существовании судебного решения учредители или акционеры могут даже не подозревать. В случае выявления подобного факта необходимо незамедлительно обращаться в суд и принимать меры обеспечительного характера, выражающиеся в объявлении запрета управлению Федеральной регистрационной службы на совершение регистрационных действий. Дальше начинается долгий и изматывающий для обеих сторон процесс судебного разбирательства. Если же запрет не будет вынесен, то захватчик может совершить еще одну сделку по продаже объекта, тем самым создав добросовестного приобретателя. Истребовать же имущество от добросовестного приобретателя можно только в случае, когда имущество выбыло из владения помимо воли юридического лица (ст. 302 ГК РФ), а это надо еще доказать в суде. Необходимо также иметь в виду, что в данном случае имущество выбывает из владения на основании судебного решения, в связи с чем прежде всего необходимо будет добиваться его отмены.

Для защиты недавно приобретенного здания есть несколько способов, гарантирующих невозможность совершения никаких регистрационных действий. Первый – взять под залог здания кредит в банке. Недвижимость, обремененную залогом, невозможно продать без согласия банка и собственника. К плюсам такого способа относится высвобождение денежных средств, необходимых для работы компании, а к минусам – проценты, которые необходимо выплачивать кредитору. Второй способ более простой и менее затратный – организация так называемого залога в силу закона. В соответствии со ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Это же правило применимо и при продаже товара в рассрочку. Для обременения имущества залогом в силу закона покупатель коммерческой недвижимости продает это здание одной из своих же компаний с отсрочкой платежа. Такое действие порождает так называемый залог в силу закона, когда покупатель не может продать здание до тех пор, пока не предоставит справку от продавца о том, что деньги полностью уплачены. Если обе фирмы принадлежат одному и тому же собственнику, он может бесконечно долго позволять зданию быть обремененным залогом в силу закона.