ПРАКТИКУМ: Как купить дом за границей – 2
Издержки регистрации
Иногда лишь в момент заключения сделки покупатель дома или квартиры выясняет, что ему придется заплатить несколько больше, чем указано в прайс-листе риэлтора: дополнительные процентов 10–15 от стоимости недвижимости порой приходится отдавать регистраторам, нотариусу и государству в виде налогов. Величина этих накладных расходов зависит от страны, где расположена недвижимость.
Наименее обременительна для инвесторов с этой точки зрения покупка жилья в Черногории, где при регистрации договора купли-продажи они платят разовый налог в размере 2% от суммы сделки. Но такие демократичные сборы далеко не везде. К примеру, если вы надумали обзавестись недвижимостью в Великобритании, вам, как иностранному покупателю, придется уплатить налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 7,8% от суммы сделки и госпошлину за регистрацию права собственности, которая, впрочем, не превышает 750 фунтов стерлингов. Прибавьте к этому еще 5% от стоимости покупки в счет оплаты услуг нотариуса по оформлению купчей.
Не менее накладна покупка недвижимости в Испании. Во-первых, там приходится платить НДС в размере 7% от стоимости объекта при покупке квартиры или дома с участком земли и целых 16% – за участок и договоры на строительство жилья. Во-вторых, с покупателя берут налог на документальное оформление юридических актов (или передаточный налог), который зависит от того, где приобретается жилье – на первичном или вторичном рынке. В первом случае налог составит 0,5%, а во втором – уже 6% от суммы сделки. Помимо этого новоявленному владельцу предстоит оплатить расходы на регистрацию и услуги нотариуса – в среднем 3% от цены сделки.
А вот при покупке недвижимости в Италии дополнительные издержки будут зависеть от того, кто продает объект. Здесь покупка иностранцем недвижимости у частного лица облагается так называемым налогом реестра в размере 7%, а также налогом инвентаризации, который составляет около 3% от суммы договора. Если же недвижимость приобретается непосредственно у строительной компании, то оба налога уплачиваются по фиксированному тарифу, что в целом составит около 500 евро. При этом также придется уплатить НДС в размере 20% от стоимости жилья. Для сравнения, местный житель, впервые покупающий квартиру или дом, выплачивает всего 4% в качестве налога на добавленную стоимость. Так что к иноземцам требования жестче.
Владеешь – плати
Вместе с жильем покупатель также приобретает обязанность регулярно платить налоги в местный бюджет. В большинстве стран с владельцев недвижимости ежегодно взимается налог на имущество. В Великобритании он составляет 1,5% от стоимости объекта. В Испании чуть меньше: 0,3–1,1% от кадастровой стоимости (оценочной стоимости, указанной в государственном земельном кадастре; она, как правило, ниже рыночной, регулируется местными властями и зависит от качества земель, их месторасположения и т. п.). К слову, тут с вас возьмут еще 0,2–2,5% от стоимости имущества в качестве сбора “за богатство”, если стоимость вашей недвижимости и других активов на территории Испании превышает сумму, рассчитываемую по весьма мудреной схеме. На Кипре ставка налога на имущество опять же зависит от стоимости объекта и колеблется в пределах от 0% до 3,5%. В частности, от уплаты этого налога освобождаются владельцы недорогих по кипрским меркам квартир стоимостью до 100 000 кипрских фунтов. Имейте в виду, что в Хорватии налога на недвижимость вообще нет, а в Черногории он чисто символический.
А во Франции действует несколько ежегодных налогов на недвижимое имущество, и все они привязаны к годовой арендной кадастровой стоимости объекта (ГАКС), которую устанавливают местные власти. Как правило, она не дотягивает до рыночных арендных ставок. Еще один налог – на проживание – платят жильцы, и не важно, собственники они или арендаторы французской недвижимости. По самым скромным подсчетам, налог на проживание на вилле потянет на 3000 евро, а в апартаментах – на 2000 евро в год. А когда жилище пустует, с собственника взимается 10% от ГАКС и более в виде госпошлины на вакантное жилое строение. Еще 5% от ГАКС придется отдавать за вывоз мусора и отходов. Владельцы незастроенных участков должны платить земельный налог, размер которого опять же устанавливают местные власти. Но и это не все. Состоятельный человек облагается дополнительным налогом на имущество в том случае, если стоимость недвижимости и количество денег на его банковском счете во Франции в совокупности зашкаливает за 720 000 евро. Его налоговая ставка колеблется от 0,55% до 1,8% от стоимости активов, которые находятся во Франции.
Впрочем, налог на недвижимость можно уменьшить. Если она обременена ипотекой, то налог на нее не взимается до тех пор, пока собственник не погасит кредит. Этим пользуются некоторые наши соотечественники: они договариваются с люксембургскими или монакскими (реже со швейцарскими и французскими) банками о депонировании капитала, сопоставимого с ценой приобретаемого объекта. Под залог этого депозита банк выдает кредит. Если разница между кредитной ставкой и процентом по депозиту оказывается меньше налога на недвижимость, схема имеет смысл.
Своеобразно подходят к налогообложению недвижимости в Италии. Квартира или дом с участком, не являющиеся основным местом жительства, здесь облагаются подоходным налогом, независимо от того, сдается жилье в аренду или нет. В среднем его размер составляет 23–45% от условной арендной платы. В довесок с владельцев жилья взимается так называемый коммунальный налог, который устанавливают власти общины (территориальной единицы Италии); в зависимости от места расположения недвижимости налоговая ставка может составлять 0,4–0,7% от кадастровой стоимости объекта в год. Кроме того, учтите: собственность в Италии должна быть застрахована в обязательном порядке.
Так что прежде чем приобрести жилье за рубежом, советую оценить все будущие издержки по его содержанию. Помимо налогов не забудьте также принять во внимание коммунальные платежи, расходы на страхование.
В следующий раз читайте о том, стоит ли оформлять покупку зарубежной недвижимости через офшор.