НА КОНТИНЕНТАХ: Балтимор преображается благодаря недвижимости

В прошлом году бывший работник службы соцобеспечения Теренс Трейдер купил в Балтиморе порядком обветшалый дом с шестью спальнями за $77 000. Частично отремонтировав строение, рядом с которым расположились еще два заколоченных досками дома, Трейдер этим летом согласился продать его за $300 000. Покупатели, молодая пара из расположенного неподалеку Вашингтона, решили переселиться в Балтимор.

Эта сделка показывает, как длящийся уже пять лет бум на рынке недвижимости способен изменить ситуацию даже в городах, десятилетиями пребывавших в упадке, – таких, как Балтимор. За последние 50 лет население города сократилось на треть из-за закрытия промышленных предприятий и переезда представителей среднего класса в пригородные районы. В прошлом году в городском департаменте недвижимости работало пять бригад, занимавшихся только тем, что не давали обосноваться в брошенных домах проституткам и торговцам наркотиками.

Прилив поднимает все лодки

То, что не удалось сделать с помощью государственных и благотворительных программ, становится возможным благодаря общенациональному росту цен на жилье. Поначалу они росли в основном в наиболее экономически развитых городах, таких как Нью-Йорк, Майами, Сан-Диего. Однако в последние два года бум охватил и менее привлекательные секторы рынка, включая давно находившиеся в упадке районы Балтимора, Филадельфии и Окленда, штат Калифорния. Дома в этих районах неожиданно стали расходиться как горячие пирожки в значительной мере из-за того, что цены на них кажутся просто смешными по сравнению со стоимостью домов в процветающих городах по соседству.

Процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на самом низком уровне за последние 40 лет, стимулируя вложения в недвижимость и заставляя индивидуальных инвесторов искать благоприятные возможности для покупки домов так же активно, как они выискивают недооцененные акции на фондовом рынке. Муниципальные же власти всячески рекламируют возможности, открывающиеся перед девелоперами. Прежде всего в городах есть незанятые жилые площади, тогда как в более популярных пригородах свободных домов, ремонтом и переоборудованием которых можно заняться, гораздо меньше.

В рамках действующей уже пять лет программы власти Филадельфии предлагают льготы по налогу на недвижимость людям, строящим новые либо ремонтирующим старые дома. Мэрия Окленда уже давно предлагает дешевые кредиты на ремонт домов людям с низким и средним доходом. Несколько лет назад Окленд старался переманить к себе жителей Сан-Франциско, привлекая их, в частности, гораздо более низкими ценами на дома. Теперь же “рынок жилья растет так быстро, что нам не нужно тратить ни доллара на рекламу”, говорит Сэми Робертс, отвечающий в городском правительстве за маркетинговые программы.

Пока, впрочем, рано говорить о том, будет ли бум на рынке недвижимости способствовать выходу из упадка бедных городских районов. Среди покупателей немало иногородних инвесторов, которые рассчитывают лишь на быструю прибыль и мало заинтересованы в том, чтобы инвестировать серьезные средства в реконструкцию недвижимости. А рост ставок по ипотечным кредитам может оттолкнуть инвесторов от наименее перспективных районов.

Однако представители балтиморских властей говорят, что бум жилищных инвестиций уже помогает им в восстановлении города. По данным Бюро переписи населения США, численность населения Балтимора, оцениваемая в 636 000 человек, практически перестала сокращаться. В 2004 г. средняя цена дома в городе выросла на 20%, составив $90 000, свидетельствует Metropolitan Regional Information Systems, собирающая сведения о сделках с недвижимостью. Между тем в целом по стране цены выросли на 8%.

Балтимору помогает его близость к Вашингтону, где цены на жилье втрое выше. Некоторые из тех, кто работает в Вашингтоне, переселяются в Балтимор, до которого можно добраться на поезде за 45 минут. Чтобы привлечь в свой город тех, кому становится не по карману жить в столице, мэр Балтимора Мартин О’Мэйлли активно сотрудничает с некоммерческими организациями, такими как Live Baltimore Home Center. Например, Live Baltimore, которая финансируется из бюджета города и за счет частных пожертвований, проводит в вашингтонских печатных изданиях рекламную кампанию. Под изображением горшков с цветами, сгрудившихся на тротуаре, – надпись: “Если вы называете это лужайкой перед домом, вам пора выбираться из Вашингтона”.

Развивать, а не спекулировать

В некоторых районах города власти Балтимора скупают заброшенные дома, объединяя их в участки, которые затем можно будет предложить частным девелоперам. Недавно в Балтиморе начала работать крупная девелоперская компания KSI Services. Она стала партнером мэрии в двух проектах, предполагающих восстановление и строительство 1500 единиц жилья, включая таун-хаусы и кондоминиумы. Роберт Кеттлер, председатель совета директоров KSI, говорит, что его привлекли в Балтимор близость города к Вашингтону и энтузиазм мэра О’Мэйлли. “Если вам нужно поговорить с мэром, он перезвонит через три минуты”, – говорит Кеттлер.

