ПРАКТИКУМ: Как купить дом за границей – 3
С открытым лицом
Законодательство большинства стран составлено таким образом, что делает наиболее выгодной покупку недвижимости от имени физического, а не юридического лица. И с налоговой, и с организационной точки зрения. На наш взгляд, это самый оптимальный вариант, если, конечно, у клиента нет жестких требований к конфиденциальности сделки.
Сейчас ни валютное, ни налоговое законодательство России не содержат никаких ограничений на приобретение гражданами жилья или земли за пределами страны и не требуют уведомления каких-либо российских госорганов о факте такой покупки. Между тем существуют некоторые формальности, которые позволяют государству отслеживать, кто и что приобретает за границей. В частности, если гражданин оплатит сделку с российского банковского счета и размер разового платежа превысит эквивалент 600 000 руб., то банк будет обязан уведомить об этой операции Федеральную службу по финансовому мониторингу.
Если сделка оплачивается с личного зарубежного счета, нужно учитывать, что налоговые службы в любой момент могут потребовать выписку из иностранного банка, где отражены операции по счету. Кроме того, резиденты обязаны раз в год представлять в налоговые органы по месту своего учета отчет об остатках средств на счетах в банках за пределами России по состоянию на начало каждого календарного года.
В принципе, россиянин вправе вывести на свой заграничный счет любую сумму денег, главное – чтобы потом не возникло трений с налоговиками. В частности, если по счету гражданина прошла сумма, достаточная для оплаты апартаментов или виллы на Лазурном берегу, а в его налоговой декларации указан годовой доход всего в $50 000, то мытари скорее всего рано или поздно заинтересуются этим обстоятельством.
К слову, зарубежный счет можно наполнить не только за счет поступлений из российского банка. Иногда инвесторы поступают так. Открывают за границей банковский счет, регистрируют его в налоговых органах России, как того требует законодательство, и перечисляют на него незначительную сумму – $5000–10 000. А оставшаяся часть средств поступает на счет в виде ссуды из любого легального источника, который согласился такую ссуду предоставить, – скажем, от офшорной компании, принадлежащей деловым партнерам.
Если сохранение конфиденциальности сделки является для покупателя принципиальным, то, может быть, иностранную недвижимость стоит оформлять на имя члена семьи, являющегося гражданином иной страны. Но делать это рекомендуется только в том случае, если гражданство родственника гарантирует более либеральный режим контроля и налогообложения, чем российское. Например, вряд ли стоит оформлять покупку на граждан США или Германии.
Офшорам – нет
Однако сейчас большинство российских бизнесменов хранят свои сбережения не на личных вкладах, а на счетах различных структур – частных фондов, трастов, офшорных компаний. Поэтому некоторые клиенты во чтобы то ни стало желают приобрести недвижимость от имени юридического лица. Тогда для них самый удобный вариант – зарегистрировать местную фирму в стране, где покупается недвижимость. Иногда она приобретает особую форму – “компания по инвестированию в недвижимость” (Швейцария, Франция и проч.). А вот учредителем такой местной компании уже может быть любая личная инвестиционная структура – даже расположенная в безналоговой зоне. Такой вариант, разумеется, не пройдет, если приобретается объект, который по местному законодательству не может принадлежать иностранным структурам.
Сделка по покупке недвижимости оформляется от имени местной компании. При этом, если необходимо, она может быть профинансирована из офшорных источников. Ничего страшного, если за время своего существования такая компания совершит всего 1–2 сделки.
Традиционно россияне предпочитают иметь дело с офшорами и опасаются обычных компаний, понимая, что работа с ними требует уплаты налогов, сдачи отчетности и прохождения аудита. Однако покупка недвижимости – как раз тот случай, когда такая местная компания значительно удобнее офшора.
Несмотря на то что во многих странах до сих пор возможно прямое приобретение недвижимости от лица нерезидентных структур, в том числе офшоров, все равно лучше действовать через местную компанию. Даже если офис офшорной компании поставить на налоговый учет в стране приобретения недвижимости, официальные власти по-прежнему будут относиться к ней с настороженностью. Все равно она будет числиться в национальных черных списках, которые предусматривают жесточайший финансовый контроль над предприятиями такого рода.
Есть, кстати, страны, которые ввели фактически запретительные меры против покупки местной недвижимости на офшоры, например Франция и Португалия. Европейские страны справедливо опасаются, что, если жилье или земельный участок будет принадлежать такой компании, то в дальнейшем налогов на перепродажу этой недвижимости они не дождутся: владельцы будут передавать акции компании вместо оформления купчей на недвижимость. Поэтому, например, во Франции жилье, оформленное на офшор, облагается 3%-ным налогом на перепродажу каждый год, как если бы оно действительно меняло владельца.
Покупка недвижимости на имя офшорной компании, как правило, сопряжена с большими потерями в виде налога с дохода, получаемого, например, за счет сдачи недвижимости в аренду. Если рента выплачивается российскому резиденту, то действует договор об избежании двойного налогообложения (они подписаны со многими странами). При этом обычно наши соотечественники отражают эти рентные доходы в годовой налоговой декларации и уплачивают 13%-ный налог в России. Еще более выгодный налоговый режим предусмотрен для местных компаний – покупателей недвижимости. Они хоть и платят с доходов от недвижимости корпоративный налог, но зато при этом могут вычитать из дохода все затраты по содержанию недвижимости, проценты по ипотеке и т. д. У “офшорного” владельца недвижимости такой возможности обычно нет. Мало того, с доходов, перечисляемых в офшорные центры, у источника удерживается налог, как правило, по грабительской ставке – 35–40%. Например, в Швейцарии, Франции, Италии, Испании. Таким способом эти страны пытаются защитить свой рынок.
Последний аргумент против использования офшоров при покупке недвижимости напрямую – ужесточение мер, направленных на борьбу с отмыванием денег. В большинстве стран, включая Россию, операции с недвижимостью отнесены к группе риска: риэлторы обязаны уведомлять органы финансовой разведки о мало-мальски крупных сделках. Если недвижимость покупается на имя офшорной компании, то сделка является подозрительной по определению. Поэтому лучше не раздражать агентов по недвижимости и местные власти “заходом” через банановые острова.