Городской рынок недвижимости также привлекает сотни индивидуальных инвесторов и спекулянтов. Недавно Министерство жилищного строительства и городского планирования США хотело провести аукцион по продаже 56 домов, которых их собственники лишились за неуплату долга. Дома расположены в районе между главной железнодорожной станцией города и Университетом Джона Хопкинса. Район этот давно находится в упадке, однако мэрия и девелоперы считают, что его вполне можно возродить. В департаменте жилищного строительства мэрии опасались, что дома могут попасть в руки людей, которые начнут сдавать жилье в аренду либо перепродадут его, нимало не заботясь о развитии района, говорит сотрудник департамента Кристофер Ши.

Поэтому мэрия убедила министерство отменить аукцион и продать дома ей. По словам Ши, эти дома и другая недвижимость, расположенная в этом районе, будут предложены инвесторам и девелоперам, готовым вложить деньги в восстановление как жилья, так и инфраструктуры.

Одним из таких инвесторов стала профессор английского языка Донна Микс. Она выросла в Вашингтоне, а сейчас живет в Пасадене, штат Калифорния. О возможности вложить деньги в балтиморскую недвижимость ей рассказали друзья. В марте она приехала в город и сразу направилась на аукцион. Ее поразила низкая цена домов, особенно по сравнению с Калифорнией, где средняя цена составляет $509 000. На аукционе она сразу купила три дома в общей сложности за $73 000. Уже потом, посетив их и увидев их состояние, она начала чуть ли не сожалеть о своей покупке. “Я прилетела ночным рейсом из Лос-Анджелеса, зашла на аукцион и выложила деньги. Уже потом я подумала: а не сошла ли я с ума?” – рассказывает Микс.

Однако большой интерес к недвижимости в этом районе, который может стать престижным благодаря близости к известному университету, дает хорошие шансы надеяться, что вложения окупятся. Аукционный дом Alex Cooper Auctioneers продал в тот день все 112 выставленных на торги домов по цене от $25 000 до $147 000. По словам руководителя компании Пола Купера, более 80% покупателей на том аукционе были иногородними. “Эти люди просто ненасытны”, – говорит Купер. Alex Cooper, которая стала проводить регулярные аукционы по продаже домов в прошлом году, намерена продолжать активно заниматься этим видом бизнеса.

Инвесторы-единомышленники

Инженер из Вашингтона Стивен Аллен начал покупать дома в Балтиморе в начале 2004 г., сейчас у него их 13. Он считает, что в ближайшие годы цены на недвижимость в городе сильно вырастут, поскольку знает, что таких инвесторов, как он, немало. “Я могу назвать 10 человек в округе Колумбия [где расположен Вашингтон], владеющих недвижимостью в Балтиморе”, – говорит Аллен.

Он намерен инвестировать в развитие района, где расположены купленные им дома. По его оценке, на их ремонт он потратил уже $40 000. Один пожилой мужчина, снимающий у него дом, радовался как ребенок, когда рабочие Аллена заменили в доме входную дверь, рассказывает инвестор.

Власти Балтимора проводят политику, которая должна способствовать развитию городских районов. Когда город продает дома, изъятые за неуплату долгов и перешедшие в его собственность, он порой требует, чтобы покупатель в течение полутора лет отремонтировал дом. Другое условие, которое порой выставляется, – покупатель должен сам жить в доме, а не сдавать его внаем. Департамент жилищного строительства Балтимора также реализует политику “одного окна”, чтобы максимально облегчить владельцам домов получение разрешения на перестройку и ремонт. В 2004 г. было выдано 17 521 разрешение – на 48% больше, чем в 1999 г.

В домах, расположенных в городском районе Reservoir Hill, сейчас полным ходом идут восстановительные работы. Просторные викторианские дома когда-то принадлежали самым зажиточным горожанам, но в 1960-е гг. район стал приходить в упадок, поскольку они начали переезжать в пригород.

Теренс Трейдер, который тогда еще работал в службе соцобеспечения, купил первый дом в этом районе в середине 1990-х гг., когда район, по его словам, напоминал “рынок наркотиков на открытом воздухе”. Трейдер, однако, считал, что обаяние старинной архитектуры и парковая зона в итоге снова привлекут внимание состоятельных людей к этому району. Он купил еще домов и нанял местных наркоманов, чтобы те помогали ему делать ремонт. Уйдя с госслужбы, Трейдер занялся инвестициями в недвижимость. Сейчас он продает некоторые из своих домов в Reservoir Hill, чтобы заняться проектами в других частях города. (WSJ, Михаил Оверченко)